Правовое регулирование защиты прав дольщиков

Содержание
Введение ................................................................................................................... 2
Глава 1. Основы правового регулирования отношений, связанных с участием
в долевом строительстве......................................................................................... 6
1.1. Понятие договора участия в долевом строительстве ................................ 6
1.2. Субъекты правоотношений в рамках договора участия в долевом
строительстве........................................................................................................ 9
Глава 2. Механизмы защиты прав участников долевого строительства ......... 14
2.1. Основные способы защиты прав участников долевого строительства . 14
2.2. Специальные способы защиты прав участников долевого строительства
.............................................................................................................................. 17
2.3. Цифровизация в механизме защиты прав участников долевого
строительства...................................................................................................... 20
Заключение ............................................................................................................ 25
Список использованной литературы ................................................................... 29
Введение
Долевое строительство на протяжении двух десятилетий остаётся одним
из наиболее болезненных сегментов российского гражданского оборота.
Жилищный вопрос для большинства граждан решается именно через
приобретение строящегося жилья, а не готового — это объясняется и ценовой
разницей, и инвестиционной привлекательностью первичного рынка. Однако
сам механизм, при котором гражданин передаёт денежные средства задолго до
того, как объект физически возникнет, изначально несёт в себе высокий риск.
История применения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости…»1
—
это
история
постоянной
достройки
правовой
конструкции под давлением кризисов: банкротств застройщиков, появления
«обманутых дольщиков», массового недостроя в регионах.
Реформа 2018–2019 годов, заменившая прямое финансирование
строительства дольщиками на эскроу-счета и проектное финансирование
банков, изменила архитектуру отношений радикально. Денежные средства
гражданина теперь не поступают застройщику напрямую — они блокируются
в банке до ввода объекта в эксплуатацию. Казалось бы, ключевая проблема
снята. Но практика 2022–2025 годов показывает: вместо рисков утраты денег
на первый план вышли иные — затягивание сроков ввода, споры о качестве,
отказы застройщиков от добровольного устранения недостатков, конфликты
вокруг неустойки и моратория на её взыскание, введённого постановлениями
Правительства РФ в 2022 и 2024 годах. Параллельно цифровизация — единая
информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), реестр
проблемных объектов, личный кабинет дольщика — меняет сам способ,
которым участник долевого строительства реализует и защищает свои права.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40
1
2
Актуальность темы определяется тем, что защитный механизм Закона №
214-ФЗ сегодня находится в точке перенастройки: старые конструкции
(поручительство,
страхование
ответственности
застройщика,
компенсационный фонд для договоров до 2019 г.) формально сохраняются для
«переходных» объектов, новые (Фонд развития территорий, эскроу) ещё не
дали полного судебного толкования, а цифровые инструменты только
встраиваются в процессуальную ткань. Доктрина не успевает за этой
динамикой, а правоприменитель вынужден работать на стыке Закона № 214ФЗ, ГК РФ, Закона о защите прав потребителей и Закона о банкротстве — с
очевидными коллизиями.
Объектом
исследования
выступают
общественные
отношения,
возникающие между застройщиком и участником долевого строительства в
связи с заключением, исполнением и прекращением договора участия в
долевом строительстве, а также отношения по защите нарушенных прав
дольщика.
Предмет исследования образуют нормы гражданского и специального
законодательства, регулирующие договор участия в долевом строительстве и
механизмы защиты прав его участников, разъяснения высших судебных
инстанций,
материалы
правоприменительной
практики,
а
также
доктринальные подходы к пониманию данных институтов.
Цель работы — на основе анализа действующего законодательства,
судебной практики и доктринальных позиций выявить особенности и пробелы
правового регулирования защиты прав участников долевого строительства и
сформулировать предложения по совершенствованию соответствующих
норм.
Достижение цели предполагает решение следующих задач:
1.
раскрыть понятие договора участия в долевом строительстве,
определить его правовую природу и место в системе гражданско-правовых
договоров;
3
2.
охарактеризовать
круг
субъектов
правоотношений,
складывающихся в рамках данного договора, и особенности их правового
статуса;
3.
исследовать основные (общегражданские) способы защиты прав
участников долевого строительства и пределы их применения;
4.
проанализировать специальные способы защиты, закреплённые
Законом № 214-ФЗ и смежными актами, выявить их эффективность;
5.
оценить роль цифровых инструментов — ЕИСЖС, реестра
проблемных объектов, электронной регистрации ДДУ — в механизме защиты
прав дольщиков.
Методологическую основу составили общенаучные и частнонаучные
методы. Диалектический метод позволил рассмотреть институт защиты прав
дольщиков в развитии — от модели 2004 г. к модели эскроу-счетов.
Формально-юридический метод применялся при толковании норм Закона №
214-ФЗ, ГК РФ2, Закона о защите прав потребителей3. Сравнительно-правовой
метод
использовался
при сопоставлении
прежнего и
действующего
регулирования. Системно-структурный метод дал возможность представить
защитные механизмы как взаимосвязанную систему. Историко-правовой
метод позволил проследить эволюцию законодательства с 2004 г. Метод
правового моделирования применён при формулировании предложений по
совершенствованию законодательства.
Теоретическую базу составили работы по общему учению об
обязательствах и договорах (труды Брагинского, Витрянского, Суханова), а
также современные исследования по проблематике долевого строительства,
эскроу-счетов и банкротства застройщиков.
Нормативную и эмпирическую базу образуют Конституция РФ, ГК РФ,
Закон № 214-ФЗ, Закон о защите прав потребителей, Закон о банкротстве,
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.
3301
3
Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 08.08.2024) // Ведомости СНД и
ВС РФ. 1992. № 15. Ст. 766.
2
4
подзаконные
акты
Правительства
РФ
о
моратории
на
неустойку,
постановления Пленума ВС РФ и Обзоры Президиума ВС РФ по спорам,
связанным с долевым строительством, а также материалы практики судов
общей юрисдикции и арбитражных судов за 2022–2025 гг.
Структура работы обусловлена логикой исследования: введение, две
главы, объединяющие пять параграфов, заключение и список использованных
источников. Первая глава раскрывает теоретико-правовые основы — понятие
договора и круг его субъектов. Вторая посвящена механизмам защиты: общим,
специальным и цифровым.
