Гражданское право: юридические лица, задаток, ответственность ГК РФ

Гражданское право
План:
1. Понятие и признаки юридического лица. Учредительные
документы юридических лиц: содержание и виды. Порядок
государственной регистрации юридических лиц в РФ.
2. Солидарная, субсидиарная ответственность субъектов
гражданского права. Раскройте содержание данных правовых
категорий, приведите примеры применения этих видов
ответственности из норм ГК РФ.
Задача 1. Гражданин Осокин без оформления юридических
документов построил в селе Верх-Тула Новосибирского района
одноэтажный жилой дом площадью 80 м 2. При каких условиях и в
каком порядке он может приобрести статус собственника жилого
помещения?
С какого момента возникает право собственности у лица,
осуществившего самовольную постройку?
Перечислите
нормативные акты, регулирующие данные правоотношения.
Задача 2. Граждане Иванов и Петров договорились о
заключении сделки купли-продажи дачного дома с земельным
участком по цене 150 тысяч рублей. В доказательство своей
договоренности, покупатель передал продавцу задаток в сумме 30
тысяч рублей. Единый договор составлен не был. Стороны
заключили лишь соглашение о задатке, в котором указывался
предмет договора купли-продажи. Через две недели продавец
заявил, что цена, согласованная сторонами, является очень низкой, и
он желает продать дачу по цене 200 тысяч рублей. Покупатель
потребовал возврата задатка в двойном размере, на что продавец
заявил, что не отказывается от заключения договора, следовательно,
оснований для возврата задатка нет.
Может ли быть признан заключенным договор купли-продажи
дачного дома с земельным участком? Есть ли основания для
возврата задатка? Чем отличается задаток от аванса? Ответ
обоснуйте.
Ответы:
1.1 Понятие и признаки юридического лица
Согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ, юридическим лицом признаётся
организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им
по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и
осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности,
быть истцом и ответчиком в суде.
В. А. Белов в своём учебнике рассматривает конструкцию
юридического лица в широком теоретическом контексте. Он
отмечает, что «самые обязательства и самая деятельность ведутся
от имени такого обособленного имущества, что и толкает людей
сперва к образному, а затем и к юридическому обособлению новой
искусственной личности». По Белову, юридическое лицо - это не
просто фикция, а самостоятельный субъект, воля которого «может
не совпадать с волей лиц, являющихся участниками такого лица»,
что «свидетельствует о самостоятельном, а не о фиктивном
характере самого юридического лица».
Теории сущности юридического лица
Цивилистическая наука (в том числе в изложении В. А. Белова)
традиционно рассматривает две основные концепции:

Теория фикции (Ф. К. Савиньи, папа Иннокентий IV):
юридическое лицо - это искусственная, бестелесная
конструкция, созданная законом. Только человек обладает
волей, но закон наделяет субъективностью и объединения лиц.
«При этом законодатель отдаёт себе отчёт в том, что
корпорация личностью быть не может, то есть прибегает к
фикции».

Теория реальности (О. Гирке и др.): юридическое лицо реально существующий субъект, действующий через свои
органы и обладающий собственной волей. Российское
законодательство исходит именно из реальности
юридического лица: оно признаётся полноценным право-
дееспособным субъектом, хотя физически (предметно) не
существует.
Четыре признака юридического лица
Из легального определения ст. 48 ГК РФ цивилистическая наука
выделяет четыре квалифицирующих признака:
1. Организационное единство. Организация представляет собой
единое целое: имеет внутреннюю структуру, систему органов
управления (единоличных и коллегиальных), чёткую
регламентацию отношений между участниками. Как писал
профессор О. А. Красавчиков, организационное единство - это
«система существенных взаимосвязей всех структурных
подразделений организации между собой и подчинение их
руководящему органу». Внешнее проявление этого признака закрепление в учредительном документе (уставе, учредительном
договоре).
2. Имущественная обособленность. Имущество юридического
лица обособлено от имущества его учредителей (участников) и
принадлежит организации на праве собственности, хозяйственного
ведения или оперативного управления. Внешнее проявление самостоятельный баланс (для учреждений - смета). Большинство
юридических лиц являются собственниками переданного им
имущества; исключения - ГУПы и МУПы (хозяйственное ведение),
учреждения (оперативное управление). Имущественная
обособленность выражается в наличии уставного (складочного)
капитала, паевого фонда.
3. Самостоятельная имущественная
ответственность. Согласно ст. 56 ГК РФ, юридическое лицо
отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему
имуществом. По общему правилу учредитель (участник) не
отвечает по долгам организации, а организация - по долгам
учредителя. Исключения:

Участники полного товарищества несут субсидиарную
ответственность своим имуществом по обязательствам
товарищества (п. 1 ст. 75 ГК РФ).

