Методологические основы земельного кадастра: Лекция 1

ЛЕКЦИЯ 1: «МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО
КАДАСТРА»
1 Возникновение и развитие земельного кадастра.
2 Основные свойства земли и их учет при земельном кадастре.
3 Общие понятия и основные положения земельного кадастра.
4 Цель, задачи и содержание земельного кадастра.
1 Возникновение и развитие земельного кадастра.
Земля является материальной основой земельных отношений и главным
объектом хозяйствования. В связи с тем, что эти характеристики земля
приобретала по мере своего использования, возникли проблемы разграничения,
раздела, перераспределения земельных участков, упорядочения хозяйственного
использования и охраны земель. Таким образом, начался процесс приспособления
тех или иных земельных угодий к различным видам деятельности. Первоначально,
это носило случайный характер, в дальнейшем все большую роль играла
потребность в более подробном описании отдельных характеристик земельных
участков и оценке их качественного состояния. На этой основе стали
формироваться отдельные элементы земельного кадастра.
Исторически земельный кадастр возник в силу необходимости получения
сведений о земле как первоисточнике материальных благ и объекте
налогообложения. С возникновение государственности земля стала одним из
основных источников государственных доходов и, в связи с этим, объектом
различного рода обложений. Таким образом, с самого начала использования
земли, ведения земледелия и скотоводства возникает необходимость в учете, а
затем и в оценке земель, то есть проведении земельно-кадастровых работ.
«Кадастр» происходит от латинского слова «caput», что означало
«податный предмет», и возникло во времена римского императора Августа (27 г.
до н. э. - 14 г. до н. э).В этот период была утверждена единица учета сбора дани за
землю - «caputigum». В дальнейшем, в связи с установлением более точного
размера поземельной дани с учетом переписи населения, появились «capitastrum»
и «catastrum», и затем во французское «cadastre» - дословно «книга-реестр».
Земельный кадастр - в узком значении книга (реестр) о предметах
поземельного обложения. В условиях многообразия форм собственности на
землю, земельный кадастр - это система мероприятий по учету, описанию и
оценке земли, проводимых государством с целью получения сведений о земле для
поземельного налогообложения.
Первоначально земельный кадастр включал следующие операции:
- учет земель;
- естественноисторическое и экономическое описание земель;
- оценка земель.
Учет - определение пространственного положения и размеров земельных
участков, массивов и землепользований, состава земельных угодий и их
качественного состояния.
Естественноисторическое и экономическое описание земель - выяснение и
фиксация естественноисторических и экономических характеристик земли.
Оценка - установление средних величин норм урожайности и доходности
земель, на основании чего определялась ценность земли как средства
производства.
Таким образом, земельный кадастр вначале представлял собой простые
действия по учету земель, используемых в земледелии и скотоводстве. С
развитием производства появились специальные документы (списки, реестры,
книги), в которые вносились сведения о земле, устанавливался определенный
порядок учета земледельческих операций. Земельно-кадастровые сведения стали
фиксироваться не только в текстовой документации, но и на плановокартографических материалах. В зависимости от качества почвенного покрова
земли стали подразделяться на группы и классы. Со временем большое значение
приобретает правовая сторона кадастра, которая включала земельнорегистрационные сведения и была связана с оформлением права собственности на
землю. Земельный кадастр становиться основой правового обеспечения земельной
собственности и решения различных гражданских дел о границах владений и
землепользований.
Как мероприятие земельный кадастр оформляется в условиях феодального
строя, при котором происходит укрепление частной собственности феодалов на
землю.
В условиях капиталистических отношений земельный кадастр представляет
уже более сложное мероприятие, осуществляемое специальной земельнокадастровой службой. Основным предназначением земельного кадастра было
обеспечение государственных служб данными для налогообложения.
В отдельных государствах наряду с земельным кадастром проводилась
юридическая земельная регистрация, в задачи которой входит оформление прав
собственности и владения на земельные участки. Земельная регистрация была
направлена на охрану права частной собственности на землю, укрепление
капиталистических отношений и создание правовых условий для крупного
землевладения и подразделялась на личную и вещную. Личная велась по
землевладельцам, а вещная - по землевладениям. В результате осуществления
юридической земельной регистрации оформляются права землевладельцев на
земельные участки, которые фиксируются в специальных документах и
заверяются нотариальными учреждениями.
