Оценка стоимости квартиры для продажи: курсовая работа

Зарегистрировано №______
«___»__________2018 г.
________ _______________
подпись (расшифровка подписи)
ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ
Кафедра финансов, инвестиций и инноваций
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (КВАРТИРА) С
ЦЕЛЬЮ ПРОДАЖИ
Курсовая работа
по дисциплине «Оценка бизнеса и недвижимости»
Допущена к защите
«___»____________2018 г.
________ ____________________
Подпись
(расшифровка подписи)
Оценка______________________
«___»____________2018 г.
________ ____________________
Подпись
(расшифровка подписи)
2
БЕЛГОРОД 2018
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ПОДХОДОВ
К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ........................................................................... 5
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ БЕЛГОРОДСКОЙ
ОБЛАСТИ .............................................................................................................. 14
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОДНОКОМНАТНОЙ
КВАРТИРЫ В Г. БЕЛГОРОД И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
ОЦЕНКИ ................................................................................................................ 18
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 33
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ..................................................................................... 35
ПРИЛОЖЕНИЯ ..................................................................................................... 35
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. В настоящее время российский рынок
недвижимости
стремительно
развивается,
вместе
с
чем
возрастает
актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов
недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой
последовательность действий, регламентированную федеральным законом
«Об оценочной деятельности в РФ» N 135-ФЗ и федеральными стандартами
оценочной
деятельности
экономического
(ФСО),
развития
РФ.
утвержденными
Независимая
Министерством
оценка
производится
независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого
объекта. На ее основе обеспечивается защита имущественных прав
собственника. Отчет об оценке недвижимости – это итоговый документ,
который составляет независимый оценщик по результатам выполнения
задания на оценку того или иного имущества.
Данный отчет является
юридическим
необходимости
документом,
который
при
может
представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для
получения кредита, а также другие организации.
Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как
наиболее вероятная цена продажи имущественных прав. Содержание и
основная цель оценки представляет собой расчет наиболее вероятной цены
продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости
базируется на использовании методов, основанных на трех методологических
подходах: затратном, сравнительном и доходном.
Цель курсовой работы – закрепление теоретических знаний и
приобретение практических навыков в области экономики и оценки
недвижимости
на
законодательных
основе
актов
и
самостоятельного
специальной
изучения
экономической
и
обобщения
литературы,
проведение расчетов по определению стоимости объекта недвижимости.
4
Достижение указанной цели определило постановку и решение
следующих задач:
– изучить наиболее эффективные методы, используемые в рамках
сравнительного, доходного и затратного методологических подходов к оценке
жилой недвижимости;
– проанализировать рынок недвижимости г. Белгорода и Белгородской
области;
– описать выбранный объект оценки;
– провести оценку стоимости объекта жилой недвижимости с помощью
двух различных подходов;
– свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку
стоимости недвижимости и определить конечную рыночную стоимость
объекта.
Объектом курсовой работы выступают методы и подходы к оценке
недвижимости.
Предмет курсовой работы – объект жилой недвижимости, 1-комнатная
квартира, расположенная по адресу: г. Белгород, ул. Щорса, д. 45л, кв. 103.
Теоретической базой курсовой работы стали теоретические работы
отечественных и зарубежных ученых в области оценки стоимости
недвижимости.
Методологической базой курсовой работы являются современные
методы научного познания, такие как сравнительный, функциональный,
графический анализ и др.
Информационную базу курсовой работы составили законодательные и
нормативные акты Российской Федерации, а также данные кадастрового и
технического паспортов жилого помещения – объекта оценки.
Объем курсовой работы составляет 39 страниц и состоит из введения,
трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Исторически под термином «недвижимость» понимали определенный
земельный участок и все строения, размещенные на нем. Впервые понятие
«недвижимое и движимое имущество» на законодательном уровне было
закреплено во времена правления Петра I. [23] Тогда к недвижимости стали
относить земельные участки и угодья, жилые строения, заводы, фабрики,
лавки, шахты, мосты и плотины.
На сегодняшний день к недвижимому имуществу относятся не только
земельные угодья, участки недр и иные объекты, тесно связанные с землей, но
и ряд воздушного, речного и морского транспорта. Кроме того, согласно ГК
РФ, к недвижимости относят и другое имущество, представляющее собой
имущественный
комплекс,
использующийся
для
осуществления
предпринимательской деятельности. [1] ФСО №7 «Оценка недвижимости»
определяет объекты недвижимости в целях оценки как застроенные земельные
участки,
незастроенные
земельные
участки,
объекты
капитального
строительства, а также части земельных участков и объектов капитального
строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с
учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит
действующему законодательству. [4]
Стремительное расширение земельных участков и ускорение ввода
жилых домов, а также развитие предприятий привели к ситуации, когда между
владельцами недвижимости – собственниками – начали возникать отношения
купли-продажи. Вместе с тем главной сложностью таких отношений была и,
пожалуй, остается правильная оценка объекта, поскольку продавец с целью
максимизации своих выгод может искусственно завышать цену, а покупатель,
в свою очередь, стремится приобрести объект соответствующего качества по
более дешевой цене. В этой связи возникла острая необходимость производить
6
независимую экспертную оценку, которая бы удовлетворяла потребности
обеих сторон сделки.
На современном этапе оценка недвижимости приобрела широкое
значение,
образуя
одно
из
главных
направлений
исследований
в
экономической науке: методы оценки недвижимости в РФ постоянно
совершенствовались и дополнялись новыми существенными факторами,
оказывающими значительное влияние на методику проведения. [18, с. 13]
Вследствие постоянного развития методологии оценки недвижимости
постепенно был выработан унифицированный набор фундаментальных
оценочных принципов и правил, позволяющий получить оптимальные
показатели стоимости, выгодные как для владельца оцениваемого объекта, так
и для лиц, желающих его приобрести. ФСО №1 «Общие понятия оценки,
подходы и требования к проведению оценки» определяет метод проведения
оценки объекта оценки как последовательность процедур, позволяющая на
основе существенной для данного метода информации определить стоимость
объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке, а подход к оценке как
совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. [3] На
сегодняшний день практическое применение получили несколько десятков
методов оценки, используемых для различных объектов недвижимости. На
предпочтение того или иного метода оценки влияет большое количество
внешних факторов. В первую очередь, необходимо учитывать характер
оцениваемого объекта, его основные функции и состояние. Эксперты
рекомендуют применять как можно большее количество существующих
методологий, чтобы при согласовании оценки извлечь наиболее оптимальную
стоимость.
Все известные на данный момент методы оценки недвижимости
образуют группу, состоящую из трех основных подходов: сравнительный,
доходный, затратный. Основные методы, используемые в настоящее время
при оценке недвижимого имущества, представлены на рисунке 1.
7
Рис. 1. Современные подходы определения величины стоимости
недвижимого имущества
Пожалуй, наиболее популярным подходом к оценке недвижимости
принято считать сравнительный подход, который представляет собой
совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на сопоставлении
оцениваемого объекта с его аналогами. [6, с. 191]
Применение сравнительного подхода возможно при соблюдении целого
ряда условий. В первую очередь, оцениваемая недвижимость должна
полностью соответствовать объекту-аналогу. Информация об оцениваемом
объекте должна быть максимально полной и включать условия проведенных
сделок. Кроме того, перед использованием методов сравнительного подхода
должны быть сопоставлены все факторы (внешние и внутренние), способные
изменить стоимость сравниваемых аналогов объекта оценки, и, при
необходимости произведена корректировка.
