Тема 7: Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности

РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Тема 7. Нормативноправовое регулирование
оценочной деятельности
Понятие оценки, ФЗ об ОД, ключевые документы, методы и подходы.
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Федеральный закон от 29.07.1998 №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
Глава 1,
ст. 1-8.1
Глава 2,
ст. 9-17.1
Конкретизирует
• Систему
законодательных
актов
по
оценочной
деятельности
(ОД)
• Содержание
процесса
оценки
• Объекты
и
субъекты оценки
• Обязательность
проведения
оценки
Конкретизирует:
• Требования
к
договору оценки
• Права,
обязанности
и
ответственность
субъектов ОД
• Требования
к
экспертизе
отчетов оценки и
оспаривания
результатов
Глава 3 и 3.1,
ст. 18-24.21
Глава 4,
ст. 25-26
Глава 3.
Глава 3.1
Конкретизирует:
• Систему контроля и
регулирования ОД
• Функции
уполномоченных
органов по надзору за
осуществлением ОД
• Систему
стандартов
ОД
• Принципы подготовки и
аттестации оценщиков
• Саморегулируемые
организации
оценщиков
• Компенсационный
фонд
Конкретизирует:
• Понятие
государственной
кадастровой
оценки
(КО)
• Перечень
объектов
недвижимости,
подлежащих КО
• Особенности КО
• Экспертиза
и
её
результаты
• Особенности
разрешения
спорных
ситуаций
• Фонд данных по КО
Конкретизирует
• Даты вступления в
силу настоящего ФЗ
• Приведение
вытекающих из ФЗ
нормативноправовых
актов
в
соответствие с ФЗ.
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Основные понятия
(по ФСО II (пр. ред. ФСО №1))
Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки стоимости.
Согласно ФСО II стоимость бывает:
1) рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки
не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
2) равновесная стоимость - денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы
обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке
сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон.
3) инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки для конкретного лица или
группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях
использования объекта оценки
4) иные виды стоимости (упомянутые в N 135-ФЗ)
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Основные понятия (по ФСО 1)
Субъект оценочной деятельности:
Субъектами оценочной деятельности признаются физические
лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых
организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в
соответствии с требованиями ФЗ.
Объект оценочной деятельности:
«Все объекты гражданских прав, в отношении которых
Законодательством РФ установлена возможность их участия в
гражданском обороте».
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Подходы к регулированию закреплены в
разделе 3 ФЗ «Об оценочной деятельности».
Государственное
регулирование
Совет по оценочной
деятельности при
Минэкономразвитии
Статья 19.1
ФЗ
Саморегулирование
Саморегулируемые
организации
оценщиков
Статья 22 ФЗ
Виды регулирования
ОД
Федеральные стандарты оценки
N
станда
рта
ФСО N 1
Название стандарта
I.
Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки
ФСО N 2
Цель оценки и виды стоимости
ФСО N 3
Требования к отчету об оценке
ФСО N 4
ФСО N 5
Определение кадастровой стоимости
Виды экспертизы, порядок ее проведения,
требования к экспертному заключению и порядку
его утверждения
ФСО N 6
Требования к уровню знаний эксперта
саморегулируемой организации оценщиков
ФСО N 7
Оценка недвижимости
ФСО N 8
Оценка бизнеса
ФСО N 9
Оценка для целей залога
ФСО N
10
Оценка стоимости машин и оборудования
ФСО N
11
Оценка нематериальных активов и
интеллектуальной собственности
ФСО N
12
Определение ликвидационной стоимости
ФСО N
13
Определение инвестиционной стоимости
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Новая структура с
30.11.2022
Структура федеральных стандартов
оценки и основные понятия,
используемые в федеральных
стандартах оценки
ФСО I
Общие
II. Виды стоимости
ФСО II
III. Процесс оценки
ФСО III
стандарты
IV. Задание на оценку
ФСО IV
V. Подходы и методы оценки
ФСО V
VI. Отчет об оценке
ФСО VI
ФСО №1 (не актуален)
ФСО №2 (не актуален)
ФСО №3 (не актуален)
Без изменений
ФСО №5
ФСО №7
Специальные
ФСО №8
стандарты
ФСО №9
ФСО №10
XI. «Оценка интеллектуальной
ФСО XI
собственности и
ФСО №12 (не актуален)
нематериальных активов»
ФСО №13 (не актуален)
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
ФСО I. Уровни требований
17. Понятия «должен», «следует», «может» в настоящих
федеральных стандартах оценки применяются для
обозначения
степени
обязательности
выполнения
требований и рекомендаций, при этом:
1) понятие «должен»
указывает
на безусловную
обязанность оценщика
выполнить то или иное
действие. Оценщик
должен выполнять
требование в каждом
случае, когда имеет место
такое указание в
федеральных стандартах
оценки
2) понятие «следует»
указывает
на предпочтительные
действия оценщика.
