Отчёт о кадастровой оценке земель Магаданской области

ДЕПАРТАМЕНТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ
ОБЛАСТНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
«МАГАДАНСКОЕ ОБЛАСТНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»
ОТЧЁТ № 1–2021
об итогах государственной кадастровой оценки
земельных участков в составе земель населенных пунктов
на территории Магаданской области
Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов
недвижимости: 01.01.2021г.
Дата подписания (утверждения) отчета:
26.10.2021г.
Магадан, 2021
1
1
СОДЕРЖАНИЕ
1
Содержание...................................................................................................................... 2
2
Основные термины и сокращения, используемые в отчете и их определения ......... 5
3
Вводная глава .............................................................................................................. 122
3.1
Реквизиты Отчета ........................................................................................................ 122
3.2
Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого
проводилась государственная кадастровая оценка ................................................................ 122
3.3
Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки ............ 122
3.4
Виды объектов недвижимости, в отношении проводится государственная
кадастровая оценка.................................................................................................................... 122
3.5
Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов
недвижимости ............................................................................................................................ 122
3.6
Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой
стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты ... 122
3.7
Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их
описание ..................................................................................................................................... 144
3.8
Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших
определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения ................. 166
3.8.1 Сведения о сотрудниках государственного бюджетного учреждения,
непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости: ........................... 166
3.8.2 Сведения о руководителе бюджетного учреждения, работниках бюджетного
учреждения, привлекаемых к определению кадастровой стоимости .................................... 17
3.9.1
Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости
………………………………………………………………………………………….18
Общие допущения ....................................................................................................... 188
3.9.2
Допущения, касающиеся информации об объектах оценки ................................... 201
3.9.3
Допущения, касающиеся группировки объектов оценки........................................ 222
3.9.4
Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах ................................ 233
3.9
3.9.5 Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости
объектов оценки ........................................................................................................................ 244
3.9.6
Допущения, касающиеся моделирования ................................................................. 255
3.9.7
Допущения, касающиеся результатов оценки .......................................................... 255
3.10
Сведения об общем количестве объектов недвижимости содержащихся в перечне
объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке…………….25
4
Расчетная глава.............................................................................................................. 26
4.1
Анализ информации о рынке объектов недвижимости, информация об определении
ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки
кадастровой стоимости ……………………………………………………………………….. 26
2
4.1.1
году
Краткое описание общеэкономического состояния Российской Федерации в 2020
………………………………………………………………………………………….27
4.1.2
года
Социально-экономическая ситуация в Магаданской области за январь-декабрь 2020
…………………………………………………………………………………………..31
4.1.3
Распределение земель в Магаданской области .......................................................... 42
4.1.4
Распределение земель в Магаданской области по формам собственности. ............ 44
4.1.5
Земельный налог в Магаданской области................................................................... 46
4.1.6
Сбор и обработка рыночной информации .................................................................. 48
4.1.7
Краткое описание рынка недвижимости .................................................................... 49
4.1.8
Анализ рынка объектов недвижимости (земельные участки) .................................. 52
4.2
Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в
целях проведения оценочного зонирования ............................................................................. 57
4.3
Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих
государственной кадастровой оценке ....................................................................................... 60
4.4
Информация об определении ценообразующих факторов и источников сведений о
них
………………………………………………………………………………………….67
4.5
Обоснование
отказа
от
использования
ценообразующих
факторов,
предусмотренных методическими указаниями о государственной кадастровой оценке .... 68
4.6
Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке .................................... 76
4.7
Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки
………………………………………………………………………………………….76
4.8
Сравнительный подход ................................................................................................. 77
4.9
Затратный подход.......................................................................................................... 80
4.10
Доходный подход .......................................................................................................... 80
4.11
Сегмент 1. «Сельскохозяйственное использование» ................................................. 86
4.12
Сегмент 2. «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» ........................... 90
4.13
Сегмент 3. «Общественное использование» .............................................................. 92
4.14
Сегмент 4. ««Предпринимательство» ......................................................................... 98
4.15
Сегмент 5. «Отдых (рекреация)» ........................................................................... 10202
4.16
Сегмент 6. «Производственная деятельность» .................................................... 10606
4.17
Сегмент 7. «Транспорт».......................................................................................... 11717
4.18
Сегмент 9. «Охраняемые природные территории и благоустройство» ............. 12121
4.19
Сегмент 10. «Использование лесов» ....................................................................... 1244
4.20
Сегмент 11. «Водные объекты» ............................................................................. 12828
4.21
Сегмент 12. «Специальное, ритуальное использование, запас»......................... 13131
4.22
Сегмент 13. «Садоводство, огородничество и малоэтажная жилая застройка» ... 134
4.23
Сегмент 14. «Иное использование»....................................................................... 15454
4.24
Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в
рамках индивидуального расчета ........................................................................................ 15757
5
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА .............................................................................. 15858
5.1
Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой
стоимости ............................................................................................................................... 15858
3
5.2
Контроль качества исходных данных об объектах недвижимости, организация их
сверки и уточнения ............................................................................................................... 15959
5.3
Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях ........... 15959
5.4
Проверка результатов определения кадастровой стоимости .............................. 16060
6
ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ ...................................................................................... 187
4
2
ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И СОКРАЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ И ИХ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Вид разрешенного использования земельного участка – его использование с
учетом целевого назначения и установленных обременений.