Собственник имущества казённого предприятия несёт
субсидиарную ответственность при недостаточности его
имущества.

На имущество религиозной организации богослужебного
назначения не может быть обращено взыскание.
4. Выступление в гражданском обороте от своего
имени. Организация участвует в правоотношениях под
собственным наименованием (ст. 54 ГК РФ), может быть истцом и
ответчиком в суде. Этот признак выражает во внешних отношениях
сам факт существования юридического лица как самостоятельной
правовой персоны.
Правоспособность и дееспособность
Особенность юридического лица в том, что его правоспособность
и дееспособность совпадают и возникают одновременно - с
момента государственной регистрации (п. 3 ст. 49, п. 2 ст. 51 К РФ).
В отличие от физического лица, у юридического нет стадии
«взросления» - все права и обязанности действуют в полной мере
сразу после регистрации и до ликвидации.
Правоспособность бывает двух видов:

Общая - коммерческие организации (кроме ГУПов и МУПов)
могут иметь гражданские права и нести обязанности.
необходимые для осуществления любых видов деятельности,
не запрещённых законом.

Специальная - некоммерческие организации, унитарные
предприятия и иные организации, для которых цели
деятельности определены в учредительном документе; они
могут иметь лишь права, соответствующие этим целям.
Отдельные виды деятельности требуют лицензии (п. 1 ст. 49 ГК
РФ).
1.2 Учредительные документы юридических лиц: содержание и
виды
Виды учредительных документов (ст. 52 ГК РФ)
В. А. Белов в учебнике рассматривает учредительные документы
как форму закрепления организационного единства юридического
лица. Статья 52 ГК РФ устанавливает следующие виды:
Организационно-правовая
форма
Учредительный документ
ООО, АО, большинство
некоммерческих
организаций
Устав, утверждаемый
учредителями (участниками)
Хозяйственные
товарищества (полные,
коммандитные)
Учредительный договор,
заключаемый учредителями (к
нему применяются правила об
уставе)
Государственные
корпорации
Федеральный закон о
соответствующей государственной
корпорации
Любые юридические лица
(по выбору)
Типовой устав, утверждённый
уполномоченным государственным
органом
Учреждения (в случаях,
предусмотренных
законом)
Единый типовой устав,
утверждённый учредителем или
уполномоченным органом
Типовой устав не содержит сведений о наименовании, месте
нахождения и размере уставного капитала - эти данные
указываются только в ЕГРЮЛ. Типовые уставы для ООО
утверждены приказом Минэкономразвития от 01.08.2018 № 411.
Содержание устава (п. 4 ст. 52 ГК РФ)
Устав, утверждённый учредителями, должен содержать:

наименование юридического лица;

организационно-правовую форму;

место нахождения;

порядок управления деятельностью;

иные сведения, предусмотренные законом для данной
организационно-правовой формы и вида.
Дополнительные требования:

В уставах некоммерческих организаций и унитарных
предприятий обязательно определяются предмет и цели
деятельности.