В каждом случае оценщик
рассматривает
возможность и
целесообразность
выполнения требования и
при наличии оснований
вправе отказаться от его
выполнения
3) понятие «может»
указывает на действия,
которые не являются
обязательными. В этой
области реализуется
профессиональное
суждение оценщика
использовать либо
не использовать ту или
иную возможность.
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
ФСО I. Существенность
16. Существенность представляет собой степень влияния информации,
допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки.
Существенность может не иметь количественного измерения.
Для определения уровня существенности требуется профессиональное
суждение в области оценочной деятельности.
В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе
для:
• информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и
его аналогов, рыночные показатели);
• проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов
оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов
оценки;
• допущений и ограничений оценки.
Существенность зависит в т.ч. от цели оценки (п. 9 ФСО 1).
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
ФСО II. Предпосылки стоимости
3. Предпосылки стоимости включают следующее*:
• предполагается сделка с объектом оценки или использование объекта оценки без
совершения сделки с ним;
• участники
сделки
или
пользователи
объекта
являются
конкретными
(идентифицированными) лицами либо неопределенными лицами (гипотетические
участники);
• дата оценки;
• предполагаемым использованием объекта может быть наиболее эффективное
использование, текущее использование, иное конкретное использование (в частности,
ликвидация);
• характер сделки, под которым подразумевается добровольная сделка в типичных
условиях или сделка в условиях вынужденной продажи.
Предпосы
лки
стоимости
Вид
стоимости
4. Предпосылки о предполагаемой сделке с неопределенными лицами (гипотетическими
участниками) являются рыночными предпосылками. Предпосылки о конкретных участниках
сделки, конкретных пользователях объекта являются нерыночными предпосылками.
11. Предпосылки стоимости могут отличаться от обстоятельств фактической сделки или
фактического использования объекта. Предпосылкой стоимости может быть гипотетическая
сделка, в том числе тогда, когда цель оценки не связана со сделкой.
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
ФСО II. Предпосылки стоимости
22. Если законодательством, нормативными
правовыми актами или иными документами,
в соответствии с которыми действует заказчик
оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид
которой не определен или отсутствует в пункте
12 настоящего федерального стандарта оценки*,
должны быть установлены предпосылки,
подходящие цели оценки и соответствующие
положениям настоящего федерального стандарта
оценки.
В этом случае в задании на оценку и отчете об
оценке должны быть указаны предпосылки,
основания для их установления и выбранный
вид стоимости.
При этом необходимо учитывать положения
статьи 7 Федерального закона о предположении
об установлении рыночной стоимости объекта
оценки
Рыночные
Нерыночные
Рыночная стоимость основана
на предпосылках о сделке, совершаемой с
объектом
на рынке между гипотетическими
участниками (неопределенными лицами).
Условия, специфические для
конкретных сторон
сделки/конкретных участников
сделки (если они не доступны
другим участникам рынка).
Например, синергии с другими
активами, мотивация конкретного
стратегического или портфельного
инвестора, льготные налоговые или
кредитные условия
Без влияния факторов вынужденной
продажи (добровольность сделки в
типичных рыночных условиях)
После выставления объекта в течение
рыночного срока экспозиции типичными для
подобных объектов способами.