При
использовании
сравнительного
подхода
оценка
объекта
недвижимого имущества происходит в четыре этапа. На первом этапе
8
оценщик должен изучить и проанализировать текущее состояние рынка
недвижимости и тенденции его развития. Важно учитывать, что основным
предметом анализа должен быть именно тот сегмент рынка, к которому
принадлежит оцениваемый объект. Следующий этап представляет собой сбор,
анализ и верификацию данных о недавно произведенных сделках куплипродажи с аналогами для их последующего сравнения. Далее, третий этап –
корректировка цен продаж выбранных объектов-аналогов, которая напрямую
зависит от существующих отличий аналогов от объекта оценки. Последний
этап сводится к определению стоимости рассматриваемой недвижимости на
основании скорректированной ранее стоимости для анализируемых объектованалогов.
В основе сравнительного подхода к оценке недвижимости лежат два
основных метода: метод парных продаж и метод валового рентного
мультипликатора.
Однако
зачастую
на
практике
оценщик
может
комбинировать приведенные методы для получения более точной оценки.
Как и любой другой подход, сравнительный подход обладает
определенными преимуществами и недостатками [17, с. 601]. Преимущества
данного подхода следующие:
– данный подход является статистически обоснованным, простым в
применении и предоставляет надежные результаты;
– данный подход позволяет вносить любые корректировки в том случае,
если у объектов-аналогов были найдены отличия;
– полученная конечная стоимость позволяет отобразить мнение
продавцов и покупателей относительно объекта;
– при подсчете итоговой стоимости всегда учитываются инфляция и
финансовые условия.
Недостатки сравнительного подхода – это те факторы, которые могут
вызвать сложности при проведении оценки. Главная проблема состоит в
сложности получения информации о реальных ценах произведенных сделок.
9
Кроме того, другой сложностью является невозможность получения
данных о специфических условиях сделки при наличии таковых. Далее,
сравнительный подход способен предоставить хорошие результаты оценки
недвижимости при стабильности и активности рынка, но в случае небольших
отклонений результаты могут быть очень неточными, поскольку существует
серьезная зависимость от текущей ситуации на рынке. Также у оценщика при
проведении оценки могут возникнуть сложности в согласовании информации
о существенно различающихся продажах.
Затратный подход является, пожалуй, вторым по значимости подходом
при оценке недвижимости, который основывается на принципе замещения,
который гласит, что разумный покупатель не заплатит за некоторый объект
недвижимости сумму большую, чем стоимость строительства нового объект,
который по своей полезности будет аналогичен оцениваемому. [11, с. 14]
Подобно доходному и сравнительному подходам, затратный подход к оценке
основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет
определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости,
представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его
по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок
эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта. Затратный
подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка
соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми
затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости
затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной
полезности объекта на итоговую стоимость.
Как показывает практика, наиболее существенные проблемы при
использовании данного подхода возникают в связи с этапом определения
стоимости. Самым достоверным методом оценки земли с позиций западной
теории является метод сравнительного анализа сопоставимых продаж. В
подходе применяется отдельная оценка земельного участка от строений,
однако на практике подобное разделение весьма затруднено и связано со
10
значительными расходами. Кроме того, оценщик должен учесть множество
дополнительных факторов. В частности, на результат оценки влияют размер
заработной платы и нормы прибылей строителей для различных регионов,
возможные накладные расходы, затраты на приобретения строительного
оборудования, рыночная стоимость строительных материалов и другие.
Суть данного подхода состоит в определении затрат, которые будут
задействованы для приобретения и реконструкции объекта оценки с учетом
имеющегося износа. В данном случае оценщик предполагает, что для покупки
готового объекта покупателю не придется переплачивать больше той суммы,
которая могла быть затрачена на новое строительство.
Основным преимуществом методов затратного подхода является
целесообразность данного подхода при проведении технико-экономического
анализа стоимости работ, направленных на строительство новых объектов, а
также анализа целесообразного использования земельных участков [12, с.
206]. В дополнение, затратный подход позволяет получить обоснование для
проведения работ по реконструкции или модернизации действующего
объекта. Методы, на которых основывается данный подход, применяются при
решении задач страхования и налогообложения оцениваемых объектов. Кроме
того, при получении результатов оценки учитываются все особенности рынка,
что обеспечивает наиболее точный результат.
Однако, как и у других подходов, у затратного подхода существует ряд
недостатков. В первую очередь, у оценщика часто возникают проблемы при
расчете стоимости реконструкции старых зданий. Далее, усложняют процесс
расчета существующие технологии оценки земельных участков. Более того,
сложности могут возникнуть при определении величины существующего
износа старых строений, так как у многих сооружений существуют скрытые
проблемы,
выявление
которых
возможно
лишь
при
использовании
соответствующего оборудования. И, наконец, в ходе расчетов зачастую может
возникнуть ситуация, когда запланированные для проведения строительных
работ
затраты
существенно
расходятся
с
рыночной
стоимостью
11
эквивалентного объекта. В таком случае для объекта-аналога требуется
провести более точные расчеты имеющегося износа, сопровождающиеся
значительным ростом трудовых затрат.
Затратный подход оценки недвижимости проводится, как правило, в три
этапа. Во-первых, оценщику необходимо провести расчеты, определяющие
реальную стоимость земельного участка. На данную процедуру оказывают
влияние множество внешних факторов, но основополагающим принято
считать особенности эффективного использования: особенности местности,
заселенность территории и некоторые другие. Во-вторых, проводится
определение стоимости реконструкции оцениваемого объекта. По итогам
данной процедуры можно переходить к третьему этапу – расчету имеющегося
износа (физического, функционального или внешнего). Наконец, оценщик
должны провести расчет итоговой себестоимости объекта недвижимости,
учитывая имеющуюся информацию о стоимости накопленного износа. [8, с.
42]
На практике оценщики применяют четыре известных метода в пределах
затратного подхода: метод сравнительной единицы (удельной стоимости),
сметный метод, а также поэлементный и индексный методы.
Говоря об эффективности представленных подходов к оценке
недвижимости стоит отметить, что наиболее современным подходом принято
считать доходный. Сущность данного подхода раскрывается в необходимости
определить стоимость возможной прибыли, которую способен предоставить
оцениваемый объект. Такая задача по определению должна соответствовать
требованиям оценки качества и быть направлена на капитализацию доходов,
которая, в итоге, определит взаимосвязь между будущим доходом и текущей
стоимостью объекта.
В
рамках
доходного
подхода,
итоговую
стоимость
объекта
недвижимости можно рассчитать по формуле (1), где коэффициент
капитализации определяется нормой дохода, а ожидаемый доход указывает на
12
операционный
доход,
который
может
быть
получен
владельцем
недвижимости за определенный период [15, с. 434].