5
Глава 1. Основы правового регулирования отношений, связанных с
участием в долевом строительстве
1.1. Понятие договора участия в долевом строительстве
Вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве
(далее
—
ДДУ)
сопровождает
данный
институт
с
момента
его
законодательного закрепления и до сегодняшнего дня окончательно не решён.
Легальное определение, содержащееся в части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ,
формулирует конструкцию через две встречные обязанности: застройщик
обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект
долевого строительства участнику, а участник — уплатить обусловленную
цену и принять объект при наличии разрешения на ввод. На этой
формулировке заканчивается ясность и начинается дискуссия.
Долгое время суды и доктрина квалифицировали отношения между
гражданином и застройщиком через призму известных гражданско-правовых
договоров: купли-продажи будущей вещи, подряда, инвестиционного
договора, договора простого товарищества. Каждая из квалификаций
обнаруживала уязвимость. Купля-продажа предполагает наличие вещи или
хотя бы её индивидуализацию в момент заключения договора — здесь же
объект
существует
лишь
как
проектная
характеристика.
Подрядная
конструкция исходит из выполнения работ по заданию заказчика и для
заказчика, тогда как застройщик возводит объект по собственной инициативе
и проекту, продавая «места» в нём множеству лиц. Инвестиционная модель,
господствовавшая до 2004 г., была отвергнута самим законодателем — на это
прямо указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 № 54 4,
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» //
Вестник ВАС РФ. 2011. № 9
4
6
разграничив
инвестиционные
отношения
и
куплю-продажу
будущей
недвижимости.
М.И. Брагинский и В.В. Витрянский в общем учении о договорах
допускали, что специальный договор может объединять элементы нескольких
поименованных, не сводясь ни к одному5. Современная доктрина в основном
склоняется к тому, что ДДУ — самостоятельный поименованный договор sui
generis,
обладающий
специфическим
предметом
(объект
долевого
строительства как часть будущего многоквартирного дома) и особым
субъектным составом6. Такая позиция представляется наиболее логичной:
смешение элементов подряда, купли-продажи и услуги по управлению
строительством здесь не суммирует, а порождает новое правовое явление.
Реформа 2018–2019 годов, вводящая обязательное использование счетов
эскроу для большинства объектов (статья 15.4 Закона № 214-ФЗ), изменила
экономическую природу отношений, но не правовую квалификацию договора.
Деньги дольщика теперь не финансируют стройку — её финансирует
уполномоченный банк, предоставляющий застройщику целевой кредит.
Дольщик же становится скорее покупателем будущей вещи, оплачивающим её
через депонирование. Часть исследователей в связи с этим ставит вопрос о
фактическом сближении ДДУ с договором купли-продажи будущей
недвижимости7. Аргумент сильный, но не исчерпывающий: застройщик попрежнему несёт обязанность по созданию объекта, а не только по его передаче,
что отличает его статус от продавца.
Существенные условия ДДУ определены частью 4 статьи 4 Закона №
214-ФЗ исчерпывающим образом: определение объекта в соответствии с
проектной документацией с указанием его планируемой площади, срок
передачи, цена, гарантийный срок, способы обеспечения исполнения
Брагинский М. И. Договорное право. Общие положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. — 4-е изд. —
Москва : Статут, 2020. — С. 107.
6
Колиева А. Э., Хачиев Г. Г., Конова Ф. Р. Понятие и содержание договора долевого строительства и его
правовая характеристика //Правоприменение. – 2022. – Т. 6. – №. 3. – С. 252-261.
7
Левушкин А. Н. Договорное регулирование участия в долевом строительстве в структуре девелоперской
деятельности //Вестник Университета имени ОЕ Кутафина. – 2022. – №. 12 (100). – С. 91-100.
5
7
обязательств. Несогласование любого из них влечёт незаключённость
договора. Эта норма, на первый взгляд формально-техническая, имеет
глубокое защитное значение: законодатель сознательно не оставил сторонам
свободы в определении предмета, понимая, что в условиях фактического
неравенства застройщик способен размыть индивидуализацию объекта до
такой степени, что дольщик получит не то, на что рассчитывал.
Особо стоит обратить внимание на квалификацию объекта долевого
строительства. Часть 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ определяет его как жилое
или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче после
получения разрешения на ввод и входящее в состав многоквартирного дома
или иного объекта недвижимости. До момента государственной регистрации
права собственности дольщика на готовый объект ему принадлежит не
вещное, а обязательственное право — право требования передачи. Это
разграничение приобретает критическое значение в случае банкротства
застройщика: денежные требования и требования о передаче помещений
включаются в разные реестры, регулируемые параграфом 7 главы IX Закона о
банкротстве8.
В практике ВС РФ устойчиво проводится линия на распространение на
отношения с гражданами-дольщиками законодательства о защите прав
потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ. Эта позиция
закреплена в пункте 10 Обзора судебной практики ВС РФ по делам о защите
прав потребителей в сфере долевого строительства9 и неоднократно
подтверждалась. Практическое значение состоит в применении правил о
компенсации морального вреда, штрафе в размере 50% от присуждённого,
освобождении от уплаты госпошлины в пределах установленной суммы.
Юридические лица и индивидуальные предприниматели, заключающие ДДУ
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст.
4190.
9
Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей, утв. Президиумом ВС РФ 14.10.2020 //
Бюллетень ВС РФ. 2021. № 2.
8
8
в коммерческих целях, такой защитой не пользуются — это последовательная
позиция.
Отдельный аспект — форма договора. Согласно части 3 статьи 4 Закона
№
214-ФЗ,
ДДУ
заключается
в
письменной
форме
и
подлежит
государственной регистрации, без которой считается незаключённым. Эта
норма выполняет двойную функцию: защищает от «двойных продаж»
(классической схемы мошенничества 2000-х годов) и создаёт публичную
достоверность сведений о правах на ещё не возникший объект. С 2022 года
регистрация всё чаще осуществляется в электронной форме через личный
кабинет застройщика на портале Росреестра, что усиливает превентивный
защитный эффект и одновременно ставит новые вопросы — о моменте
заключения договора, о надлежащей идентификации сторон.