Рыночная стоимость отражает потенциал
наиболее эффективного использования
объекта для участников рынка.
Фактор вынужденной продажи
Сделка в короткие сроки
(меньше рыночного срока
экспозиции).
Рыночные предпосылки  рыночная стоимость или ее вариации
(например, справедливая*)
Нерыночные предпосылки  виды стоимости, отличные от рыночной или
рыночная в определенных условиях (в предпосылке о текущем
использовании, в предпосылке о ликвидации объекта оценки,
п. 17 ФСО II).
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
ФСО III. Процесс оценки
2. Процесс оценки не включает финансовую, юридическую,
налоговую проверку и (или) экологический, технический и иные виды
аудита.
3. В процессе оценки необходимо соблюдать требования
Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных
нормативных правовых актов Российской Федерации в области
оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной
деятельности, а также следовать положениям методических
рекомендаций по оценке, одобренных советом по оценочной
деятельности при Минэкономразвития России.
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Международные стандарты оценки и
зарубежные национальные стандарты
оценки
1. «Международные стандарты оценки» — издает Международный комитет
стандартов оценки (International Valuation Standard Committee — IVSC),
2000200720112016;
2. «Европейские стандарты оценки» — издает Европейская
оценщиков TEGоVA (The European Group of Valuers Associations);
ассоциация
3. «Американские стандарты оценки» — издает Американский фонд оценки
(The Appraisal Foundation);
4. «Стандарты оценки бизнеса» - от Американского общества оценщиков,
(American Society of Appraisers, ASA), Стандарты BSV;
5. «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров» — издает
RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS), Великобритания.
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ, ПРИМЕНЕНИЯ И
РУКОВОДСТВА ПО ОЦЕНКЕ (МСО, ПМО И МРО)
Международные МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки
стандарты оценки МСО-2. Базы оценки, отличные от рыночной
(МСО)
стоимости
 В МСО, ПМО и МРО особый акцент сделан на
использовании рыночной информации, на
основании которой может быть вынесено
профессиональное
суждение
относительно
Применение
ПМО-1. Оценка стоимости для финансовой
оценочной стоимости собственности.
международных отчетности
стандартов
ПМО-2. Оценка стоимости для целей  В
стандарты
включены
рекомендации,
(ПМО)
кредитования
касающиеся других типов оценки, отмечены их
МРО-1. Недвижимое имущество
отличия от оценки имущества. Это позволяет на
МРО-2. Оценка для лизинговых интересов
международном уровне обозначить ориентиры,
МРО-3. Оценка машин и оборудования
способствующие лучшему пониманию всех
Международные МРО-4. Нематериальные активы
аспектов оценки объектов собственности и со
руководства по МРО-5. Оценка на основе концепции
оценке
действующего предприятия
временем
устранить
недоразумения,
(МРО)
МРО-6. Оценка стоимости бизнеса
возникающие при использовании отчетов об
МРО-7. Оценка при наличии опасных и
оценке
токсических веществ
МРО-8 Затраты на замещение с учетом износа
новый
International Valuation Standard Committee — IVSC, МСО-2000
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Регулирование и надзор ОД
Регулирование
Совет по оценочной деятельности при
Минэкономразвитии
Надзор
Федеральная служба государственной
регистрации, кадастра и картографии
(Росреестр)
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Функции уполномоченных
федеральных органов (ст. 19 ФЗ).
1.
выработка государственной политики в области ОД
2.
нормативно-правовое регулирование в области ОД
3.
Формирование,
разработка,
утверждение
стандартов оценки, а также их корректировка
4.
утверждение совета по оценочной деятельности
5.
ведение единого государственного реестра саморегулируемых
организаций оценщиков
6.
осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми
организациями оценщиков требований ФЗ
7.
ведение реестра квалификационных аттестатов
8.
ведение
сводного
реестра
организаций оценщиков
9.
возбуждение дел об административных правонарушениях в
отношении саморегулируемых организаций оценщиков и (или)
их должностных лиц, рассмотрение таких дел или передача их
на рассмотрение в суд
членов
федеральных
саморегулируемых
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Функции саморегулируемой
организации оценщиков (ст. 22.1 ФЗ).