Земельный кадастр как специальное учетно-оценочное мероприятие,
возникнув на определенном этапе развития общества, постоянно развивался и
совершенствовался, и прежде всего претерпевали изменения методы и способы
изучения, учета, оценки, классификации земель по видам угодий и их качеству.
Благодаря применению более совершенных методов, технических средств и
технологий повышалась точность и достоверность земельно-кадастровой
информации, совершенствовались формы и содержание земельно-кадастровых
документов.
2 Основные свойства земли и их учет при земельном кадастре.
В зависимости от того, что является объектом учета и оценки различают
следующие кадастры: земельный, лесной, водный, кадастр недр и другие.
Земельный кадастр отличается от других видов кадастров своим объектом, в
качестве которого выступает земля как источник материальных благ, как средство
производства и пространственный базис. Поэтому специфические особенности
методики составления земельного кадастра во многом обуславливаются особыми
свойствами земли. В отличии от других средств производства земля имеет ряд
специфических черт.
Земля в общественной жизни является всеобщим предметом и условием
труда, то есть необходимым условием любого процесса производства, и выступает
в роли всеобщего средства производства.
Земля ограничена в пространстве и уникальна, в то время как другие
средства производства по мере развития производительных сил количественно
изменяются, менее совершенные заменяются более производительными,
экономически выгодными. Земля - это дар природы, а потому в своем
естественном состоянии не имеет стоимости. Земля характеризуется постоянством
местоположения, ее нельзя передвинуть, переместить, тогда как другие средства
производства перемещаются с одного места на другое.
В сельском хозяйстве земля выступает не только как место, где
осуществляются производственные процессы. Но и как предмет и орудие труда, и
в этом смысле выступает как главным средством производства.
Важным свойством земли является то, что в процессе производства она не
ухудшается, а постоянно улучшается, если правильно с ней обращаться. Все
другие средства производства в процессе их использования изнашиваются и
физически, и морально, теряют свои полезные свойства и выбывают из процесса
производства. Земля же является вечным средством производства.
При определенных условиях земля, в отличие от других средств
производства, может сама восстанавливать свое плодородие. Если участок земли
вывести из оборота на несколько лет, то в результате действия естественных
факторов восстанавливаются запас питательных веществ, структура, влажность
почвы и другое. Это длительный процесс, однако человек может значительно
ускорить восстановление почвенного плодородия.
Почвенное плодородие - важнейшее свойство земли, которое
характеризует ее как производительную силу, как основное средство
производства.
С
плодородием
непосредственно
связаны
проблемы
дифференциальной ренты и земельного кадастра.
Плодородие - это способность почвы обеспечивать урожай, уровень
которого зависит от объективных свойств самой почвы, климатических условий,
культуры земледелия.
Различают природное (естественное) плодородие и экономическое
(действительное и эффективное).
Естественное
плодородие
сформировано
в
результате
почвообразовательного процесса и является объективным свойством почвы.
Экономическое плодородие соединяет в себе естественное и искусственное
плодородие, то есть зависит как от сил природы, так и от воздействия человека на
землю.
Экономическое
плодородие
определяется
урожайностью
сельскохозяйственных культур.
Отличительные
особенности
земли
многоплановый
и
многофункциональный характер ее использования в различных отраслях
народного хозяйства и, в частности, в сельскохозяйственном производстве предопределяют в значительной мере и особенности содержания, а также способы
и методы ведения земельного кадастра.
3 Общие понятия и основные положения земельного кадастра.
Земельный кадастр представляет собой систематизированный свод сведений
о земле, составляемый периодически или путем непрерывных наблюдений за
состоянием или изменением земельно-кадастрового объекта. Это характеризует
земельный кадастр как комплекс организационно- хозяйственных, экономических,
социальных, технических и юридических мероприятий, направленных на
обработку и получение достоверных сведений о земле и землепользованиях.
Сбор и систематизация сведений о земле осуществляется по единой
методике и определенной системе, в полной мере и на достаточном уровне
обеспечивая характеристику земельного фонда по следующим направлениям.