Договор участия в долевом строительстве — самостоятельная
гражданско-правовая
поименованным
существенных
конструкция,
договорам,
условий
и
с
не
сводимая
императивно
обязательным
к
классическим
очерченным
режимом
набором
государственной
регистрации. Его защитная функция заложена уже на уровне дефиниции и
формы: законодатель сознательно ограничивает свободу договора, понимая
структурное неравенство сторон. Однако сама эта конструкция остаётся
неустойчивой — каждая реформа закона корректирует баланс рисков, и
доктринальная квалификация вынуждена догонять законодателя.
1.2. Субъекты правоотношений в рамках договора участия в долевом
строительстве
Субъектный состав отношений долевого строительства за два
десятилетия существенно усложнился. Если в первоначальной редакции
Закона № 214-ФЗ фигурировали по сути двое — застройщик и участник
долевого строительства, то сегодня в правовом поле появились банк, ведущий
счёт эскроу, уполномоченный орган контроля, публично-правовая компания
«Фонд развития территорий», региональные фонды защиты прав дольщиков,
9
страховщики (для договоров «доэскроуного» периода). Понимание защитного
механизма невозможно без чёткого разграничения статуса каждого из этих
субъектов.
Застройщик — центральная фигура правоотношений. Часть 1 статьи 2
Закона № 214-ФЗ предъявляет к нему совокупность специальных требований:
это хозяйственное общество, имеющее в собственности или на праве аренды
(субаренды) земельный участок, получившее разрешение на строительство и
опубликовавшее в установленном порядке проектную декларацию. С 2017 г.
требования последовательно ужесточались — введён принцип «один
застройщик — одно разрешение на строительство», установлены требования
к собственным средствам в размере не менее 10% от планируемой стоимости
проекта, к опыту участия в строительстве (не менее трёх лет), запрет на
эмиссию облигаций (кроме целевых). Каждое из этих ограничений преследует
прежде
всего
защитную
цель:
исключить
с
рынка
случайных
и
недокапитализированных игроков.
Доктрина оценивает такую модель неоднозначно. Часть исследователей
указывает, что чрезмерная жёсткость допуска ведёт к монополизации рынка
несколькими крупными игроками и удорожанию жилья10. Другие, напротив,
полагают, что либерализация невозможна, пока сохраняется массовый риск
несостоятельности11. Истина, видимо, посередине: нынешний порог допуска
избыточен для крупных проектов и одновременно недостаточен для
малоэтажного строительства, где риски иной природы.
Участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо,
заключившее ДДУ. Закон не дифференцирует их статус с точки зрения
существенных условий договора, однако объём защитных средств различается
принципиально. Гражданин-дольщик пользуется правами потребителя,
Проняева Л. И., Иоффе М. Е. Методические аспекты формирования стратегии управления девелоперской
деятельностью на рынке недвижимости //Естественно-гуманитарные исследования. – 2025. – №. 2 (58). – С.
773-778.
11
Бондаренко И. В., Решетникова Т. Н. Институт долевого строительства: историческая эволюция и
современные вызовы правового регулирования в России //Право и государство: теория и практика. – 2025. –
№. 8. – С. 641-644.
10
10
юридическое лицо — нет. Отдельную категорию образуют граждане,
приобретающие нежилые помещения (апартаменты, кладовые, машино-места)
— здесь практика долго колебалась, но к 2023–2024 годам выработала
компромисс: на отношения с гражданином распространяется Закон о защите
прав потребителей независимо от назначения помещения, если оно
приобреталось
для
личных,
семейных
нужд,
не
связанных
с
предпринимательством12.
Самостоятельную проблему составляет фигура первоначального и
последующего дольщика. Часть 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ допускает
уступку права требования по ДДУ. До 2019 г. это породило массу схем обхода
закона — продажу через цепочку уступок, в том числе с участием
юридических лиц-«прокладок», скрывавших реального бенефициара. После
реформы уступка возможна только после полной оплаты цены договора и до
подписания передаточного акта. Конструкция вычистила рынок, но оставила
открытым вопрос о статусе цессионария: распространяются ли на него все
потребительские гарантии, если он не является первоначальным дольщиком?
Высшая судебная практика отвечает утвердительно — потребительский
характер отношений следует за объектом, а не за личностью первоначального
участника [ССЫЛКА: обзор практики или определение ВС РФ 2022–2024 гг.
по уступке прав по ДДУ гражданину].
Уполномоченный банк — относительно новый участник, появившийся
в системе с введением счетов эскроу. Согласно статье 15.5 Закона № 214-ФЗ,
средства дольщика поступают на специальный счёт в банке, отвечающем
критериям Правительства РФ, и блокируются до момента ввода объекта в
эксплуатацию и передачи хотя бы одного помещения первому участнику.
Правовой статус банка двойственен: он не сторона ДДУ, но участник
трёхсторонних отношений «дольщик — застройщик — банк». В научной
литературе обсуждается, можно ли рассматривать банк как условного
"Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ
19.10.2022) // "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 12, декабрь, 2022
12
11
должника перед дольщиком13. Практическое значение вопроса проявляется
при банкротстве самого банка: средства на эскроу-счетах застрахованы АСВ в
пределах 10 миллионов рублей на одного дольщика, что превышает
стандартный лимит, но не покрывает дорогостоящее жильё в столичных
регионах.
Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» объединила
в 2021 г. функции прежнего Фонда защиты прав дольщиков и Фонда
содействия реформированию ЖКХ. Её роль в защитном механизме
многогранна: ведение реестра проблемных объектов, выплата компенсаций
дольщикам обанкротившихся застройщиков по «доэскроуным» договорам,
завершение строительства проблемных домов через приобретение прав
застройщика. Правовая природа компании — это публичный субъект с
гражданско-правовой компетенцией, что порождает известные сложности при
определении подведомственности споров с её участием.
Региональные фонды защиты прав граждан — участников долевого
строительства действуют на уровне субъектов РФ и фактически дублируют
функции федеральной компании применительно к локальным проблемным
объектам. Их создание предусмотрено статьёй 21.1 Закона № 218-ФЗ14.
Качество работы региональных фондов крайне неоднородно — это отмечается
и в практике, и в доктрине15.