1. разработка и утверждение стандартов и правил ОД
2. разработка правил деловой и профессиональной этики ОД
3. разработка и утверждение правил и условий приема в члены
саморегулируемой организации оценщиков,
4. представление интересов своих членов в их отношениях с
федеральными органами государственной власти
5. прием
в
члены
и
прекращение
членства
в
саморегулируемой организации оценщиков
6. контроль за деятельностью своих членов в части соблюдения
ими требований ФЗ, ФСО, иных НПА
7. ведение реестра членов саморегулируемой организации
оценщиков и предоставление доступа к информации,
содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам
8. организация
информационного
и
методического
обеспечения своих членов
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Надзор за деятельностью
саморегулируемых организаций
оценщиков (статья 24.5 ФЗ).
 Механизм
надзора
ОД:
Надзор
за
деятельностью
саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется
путем
проведения
плановых
и
внеплановых
проверок
уполномоченным федеральным органом, осуществляющим
функции по надзору за деятельностью саморегулируемых
организаций оценщиков.
 Проверки проводит: Росреестр.
 Срок проведения проверки: не более 20 дней.
 Максимальный срок продления проверки: не более 10 дней.
 Частота проведения плановых проверок: раз в 2 года.
 Частота внеплановых проверок: в зависимости от частоты
подачи заявлений.
 Итог проверки оформляется: акт проверки
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Надзор за деятельностью
саморегулируемых организаций
оценщиков (статья 24.5 ФЗ).
 Основания для проверки:
1.
истечение срока исполнения саморегулируемой
предписания об устранении выявленных нарушений
организацией
ранее
выданного
2.
приказ руководителя Росреестра
3.
поступление в отношении саморегулируемой организации в Росреестр обращений и
заявлений о:
a)
возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям,
окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов
Российской Федерации, безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных ситуаций
природного и техногенного характера
b)
причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде,
объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации,
безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного
характера
c)
нарушение прав потребителей (в случае обращения граждан, права которых нарушены)
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Контроль за осуществлением
оценщиками оценочной
деятельности.
Согласно статье 18 ФЗ «Об ОД»:
«Контроль за деятельностью членов саморегулируемых
организаций
оценщиков
в
части
соблюдения
ими
требований … осуществляется этими саморегулируемыми
организациями»
Согласно статье 24.3 ФЗ «Об ОД»:
«Контроль за соблюдением членами саморегулируемой
организации
оценщиков
требований
…
проводится
соответствующим
структурным
подразделением
саморегулируемой организации, состоящим из работников
саморегулируемой организации оценщиков, имеющих
высшее образование и сдавших единый квалификационный
экзамен, путем проведения плановых и внеплановых
проверок»
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Цель проверок: «Совершенствование и повышение эффективности
деятельности членов партнерства, улучшения качества оценочных
услуг,
оказываемых
членами
партнерства,
повышение
ответственности членов партнерства за осуществляемую ими ОД.
Предмет проверки: соблюдение ФЗ, ФСО, НПА, правил СРО и пр.
Порядок проведения контроля: «утверждается коллегиальным
органом управления саморегулируемой организации оценщиков».
Основание для проверки: мотивированные жалобы на нарушение
оценщиком требований законодательства.
Результаты проверки: должны быть оформлены актом проверки и
публиковаться на сайте СРО, в т.ч.:
 информация о результатах проверок деятельности членов СРО;
 информация о фактах применения дисциплинарных взысканий при
наличии;
 список лиц, исключенных из СРО за нарушение
законодательства в области оценочной деятельности;
требований
 информация о возникновении конфликта интересов между СРО и ее
членами.
Общий срок рассмотрения жалобы: не более 60 дней.