Стоимость недвижимости = ожидаемый доход / норма дохода
(1)
Для определения стоимости возможной прибыли, в первую очередь,
необходимо рассчитать валовой доход, который может быть получен от
эксплуатации. Расчет дохода для объектов недвижимости проводится с
помощью анализа текущих тарифов на рынке аренды. Далее, необходимо
подсчитать потери, которые могут возникнуть при неполной загрузке (сдаче в
аренду) или в случае наличия невзысканных платежей для рассматриваемого
объекта и того сектора рынка, к которому объект принадлежит. Важно
учитывать, что при проведении оценки возможно существенное сокращение
размера прибыли в случае, если не взять во внимание связанные с объектом
оценки расходы и издержки (операционные, резервные и фиксированные).
Только после этого оценщиком может быть рассчитан коэффициент
капитализации и получена величина чистого дохода от продажи.
Данный подход позволяет применять комплексное или одиночное
использование следующих методов: метод прямой капитализации доходов и
метод дисконтированных денежных потоков. Преимуществом доходного
подхода является то, что возможно произвести расчет реальной стоимости
денежных потоков, которые могут быть получены при совершении сделки над
объектом оценки, и определить показатели рыночной и инвестиционной
стоимости. Следовательно, и продавцу и покупателю в конечном итоге будет
представлена картина, ясно отображающая качество и количество возможного
дохода, получаемого от объекта недвижимости в течение всего срока его
эксплуатации, а также возможные варианты рисков, характерных для
оцениваемого объекта и для всего региона в целом. [17, c. 602]
Итак, подведя итог всему вышеизложенному, можно сделать вывод, что
понятие «недвижимость» на современном этапе означает застроенные
земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального
строительства, а также части земельных участков и объектов капитального
13
строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с
учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит
действующему законодательству. С возникновением отношений куплипродажи между собственниками недвижимости возникла и необходимость
независимой экспертной оценки, способной удовлетворить потребности всех
сторон сделки. Оценка недвижимости производится независимым оценщиком
с целью определить величину реальной рыночной стоимости оцениваемого
объекта. Все известные в настоящее время методы оценки недвижимости
относятся к трем подходам: сравнительному, доходному и затратному, –
каждый из которых обладает рядом преимуществ и недостатков.
Наиболее простым и популярным подходом при оценке недвижимости
является сравнительный подход, представляющий совокупность методов
оценки стоимости, базирующихся на сопоставлении оцениваемого объекта с
его аналогами. Основные методы, используемые в рамках данного подхода –
это метод парных продаж и метод валового рентного мультипликатора,
которые при необходимости могут комбинироваться. Главная трудность при
использовании методов сравнительного подхода – необходимость найти
точный аналог оцениваемого объекта, а при отсутствии такового произвести
ряд корректировок.
Наиболее эффективным, но вместе с тем, наиболее сложным методом
оценки недвижимого имущества является затратный метод, который
основывается на принципе замещения. Основные используемые оценщиками
методы: метод сравнительной единицы (удельной стоимости), сметный метод,
а также поэлементный и индексный методы.
Наконец, наиболее современным подходом является доходный подход,
который состоит в определении стоимости возможной прибыли, приносимой
оцениваемым объектом. В рамках данного подхода возможно применение
следующих методов: метод прямой капитализации доходов и метод
дисконтированных денежных потоков.
14
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ БЕЛГОРОДСКОЙ
ОБЛАСТИ
В настоящее время рынок недвижимости г. Белгорода и Белгородской
области является одним из самых быстрорастущих в России. Например, по
вводу жилья в рамках Центрального федерального округа регион уступает
лишь Москве и Московской области. Рост спроса на жилье во многом
обусловлен ростом населения. По состоянию на начало 2018 года официально
в Белгородской области проживает 1549,9 тыс. человек (в т.ч. 1044,5 тыс.
человек городского населения и 505,4 тыс. человек – сельского). [5] Данный
показатель имеет растущую тенденцию, в том числе за счет миграции
населения из Москвы, Санкт-Петербурга и северных регионов. Стоит
отметить, что именно приезжие жители поддерживают активный спрос на
рынке недвижимости г. Белгорода и Белгородской области, которая в
последние десятилетия стала одним из самых желанных регионов для
иммигрантов из многих других регионов России и стран ближайшего
зарубежья. К положительным факторам, влияющим на привлекательность
региона, относятся благоприятный климат, относительная близость столицы и
хорошее геополитическое положение, а также быстрое развитие региона, в
частности стремительный рост Белгородской агломерации. При этом
недвижимость может приобретаться как непосредственно для жизни, так и в
качестве инвестиций.
Доступность жилой недвижимости повышается, что становится
возможным благодаря выгодному снижению ставок по ипотеке и ряду
социальных государственных программ. [21] Рынок ипотечного кредитования
к декабрю 2017 года продемонстрировал уверенный рост: было выдано
большое количество займов на покупку жилья, практически сравнявшись с
докризисным уровнем конца 2014 года. По оценкам экспертов, активизация
ипотечного рынка продолжится и в 2018 году. Согласно данным АО
«ДОМ.РФ» (до марта 2018 — «Агентство ипотечного жилищного
15
кредитования» (АИЖК), созданное по решению Правительства РФ), средняя
ставка в ноябре 2017 года упала до 10%, при этом ипотечные ставки на
первичном рынке снижаются быстрее, чем на вторичном. [24] В 2018 году
такая тенденция на ипотечном рынке продолжится.
Один из важнейших факторов, оказывающих влияние на ипотечный
рынок – предложение президента В.В. Путина, одобренное Министерством
финансов РФ, выдавать ипотеку под 6-7% семьям с двумя, тремя и более
детьми на приобретение жилья. Немаловажное влияние оказывают и сами
банки, которые вследствие конкуренции продолжают предлагать все новые
ипотечные продукты по выгодным условиям, с быстрым оформлением и
меньшим количеством необходимых для этого документов. В конце марта ЦБ
РФ произвел очередное снижение ключевой ставки на 0,25 процентных
пункта, в настоящее время ключевая ставка составляет 7,25% годовых. [25]
При условии, если уровень инфляции будет сопоставим с прошлогодним и
национальная валюта будет оставаться стабильной, а ЦБ РФ снизит ставку до
5,5 %, то банки смогут выдавать населению ипотеку под 6% годовых.
Следующая тенденция – это то, что в настоящем 2018 году, как и в
предыдущем, жилье на вторичном рынке продолжит дешеветь. [20] Быстрее
всего этот процесс будет проходить в крупных городах, к коим можно отнести
и административный центр Белгородской области – г. Белгород. Это связано,
в первую очередь, с превышением предложения над спросом на рынке
недвижимости, а также с завышением цен в годы экономического подъема. На
вторичный рынок оказывает влияние и большое количество введенных в 2017
году новостроек, и удешевление ипотечных кредитов, о котором было сказано
выше.
16
На сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья на вторичном
рынке г. Белгорода в среднем составляет 53 825 руб/кв. м. [21] Анализ
вторичного рынка недвижимости г. Белгорода проведен среди цен в пределах
от 20 до 200 тыс. руб/кв. м, среди квартир с площадью в пределах от 20 до 350
кв. м. Динамика средней цены на квартиры в г. Белгороде за 2018 г.