В уставах других коммерческих организаций предмет и
цели могут быть определены по желанию учредителей, даже
если закон этого не требует.
Для ООО (ст. 12 Закона «Об ООО» № 14-ФЗ) устав - единственный
учредительный документ. Дополнительно в нём указываются:
размер уставного капитала, права и обязанности участников,
порядок перехода доли, состав и компетенция органов управления.
Для АО (ст. 11 Закона «Об АО» № 208-ФЗ) устав также является
единственным учредительным документом. Устав ПАО
дополнительно должен содержать указание на публичный статус и
определять компетенцию коллегиального исполнительного органа.
Внутренние документы (не учредительные)
Учредители (участники), а в предусмотренных законом случаях органы юридического лица, вправе утвердить внутренний
регламент и иные внутренние документы, регулирующие
корпоративные отношения. Они не являются учредительными
документами и не должны противоречить учредительному
документу (п. 5 ст. 52 ГК РФ).
Порядок изменения учредительных документов
Изменения приобретают силу для третьих лиц с момента
государственной регистрации (п. 6 ст. 52 ГК РФ). Однако
юридическое лицо и его учредители не вправе ссылаться на
отсутствие регистрации в отношениях с третьими лицами,
действовавшими с учётом таких изменений.
1.3 Порядок государственной регистрации юридических лиц в
РФ
Правовая основа
Регистрация осуществляется по правилам Федерального закона от
08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Регистрирующим органом выступает ФНС России.
Государственная регистрация - это акты уполномоченного
федерального органа, осуществляемые посредством внесения в
ЕГРЮЛ сведений о создании, реорганизации и ликвидации
юридических лиц.
Порядок образования: явочно-нормативный
В России действует явочно-нормативный порядок: закон заранее
устанавливает требования к созданию юридических лиц, а
регистрирующий орган проверяет формальное соответствие
документов этим требованиям и не вправе отказать по мотивам
нецелесообразности. Отказ возможен только по основаниям,
прямо перечисленным в законе.
Способы создания
Юридическое лицо создаётся одним из двух путей:

Учреждение (первичный способ) - создание «с нуля» по
решению учредителей (ст. 50.1 ГК РФ).

Реорганизация (производный способ) - слияние,
присоединение, разделение, выделение, преобразование (ст.
57 ГК РФ).
Правоспособность возникает не с момента подписания
учредительных документов, а только с момента внесения
записи в ЕГРЮЛ (п. 2 ст. 51 ГК РФ).
Этапы регистрации при учреждении
Шаг 1. Принятие решения о создании. Если учредитель один оформляется решение единственного учредителя. Если несколько протокол общего собрания учредителей. В решении (протоколе)
фиксируются: учреждение организации, утверждение устава,
порядок и размер образования уставного капитала, избрание
органов управления (ст. 50.1 ГК РФ).
Шаг 2. Формирование пакета документов (ст. 12 Закона № 129ФЗ):

заявление о государственной регистрации по
форме Р11001 (утверждена приказом ФНС от 31.08.2020 №
ЕД-7-14/617@);

решение о создании (протокол или решение единственного
учредителя);

учредительный документ (устав) - кроме случая
использования типового устава;

документ об уплате государственной пошлины (4000 руб.);

иные документы в отдельных случаях (выписка из реестра
иностранных юридических лиц - для иностранных
учредителей; документ о регистрации выпуска акций - для
АО). При подаче документов в электронном виде с усиленной
квалифицированной электронной подписью госпошлина не
уплачивается.
Шаг 3. Подача документов. Способы подачи:

лично в налоговую инспекцию;

через нотариуса;

через МФЦ;

в электронном виде (через сервис «Государственная онлайнрегистрация бизнеса» или приложение «Госключ»).
Подпись заявителя на заявлении должна быть нотариально
засвидетельствована, кроме случаев: подача документов лично с
предъявлением документа, удостоверяющего личность; подача в
электронном виде с ЭЦП.
Шаг 4. Определение регистрирующего органа. Регистрация
осуществляется по месту нахождения постоянно действующего
исполнительного органа (директора). При его отсутствии - по месту
нахождения иного органа или лица, имеющего право действовать
без доверенности.
Шаг 5. Проверка и внесение записи в ЕГРЮЛ. Регистрирующий
орган проверяет представленные документы. Срок - не более трёх
рабочих дней.
Шаг 6. Выдача документов. После регистрации заявитель
получает:

лист записи ЕГРЮЛ;

устав с отметкой налогового органа;

свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.
Основания для отказа в регистрации (ст. 23 Закона № 129-ФЗ)
Перечень исчерпывающий. Наиболее частые основания:

непредставление необходимых документов (п. «а»);

подача в ненадлежащий регистрирующий орган (п. «б»);

несоблюдение нотариальной формы, если она обязательна
(п. «г»);

подписание заявления неуполномоченным лицом (п. «д»);

несоответствие наименования требованиям закона например, использование слов «Россия», «Российская
Федерация», названий госорганов, иностранных государств,
ненормативной лексики (п. «ж»);

несоответствие паспортных данных в заявлении сведениям,
полученным от компетентных органов (п. «к»);

недостоверность сведений (например, юридического адреса)
- налоговая проводит проверку достоверности до принятия
решения (п. «р»);

дисквалификация или лишение права заниматься
предпринимательской деятельностью лица, имеющего право
действовать без доверенности (п. «н», «о»);