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Санкции
дисциплинарного комитета
вынесение предписания, обязывающего члена
саморегулируемой организации оценщиков
устранить
выявленные
нарушения
и
устанавливающего сроки устранения таких
нарушений;
вынесение
члену
саморегулируемой
организации оценщиков предупреждения;
наложение
на
члена
саморегулируемой
организации оценщиков штрафа в размере,
установленном внутренними документами
саморегулируемой организации оценщиков;
рекомендация об исключении из членов
саморегулируемой организации оценщиков,
подлежащая рассмотрению и утверждению
коллегиальным
органом
управления
саморегулируемой организации оценщиков;
иные
установленные
внутренними
документами саморегулируемой организации
оценщиков меры.
Результаты рассмотрения жалобы и решения дисциплинарного
комитета могут быть обжалованы в судебном порядке.
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Квалификационный
экзамен оценщика
 24 июля 2017 года вступил в силу приказ Минэкономразвития России от 29 мая 2017 г. № 257 (приказ № 257),
устанавливающий Порядок проведения и сдачи квалификационного экзамена в области оценочной
деятельности.
 С 21 августа 2017 г. начался прием квалификационных экзаменов в области оценочной деятельности.
 Члены СРО оценщиков обязаны получить квалификационный аттестат, подтверждающий сдачу
квалификационного экзамена, до 1 апреля 2018 г. После 1 апреля к членам РОО, не сдавшим
квалификационный экзамен, будут применяться меры дисциплинарного воздействия (для начала приостановка членства на срок не более 6 месяцев, затем – исключение из членов РОО). Пересдача – раз в
90 дней.
 Профили. Экзамен проводится по трем направлениям оценочной деятельности: оценка недвижимости,
оценка движимого имущества и оценка бизнеса, включающего оценку нематериальных активов.
«Поглощения» или совмещения одного направления с другим не предусмотрено.
 Прием экзаменов осуществляет подведомственное Минэкономразвития России Федеральное бюджетное
учреждение «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров (ФБУ
«ФРЦ»). Никакие другие организации полномочий на прием экзамена не имеют.
 Темы вопросов, глоссарий и примеры индивидуальных заданий (тестов) есть на сайте Минэкономразвития
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Договор на оценку.
Согласно ст. 9: «Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки».
Согласно ст. 10: Требования к договору:
 цель оценки
 описание объекта оценки
 вид определяемой стоимости объекта оценки
 размер денежного вознаграждения за проведение оценки
 дату определения стоимости объекта оценки
 сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика
 наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик,
 указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки
 сведения о независимости
 сведения о дополнительной ответственности
 сведения об оценщике
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Задание на оценку.
Согласно ФСО IV (пр.ред. ФСО №1): «Договор на проведение
оценки должен включать задание на оценку». Задание должно
включать:
 объект оценки
 имущественные права на объект оценки
 цель оценки
 предполагаемое использование результатов оценки и связанные с
этим ограничения
 вид стоимости
 дата оценки
 срок проведения оценки
 допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Отчет об оценке
Отчет об оценке – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости
имущества.
Регламентируется: ст. 11 ФЗ «Об ОД в РФ», ФСО VI (пр. ред. ФСО №3).
Принципы составления отчета:
1.
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта
оценки (принцип существенности)
2.
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов
при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть
подтверждена (принцип обоснованности);
3.
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а
также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
4.
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса
оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным
результатам (принцип проверяемости);
5.
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки
при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно
требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности,
установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший
отчет (принцип достаточности).
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Обязательные разделы отчета.
а) основные факты и
выводы
з) описание процесса оценки объекта
оценки в части применения доходного,
затратного и сравнительного подходов к
оценке.
