Инвестиционная привлекательность рынка жилья Пятигорска и Москвы 2022

Слайд 1.
Здравствуйте, уважаемые члены комиссии. Меня зовут и я представляю
свое исследование на тему «Анализ инвестиционной привлекательности
рынков жилой недвижимости Пятигорска и Москвы в 2022 году».
Слайд 2.
Рынок недвижимости является одним из ключевых секторов экономики
и оказывает значительное влияние на социально-экономическое развитие
страны. На протяжении многих лет россияне считают инвестирование в
недвижимость одним из самых безопасных и надёжных способов вложения
средств.
Поэтому данное исследование актуально, имеет практическую ценность
и нацелено на то, чтобы помочь участникам рынка, а также людям, которым
интересна данная тема, понять особенности функционирования рынка
недвижимости и принимать более обоснованные инвестиционные решения.
Гипотеза исследования – это предположение о том, что жилая
недвижимость Пятигорска в 2022 году обладала более высокой
инвестиционной привлекательностью по сравнению с недвижимостью в
Москве. 2022 год взят для анализа не случайно. Это позволило нам не только
рассчитать прогнозные показатели, но и сопоставить их с фактическими
данными.
Слайд 3.
В теоретической части работы были изучены особенности рынка;
проанализированы динамика цен на жилье и ключевые факторы, влияющие на
спрос и предложение на рынке; а также рассмотрены основные методы оценки
инвестиционной привлекательности объектов, некоторые из которых были
применены мною на практике
Слайд 4.
До начала 90-х годов рынка недвижимости в России практически не
существовало. В СССР жилье распределялось государством. Только в 1991
году был издан закон о приватизации, который позволил гражданам
переоформить государственное жилье в частную собственность и
распоряжаться им. В тот период рынок недвижимости был крайне стихийным,
государство не могло обеспечить защиту прав собственности его участников.
Правовые основы рынка сформировались лишь к концу 90-х годов, но
кризис 1998 года вновь «заморозил» на время рыночные отношения.
Начало двухтысячных годов характеризовалось стабилизацией
экономики, ростом доходов граждан и инвестиционной активности. С тех пор
многим кажется, будто цены на жилье постоянно растут, но несмотря на то,
что в долгосрочной перспективе стоимость жилья практически всегда
увеличивается, на рынке недвижимости случаются достаточно длительные
периоды спада. Этот факт наглядно демонстрируют графики стоимости
квадратного метра жилья в России в период 2000-2024 годов.
Так, Мировой экономический кризис привел к падению цен в 2009-2011
годах, а в 2014-2015 годах после непродолжительной стабилизации рынок
снова замедлился из-за значительного снижения цен на нефть, нарастания
геополитической напряженности и резкого роста ключевой ставки до 17%.
При этом государство продолжало способствовать развитию рынка. В
2016 году для минимизации рисков граждан была введена система эксроусчетов, а в 2020 – программы льготной ипотеки.
Таким образом, на примере российского рынка мы наглядно увидели
влияние основных факторов на рынок недвижимости.
Слайд 5.
К факторам, влияющим на спрос, относятся:
 доходы населения и бизнеса;
 условия и доступность финансирования покупки объектов недвижимости,
(На рынок оказывают влияние изменения ключевой ставки, ужесточения
или ослабления требований к заемщикам, наличие льготного
кредитования.)
 ценовые ожидания (в случае, если участники рынка ожидают дальнейшего
роста цен, спрос на недвижимость возрастает, и наоборот, если на рынке
господствуют ожидания падения цен на недвижимое имущество, спрос
снижается);
 состояние жилищного фонда, определяющее потребность в новых объектах
недвижимости. (Оценить его можно, например, по соотношению индекса
обеспеченности жильем и ВВП по паритету покупательной способности
(ППС) на душу населения);
 динамика численности населения;
 макроэкономические факторы, такие, как ожидаемые темпы инфляции,
прирост ВВП, динамика курса национальной валюты, внешне- и
внутриполитическая ситуация;
 А также административные факторы. К ним относятся изменение в
законодательной базе, налогообложении, системе государственного
контроля. (К примеру, введение прогрессивной шкалы НДФЛ снижает
спрос на недвижимость, а совершенствование законодательной базы
увеличивает его.)
Факторами, определяющими предложение, являются:
- так называемое «накопленное предложение». Это количество ранее
созданных, но непроданных и неиспользуемых объектов недвижимости;
- темпы и объёмы строительства объектов недвижимости;
- себестоимость строительства. (К примеру, рост затрат и снижение
доходности строительной отрасли приводит к уменьшению объёмов
строительства и в дальнейшем предложения на рынке);
- финансирование строительной отрасли, включая меры государственной
поддержки;
- наличие земли под застройку.