Контролирующий орган — региональный орган исполнительной власти,
ведущий контроль и надзор в сфере долевого строительства (статья 23 Закона
№ 214-ФЗ). Его полномочия включают проверки застройщика, выдачу
заключений
о
соответствии
застройщика
и
проектной
декларации
требованиям закона, ведение реестра застройщиков, обращение в суд с
требованиями о приостановлении деятельности застройщика. На практике
Шиукашвили К. Г. Актуальные проблемы защиты прав потребителей при использовании эскроу-счетов
//Актуальные исследования. – 2025. – №. 38 (273). – С. 47-49.
14
Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2017. № 31 (ч.
1). Ст. 4767.
15
Канукова К. К., Качмазова Д. М. Актуальные проблемы правового регулирование долевого строительства
коммерческих объектов недвижимости //Вестник магистратуры. – 2025. – №. 5-4 (164). – С. 124-127.
13
12
именно эффективность работы этого органа во многом определяет, появится
ли тот или иной объект в реестре проблемных, либо его недостатки будут
выявлены превентивно.
Субъектный состав отношений долевого строительства превратился из
бинарного в многоэлементный, и каждый дополнительный субъект — банк,
фонд, контролирующий орган — встроен в защитный механизм как
самостоятельный узел. Это повышает надёжность системы, но одновременно
усложняет её: при сбое в работе одного из звеньев дольщик оказывается перед
сложной задачей определения надлежащего ответчика и компетентного
органа. Закон не всегда даёт чёткие ответы — пробелы в разграничении
компетенций видны, например, в спорах о завершении строительства, где
интересы дольщика, регионального фонда, нового застройщика и кредиторов
прежнего застройщика пересекаются на одном объекте.
13
Глава 2. Механизмы защиты прав участников долевого строительства
2.1. Основные способы защиты прав участников долевого строительства
Защитный арсенал дольщика складывается из двух пластов —
общегражданских средств, закреплённых в статье 12 ГК РФ, и специальных
средств, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав
потребителей. В настоящем параграфе анализируются первые — те, что
применяются на основе общих норм ГК РФ и характерны для большинства
обязательственных отношений.
Признание права как способ защиты в практике долевого строительства
приобретает
специфическое
содержание.
Гражданин,
исполнивший
обязательство по оплате, но столкнувшийся с уклонением застройщика от
передачи объекта после получения разрешения на ввод, нередко вынужден
обращаться с иском о признании права собственности на квартиру в готовом
доме. Такая возможность подтверждена устойчивой судебной практикой и
закреплена в пункте 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС
РФ № 22 от 29.04.201016. Особое значение этот иск приобретает в банкротстве
застройщика: при готовности дома более чем на определённый процент
дольщик вправе требовать признания за ним права собственности на
конкретное помещение, а не включения в реестр денежных требований.
Конструкция «требование о передаче жилого помещения» в банкротстве
(параграф 7 главы IX Закона о банкротстве) фактически представляет собой
модификацию иска о признании права применительно к ещё не достроенному
объекту.
Возмещение убытков регулируется статьями 15 и 393 ГК РФ.
Применительно к долевому строительству убытки чаще всего возникают в
связи с необходимостью снимать жильё в период просрочки передачи объекта,
оплачивать расходы по устранению строительных недостатков, нести затраты
Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав» // Бюллетень ВС РФ. 2010. № 7.
16
14
на
проведение
независимой
экспертизы.
Доказывание
убытков
—
традиционная слабая точка дольщика: суды требуют документального
подтверждения и причинной связи, а застройщики активно оспаривают
разумность расходов. На уровне доктрины предпринимаются попытки
обосновать упрощённый стандарт доказывания убытков в потребительских
спорах17, однако в действующем регулировании этот стандарт не закреплён.
Взыскание неустойки — наиболее массовое требование. Базовая ставка
установлена частью 2
статьи
6 Закона № 214-ФЗ: 1/300
ставки
рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, а если
участником является гражданин — в двойном размере. Конструкция выглядит
благоприятной, но в реальности подвергается двум серьёзным ограничениям.
Первое — судебное снижение по статье 333 ГК РФ. Несмотря на ограничения,
заложенные в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 18,
суды продолжают активно снижать неустойку, особенно по искам граждан,
мотивируя это «явной несоразмерностью» — критерием, по сути сводящимся
к усмотрению. Второе — мораторий. Постановлением Правительства РФ от
26.03.2022 № 47919 и последующим Постановлением от 18.03.2024 № 32620
введён запрет на начисление неустойки и иных финансовых санкций к
застройщикам на определённые периоды. Каждое продление моратория
фактически переносит часть рисков с застройщика на дольщика и вызывает
критику в литературе21.
Алиева А. А. Институт доказывания и доказательств в делах о защите прав потребителей: проблемные
вопросы //Закон и право. – 2025. – №. 6. – С. 158-163.
18
Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений
Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // Бюллетень
ВС РФ. 2016. № 5.
19
Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения
неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных
законодательством о долевом строительстве» // СЗ РФ. 2022. № 14. Ст. 2275.
20
Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения
неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных
законодательством о долевом строительстве» // СЗ РФ. 2024. № 13. Ст. 1786.
21
Воронов А. В., Одинцов С. В. Баланс интересов участников долевого строительства в Российской
Федерации //Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2025. – №. 12 (291). – С. 82-92.
17
15
Конституционный Суд РФ в ряде определений касался вопроса о
пределах ограничения прав дольщика мораторными нормами, однако
специального постановления по этому вопросу до настоящего времени не
принято.
Прекращение или изменение правоотношения — способ защиты,
реализуемый через односторонний отказ дольщика от исполнения договора.
Статья 9 Закона № 214-ФЗ предусматривает закрытый перечень оснований
такого
отказа:
проектной
прекращение
документации,
существенное
строительства,
изменение
нарушение
существенное
назначения
требований
к
общего
качеству.
изменение
имущества,
Конструкция
работоспособна, но реализация её в условиях эскроу имеет особенность: при
отказе дольщика средства возвращаются ему не застройщиком, а банком со
счёта эскроу. Это исключает риск утраты денег, но порождает практическую
проблему — что делать с уже уплаченными процентами по ипотеке, если
квартира приобреталась с использованием кредита.
Самозащита (статья 14 ГК РФ) в долевом строительстве встречается
редко, но имеет специфическое проявление — отказ дольщика от подписания
передаточного акта при наличии существенных недостатков. Часть 5 статьи 8
Закона № 214-ФЗ прямо допускает такой отказ. Эту норму следует толковать
ограничительно: отказ правомерен только при существенных недостатках,
исключающих
использование
помещения
по
назначению.