и)
согласование
результатов
б) задание на оценку в
соответствии с
требованиями ФСО
ж) анализ рынка объекта оценки, а также
анализ других внешних факторов, не
относящихся непосредственно к объекту
оценки, но влияющих на его стоимость
к) приложения
в) сведения о заказчике
оценки и об оценщике
г) допущения и
ограничительные условия,
использованные
оценщиком при
проведении оценки
е) описание объекта оценки с
приведением ссылок на документы,
устанавливающие количественные и
качественные характеристики объекта
оценки
д) применяемые стандарты оценочной
деятельности
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Экспертиза отчетов об оценке
Согласно ФСО №5 и ст. 17.1 ФЗ «Об ОД в РФ»:
«Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов
саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком
(оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в
соответствии с видом экспертизы»
Экспертиза на соответствие требованиям
законодательства РФ об ОД, в том числе требованиям
Федерального закона, ФЗ, ФСО и других НПА,
осуществляющего функции по нормативно-правовому
регулированию оценочной деятельности, и стандартов и
правил оценочной деятельности
Виды
Экспертиза на подтверждение стоимости объекта
оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке,
включающая также проверку отчета об оценке на
соответствие требованиям законодательства РФ об ОД, в
том числе требованиям ФЗ, ФСО и других НПА,
осуществляющего функции по нормативно-правовому
регулированию оценочной деятельности, и стандартов и
экспертиз
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Доходный подход
Доходный
подход
Финансовые
результаты
организации
• Стоимость объекта определяется на
основе
перерасчета
ожидаемых
доходов
от
эксплуатации
оцениваемого объекта.
• Подход регламентируется ФСО V (в
международной практике - BSV-VII).
Учет рисков,
воздействующих
на финансовые
результаты
Чистая прибыль
организации
Дисконтированный
денежный поток
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Имущественный (затратный)
подход
Имущественный
(затратный)
подход
• Стоимость объекта определяется на
основе
расчета
стоимости
его
составных частей (активов).
• Подход регламентируется ФСО V (в
международной практике - BSV-IV).
Ценность
производственных
ресурсов
Наличие развитого
рынка
Трудовая теория
стоимости
Рыночная цена на
альтернативные
проекты
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Сравнительный подход
• Стоимость объекта оценки определяется на основе
анализа цен аналогичных проданных объектов.
• Подход регламентируется ФСО V (в международной
практике - BSV-VI).
Сравнительный
(рыночный)
подход
Отраслевые и\или
региональные
факторы,
влияющие на цену
акций
организации,
котирующихся на
рынке
Спрос и
предложение на
рынке
Рынок
Существующая
практика продаж
и покупок на
рынке
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Подходы к согласованию
(ФСО III, п.4)
Ситог  Сд  К1  Сс  К 2  Сз  К 3
Ситог – итоговая стоимость объекта оценки
Сд, Сс, Сз – стоимости, определенные соответственно доходным,
сравнительным и затратным подходами
К1, К2, К3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные
для каждого подхода к оценке (округляются с точностью до 10 %
(реже до 5 %))
В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:
К1 + К2 + К3 = 1
РОСБИОТЕХ: www.mgupp.ru
Методы определения
весовых коэффициентов
Метод логического
анализа
Метод анализа иерархий
Заключается в выборе В основе метода лежит иерархическая
весовых
процедура
оценки
альтернатив.
коэффициентов
при Представим ее следующим образом:
согласовании
• Уровень 0: цель – оценить вес
результатов
оценки
подхода к оценке.
экспертно, на основе
• Уровень
1:
критерии
–
логического анализа,
надежность
получаемых
проводимого
результатов; соответствие целям
оценщиком, с учетом
оценки.
всех
значимых
• Уровень
2:
критерии
–
параметров.
Этот
надежность,
обусловленная
метод
наиболее
достоверностью
информации;
распространен
в
надежность,
обусловленная
оценочной практике.
обширностью информации.
Количество уровней может быть не
ограничено. Однако при этом необходимо
выполнение
следующего
условия:
каждый уровень должен раскрываться
последующим за ним уровнем.
Метод согласования по критериям
Для определения весовых коэффициентов различных подходов
данным методом используется четыре объективных критерия,
выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются
отдельные преимущества или недостатки примененного метода
расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.
Расчет «весов» использованных методов проводится в
несколько этапов:
1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу
присваивается четыре вида баллов в соответствии с
четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и
баллов больше);
2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем –
использованных подходов;
3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме
баллов всех использованных подходов определяется
расчетный вес подхода, процентах;
4) расчетные веса подходов округляются с точностью до
10%, реже – 5%.