представлена на рис. 2.
Рис. 2. График изменения средней цены квартир в Белгороде в 2018 г.
При этом данный показатель несколько варьируется в зависимости от
количества комнат. Так, средняя цена в марте 2018 года для однокомнатных
квартир в г. Белгороде составляет 57 276 руб/кв. м, для двухкомнатных – 53
827 руб/кв. м, для трехкомнатных – 51 392 руб/кв. м, для многокомнатных –
48 591 руб/кв. м. [29]
Самые низкие цены можно наблюдать на вторичном рынке, но важно
учитывать, что по качеству такое жилье зачастую уступает квартирам в
новостройках. Стоимость отделочных работ нивелирует разницу цен на
первичном и вторичном рынках, и поэтому многие покупатели делают выбор
в пользу новостроек. В текущем году при сохранении этих тенденций покупка
квартир непосредственно у застройщика останется самым оптимальным
вариантом по соотношению «цена-качество». Аналитики с уверенностью
отмечают, что в 2018 году застройщики продолжат удерживать темпы ввода
17
новых домов, а для привлечения покупателей будут предлагать все новые
акции и скидки.
Что касается аренды жилья, то существенных изменений на рынке
аренды жилья в 2018 году не предвидится. Связано это с тем, что он, в отличие
от рынка купли-продажи, не был перенасыщен, в связи с чем цены остаются
стабильными. В зависимости от региона плата если и поднималась, то не
значительно, в пределах 5-7%. [19] Единственный фактор, который может
значительно повлиять на рост цен – предстоящий чемпионат мира по футболу.
На этот период посуточная аренда жилья в городах, где будут проходить
матчи, может резко вырасти в несколько раз, однако г. Белгород к таковым не
относится. Будут и ожидаемые сезонные всплески, пик которых приходится
на осень, когда студенты возвращаются в свои учебные заведения. Но и здесь
резкого повышения ждать не стоит, так как собственники, которые пытаются
максимально заработать, сталкиваются с сопротивлением арендаторов: им
приходится снижать цену, чтобы не остаться вовсе без прибыли.
Таким образом, резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод
о том, что Белгородская область по-прежнему признается одним из наиболее
экономически развитых регионов России, что, в свою очередь, оказывает
существенное влияние на рынок жилья. В целом 2018 год для рынка
белгородской недвижимости обещает быть активным. Благодаря снижению
цен, потенциальному удешевлению ипотеки и борьбе застройщиков за
клиента, люди продолжат интенсивно покупать жилую недвижимость. В
последнее время объем выданных ипотечных займов рос благодаря сезонной
активности потребителей, запуску программ рефинансирования, специальных
предложений и выгодных акций от банков. Отдельно стоит отметить
продолжение тенденции к снижению средней полной стоимости кредита
(ПСК) по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ, что также способствует
росту объемов рынка. В марте 2018 года ЦБ вновь понизил ставку до 7,25%,
что должно стать очередным стимулом к снижению ПСК и дальнейшему росту
ипотечного кредитования.
18
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ В Г. БЕЛГОРОД И СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Объект оценки расположен по адресу: Белгородская обл., г. Белгород,
ул. Щорса, д. 45л, кв. 103. На рис. 3 представлен фрагмент карты Белгородской
области с указанием местоположения объекта оценки.
Рис. 3. Местоположение объекта оценки [30]
Объект оценки находится в Западном административном округе. Жилой
дом располагается в четырех минутах ходьбы от остановки наземного
транспорта «Бульвар Юности», через которую проходят маршруты автобусов
№111, №111с, №111у, №117, №117у, №120, №129, №133, №145 и №153, и в
четырех минутах от остановки наземного транспорта «Рынок Солнечный»,
через которую проходят маршруты автобусов №13к, №17, №26, №129 и №229.
Частота следования маршрутов высокая, интервал движения около 5-7 минут,
однако загруженность прилегающих транспортных магистралей в утреннее и
вечернее время заметно сказывается на транспортной доступности. Имеется
благоустроенная детская площадка, газоны, озеленение. Экологическая
19
обстановка относительно благоприятная, так как недалеко расположена
лесопарковая зона – Комсомольский сквер, однако в районе расположены
следующие объекты промышленной инфраструктуры – Белгородский завод
фрез. В шаговой доступности от объекта оценки располагаются несколько
детских садов (№18 «Лучик», «Любимый малыш», «Созвездие», №35,
«Изюминка», «Кошки-мышки»), развивающие детские центры (центр
продленного дня «По зернышку», школа скорочтения «IQ007»), школа №49,
гимназия №22, гимназия №3, отделения банков (ВТБ, Сбербанк, Восточный
экспресс-банк), торговые предприятия (ТЦ «Солнечный», ТРЦ «Семейный»,
гипермаркет
«Лента»
и
др.),
продуктовые
магазины,
аптека,
стоматологический центр и кабинет, фитнес-центры и плавательные
бассейны, кафе, зона отдыха. В 15 минутах ходьбы находится Городская
больница, перинатальный центр, Детская областная больница. Территория
вокруг дома, в котором располагается жилой дом, имеет твердое покрытие
(асфальт, тротуарная плитка). В наличии охраняемая автомобильная
автостоянка.
Дом 17-этажный, кирпичный, построен в 2009 году. Находится в
хорошем состоянии. Фундамент капитальный, дефектов не обнаружено.
Материал перекрытий – железобетон. По данным технического паспорта,
общий износ здания 0%.
Определение физического износа методом нормативного срока службы
не требует визуального и инструментального обследования технического
состояния объекта. Он основан на положении, что износ здания, его системы
или элементов зависит от срока фактического эксплуатации здания, его
системы или элементов.
В методе срока нормативного службы физический износ определяется
как
процентное
соотношение
срока
фактического
эксплуатации
и
нормативного срока службы, то есть по формуле (2):
ФИ 
Тфакт
 100%,
Тнорм
(2)
20
Данная формула основывается на линейной зависимости износа от
эксплуатации срока, и ее рекомендуется использовать при нормальной
эксплуатации здания. Нормативный срок службы здания – 100 лет. Год ввода
здания в эксплуатацию – 2009. Соответственно, фактический возраст здания –
9 лет. Итак, по формуле (2) физический износ здания рассчитывается
следующим образом:
ФИ = 9 / 100 × 100 = 9%
Таким образом, физический износ по расчетам составляет 9%.
Субъективная оценка после визуального осмотра объекта – состояние здания
исправное.
Дом обеспечен центральными сетями газо-, электро- и водоснабжения,
канализации, центральным отоплением и горячим водоснабжением. Также
имеется домофон, подвал, чердак, лифт.
При описании качественных и количественных характеристик объекта
оценки использовались данные технического паспорта (табл. 1).
Таблица 1
Описание объекта оценки
Показатель
Характеристика
1
2
Этаж расположения
14
Количество квартир на этаже
6
Количество жилых комнат в квартире
2
Тип комнат
Изолированные
Общая площадь с учетом балкона, кв. м
37,8
Общая площадь без учета балкона, кв. м
35,5
Жилая площадь, кв. м
20,7
Площадь кухни, кв. м
10,0
Наличие отдельных от других квартир кухни и
Имеется
санузла
Наличие балкона/лоджии
Имеется
Количество и тип санузлов
Имеется, один, раздельный
Высота потолков, м
2,72
Вид из окна
Окна выходят на двор
21
Продолжение таблицы 1
Вспомогательные и подсобные помещения, кв.