Попытки
расширительного толкования — отказ от приёмки из-за мелких дефектов —
суды квалифицируют как злоупотребление правом по статье 10 ГК РФ. Это
направление практики усилилось после 2023 г. в связи с распространением
«потребительского экстремизма» — обращения недобросовестных дольщиков
к специализированным юридическим фирмам, скупающим требования к
застройщикам22.
Кожаев Р. С. Синергия инвестирования и договора долевого участия в строительстве как драйвер развития
девелоперской деятельности и защиты прав //Аграрное и земельное право. – 2025. – №. 5. – С. 232-236.
22
16
Общегражданские способы защиты в сфере долевого строительства
работают, но с существенными ограничениями. Эффективность каждого из
них зависит от добросовестности правоприменителя — от готовности суда не
снижать неустойку без серьёзных оснований, признавать причинную связь
убытков, не толковать молчание дольщика как принятие объекта. Где этот
фактор отказывает, общегражданская защита нуждается в подкреплении
специальными механизмами, рассмотренными далее.
2.2. Специальные способы защиты прав участников долевого
строительства
Специальные средства защиты — это инструменты, выведенные за
рамки общегражданского арсенала и сконструированные специально под
риски долевого строительства. Их объединяет два признака: они применимы
только в рамках отношений по Закону № 214-ФЗ и предполагают
вмешательство третьего лица — банка, фонда, государственного органа.
Счёт эскроу — центральный элемент новой защитной модели. С точки
зрения цивилистической природы это договор условного депонирования
(глава 47.1 ГК РФ), но применительно к долевому строительству он
приобретает существенные особенности, закреплённые статьями 15.4 и 15.5
Закона № 214-ФЗ. Средства дольщика блокируются на специальном счёте в
уполномоченном банке и перечисляются застройщику только после ввода
объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности первого
дольщика. Если строительство не завершено в установленный срок (с
возможным продлением до шести месяцев), дольщик вправе расторгнуть
договор и получить свои средства обратно. Эффективность механизма
подтверждается статистикой: с 2019 г. практически исчезли случаи массовой
утраты денежных средств дольщиками. Вместе с тем у системы есть скрытые
издержки — отсутствие индексации заблокированных средств в условиях
инфляции, фактическая утрата покупательной способности денег за время
17
строительства. Эта проблема активно обсуждается в литературе23, но
законодательного решения пока не получила.
Компенсационный механизм Фонда развития территорий — второй
опорный элемент специальной защиты. Согласно статье 13 Закона № 218-ФЗ,
дольщики обанкротившихся застройщиков, заключивших ДДУ до перехода на
эскроу, имеют право либо на завершение строительства за счёт Фонда, либо
на денежную компенсацию. Размер компенсации рассчитывается исходя из
рыночной стоимости равнозначного жилого помещения в том же субъекте РФ,
но
не
выше
определённого
порога.
Конституционный
Суд
РФ
в
Постановлении от 21.07.2022 № 34-П24 признал не соответствующими
Конституции отдельные положения, ограничивавшие право на компенсацию
для дольщиков нежилых помещений, чем существенно расширил круг
защищаемых лиц.
Однако компенсационный механизм имеет принципиальный временной
предел: он применим только к договорам, заключённым до перехода на
эскроу.
Для
договоров
эскроу-периода
компенсационный
фонд
не
аккумулирует средства — риск перенесён на банк. Возникает парадокс: при
банкротстве банка-эскроу-агента дольщик защищён страхованием АСВ в
пределах 10 миллионов рублей, но при банкротстве самого застройщика в
эскроу-режиме применяются общие правила параграфа 7 главы IX Закона о
банкротстве о передаче недостроенного объекта новому застройщику. Если
новый застройщик не находится, перспективы дольщика становятся
неопределёнными. Часть исследователей справедливо указывает на этот
пробел25.
Шиукашвили К. Г. Актуальные проблемы защиты прав потребителей при использовании эскроу-счетов
//Актуальные исследования. – 2025. – №. 38 (273). – С. 47-49.
24
Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 № 34-П «По делу о проверке конституционности
части 1 статьи 13 Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"…"» //
СЗ РФ. 2022. № 31. Ст. 5740.
25
Акулов А. Я., Ряховский Д. И. Особенности аналитических процедур для выявления сроков и причин
наступления признаков несостоятельности застройщиков //ЭТАП: экономическая теория, анализ, практика. –
2025. – №. 2. – С. 23-49.
23
18
Право
на
безвозмездное
устранение
недостатков,
соразмерное
уменьшение цены, возмещение расходов на устранение — комплекс гарантий
качества, закреплённый частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ. Гарантийный
срок на объект составляет не менее пяти лет, на инженерное и технологическое
оборудование — не менее трёх лет. Эта норма имеет принципиальное
значение: общегражданский срок для предъявления требований по качеству
строительных работ (пункт 1 статьи 756 ГК РФ) составляет также пять лет, но
исчисляется иначе. Закон № 214-ФЗ привязывает течение срока к передаче
объекта, а не к завершению работ — это благоприятнее для дольщика.
Практика 2022–2024 годов выявила болезненную проблему — массовое
уклонение застройщиков от добровольного устранения недостатков. Дольщик
вынужден заказывать экспертизу, обращаться в суд, ждать решения,
исполнять его — на это уходит год и более. Постановление Правительства РФ
от 18.03.2024 № 326 ограничило право дольщика взыскивать с застройщика
стоимость устранения недостатков, потребовав предварительно обратиться к
застройщику с требованием их устранения, и лишь при отказе допустив
денежное возмещение. Норма вызывает сомнения с точки зрения соответствия
конституционному праву на судебную защиту, поскольку фактически вводит
обязательный досудебный порядок не на уровне закона, а на уровне
подзаконного акта.
Поручительство банка и страхование ответственности застройщика —
механизмы, действовавшие до перехода на эскроу. Они формально не
отменены для договоров переходного периода, но новые объекты в этих
режимах не возводятся. Историческая оценка обоих инструментов в
литературе негативна — банки и страховщики уклонялись от исполнения
обязательств, формальный размер обеспечения часто не покрывал реальных
потерь.