поступление судебного акта или акта пристава о запрете
регистрационных действий (п. «м»);

возражение физического лица против внесения данных о
нём в ЕГРЮЛ (п. «л»).
Решение об отказе должно содержать основания со ссылкой на
конкретный пункт ст. 23. Отказ может быть обжалован в судебном
порядке.
Ключевой принцип
Регистрирующий орган проводит формальную проверку:
оценивает полноту и правильность оформления документов,
соответствие их требованиям закона, но не оценивает
целесообразность создания организации. Это и есть явочнонормативный порядок: если документы в порядке и нет оснований
для отказа из ст. 23 - регистрация производится.
2. Солидарная, субсидиарная ответственность субъектов
гражданского права. Раскройте содержание данных правовых
категорий, приведите примеры применения этих видов
ответственности из норм ГК РФ.
2.1. Солидарная и субсидиарная ответственность в
гражданском праве
Общая характеристика множественности лиц в обязательстве
Как отмечают А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков и С. А. Чаркин в
учебнике «Гражданское право России. Общая часть», в
обязательстве на стороне должника или кредитора могут
участвовать не одно, а несколько лиц возникает множественность лиц в обязательстве (глава 19, § 19.3
«Исполнение обязательств с множественностью лиц»). В
зависимости от того, как распределяются обязанности между
несколькими должниками, закон различает три вида
ответственности: долевую (ст. 321 ГК РФ), солидарную (ст. 322325 ГК РФ) и субсидиарную (ст. 399 ГК РФ).
По общему правилу, закреплённому в ст. 321 ГК РФ, обязанность
нескольких должников признаётся долевой: каждый отвечает лишь
в своей доле, доли предполагаются равными. Однако из этого
правила есть два важных исключения - солидарная и субсидиарная
ответственность, которые значительно усиливают позицию
кредитора.
Солидарная ответственность
Понятие и правовая природа
Солидарная ответственность (от лат. solidus - «цельный,
крепкий») - это такая ответственность нескольких должников, при
которой кредитор вправе требовать исполнения как от всех
должников совместно, так и от любого из них в отдельности,
притом как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ).
Авторы учебника подчёркивают, что солидарность не возникает
автоматически - она должна быть прямо предусмотрена договором
или законом, в частности при неделимости предмета обязательства
(п. 1 ст. 322 ГК РФ). Однако для предпринимательских
обязательств действует противоположная презумпция: обязанности
нескольких должников по обязательству, связанному с
предпринимательской деятельностью, являются солидарными по
умолчанию, если законом, иными правовыми актами или
условиями обязательства не предусмотрено иное (п. 2 ст. 322 ГК
РФ).
Механика солидарной ответственности
Кредитор свободен в выборе: он может предъявить требование к
любому из солидарных должников, к нескольким или ко всем
сразу, в полном объёме или в части. Если кредитор не получил
полного удовлетворения от одного из должников, он вправе
требовать недополученное от остальных. Солидарные должники
остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено
полностью (п. 2 ст. 323 ГК РФ).
После того как один из солидарных должников исполнил
обязательство полностью, наступает стадия внутренних расчётов:
исполнивший должник получает право обратного требования
(регресса) к остальным в равных долях за вычетом собственной
доли (п. 2 ст. 325 ГК РФ).
Примеры из норм ГК РФ
1. Совместное причинение вреда (ст. 1080 ГК РФ). Лица,
совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим
солидарно. Как отмечают авторы учебника в разделе о
деликтных обязательствах (Особенная часть. Обязательства,
тема 18), солидарная ответственность при совместном
причинении вреда объясняется тем, что действия
причинителей были согласованы и направлены на реализацию
общего намерения.
2. Владельцы источников повышенной опасности (п. 3 ст.
1079 ГК РФ). Владельцы транспортных средств,
столкнувшихся между собой и причинивших вред третьим
лицам, несут солидарную ответственность. Например, при
ДТП с участием двух автомобилей пострадавший пешеход
вправе требовать возмещения от любого из водителей в
полном объёме.
3. Поручительство (п. 1 ст. 363 ГК РФ). При неисполнении
должником обеспеченного поручительством обязательства
поручитель и должник отвечают перед
кредитором солидарно, если законом или договором не
предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Это значит, что банк может предъявить требование к
поручителю в первый же день просрочки, минуя основного
должника. 4. Перевод долга в предпринимательском обязательстве (п. 3
ст. 391 ГК РФ). При переводе долга по соглашению между
кредитором и новым должником первоначальный и новый
должник отвечают солидарно, если в соглашении не
предусмотрена субсидиарная ответственность
первоначального должника или он не освобождён от
обязательства.
5. Неделимость предмета обязательства (ст. 133, п. 1 ст. 322
ГК РФ). Если предмет обязательства неделим (например,
линия электропередачи как единый объект вещных прав),