17,1
м
Состояние квартиры
Хорошее
Техническое обустройство
Пол
Централизованный
водопровод,
централизованная канализация, центральное
отопление,
горячее
центральное
водоснабжение,
система
центрального
энергоснабжения,
централизованное
газоснабжение
Отделка помещений
Стены
Потолок
Жилые комнаты
ламинат
обои
пенопластовая плитка
Коридоры
ламинат
обои
пенопластовая плитка
Кухня
ламинат
обои
гипсокартон
Туалет
кафельная плитка
пластиковые панели гипсокартон
Ванная
кафельная плитка
пластиковые панели гипсокартон
Объект
подключен
к
системам
электроснабжения, отопления, холодному и Установленные счетчики учета расхода воды,
горячему
водоснабжению,
канализации, электроэнергии, газа
газоснабжению
Слаботочное обеспечение
Домофон, интернет, кабельное телевидение,
телефон
Оборудование для коммунальных систем
Унитаз, ванна, 2 раковины, 3 смесителя, газовая
плита на 4 конфорки с духовкой
Соответствие
планировки
квартиры
поэтажному
плану
БТИ
и
наличие Соответствует, отсутствуют
переоборудований и перепланировок
В качестве единицы сравнения выбран удельный показатель, а именно 1
кв. м, поскольку цена на жилые помещения формируется именно в расчете на
указанную величину.
Первый используемый подход – сравнительный, используется метод
сравнения продаж. Для целей оценки были выбраны три аналогичных объекта,
расположенные в г. Белгороде Белгородской области и имеющие сходные
характеристики по основным параметрам сравнения. Все дома объектованалогов – кирпичные и 2009 года постройки. У всех трех аналогов и объекта
оценки хорошая пешеходная доступность, а транспортная доступность
оценивается как удовлетворительная. Так же объекты схожи по следующим
характеристикам: комнаты изолированные, санузел раздельный, имеется
22
балкон.
Дома
обеспечены
централизованным
централизованной
канализации,
центральным
водопроводом,
отоплением,
горячим
центральным водоснабжением, системой центрального энергоснабжения,
централизованным газоснабжением. Квартиры подключены к системам
электроснабжения, отопления, холодному и горячему водоснабжению,
канализации, газоснабжению и установлены счетчики учета расхода воды,
электроэнергии, газа. Физическое состояние объектов-аналогов хорошее, и
вложения в ремонтные работы не нужны. В табл. 2 представлены основные
характеристики объектов-аналогов. [28]
Таблица 2
Сравниваемые характеристики объекта-аналога для определения
рыночной стоимости квартиры
Показатель
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Адрес
ул. Щорса, 45л
ул. Щорса, 45л
ул. Щорса, 45л
Дата оферты
Дата оценки
Дата оценки
Дата оценки
Общая
площадь, кв. м
40,2
41
43
Рыночная сто2 550 000
имость, руб.
3 500 000
2 600 000
Рыночная стоимость 1 кв. м, 63 432,84
руб.
85 365,85
60 465,11
8/17
4/17
Этаж
расположения
16/17
Слаботочное
обеспечение
Домофон,
телефон,
телевидение
Оборудование
для
коммунальных
систем
Унитаз,
ванна,
2
Унитаз,
ванна,
2 раковины, 3 смесителя,
раковины, 3 смесителя, газовая плита на 4
газовая плита на 4 конфорки с духовкой
конфорки с духовкой
Унитаз,
ванна,
2
раковины, 3 смесителя,
газовая плита на 4
конфорки с духовкой
Источник
информации
https://www.avito.ru/belgor
od/kvartiry/1k_kvartira_40.2_m_1617_e
t._1701129744
https://www.avito.ru/belgo
rod/kvartiry/1k_kvartira_43_m_414_et._
1432272886
Домофон,
интернет,
интернет, телефон,
кабельное Домофон,
кабельное телевидение
телефон,
телевидение
https://www.avito.ru/belg
orod/kvartiry/1k_kvartira_41_m_817_et.
_1485531523
интернет,
кабельное
23
Влияние ценообразующих факторов было определено на основании
консультаций с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости
г.
Белгорода и Белгородской области. Величины корректировок, введенных при
расчете стоимости объекта оценки, отражены ниже.
Корректировка на право собственности в данном случае не применялась,
поскольку у всех объектов есть наличие право собственности. Учитывая тот
факт, что дата предложения всех объектов-аналогов соответствует дате
оценки, по данному фактору корректировка не применялась. Условия рынка
не менялись, поэтому корректировка по данному фактору не применялось.
Так как все объекты-аналоги располагаются в соседнем жилом доме
корректировка на местоположение не применялась. Транспортная и
пешеходная доступности объектов, в том числе близость их к основным и
вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей
и
к
остановкам
общественного
транспорта,
соответственно,
удовлетворительная и хорошая.
При определении величины рыночной стоимости квартиры в процессе
оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома,
в котором эта квартира расположена. Тип домов у предмета оценки и аналогов
– кирпичный, поэтому корректировка не применяется.
Поправки на физическое состояние не делались, так как состояние у
четырех объектов – хорошее. Поскольку у объектов присутствуют все
коммунальные услуги, корректировка по данному типу не применялась.
При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена.
Фактор, который может влиять на стоимость, – это именно на каком этаже
квартира расположена: на первом этаже, на последнем или между ними. Если
этаж первый, это может за собой повлечь влажность и низкую температуру
воздуха в квартире, а также недостаточность естественного дневного
освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается
последнего этажа, то велика вероятность протечек крыши и нагрева окон в
летний период, не исключается и проблема с напором воды из-за особенностей
24
инженерных коммуникаций. Вследствие этого квартиры, расположенные
между первым и последним этажами, стоят дороже. Объект оценки и объекты
аналоги располагаются между первыми и последними этажами, поэтому
корректировка по данному показателю не проводилась.
Все
объекты
имеет
одинаковое
количество
комнат,
поэтому
наиболее
важных
корректировка по данному критерию не проводилась.
Площадь
квартиры
является
одним
из
ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость. При оценке
квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.
м уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%.
После учета всех необходимых корректировок каждому из аналогов
придается вес в зависимости от их количества в соответствии с формулой [13,
с. 69]:
d
1 / xi
 1 / xi 
(3)
где d – весовой коэффициент;
xi – количество корректировок каждого аналога.
Корректировки не применялись, поэтому весовой коэффициент каждого
из объектов-аналогов будет равен 0,33.
Для расчета стоимости одного квадратного метра площади объекта
оценки применяются скорректированная цена каждого аналога и весовой
коэффициент аналога соответственно (формула 4):
Цена 1 кв. м. = ∑(Скорректированная цена × 𝑑)
(4)
Исходя из формулы 4 находим цену за 1 кв. м оцениваемого объекта:
Цена 1 кв. м. = 63 432,84 × 0,33 + 85 365,85 × 0,33 + 60 465,11 × 0,33 = 69 057,06
(руб.)