Именно
эта
неэффективность
подтолкнула
законодателя
к
радикальной замене модели в 2018–2019 годах.
Государственный надзор и реестр проблемных объектов дополняют
частноправовые механизмы публичными. Уполномоченный орган субъекта
19
РФ (как правило, региональный департамент строительства или жилищный
надзор) вправе приостановить деятельность застройщика, нарушающего
требования закона, обратиться в суд с иском о его ликвидации, инициировать
включение объекта в реестр проблемных. Само по себе включение в реестр не
порождает права требования у конкретного дольщика, но открывает доступ к
компенсационным
механизмам
Фонда.
На
уровне
правоприменения
существенной проблемой остаётся длительный лаг между фактическим
прекращением работ на объекте и его включением в реестр — за это время
застройщик нередко выводит активы.
Специальные
средства
защиты
не
заменяют,
а
надстраивают
общегражданские. Их сильная сторона — снижение рисков на этапе
исполнения договора (эскроу) и возможность компенсации за пределами
стандартного обязательства (Фонд развития территорий). Слабая сторона —
фрагментарность регулирования: отдельные элементы плохо состыкованы
между собой, действие Закона № 214-ФЗ перекрывается подзаконными
мораторными актами, а судебная практика последних двух лет колеблется
между защитой дольщика и поддержкой строительной отрасли.
2.3. Цифровизация в механизме защиты прав участников долевого
строительства
Цифровая трансформация защитного механизма долевого строительства
началась раньше, чем во многих других сферах гражданского оборота, и
сегодня охватывает все стадии — от выбора объекта до постгарантийного
обслуживания. Это направление редко рассматривается как самостоятельный
блок защитных средств, хотя по сути таковым является: цифровые
инструменты не дублируют классические меры защиты, а создают новые
возможности для предупреждения нарушений и контроля за исполнением
обязательств.
Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)
введена статьёй 23.3 Закона № 214-ФЗ. Это публично доступная база,
20
аккумулирующая сведения обо всех застройщиках, ведущих деятельность в
России: проектные декларации, разрешения на строительство, фотографии
хода работ, информация о банковском сопровождении, сведения о
собственниках и бенефициарах. Доктринальная оценка системы в целом
положительная — она существенно повысила прозрачность рынка26. Вместе с
тем критике подвергается качество размещаемых данных: фотографии
нередко устаревшие, сведения о просрочках актуализируются с задержкой,
отсутствует автоматическое уведомление дольщиков об изменении ключевых
параметров проекта.
С точки зрения защитного механизма ЕИСЖС работает в двух режимах.
Первый — превентивный: до заключения договора потенциальный дольщик
может проверить застройщика и оценить риски. Второй — мониторинговый:
после заключения договора система позволяет отслеживать ход строительства
и фиксировать факты нарушений. Юридическое значение сведений ЕИСЖС
подтверждено судебной практикой — материалы системы принимаются в
качестве доказательств просрочки, несоответствия объекта проектной
документации, иных нарушений.
Электронная регистрация ДДУ через личный кабинет застройщика в
Росреестре — второй ключевой цифровой инструмент. По данным Росреестра,
в крупных регионах доля электронных регистраций превышает 80%. Помимо
удобства, эта форма имеет защитный эффект: исключает риск ошибок при
подаче
документов
на
бумажном
носителе,
ускоряет
регистрацию,
обеспечивает автоматическую интеграцию с базой данных о правах.
Одновременно возникают новые риски — компрометация электронной
подписи
дольщика,
использование
подделанных
усиленных
квалифицированных подписей. Известны случаи мошенничества, когда
злоумышленники регистрировали уступку прав по ДДУ от имени дольщика
Татьянников В. А., Кучина Ю. Н. Проектное финансирование жилищного строительства: преимущества и
недостатки //e-FORUM. – Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего
образования Уральский государственный экономический университет, 2021. – Т. 5. – №. 1. – С. 5-5.
26
21
без его реального участия. Это потребовало введения механизма «согласия на
электронные сделки» — статья 36.2 Закона № 218-ФЗ27 предоставила
правообладателям
право
внести
в
ЕГРН
запись
о
невозможности
государственной регистрации без личного участия, что де-факто блокирует
электронные операции с объектом.
Реестр проблемных объектов, ведущийся Фондом развития территорий,
представляет
собой
публичный
электронный
список
объектов,
где
строительство приостановлено или ведётся с существенным нарушением
сроков. Включение в реестр производится на основании сведений
уполномоченных органов субъектов РФ. Реестр служит одновременно
информационным сервисом для дольщиков и юридическим триггером для
запуска
компенсационных
механизмов.
Проблема,
неоднократно
отмечавшаяся в литературе, — критерии включения в реестр размыты, а сама
процедура нередко затягивается на месяцы28.
Цифровые сервисы в банкротстве застройщика заслуживают отдельного
внимания. С 2023 г. часть процедур, связанных с включением требований
дольщиков в реестр, переведена в электронный формат через личный кабинет
участника строительства на портале Фонда развития территорий. Это снизило
транзакционные издержки дольщика — больше не требуется физически
направлять документы арбитражному управляющему почтой, контролировать
сроки. Однако цифровизация не устранила содержательных проблем:
разграничение жилых и денежных требований по-прежнему основано на
формальных критериях, а решение о судьбе объекта (передача новому
застройщику, выплата компенсаций, продажа недостроя) принимается по
правилам, которые трудны для понимания обычным гражданином.
Применение технологий распределённого реестра (блокчейн) в долевом
строительстве пока остаётся преимущественно дискуссионной темой. В
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ.
2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4344.
28
Зыков Д. В. Смена застройщика проблемного объекта: анализ правового регулирования //Право. Журнал
Высшей школы экономики. – 2023. – №. 4. – С. 233-258.
27
22
литературе
обсуждается
возможность
фиксации
сведений
о
ходе
строительства, движении средств по эскроу-счетам, изменении проектной
документации в блокчейн-системе, что повысило бы защищённость дольщика
от ретроспективных манипуляций данными29. На уровне нормативного
регулирования соответствующие инициативы пока не реализованы. Близкая
идея — токенизация прав дольщика, превращение требования к застройщику
в цифровой финансовый актив — также обсуждается, но сталкивается с
фундаментальной проблемой: ДДУ императивно требует государственной
регистрации, что плохо совместимо с принципом децентрализации.