1 Учет природного положения. Каждое земельное угодье, земельный
участок, массив, территория, землепользование характеризуется климатическими
условиями, почвами, рельефом, растительным покровом, биоклиматическим
потенциалом местности. Каждый из этих факторов существенно оказывает
влияние на состояние окружающей среды, рост и развитие растений, на величину
и качество сельскохозяйственной продукции, на размещение объектов
строительства, на режим использования и охраны земель. От того, насколько
полно, правильно и обоснованно произведен сбор сведений о природном
положении земельных территорий, зависит, насколько достоверны и объективны
данные земельного кадастра, насколько пригодны они для оценки
сельскохозяйственных
земель,
градостроительной
ценности
городских
территорий.
2 Хозяйственное состояние земель. Установление организационнотерриториального положения земель, которое включает местоположение
земельных угодий, участков, массивов и землепользований в целом относительно
различных сфер деятельности и экологически устойчивых ландшафтных
территорий. По этим параметрам производится сбор и изучение сведений о
хозяйственном положении земель.
Определяются виды и формы хозяйственного использования земельного
фонда в зависимости от:
- распределения земель по видам и формам собственности и по субъектам
права на нее;
- распределения земель по целевому назначению земель, или по
категориям земель, то есть сведения о том, в чьем пользовании находится земля,
как используется, какова степень пригодности ее для использования в
соответствии с естественноисторическими свойствами этих земель;
- распределения земель по видам, подвидам и классам угодий;
- распределения и классификации земель по определенным природным
признакам, имеющим существенное влияние на их пригодность для использования
в различных отраслях народного хозяйства, то есть сведений о качественном
состоянии земельных угодий;
- установленной степени экономической эффективности производства в
зависимости от использования земель в отраслях народного хозяйства;
- изученности имеющихся сведений о качественной и экономической
оценке земель, об оценке стоимости земельных участков, о состоянии
налогообложения, арендной платы за землю и величине нормативной цены за
землю.
3
Нормативно-правовое
положение
земель.
Обеспечивается
Конституцией Республики Казахстан, Земельным и Гражданским кодексами
Республики Казахстан и другими законодательными актами. Правовое положение
отдельных земельных участков и землепользований в целом определяется правом
на тот или иной земельный участок. Нормативное состояние земель определяется
условиями, порядком использования и охраны земель, а также их предоставлением
для различных хозяйственных нужд, то есть осуществляется сбор и изучение
сведений о правовом характере объекта производства работ.
4 Экологическое положение земельных участков, характеризует
состояние окружающей среды, степень ее загрязнения, источники экологически
негативных процессов, то есть сбор, систематизация и обработка сведений о
степени загрязнения воздуха, воды, почвы, растительности, подстилающих пород,
характере такого загрязнения, мероприятиях по охране земель и окружающей
среды от воздействия загрязняющих и отравляющих источников, степени
экологической безопасности прилегающих агроландшафтов.
5 Энергетическое состояние земель на прилегающих агроландшафтах.
Характеризует степень насыщенности почв питательными веществами, упругость
и устойчивость почвогрунтов, водно-физическое и агрохимическое состояние
почвенного покрова и ряд других характеристик энергоемкости поверхности
земельного участка.
Все полученные сведения об объекте земельного кадастра являются основой
количественной, качественной и экономической оценки земель, а также общей
системы земельного кадастра.
4 Цель, задачи и содержание земельного кадастра.
Основной целью земельного кадастра является создание организационнотерриториальных, экономических, социальных, правовых и экологических
условий, обеспечивающих рациональное использование и охрану земельного
фонда
Республики
Казахстан,
защиту
прав
собственников
земли,
землепользователей и землевладельцев, объективный подход к установлению
платного землепользования и функционирования земли в гражданском и
рыночном обороте.
Земельный кадастр содержит данные об объектах и субъектах земельной
собственности, землепользователях, арендаторах, о целевом назначении земли,
характере использования, местоположении земельных участков, запись этих
данных производится в регистрационных документах на основании решения
компетентных органов власти о предоставлении земельных участков с
определением их границ на местности, после оформления и выдачи документов,
удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды на
земельный участок, то есть правоустанавливающих документов.