Для нахождения рыночной стоимости объекта недвижимости нужно
цену за 1 кв. м умножить на площадь объекта:
69 057,06 × 37,8 = 2 610 356,87 (руб.)
25
Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определенная
сравнительным подходом, составила 2 610 356,87 руб.
Второй используемый подход – доходный, метод капитализации
доходов. Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости
как сумму доходов, которую может принести в будущем оцениваемый объект.
Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости,
приносящей доход. Доходы от владения недвижимостью могут, например,
представлять собой текущие поступления, будущие поступления от ее сдачи в
аренду, либо доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при
ее продаже в будущем. [15, c. 434] Метод капитализации используется в том
случае, если потоки доходов стабильны в течение длительного периода
времени, представляют собой положительную значительную величину или
возрастают устойчивыми умеренными темпами.
Базовая формула имеет следующий вид (5):
𝐶=
ЧОД
𝑅𝑘
,
(5)
где С – стоимость объекта недвижимости;
ЧОД – чистый операционный доход;
Rk – коэффициент капитализации.
На первом этапе для расчета чистого ожидаемого операционного дохода
необходимо определить потенциальный валовой доход, действительный
валовой доход, чистый операционный доход оцениваемой недвижимости:
Потенциальный валовой доход находим, исходя из цен на аренду
аналогичных объектов.
Выбираем три объекта-аналога, расположенных в том же районе, где и
оцениваемая квартира. [22] Данные об объектах-аналогах представлены в
табл. 3.
26
Таблица 3
Данные об объектах-аналогах
Показатель
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Адрес
ул. Славянская, 7а
ул. Славянская, 7а
ул. Славянская, 15
Количество
комнат, шт.
1
1
1
Общая
площадь, кв. м
40
42
42
Стоимость
аренды, руб.
12 500
Стоимость
аренды 1 кв. м,
руб./кв. м
312,50
261,90
238,10
1
2
3
4
Этаж
расположения
5/9
6/10
7/12
Слаботочное
обеспечение
Домофон, интернет,
телефон
Домофон, интернет,
телефон
Домофон, интернет,
телефон
Планировка
комнат
Изолированные
Изолированные
Изолированные
Есть
Есть
https://www.avito.ru/be
lgorod/kvartiry/1k_kvartira_42_m_610_
et._1560980063
https://www.avito.ru/bel
gorod/kvartiry/1k_kvartira_42_m_712_e
t._854274839
Наличие мебели
Есть
и оборудования
Источник
информации
https://www.avito.ru/be
lgorod/kvartiry/1k_kvartira_40_m_59_e
t._1131769825
11 000
10 000
В целях обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и
объекта оценки применяются корректировки. Объекты-аналоги расположены
в одном районе, корректировка на месторасположение не применялась.
Комнаты во всех рассматриваемых объектах изолированные, следовательно,
корректировку на планировку комнат осуществлять не нужно. Корректировка
на общую площадь квартиры не рассчитывалась, поскольку разница в
площадях объекта оценки и объектов-аналогов менее 5 кв. м. Все
рассматриваемые объекты расположены между первым и последним этажами,
поэтому корректировка по данному показателю не проводилась. Наличие
27
мебели и оборудования также не влияет на общую величину стоимости, так
как условия у рассматриваемых объектов приблизительно одинаковые.
Для нахождения арендной платы 1 кв. м объекта оценки нужно найти
среднее значение арендной платы объектов-аналогов (формула 6).
Арендная плата =
∑ Арендная плата объектов−аналогов
Количество объектов−аналогов
(6)
Исходя из формулы 4, находим среднюю цену арендной платы объекта
оценки:
Арендная плата =
312,5+261,9+238,1
3
= 270, 83 (руб.)
Найдя арендную ставку за 1 кв. м, можно найти потенциальный валовой
доход (формула 7):
ПВД = 𝑆 × 𝐶𝑎 × 12
(7)
где S – площадь, кв. м;
Са – арендная ставка за 1 кв. м;
12 – месяцев в году.
По формуле 5 рассчитываем потенциальный валовой доход:
ПВД = 37,8 × 270,83 ×12 = 122 848,49 (руб.)
Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за
вычетом потерь от недоиспользования площадей. Рассчитывается данный
показатель по формуле:
ДВД = ПВД − Потери
(8)
Потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному
валовому доходу. Расчет возможных потерь во время сдачи в аренду объекта
оценки определен, исходя из информации о том, что в случае сдачи в аренду
помещения на среднесрочный период (до года), каждые 11 месяцев будет
заключаться новый договор аренды. Время для перезаключения договора
обычно
составляет
около
недели
(1/4
месяца).
Поскольку
точно
спрогнозировать вероятность сдачи в долгосрочную аренду не представляется
возможным ввиду характера помещений, предположим, что через каждые 11
месяцев будет использоваться 1 неделя на поиск клиентов и заключение
28
нового
договора.
Соответственно,
в
процентном
соотношении
недоиспользование объекта составит: 0,25 / 12 × 100 = 2,08%
Далее рассчитывается действительный валовой доход:
ДВД = 122 848,49 × 0,9792 = 120 293,24 (руб)
Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу
за вычетом операционных расходов за год (формула 9):
ЧОД = ДВД − ОР,
(9)
где ОР – операционные расходы.
Налог на имущество начисляется исходя из кадастровой стоимости и
ставки налога/ Согласно данным Росреестра кадастровая стоимость объекта
оценки равна 1 707 319,40 руб. [26] По данным технического паспорта,
инвентаризационная стоимость составляет 220 526 руб. Ставка налога на
имущество инвентаризационной стоимостью менее 300 тыс. руб. в г.
Белгороде составляет 0,1%. [27] Налоговый вычет для квартир составляет
кадастровую стоимость 20 кв. м, то есть для оцениваемого объекта вычет
составит: 1 707 319,40 / 37,8 ×20 = 903 343,6 руб.
Находим налог на имущество:
(1 707 319,4 – 903 343,6) × 0,001 = 804 (руб.)
Физическое лицо, получившее доход от сдачи жилья в наем, должно
уплатить НДФЛ в размере 13%: НДФЛ = 120 293,24 ×0,13 = 15 638,12 (руб.)
Расходы на текущий ремонт объекта определяются в размере 5% от
действительного валового дохода: 120 293,24 × 0,05 = 6 014,66 (руб.)
Исходя из расчетов, найдем общую величину операционных расходов:
ОР = 804 + 15 638,12 + 6 014,66 = 22 456,78 (руб.)
По формуле 9 рассчитаем чистый операционный доход:
ЧОД = 120 293,24 – 22 456,78 = 97 836,46 (руб.)
Второй этап в оценки объекта недвижимости методом капитализации
заключается в расчете коэффициента капитализации. Существует три способа
расчета нормы возврата капитала:
29
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат
капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата
в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала,
отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента
(метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по
минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции
(метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке
процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
Нв.к рассчитывается по методу Ринга (формула 10):
Нв.к = 1 ÷ n,
(10)
где n – срок службы недвижимости остаточный.