Цифровое судопроизводство косвенно усиливает защиту дольщика.
Возможность подачи иска в электронной форме, участие в заседаниях по
видеосвязи, получение судебных актов через личный кабинет на портале
«Электронное правосудие» снижают географические и временные барьеры.
Эти возможности особенно значимы для дольщиков, проживающих в регионе,
отличном от региона строительства — а такие ситуации в массовом сегменте
новостроек распространены.
Цифровизация защитного механизма движется в двух направлениях:
интеграция существующих защитных средств в электронную среду
(регистрация, судопроизводство, реестр требований в банкротстве) и создание
принципиально новых инструментов превентивного контроля (ЕИСЖС,
реестр проблемных объектов). Эффект первого направления уже ощутим;
эффект второго — отложен и зависит от качества администрирования. Главная
нерешённая задача — обеспечить юридическую значимость цифровых данных
как доказательств, причём в режиме, не требующем от дольщика
дополнительных
процессуальных
усилий
по
их
легализации.
Здесь
регулирование отстаёт от технологий: нормы Закона № 214-ФЗ упоминают
цифровые сервисы фрагментарно, а процессуальные кодексы содержат лишь
Буглимова О. В. Договор участия в долевом строительстве: от заключения договора в электронной форме
до смарт-контракта //Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические
науки. – 2024. – №. 4 (56). – С. 72-86.
29
23
общие правила об электронных доказательствах, не учитывающие специфики
долевого строительства.
24
Заключение
Проведённое исследование позволяет сформулировать ряд итоговых
выводов, отражающих современное состояние правового регулирования
защиты прав участников долевого строительства и обозначить направления
его совершенствования.
Решение первой задачи показало, что договор участия в долевом
строительстве представляет собой самостоятельную гражданско-правовую
конструкцию, не сводимую ни к купле-продаже будущей вещи, ни к подряду,
ни к инвестиционному договору. Реформа 2018–2019 годов с введением счетов
эскроу изменила экономическую природу отношений — деньги дольщика
более не финансируют стройку напрямую, — но не лишила договор его
правовой самостоятельности. Императивное определение существенных
условий и обязательная государственная регистрация выполняют первичную
защитную функцию ещё до того, как возникнут какие-либо нарушения.
Однако сам термин «участник долевого строительства» сегодня сохраняется
по инерции: в эскроу-модели гражданин по существу не «участвует» в
строительстве, а приобретает будущий объект через депонирование.
Терминологический разрыв между формой и содержанием института
нуждается в осмыслении.
По второй задаче установлено, что субъектный состав отношений за два
десятилетия превратился из бинарного в многоэлементный. Помимо
застройщика и дольщика в систему встроены уполномоченный банк, Фонд
развития территорий, региональные фонды, контролирующий орган. Каждый
из них выполняет самостоятельную функцию в защитном механизме, но
границы их компетенций и ответственности перед дольщиком очерчены
недостаточно чётко. Особенно очевиден пробел в правовом статусе банкаэскроу-агента: формально он не сторона договора участия, фактически —
ключевое звено в обеспечении возвратности средств. Действующее
регулирование не отвечает на вопрос, какой объём обязанностей банк несёт
25
перед дольщиком за пределами депонирования (информирование, контроль за
целевым использованием средств застройщиком, реакция на признаки
финансовой неустойчивости).
Анализ общегражданских способов защиты (третья задача) выявил их
работоспособность
при
существенных
оговорках.
Признание
права,
возмещение убытков, взыскание неустойки, отказ от договора применяются в
практике массово, но эффективность каждого из них ограничена либо
процессуальными
факторами
(бремя
доказывания
убытков),
либо
подзаконными мораторными нормами, либо устойчивой судебной практикой
снижения неустойки по статье 333 ГК РФ. Постановления Правительства РФ
о моратории на финансовые санкции — мера, принятая в условиях кризиса, —
фактически перенесла на дольщика часть рисков, изначально лежавших на
застройщике, и не получила надлежащей конституционной оценки.
Изучение специальных средств защиты (четвёртая задача) подтвердило,
что эскроу-модель радикально снизила риски утраты денежных средств, но
породила новые проблемы. Главная из них — обесценение заблокированных
средств
в
условиях
инфляции.
Дольщик,
по
существу,
кредитует
строительство через размещение беспроцентного депозита, теряя при этом
покупательную способность денег. Компенсационный механизм Фонда
развития территорий применим только к договорам «доэскроуного» периода,
а при банкротстве застройщика в эскроу-режиме сценарии действий менее
проработаны.
Ограничение
права
взыскания
стоимости
устранения
недостатков, введённое Постановлением № 326, представляется чрезмерным
и спорным по форме — обязательный досудебный порядок не должен
устанавливаться актом подзаконного уровня.
Цифровая
составляющая
защитного
механизма
(пятая
задача)
развивается опережающими темпами, но регулирование за ней не успевает.
ЕИСЖС, реестр проблемных объектов, электронная регистрация ДДУ,
личный кабинет дольщика в процедурах банкротства — каждый из этих
сервисов решает локальную задачу, однако они не образуют единой системы.
26
Юридическое значение сведений из цифровых реестров определяется
судебной практикой ситуативно, без чётких процессуальных правил.
Потенциал
распределённых
реестров
и
токенизации
требований
к
застройщику остаётся неиспользованным.
На основании проведённого исследования предлагаются следующие
изменения законодательства.
1. Предлагается дополнить статью 15.5 Федерального закона от
30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости…» частью 6 следующего содержания:
«В случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока
передачи объекта долевого строительства более чем на шесть месяцев на
сумму денежных средств, депонированных на счёте эскроу, начисляются
проценты в размере ключевой ставки Банка России за период, превышающий
установленный договором срок передачи объекта. Указанные проценты
выплачиваются участнику долевого строительства уполномоченным банком
за счёт средств застройщика». Такая норма устранит несправедливое
распределение инфляционных рисков и создаст экономический стимул к
соблюдению сроков.