Слайд 6.
Рынки Москвы и Пятигорска также имеют свои особенности.
Пятигорск – город-курорт, находящийся на юге нашей страны. Он
отличается благоприятным климатом и хорошей экологией. Люди из других
регионов приезжают на отдых или переезжают в город, чтобы восполнить
нехватку солнца и насладиться чистым воздухом и уникальной природой.
Этот факт положительно сказывается на спросе на недвижимость.
Вместе с тем также существуют факторы, негативно влияющие на спрос.
К ним относятся, например, низкий уровень доходов и занятости населения и
нехватка аналитических данных о рынке.
Ограниченность территории для застройки и невозможность постройки
высотных домой из-за сейсмической активности в регионе ограничивают
предложение.
Москва отличается высокими стандартами жизни, развитой
инфраструктурой, высоким уровнем образования и медицины. Столица
является центром российском культуры и ежегодно привлекает миллионы
туристов. Среднемесячная зарплата является одним из самых высоких
показателей оплаты труда по стране, а уровень безработицы очень низкий.
Объекты недвижимости Москвы, как правило, обладают высокой
ликвидностью, а наличие большого количества информации позволяет людям
изучить рынок выбрать и подходящий объект удаленно.
Все указанные факторы, положительно отражающиеся на спросе,
уравновешивает один фактор, который его уменьшает – это высокие цены на
жилье. Накопить на недвижимость в этом городе сложнее, чем в остальных,
некоторые льготные программы кредитования здесь недоступны, либо их
лимиты слишком малы.
Слайд 7.
Так как же принято оценивать инвестиционную привлекательность
недвижимости?
Наиболее популярными методами являются:
 Доходный подход основан на расчёте ожидаемого дохода от
пользования данным имущество;
 Сравнительный метод рассматривает аналогичные объекты
недвижимости, которые были проданы недавно, а также учитываются
тренд цен по аналогичным сделкам.
 Затратный метод предполагает подсчет всех затраты, которые
требовались бы на создание аналогичного объекта недвижимости. (С
помощью
него
можно
определить
два
вида
стоимости:
восстановительную и замещенную. Первая учитывает использование
точно таких же материалов и планировки. Стоимость замещения
предусматривает применение новых технологий, современный дизайн,
улучшенное расположение комнат).
 Также существует экспертный анализ, который вовсе не использует
технологий, но требует большого инвестиционного опыта и
определенных квалификаций в сфере недвижимости.
Надо отметить, что большие компании оценивают инвестиционную
привлекательность недвижимости на основании будущей стоимости и
величины арендной платы, используя комбинацию вышеописанных методов,
, но этот способ трудозатратен, требует значительных финансовых вложений
на покупку данных, их обработку с помощью машинного обучения, а также
интерпретацию результатов.
Помимо указанных методов оценки доходности, важным инструментом
аналитика является ex-post анализ. Это анализ фактической доходности
активов, основанный на реальных данных. Он позволяет оценить
эффективность и риски уже совершённых инвестиций, а также прогнозировать
будущие результаты с учетом этих знаний.
Слайд 8.
Предположим, что в начале 2022 года Александр обратился к эксперту с
запросом инвестировать 20 млн рублей в недвижимость. Оформление ипотеки
он не рассматривает и имеет полную сумму на банковском счете. Александр
живет на два города – Пятигорск и Москву. Мужчине безразлично, в
недвижимость какого города вкладывать деньги, и его интересует только
прибыль от этой инвестиции. При этом, Александр не хочет вкладывать деньги
на большой срок и предполагает, что через 3 года они могут ему понадобиться.
Слайд 9.
Так как Александр рассматривает вариант инвестирования на достаточно
короткий срок, то особенно важно выбрать высоколиквидный объект. Поэтому
рассмотрим основные характеристики, на которые следует обращать
внимание при выборе недвижимости, и определим подходящий для нашего
инвестора вид недвижимости.
1. Местоположение. Подойдет район с благоприятной экологией и
развитой инфраструктурой.
2. Тип недвижимости. Вторичная недвижимость является оптимальным
вариантом, так как покупка будет осуществляться за наличный расчет и
сразу после покупки его можно сдать в аренду.
3. Класс недвижимости. Рассмотрим комфорт и бизнес-класс, так как
недвижимость эконом-класс имеет низкое качество и подвержена
быстрому износу, а на покупку и аренду недвижимости премиум-класса
предъявляется очень ограниченный спрос.