должники несут солидарную ответственность.
6. Обязательства, связанные с предпринимательской
деятельностью (п. 2 ст. 322 ГК РФ). Если в
предпринимательском обязательстве участвует несколько
должников, их ответственность по умолчанию солидарная.
Субсидиарная ответственность
Понятие и правовая природа
Субсидиарная ответственность (от лат. subsidarius - «резервный,
вспомогательный») - это дополнительная ответственность лица,
которое не является стороной основного обязательства, но обязано
погасить долг, если основной должник не смог этого сделать (ст.
399 ГК РФ).
Авторы учебника обращают внимание на принципиальное отличие
субсидиарной ответственности от солидарной: при субсидиарной
ответственности существует строгая иерархия - есть основной
должник, который должен платить первым, и есть дополнительный
(субсидиарный) должник, который вступает в действие только при
определённых условиях.
Порядок привлечения к субсидиарной ответственности
Согласно ст. 399 ГК РФ, кредитор обязан соблюдать особую
процедуру:
1. Сначала - к основному должнику. Кредитор должен
предъявить требование к основному должнику. Лишь если
основной должник отказался удовлетворить требование или
кредитор не получил от него ответа в разумный срок,
требование может быть предъявлено субсидиарному
должнику (п. 1 ст. 399 ГК РФ).
2. Ограничения. Кредитор не может обратиться к
субсидиарному должнику, если требование может быть
удовлетворено путём зачёта встречного требования основного
должника или путём бесспорного взыскания с него средств (п.
2 ст. 399 ГК РФ).
3. Уведомление основного должника. Субсидиарный должник,
к которому предъявлен иск, обязан привлечь основного
должника к участию в деле. Иначе основной должник сможет
возразить против регрессного требования субсидиарного
должника так же, как он возразил бы против требования
кредитора (п. 3 ст. 399 ГК РФ).
Примеры из норм ГК РФ
1. Ответственность собственника имущества казённого
учреждения (п. 4 ст. 123.22, п. 2 ст. 123.23 ГК РФ). Казённое
учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися
в его распоряжении денежными средствами. При их
недостаточности субсидиарную ответственность несёт
собственник имущества - соответствующее публичноправовое образование (Российская Федерация, субъект РФ
или муниципальное образование). Это классический пример
субсидиарной ответственности, прямо предусмотренной
законом.
2. Ответственность собственника казённого предприятия (п.
6 ст. 113 ГК РФ). Собственник имущества казённого
предприятия (унитарного предприятия, основанного на праве
оперативного управления) несёт субсидиарную
ответственность по обязательствам предприятия при
недостаточности его имущества.
3. Ответственность родителей за вред, причинённый
несовершеннолетним (ст. 1074 ГК РФ). Родители
(попечители) несут субсидиарную ответственность за вред,
причинённый несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет,
в случае недостаточности у самого несовершеннолетнего
заработка или имущества для возмещения вреда.
4. Субсидиарная ответственность поручителя (п. 1 ст. 363, ст.
399 ГК РФ). По общему правилу поручитель отвечает
солидарно с должником. Однако закон или договор
поручительства могут
предусмотреть субсидиарную ответственность поручителя. В
этом случае кредитор обязан сначала обратиться к основному
должнику и лишь при его отказе - к поручителю (п. 12
Постановления Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 45).
5. Ответственность контролирующих должника лиц при
банкротстве (Закон о банкротстве, ст. 61.11–61.14). Если
действия (бездействие) контролирующих должника лиц стали
необходимой причиной банкротства, они несут субсидиарную
ответственность по долгам компании. Эта ответственность не
списывается даже при личном банкротстве гражданина.
6. Ответственность собственника имущества бюджетного и
автономного учреждения (п. 6 ст. 123.22 ГК
РФ). Собственник несёт субсидиарную ответственность по
обязательствам учреждения, связанным с причинением вреда
гражданам, лишь при недостаточности имущества
учреждения, на которое может быть обращено взыскание.
Сравнение солидарной и субсидиарной ответственности
Критерий
Солидарная
ответственность
Субсидиарная
ответственность
Очерёдность
взыскания
Отсутствует кредитор выбирает
любого должника
Строгая сначала
основной, затем
дополнительный
Равенство
должников
Все должники
равнозначны
Есть основной и
дополнительный
должник
Основания
возникновения
Закон, договор,
неделимость
предмета,
предпринимательская
деятельность
Закон, договор,
специальные
случаи
(банкротство и
др.)
Право регресса
Есть - в равных долях
за вычетом
собственной доли (ст.
325 ГК РФ)
Есть - к
основному
должнику
Норма ГК РФ
Ст. 322-325 ГК РФ
Ст. 399 ГК РФ
Как отмечают А. П. Анисимов и соавторы, солидарная
ответственность более выгодна кредитору, так как он может сразу
обратиться к самому платёжеспособному должнику. Субсидиарная
же ответственность ограничивает кредитора процедурой: он обязан
сначала исчерпать возможности взыскания с основного должника.
Интересно, что два вида ответственности могут сочетаться.