Земельный кадастр содержит данные количественного учета земель,
которые характеризуют фактическое состояние и использование всех земель.
Количественный учет подразумевает сведения о распределении земель по формам
и субъектам земельной собственности, землепользователям и арендаторам,
распределенные по категориям земель, видам и подвидам угодий. Все изменения
количественных показателей фиксируются в учетной документации после их
совершения в натуре, то есть получения землями юридического статуса, правового
оформления. Любые другие изменения в площадях, не закрепленные юридически,
не могут служить основанием внесения их в учет.
В земельном кадастре также содержаться сведения о качественном
состоянии земель. Учет качественных характеристик производится по природным
признакам на основе данных, полученных в результате проведения классификации
земель по категориям пригодности и использования, классам и подклассам,
агропроизводственным группам, а также в результате земельно- кадастрового
районирования, зонирования оценочных территорий агроландшафтов. При этом
учитываются их природные свойства и признаки (мехсостав, подстилающие
породы, рельеф, негативные процессы (водная эрозия, дефляция, засоление,
солонцеватость,
каменистость,
переувлажненность,
заболоченность),
технологические, градостроительные, экологические, энергетические и другие
свойства.
С использованием количественной и качественной характеристик в
земельном кадастре каждому земельному участку, группе почв или почвенной
разновидности дается качественная оценка земельных угодий в баллах, что
определяет сравнительную ценность (бонитировку) земель по их природным
свойствам.
В системе земельного кадастра проводится экономическая оценка земель,
тем самым определяется их сравнительная ценность. Критерии экономической
оценки устанавливаются в зависимости от целевого назначения земель.
Экономическая оценка земель выражается в системе натуральных (ц/га),
стоимостных (тг/га, тг/тг) и относительных (баллы) показателей, которые
характеризуют степень использования одних земель по сравнению с другими по
доходности.
Регистрация землепользований, являясь составной частью земельного
кадастра, выступает в качестве юридического мероприятия по оформлению прав
пользования конкретным земельным участком и внесением записей в
соответствующие государственные документы.
Регистрации землепользований предшествует юридическое оформление,
закрепление установленных границ землепользований на местности с устранением
недостатков землепользования, определение площадей
землепользования и составление соответствующих планов. Эти работы
выполняются в порядке землеустройства.
Регистрация землепользований проводится в тесной связи с учетом земель.
Регистрация землепользований охватывает круг вопросов, связанных с
оформлением прав пользования конкретными земельными участками и записью
данных о землепользованиях в соответствующих документах. Она содержит
прежде всего сведения о правовом положении земель. Но так как пользование
землей носит целевой характер и связано с конкретным субъектом права и
определенной территорией, то она включает и сведения о хозяйственном
назначении, местоположении и размерах землепользования.
Основанием для регистрации землепользования является решение
соответствующего исполнительного органа о предоставлении земельного участка
землепользователю и документ о перенесении в натуру землеустроительного
проекта и закрепление границ участка на местности. После оформления
государственной регистрации землепользователю выдает документ на право
пользования землей.
При земельном кадастре ведется специальная земельно-кадастровая
документация, которая подразделяется на текстовую, планово- картографическую
и электронно-графическую.
Земельно-кадастровые документы в зависимости от содержания и
назначения подразделяются на основные, вспомогательные, первичные и
документы, являющиеся основанием для ведения земельного кадастра. Основные
земельно-кадастровые документы подразделяются на учетные и отчетные.
Основным учетным земельно-кадастровым документом является государственная
земельно-кадастровая книга, в которой зарегистрированы все землепользователи и
землевладения, ведется учет количества и качества земель, содержаться данные
бонитировки почв и экономической оценки земель.
Основные земельно-кадастровые документы - это документы, в которых
производится учет всего землепользования и землевладения и систематическое
отражение происходящих в них изменений.
К вспомогательным земельно-кадастровым документам относятся рабочие
тетради, списки землепользователей, землевладельцев и собственников земли,
приложения к отчетам, пояснительная записка, картограммы, диаграммы и так
далее.
Таким образом, общее содержание земельного кадастра заключается в
решении следующих вопросов, которые являются его составными частями:
- учет количества и качества земель;
- бонитировка;
- экономическая оценка;
- регистрация.