Ставку доходности инвестора на вложенный капитал Rн определяем
методом кумулятивного построения (формула 11):
R н = R б.р + П1 + П2 + П3 ,
(11)
где Rб.р – безрисковая ставка. Это доходность по безрисковым
инвестиционным инструментам, которая отвечает требованиям надежности,
ликвидности и доходности (годовая депозитная ставка, ставка доходности к
погашению облигаций федерального займа, ключевая ставка ЦБ РФ).
П1 – премия за ликвидность:
П1 = R б.р ×
g
12
,
(12)
где q – срок экспозиции объекта в месяцах;
П2 – премия за риск вложения в оцениваемый объект учитывает
возможность изменения стоимости в оцениваемый объект в будущем,
обусловленной потерей потребительских свойств (от 0 - 5%);
30
П3 – премия за инвестиционный менеджмент, предусматривает поправку
к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности
управления объектом оценки. Величина данной премии рассчитывается
экспертно или на основании ранжирования риска по 5 бальной шкале (1 –
низкое значение, 5 – высокое).
Таким образом:
Нв.к = 1/120 = 0,008
Rб.р = 7,25%
П1 = 0,0725 × 6/12 = 0,0363%
П3 = 1%
Rн = 7,25 + 3,63 + 2 + 1 = 13,88%
Кк = 13,88 + 0,8 = 14,68% или 0,15%
Последний этап – расчет рыночной стоимости объекта недвижимости по
формуле:
Сн = ЧОД ÷ Кк ,
(13)
Сн = 97 836,46 / 0,15 = 652 243,07 (руб.)
Итак, из приведенных выше расчетов, стоимость оцениваемого объекта
доходным подходом составила 652 243,07 руб.
Согласование — это анализ альтернативных заключений, полученных
применением различных подходов к оценке, с целью определения
единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости. Для
согласования полученных результатов необходимо определить «веса», в
соответствии с которыми отдельные полученные ранее величины сформируют
рыночную итоговую стоимость имущества с учетом всех значимых
параметров на базе экспертного мнения оценщика. [14, c. 448]
Самым
предпочтительным
вариантом
проведения
процедуры
согласования полученных результатов с целью получения итогового значения
стоимости, как правило, считается взвешенное усреднение. Эксперт
взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки
рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными
31
рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в
большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на
основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.
Для
согласования
результатов
оценки
пользуются
следующей
формулой:
Со  С зп  k зп  Ссп  k сп  Сдп  k дп
(14)
где Со – стоимость объекта;
Сзп, Ссп, Сдп – стоимость объекта затратным, сравнительным и доходным
подходами соответственно.
kзп, kcп, kдп – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для
каждого подхода к оценке. В отношении этих коэффициентов должно
выполняться равенство (формула 15):
kзп + kcп + kдп = 1
(15)
С целью определения удельного веса каждого результата применения
каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного
анализа,
учитывающего
следующие
факторы:
цель
оценки
и
предположительное использование ее результатов; применяемый вид
(стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или
инвестиционная стоимость); характер оцениваемой доли собственности;
количество и качество данных, подкрепляющих применение метода; уровень
контроля рассматриваемой доли собственности; уровень ее ликвидности.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в
конечном итоге вывести итоговое заключение.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и
обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как
адекватность, качество информации и количество доказательств. Например, в
случае оценки типичной городской жилой недвижимости, такой как квартира,
надежных статистических данных бывает достаточно, чтобы с большой
32
достоверностью использовать в качестве значения рыночной стоимости
результаты применения сравнительного подхода.
Для начала необходимо получить оценку каждой альтернативы по
каждому критерию. Определим весовые коэффициенты для данного объекта
оценки (табл. 4).
Таблица 4
Шкала оценки результатов сравнения альтернатив
Балльная оценка
1
3
5
7
9
2, 4, 6, 8
Характеристика похожести альтернатив
Равноценность (одинаковая важность)
Умеренное (незначительное) превосходство
Сильное (значительное) превосходство
Очень сильное (явное) превосходство
Высшее
(крайнее,
абсолютное)
превосходство
Промежуточные значения
Результаты парных сравнений и расчет весовых коэффициентов
записываются в табличной форме (табл. 5).
Таблица 5
Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий
на основе результатов парных сравнений альтернатив
Подход к
оценке
Доходный
Сравнительный 5/1
Доходный
1/1
Расчет весовых коэффициентов
СравнительСумма по
Нормированное
ный
строке
значение
1/1
5+1=6
6/7,2=0,8333
1/5
1+1/5=1,2
1,2/7,2=0,1667
7,2
1
Вес, (%)
83,33
16,67
100
Далее определяем рыночную стоимость объекта недвижимости по
формуле 14:
2 610 356,87 × 0,8333 + 652 243,07 × 0,1667 = 2 283 939,30 (руб.)
Таким образом, после всех произведенных расчетов и согласования
результатов оценки итоговая рыночная стоимость 1-комнатной квартиры,
расположенной по адресу: г. Белгород, ул. Щорса, д. 45л, кв. 103, – составляет
2 283 939,30 руб.
33
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, с возникновением отношений купли-продажи возникла
также и необходимость достоверной независимой оценки объектов этих
отношений. Независимая оценка – это последовательность действий, которая
регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» N 135-ФЗ и
федеральными стандартами оценочной деятельности (ФСО), утвержденными
Минэкономразвития РФ.
Недвижимость – это застроенные земельные участки, незастроенные
земельные участки, объекты капитального строительства, а также части
земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и
нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними
имущественных
законодательству.
прав,
если
Независимая
это
не
противоречит
действующему
оценка
недвижимости
производится
независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого
объекта с помощью определенных подходов и методов. Все используемые на
современном этапе методы оценки недвижимости относятся к трем подходам:
сравнительному, доходному и затратному, – у каждого из которых есть ряд
преимуществ и недостатков.
Наиболее простым и популярным подходом при оценке недвижимости
является сравнительный подход. Основные методы, используемые в рамках
данного подхода – это метод парных продаж и метод валового рентного
мультипликатора. Наиболее эффективным, но вместе с тем, наиболее
сложным методом оценки недвижимого имущества является затратный метод.
Основные используемые оценщиками методы: метод сравнительной единицы
(удельной стоимости), сметный метод, а также поэлементный и индексный
методы. Наиболее современным подходом является доходный подход, в
рамках которого возможно применение следующих методов: метод прямой
капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.
34
Перед выполнением оценки объекта был проведен анализ рынка
недвижимости в выбранном регионе, который показал, 2018 год для рынка
белгородской недвижимости обещает быть активным. Из-за предполагаемого
снижения цен, потенциального удешевления ипотеки и борьбе застройщиков
за клиента, люди продолжат интенсивно покупать жилье. В недавнее время
объем выданных ипотечных займов рос благодаря сезонной активности
потребителей,
запуску
программ
рефинансирования,
специальных
предложений и выгодных акций от банков. Стоит отметить, что ЦБ вновь
понизил ставку до 7,25%, и это должно стать очередным стимулом к
снижению ПСК и дальнейшему росту ипотечного кредитования.
Для оценки был выбран следующий объект жилой недвижимости: 1комнатная квартира, расположенная по адресу: г. Белгород, ул. Щорса, д. 45л,
кв. 103.
Оценка
проводилась
на
основании
двух
подходов.