2. Предлагается изложить часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в
следующей редакции, дополнив её абзацем: «Размер неустойки, подлежащей
взысканию в пользу участника долевого строительства — гражданина, не
может быть снижен судом более чем на пятьдесят процентов от размера,
исчисленного в соответствии с настоящей частью, за исключением случаев,
когда судом установлены обстоятельства непреодолимой силы, повлиявшие
на исполнение обязательства». Подобное ограничение судейского усмотрения
снизит произвольность снижения неустойки и сделает защитную норму
действенной.
3. Предлагается изложить часть 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в редакции,
закрепляющей право дольщика на самостоятельное устранение существенных
недостатков с последующим взысканием стоимости работ с застройщика, если
27
последний не приступил к устранению в течение тридцати дней с момента
получения требования. Это упорядочит сложившееся противоречие между
нормами Закона № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 18.03.2024
№ 326 на уровне закона, а не подзаконного акта.
4. Предлагается дополнить статью 23.3 Закона № 214-ФЗ нормой,
придающей сведениям, размещённым в Единой информационной системе
жилищного строительства, статус официального источника доказательств в
спорах
с
застройщиком,
без
необходимости
их
дополнительного
нотариального удостоверения. Это снимет процессуальные барьеры и
приведёт
регулирование
в
соответствие
с
фактическим
состоянием
цифровизации.
Реализация изложенных предложений не решит всех проблем долевого
строительства — рынок, по самой своей природе предполагающий передачу
денег до создания объекта, всегда будет рисковым. Однако точечная настройка
отдельных норм позволит сократить разрыв между формальной защитой,
закреплённой
в
законе,
и
реальным
положением
гражданина,
рассчитывающего на получение жилья. Главным направлением дальнейшего
развития видится не наращивание защитных институтов, а их системная
интеграция — устранение коллизий между Законом № 214-ФЗ, ГК РФ,
Законом
о
защите
прав
потребителей
и
Законом
о
банкротстве,
переосмысление роли подзаконного регулирования, обеспечение реальной (а
не декларативной) юридической значимости цифровых инструментов.
28
Список использованной литературы
1.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
2.
долевом
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в
строительстве
многоквартирных
домов
и
иных
объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40
3.
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.
4.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» // СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4344.
5.
Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-
правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2017. №
31 (ч. 1). Ст. 4767.
6.
Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» //
Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 15. Ст. 766.
7.
Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 «Об
установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных
финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом
строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» //
СЗ РФ. 2022. № 14. Ст. 2275.
8.
Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об
установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных
финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом
строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» //
СЗ РФ. 2024. № 13. Ст. 1786.
29
9.
Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 № 34-П
«По делу о проверке конституционности части 1 статьи 13 Федерального
закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"…"» //
СЗ РФ. 2022. № 31. Ст. 5740.
10.
Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении
судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации
об ответственности за нарушение обязательств» // Бюллетень ВС РФ. 2016. №
5.
11.
Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от
29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав» // Бюллетень ВС РФ. 2010. № 7.
12.
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О
некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по
поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» //
Вестник ВАС РФ. 2011. № 9
13.
Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей,
утв. Президиумом ВС РФ 14.10.2020 // Бюллетень ВС РФ. 2021. № 2.
14.
"Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2022) // "Бюллетень Верховного
Суда РФ", N 12, декабрь, 2022
15.
процедур
Акулов А. Я., Ряховский Д. И. Особенности аналитических
для
выявления
сроков и
причин
наступления признаков
несостоятельности застройщиков //ЭТАП: экономическая теория, анализ,
практика. – 2025. – №. 2. – С. 23-49.
16.
Алиева А. А. Институт доказывания и доказательств в делах о
защите прав потребителей: проблемные вопросы //Закон и право. – 2025. – №.
6. – С. 158-163.
17.
Бондаренко И. В., Решетникова Т. Н. Институт долевого
строительства: историческая эволюция и современные вызовы правового
30
регулирования в России //Право и государство: теория и практика. – 2025. –
№. 8. – С. 641-644.
18.
Брагинский М. И. Договорное право. Общие положения / М. И.
Брагинский, В. В. Витрянский. — 4-е изд. — Москва : Статут, 2020. — С. 107.
19.
Буглимова О. В. Договор участия в долевом строительстве: от
заключения договора в электронной форме до смарт-контракта //Вестник
Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические
науки. – 2024. – №. 4 (56). – С. 72-86.
20.
долевого
Воронов А. В., Одинцов С. В. Баланс интересов участников
строительства
в
Российской
Федерации
//Имущественные
отношения в Российской Федерации. – 2025. – №. 12 (291). – С. 82-92.
21.
Зыков Д. В. Смена застройщика проблемного объекта: анализ
правового регулирования //Право. Журнал Высшей школы экономики. – 2023.
– №. 4. – С. 233-258.
22.
Канукова К. К., Качмазова Д. М. Актуальные проблемы правового
регулирование долевого строительства коммерческих объектов недвижимости
//Вестник магистратуры. – 2025. – №. 5-4 (164). – С. 124-127.
23.
Кожаев Р. С. Синергия инвестирования и договора долевого
участия в строительстве как драйвер развития девелоперской деятельности и
защиты прав //Аграрное и земельное право. – 2025. – №. 5. – С. 232-236.
24.
договора
Колиева А. Э., Хачиев Г. Г., Конова Ф. Р. Понятие и содержание
долевого
строительства
и
его
правовая
характеристика
//Правоприменение. – 2022. – Т. 6. – №. 3. – С. 252-261.
25.
Левушкин А. Н. Договорное регулирование участия в долевом
строительстве
в
структуре
девелоперской
деятельности
//Вестник
Университета имени ОЕ Кутафина. – 2022. – №. 12 (100). – С. 91-100.
26.
Проняева
Л.
И.,
Иоффе
М.
Е.
Методические
аспекты
формирования стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке
недвижимости //Естественно-гуманитарные исследования. – 2025. – №. 2 (58).
– С. 773-778.
31
27.
Татьянников В. А., Кучина Ю. Н. Проектное финансирование
жилищного строительства: преимущества и недостатки //e-FORUM. –
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего
образования
Уральский
государственный
экономический
университет, 2021. – Т. 5. – №. 1. – С. 5-5.
28.
Шиукашвили
К.
Г.
Актуальные
проблемы
защиты
прав
потребителей при использовании эскроу-счетов //Актуальные исследования. –
2025. – №. 38 (273). – С. 47-49.
32