4. Год постройки влияет на физическое состояние объекта, планировку и
прочие факторы. Поэтому сосредоточимся на домах, построенные менее
20-25 лет назад;
5. Тип дома определяет комфорт проживания, уровень шумо- и
теплоизоляции, а также наличие возможности перепланировки.
Оптимальным выбором будут монолитно-кирпичные, кирпичные,
монолитные дома.
6. Площадь и планировка квартиры. Нестандартные параметры квартиры
неудобны для использования большинству людей, а спрос на объекты с
большой площадью обычно низкий. Рассмотрим квартиры с площадью
до 100 м2 и типовой планировкой.
7. Юридический статус - Нежилой статус помещения не дает права на
регистрацию, а также приводит к увеличению стоимости коммунальных
услуг и налоговых платежей. Долевая собственность создает
дополнительные риски оспаривания сделки после покупки. Выберем
жилую недвижимость с единственным собственником.
Проанализировав доходность, стоимость и ликвидность квартир с
разным количеством комнат, мы остановили свой выбор на однокомнатных
квартирах.
Также чтобы создать репрезентативную выборку на основе небольшого
количества данных для проведения дальнейшего анализа объектов в городе
Москве, нам нужно было выбрать один округ. Определить оптимальный округ
для покупки жилья достаточно сложно, но мы выбрали Западный округ по
следующим причинам:
• хорошая экология, много парков и зелёных зон;
• средняя плотность застройки;
• средняя стоимость квадратного метра жилья и арендная плата близка к
средним значениям по Москве;
• развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность.
Слайд 10.
Для проверки гипотезы наиболее подходящим оказался доходный
подход, так как для расчетов хватило собранной вручную выборки из 30
объектов по каждому городу. Для расчётов с помощью этого метода также
нужно определить основные риски для каждого города. На слайде
представлена оценка рисков по шкале от 1 до 5 для каждого города и рассчитан
общий показатель риска, которые необходим для дальнейших расчетов.
Слайд 11.
На основе собранных данных по объектам мы рассчитали среднюю
арендую плату и среднюю цену продажи квартир. К безрисковой ставке
доходности прибавили ставку за риск, посчитанную для каждого города. С ее
помощью продисконтировали годовую арендную плату и рассчитали
приведенную величину доходов за 3 года. В итоге расчетная относительная
доходность для Пятигорска оказалась на 0,15% больше, чем для Москвы.
Таким образом, даже несмотря на более высокий уровень риска,
инвестирование в объекты города Пятигорска в 2022 году было более
целесообразно, чем инвестирование в квартиру в Москве. Гипотеза
исследования подтвердилась.
Слайд 12.
Для начала мы проанализировали фактическое изменение цен на
недвижимость Москвы по округам за три года. По приросту стоимости
однокомнатных квартир в 2022-2025 годах Западный округ находится на
втором месте, уступив только Центральному округу, а по приросту стоимости
арендной платы - на первом месте в городе. Эти данные говорят о том, что
выбор данного округа был оправдан и не оказал негативного влияния на
дальнейшие результаты исследования.
Далее мы оценили динамику фактических данных в двух городах за
указанный период. Согласно фактическим данным, гипотеза исследования
также подтверждается. Разница в приростах стоимости квадратного метра и
арендной платы рассматриваемых однокомнатных квартир по факту еще более
значительная. Основными причинами стали:
 Развитие Пятигорска, как курорта, на фоне роста интереса к внутреннему
туризму в России.
 Резкий рост ключевой ставки, повышение ставок по ипотечным кредитам,
невозможность применения некоторых льготных программ в Москве.
 Сокращение
возможных
видов
инвестирования
из-за
роста
геополитической напряженности и санкций. Более низкий порог вхождения
на рынок Пятигорска.
 Сохранение возможности удаленной работы для сотрудников многих
компаний.
Тем не менее, важно помнить, что ситуация может измениться в любое
время, вскоре на рынок недвижимости могут влиять совсем другие факторы,
и Москва может оказаться, а, возможно, и сейчас является более
привлекательным городом для инвестирования.
Подводя итог всему исследованию, хочу отметить, что инвестирование в
недвижимость остается одним из самых надежных видов инвестирования ведь
в долгосрочной перспективе, цены практически всегда растут. Тем не менее, в
краткосрочной перспективе возможны падения цен и значительное снижение
ликвидности объектов. Гипотеза данного исследования подтвердилась.
Прогнозные и фактические показатели продемонстрировали правильность
принятого инвестиционного решения.