Например, при банкротстве юридического лица несколько
контролирующих лиц несут субсидиарную ответственность
(дополнительно к ответственности компании), но между собой солидарно: кредитор может взыскать всю сумму с любого из них
(п. 8 ст. 61.11 Закона о банкротстве).
Вывод
Солидарная и субсидиарная ответственность - два
фундаментальных механизма защиты интересов кредитора в
гражданском праве. Солидарная ответственность («коллективный
щит кредитора») даёт кредитору максимальную свободу выбора,
позволяя взыскивать долг с любого из нескольких равнозначных
должников. Субсидиарная ответственность («резервная линия
обороны») предполагает строгую очерёдность: дополнительный
должник вступает в игру только тогда, когда основной должник не
смог исполнить обязательство. Оба вида ответственности не
возникают автоматически - они должны быть предусмотрены
законом или договором, и каждый из них имеет конкретные
примеры применения в нормах Гражданского кодекса РФ.
Задача 1
Условия приобретения права собственности на самовольную
постройку
Жилой дом, построенный без оформления юридических
документов (без разрешения на строительство / уведомления о
начале строительства, без проектной документации и регистрации),
является самовольной постройкой по смыслу статьи 222 ГК РФ.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, по общему правилу
не приобретает на неё право собственности и не может ею
распоряжаться.
Осокин может приобрести статус собственника двумя путями.
Путь 1: Упрощённый (административный) порядок - «дачная
амнистия»
Действует до 1 марта 2031 года. Подходит, если земельный участок
Осокина относится к землям для ИЖС, ЛПХ (в пределах
населённого пункта) или садоводства. Поскольку площадь дома 80
м² - менее 500 м², разрешение на строительство не требуется,
вместо него применяется уведомительный порядок.
Порядок действий:
1. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки
технического плана дома.
2. Подать в местную администрацию (через МФЦ или
Росреестр) уведомление о завершении строительства с
приложением технического плана и документов на земельный
участок.
3. Администрация в течение 7 дней проверяет соответствие
построенного дома нормам и направляет уведомление о
соответствии либо о несоответствии.
4. При положительном ответе администрация сама направляет
документы в Росреестр для регистрации права собственности.
Путь 2: Судебный порядок (статья 222, пункт 3 ГК РФ)
Если администрация отказала в согласовании или «амнистия» не
применима - путь через суд. Право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок,
при одновременном соблюдении трёх условий:
1. Права на земельный участок, допускающие
строительство. У Осокина должны быть оформленные права
на земельный участок (собственность, пожизненное
наследуемое владение или постоянное (бессрочное)
пользование), а вид разрешённого использования участка
должен допускать строительство на нём жилого дома.
2. Соответствие постройки установленным требованиям. На
день обращения в суд дом должен соответствовать
градостроительным и строительным нормам и правилам
(СНиП, СП, правилам землепользования и застройки).
3. Ненарушение прав других лиц и отсутствие
угрозы. Сохранение постройки не должно нарушать права и
охраняемые законом интересы других лиц и не должно
создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Порядок действий:
1. Собрать пакет документов: выписка из ЕГРН на земельный
участок, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ),
технический план на дом, заключение строительнотехнической экспертизы о соответствии постройки нормам и
безопасности.
2. Желательно до суда обратиться в местную администрацию с
уведомлением о завершении строительства - отказ станет
доказательством попытки досудебного урегулирования.
3. Подать исковое заявление о признании права собственности
на самовольную постройку в районный (городской) суд по
месту нахождения постройки. Ответчик - местная
администрация.
4. После вступления решения суда в законную силу - обратиться
в Росреестр (через МФЦ) для государственной регистрации
права собственности.
Можно ли использовать приобретательную давность (статья
234 ГК РФ)?
По общему правилу - нет. Согласно сложившейся судебной
практике, право собственности на самовольную постройку,
возведённую без необходимых разрешений, приобретается только в
порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ, а не по приобретательной
давности (статья 234 ГК РФ). Суды прямо указывают, что
отсутствие разрешения на строительство означает, что
правоотношения регулируются нормами о самовольной постройке,
а не нормами о приобретательной давности. Однако в отдельных
случаях, когда с момента постройки прошло более 15 лет и исковая
давность по требованию о сносе истекла, суды могут рассмотреть
применение статьи 234 ГК РФ.
С какого момента возникает право собственности
Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на здания,
сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает с момента
такой регистрации.
Применительно к самовольной постройке это означает:

Сам факт строительства не порождает право собственности
автоматически (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Право собственности возникает с момента государственной
регистрации в ЕГРН на основании вступившего в законную
силу решения суда (или уведомления администрации при
упрощённом порядке.
Нормативные акты, регулирующие данные правоотношения
1. Гражданский кодекс Российской Федерации - в частности:
- статья 222 (самовольная постройка, условия и порядок
признания права собственности);
- статья 219 (момент возникновения права собственности
на вновь создаваемое недвижимое имущество);
- статья 218 (основания приобретения права
собственности);
- статья 131 (государственная регистрация
недвижимости);
- статья 234 (приобретательная давность).
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает требования к видам разрешённого
использования земельных участков, параметры объектов
ИЖС, уведомительный порядок строительства.
3. Земельный кодекс Российской Федерации - регулирует
права на земельный участок как необходимое условие
признания права на постройку.
4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» - порядок
регистрации прав в ЕГРН.
5. Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ - внёс
изменения в статью 222 ГК РФ, установив современные
правила о самовольных постройках, сносе и приведении в
соответствие.
6. Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ - продлил
«дачную амнистию» (упрощённый порядок регистрации прав
на жилые и садовые дома).
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и
Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав» - разъясняет применение статей 222 и 234 ГК
РФ.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2023 года,
посвящённое делам о самовольном строительстве - формирует
актуальную судебную практику по статье 222 ГК РФ.
Если коротко: Осокину нужно сначала убедиться, что у него
оформлено право на земельный участок под домом и что участок
предназначен для жилищного строительства. Если да - самый
быстрый путь это «дачная амнистия»: заказать техплан у
кадастрового инженера и подать уведомление о завершении
строительства через МФЦ. Если администрация откажет - идти в
суд с иском о признании права собственности по статье 222 ГК РФ.
Право собственности возникнет с момента регистрации в
Росреестре.
Задача 2
1. Может ли быть признан заключённым договор куплипродажи?
Нет, договор купли-продажи в данном случае не считается
заключённым.
По закону (ст. 432 ГК РФ) договор заключается, если между
сторонами достигнуто соглашение по всем существенным
условиям в требуемой форме. Для договора купли-продажи
недвижимости существенными являются, в частности, условие о
предмете (что именно продаётся - дом с земельным участком) и
цена.
В описанной ситуации стороны не составили единый договор. Они
подписали лишь соглашение о задатке, где лишь обозначили
предмет. Этого недостаточно: чтобы возник полноценный договор
купли-продажи, нужно было отдельно и чётко зафиксировать все
существенные условия (включая цену) в одном документе.
Соглашение о задатке само по себе не создаёт договор куплипродажи - оно лишь обеспечивает исполнение уже существующего
обязательства (намерения заключить основной договор в
будущем).
2. Есть ли основания для возврата задатка?
Да, основания для возврата есть, но с важным нюансом.
Здесь ключевое значение имеет вина в срыве сделки.