Первый
используемый подход – сравнительный (метод сравнения продаж). Были
отобраны три аналогичных объекта, расположенные в г. Белгороде и имеющие
сходные характеристики по основным параметрам сравнения. Стоимость
объекта, определенная сравнительным подходом, составила 2 610 356,87 руб.
Второй используемый подход – доходный (метод капитализации доходов),
согласно которому стоимость оцениваемого объекта составила 652 243,07 руб.
После всех произведенных расчетов было проведено согласование
результатов оценки с помощью взвешенного усреднения, по результатам
которого
итоговая
рыночная
стоимость
1-комнатной
квартиры,
расположенной по адресу: г. Белгород, ул. Щорса, д. 45л, кв. 103, – составляет
2 283 939,30 руб.
35
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Гражданский кодекс РФ. Часть первая [Электронный ресурс] : от
1.
30.11.1994 № 51-ФЗ : (ред. от 29.12.2017) // Консультант Плюс. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
Об
2.
оценочной
деятельности
в
Российской
Федерации
[Электронный ресурс] : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ : (ред. от
29.07.2017)
//
Консультант
Плюс.
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/
Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия
3.
оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
[Электронный ресурс] : Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N
297
//
Консультант
Плюс.
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/
4.
Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости
(ФСО
N
7)»
[Электронный
ресурс]
:
Приказ
Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 // Консультант Плюс. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160678/
5.
Официальная статистика. Население [Электронный ресурс] //
Территориальный орган Федеральной государственной статистики по
Белгородской
области.
–
Режим
доступа:
http://belg.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/belg/ru/statistics/population/
6.
Берiкқызы, М. Методологическая база сравнительного подхода в
оценке недвижимости [Текст] : – материалы междунар. научно-практ. конф. /
М. Берiкқызы. // Наука XXI века: опыт прошлого - взгляд в будущее. – Омск :
Изд-во СибАДИ. – 2015. – С. 190-193.
7.
Бочаров,
А.Ю.
Преимущества
применения
сравнительного
подхода к оценке недвижимости [Текст] : сборник статей / А.Ю. Бочаров //
Экономические
аспекты
управления
строительным
комплексом
в
современных условиях. – Самара : Изд-во Самарский государственный
36
архитектурно-строительный университет. – 2015. – С. 234-238.
8.
Галактионов,
А.Н.
Затратный
подход
в
недвижимости:
возможность его применения в современных условиях [Текст] / А.Н.
Галактионов // Вопросы оценки. – №1. – 2015. – С. 30-46.
9.
Журавлева,
Г.С.
Теоретические
основы
применения
корреляционно-регрессионного анализа с учетом требований к количеству
сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом
[Текст] : сборник статей междунар. науч.-практ. конф., Казань, 8 июня 2017 г.
/ Г.С. Журавлева, Н.Х. Ворокова. – Уфа: Изд-во ООО «ОМЕГА САЙНС». –
2017. – С. 77-87.
10.
Кириллова,
А.Н.
Основные
вызовы
и
направления
стратегического развития жилищно-коммунального комплекса [Текст] / А.Н.
Кириллова // Промышленное и гражданское строительство. – № 9. – 2016. – С.
50-56.
11.
Лобачева, М.К. Оценка недвижимости затратным методом
[Текст]/ М.К. Лобачева // Актуальные вопросы экономических наук. – № 50-1.
– 2016. – С. 13-16.
12.
Лукьяненко, Л.А. Проблемы применения затратного подхода при
оценке недвижимости [Текст]/ Л.А. Лукьяненко // Фотинские чтения. – № 1
(3). – 2015. – С. 204-206.
13.
Мирзоян, Н.В. Анализ применения сравнительного подхода в
соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости
(ФСО № 7)» [Текст]/ Н.В. Мирзоян // Имущественные отношения в
российской федерации. – № 6 (165). – 2015. – С. 66-77.
14.
Мищенко, В.В. Проблемы процедуры согласования при оценке
недвижимости и пути их решения [Текст] : сборник статей материалов VII
Всероссийской науч.-практ. конф., Кемерово, 21-24 апреля 2015 г. / В.В.
Мищенко, А.С. Иванова. – Кемерово : Изд-во Кузбасский государственный
технический университет им. Т.Ф. Горбачева. – 2015. – С. 448.
15.
Садаков, Б.Е. Методы доходного подхода к оценке недвижимости
37
[Текст] : материалы Всероссийской ежегодной науч.-практ. конф., Киров, 1324 апреля 2015 г. / Б.Е. Садаков. – Киров: Изд-во ВятГУ. – 2015. – С. 433-436.
16.
Садаков, Б.Е. Классификация методов сравнительного подхода к
оценке недвижимости [Текст] : материалы Всероссийской ежегодной науч.практ. конф., Киров, 13-24 апреля 2015 г. / Б.Е. Садаков. – Киров: Изд-во
ВятГУ. – 2015. – С. 427-432.
17.
Тедеева, З.Б Сравнительная характеристика подходов к оценке
недвижимости [Текст] / З.Б. Тедеева // Экономика и предпринимательство. –
№11-4 (76-4). – 2016. С. 599-603.
18.
Тягульская, Л.А. Анализ современных подходов к оценке на рынке
объектов недвижимости [Текст] / Л.А. Тягульская, Ю.М. Кучеренко //
Экономика и современный менеджмент: теория и практика. – № 11 (62). –
2016. – С. 13-20.
19.
Прогнозы: что ждет рынок недвижимости в 2018 году
[Электронный ресурс] // Информационное агентство «В Белгороде». – Режим
доступа: http://vbelgorode.com/realestate/139450/
20.
Газета
Рынок жилья: проблемы и перспективы [Электронный ресурс] //
«Аргументы
и
факты».
–
Режим
доступа:
http://www.chr.aif.ru/belgorod/events/rynok_zhilya_problemy_i_perspektivy/
21.
Анализ рынка недвижимости в городе Белгород, Белгородская
область [Электронный ресурс] // Информационный ресурс RLT24. – Режим
доступа: http://www.rlt24.com/prices/belgorod/
22.
объявлений
Аренда квартир в г. Белгороде [Электронный ресурс] // Сайт
Avito.
–
Режим
доступа:
https://www.avito.ru/belgorod/kvartiry/sdam
23.
История оценки недвижимости – [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.abn-consult.ru/articles/istoria-ocenki-nedvijimosti.html
24.
Официальный сайт АО «ДОМ.РФ» (АИЖК) [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://дом.рф/mortgage/
25.
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. – Режим
38
доступа: https://www.cbr.ru/
26.
Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://rosreestr.ru/site/
27.
Официальный
сайт
Федеральной
налоговой
службы
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.nalog.ru/rn31/
28.
объявлений
Продажа квартир в г. Белгороде [Электронный ресурс] // Сайт
Avito.
–
Режим
доступа:
https://www.avito.ru/belgorod/kvartiry/prodam/
29.
Цены на недвижимость в Белгороде [Электронный ресурс] //
Росриэлт. – Режим доступа: https://rosrealt.ru/belgorod/cena
30.
Яндекс.Карты – подробная карта России и мира [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://yandex.ru/maps/4/belgorod/
39
ПРИЛОЖЕНИЯ