Если продавец виноват (он сам изменил цену, не имея на то
законных оснований), то по п. 2 ст. 381 ГК РФ он обязан
вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Если виноват покупатель (он сам отказался от сделки),
задаток остаётся у продавца.

Если же стороны просто передумали и расторгли намерение
заключить договор (без нарушения с чьей-либо стороны),
задаток подлежит возврату в одинарном размере.
В условии сказано, что продавец заявил: «он не отказывается от
заключения договора». Это не означает автоматического возврата в
двойном размере: суд будет разбираться, была ли реальная
возможность заключить договор и по чьей вине он не состоялся.
3. Чем задаток отличается от аванса?

Задаток - это не просто платёж, а способ обеспечения
исполнения обязательства. Его юридическая сила закреплена в
ст. 380–381 ГК РФ. Если за неисполнение договора
ответственна сторона, получившая задаток, она обязана
уплатить другой стороне двойную сумму. Если виновна
сторона, давшая задаток, он остаётся у получателя.

Аванс - это просто платёж в счёт будущих обязательств,
который при неисполнении договора всегда подлежит
возврату. В отличие от задатка, он не несёт штрафной
функции.
На практике при споре суд, если есть сомнения, квалифицирует
платёж как задаток, только если это прямо подтверждено
условиями документа и поведением сторон. Если формулировки
размыты, суд может счесть сумму авансом.
Вывод: в этой ситуации покупателю стоит не просто требовать
двойной возврат (если вина продавца доказана), а сначала чётко
зафиксировать, что между сторонами было соглашение о задатке (с
чётким описанием предмета и цены), а затем уже анализировать, по
чьей вине сделка не состоялась. Если же выяснится, что стороны
просто расторгли намерение заключить договор без нарушения,
продавец вправе оставить задаток себе.
Список литературы:
1
Белов, В. А. Гражданское право в 2 т. Том 1. Общая часть :
учебник для вузов / В. А. Белов. — Москва : Издательство
Юрайт, 2025. — 451 с. — (Высшее образование). — ISBN 9785-534-00327-7. — Текст : электронный // Образовательная
платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/561537
(дата обращения: 12.05.2025).
2
Анисимов, А. П. Гражданское право России. Общая часть :
учебник для вузов / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова,
А. Я. Рыженков ; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. — 5-е
изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2025. —
435 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-15227-2. —
Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт
[сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/559739 (дата обращения:
12.05.2025).
3
Гражданское право. Особенная часть. Обязательства : учебник
для вузов / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков,
С. А. Чаркин ; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. — 8-е
изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2025. —
376 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-16982-9. —
Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт
[сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/561499 (дата обращения:
12.05.2025).
Дополнительная учебная литература
4
Зенин, И. А. Гражданское право. Общая часть : учебник для
вузов / И. А. Зенин. — 20-е изд., перераб. и доп. — Москва :
Издательство Юрайт, 2025. — 526 с. — (Высшее
образование). — ISBN 978-5-534-17474-8. — Текст :
электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. —
URL: https://urait.ru/bcode/561422 (дата обращения: 12.05.2025).
5
Шаблова, Е. Г. Гражданское право : учебник для вузов /
Е. Г. Шаблова, О. В. Жевняк ; под общей редакцией
Е. Г. Шабловой. — Москва : Издательство Юрайт, 2025. —
131 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-16272-1. —
Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт
[сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/562797 (дата обращения:
12.05.2025).
6
Свечникова, И. В. Гражданское право. Практикум : учебник
для вузов / И. В. Свечникова, Т. В. Величко. — 2-е изд.,
перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2025. —
399 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-18000-8. —
Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт
[сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/562685 (дата обращения:
12.05.2025).
7
Белов, В. А. Гражданское право в 4 т. Том I. Общая часть.
Введение в гражданское право : учебник для вузов /
В. А. Белов. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва :
Издательство Юрайт, 2025. — 622 с. — (Высшее
образование). — ISBN 978-5-534-03070-9. — Текст :
электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. —
URL: https://urait.ru/bcode/580973 (дата обращения: 12.05.2025).
8
Гражданское право. Схемы, таблицы : учебник для вузов /
Т. В. Величко, А. И. Зинченко, Е. А. Зинченко,
И. В. Свечникова. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва :
Издательство Юрайт, 2025. — 443 с. — (Высшее
образование). — ISBN 978-5-534-15998-1. — Текст :
электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. —
URL: https://urait.ru/bcode/565046 (дата обращения: 12.05.2025).