Вид объекта недвижимости – функциональное назначение (использование) объекта недвижимости.
Группировка объектов оценки – отнесение объектов недвижимости в группы, формируемые исходя из видов, назначения и разрешенного использования объектов недвижимости.
Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных процедур,
направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке,
установленном Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» (ГКО) от
03.07.2016 № 237–ФЗ. ГКО проводится на основе принципов единства методологии
определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых
для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур
государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической
обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.
ГКО проводится по решению исполнительного органа государственной власти
субъекта Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:
1.
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2.
определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах
государственной кадастровой оценки;
3.
утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества (далее –
государственный кадастровый учет) внесение в Единый государственный реестр
недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях,
машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых
комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах,
которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно (далее также объекты недвижимости), которые подтверждают
существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими
определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают
прекращение его существования, а также иных сведений в соответствии с Федеральным
законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон № 218-ФЗ).
Дата определения кадастровой стоимости - день, по состоянию на который
сформирован перечень объектов оценки (перечень) (ст. 14 Федерального закона от
03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон
№ 237-ФЗ)).
Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов,
условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые
не требуют проверки оценщиком в процессе оценки;
5
Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении
ожидаемых доходов от использования объекта оценки (Методические указания о
государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России
от 21.05.2017 №226). Этот подход включает метод дисконтированных денежных потоков,
основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта
недвижимости, и метод прямой капитализации годового дохода. Доходный подход
рекомендуется применять при наличии надёжных данных о доходах и расходах по объектам
недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.
Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых
объектов недвижимости;
Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) – свод
достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о
зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их
возникновения, правообладателях, а также иных сведений, установленных в соответствии с
Федеральным законом № 218-ФЗ.
Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта
недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные
данные о соответствующих затратах (Методические указания о государственной
кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 21.05.2017
№226). Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании
объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки
являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием
материалов и технологий, применяющихся на дату оценки;
Земельный участок - объект права собственности и иных предусмотренных
Земельным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет
собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в
качестве индивидуально определенной вещи (ст.6 Земельного Кодекса РФ);
Земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для
застройки и развития населенных пунктов (ст.83 Земельного кодекса РФ);
Здание – архитектурно-строительный объект, назначение которого является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения
материальных ценностей.
Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Индивидуальная оценка - процесс определения кадастровой стоимости
индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке
(сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) (п. 1.3.
Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом
Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226);
Кадастровый номер – неизменяемый, не повторяющийся во времени и на
территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом
регистрации прав (ст.5 Федерального закона «О государственной регистрации
недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ);
6
Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в
порядке, предусмотренном Федеральным законом № 237-ФЗ, в результате проведения
Государственной кадастровой оценки в соответствии с требованиями Приказа
Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний
о государственной кадастровой оценке» (далее – Приказ № 226) или в соответствии со ст.
16, 20, 21 или 22 Федерального закона № 237-ФЗ. Кадастровая стоимость определяется для
целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе в целях
налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с
экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.
Классификатор адресов Российской Федерации (далее - КЛАДР) – ведомственный классификатор Федеральной налоговой службы России, созданный для распределения
территорий между налоговыми инспекциями и автоматизированной рассылки корреспонденции.
Контрольная выборка – выборка объектов-аналогов, не входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели
оценки кадастровой стоимости.
Массовая оценка недвижимости - процесс определения стоимости при
группировке объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого
используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе
подходов к оценке.
Методы массовой оценки – методы, при которых осуществляется построение
единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей
определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой
оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении
объектов недвижимости;
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости
(далее - УПКС) – определение (моделирование) кадастровой стоимости на основе удельных
показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе УПКС других групп
(подгрупп).
Моделирование – построение моделей оценки кадастровой стоимости объектов
недвижимости.
Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства (ст.130 Гражданского кодекса РФ);
Обучающая выборка – выборка объектов-аналогов, на основе которой проводится
калибровка статистической модели оценки кадастровой стоимости.
Объект-аналог – объект(ы), сходный(ые) объекту(ам) оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Объект незавершенного строительства (далее - ОНС) – это объект, строительство
которого не завершено.
Объекты капитального строительства (далее - ОКС) – здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек,
киосков, навесов и других подобных построек (ст.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации).
7
Объекты недвижимости (далее - ОН) – любые, непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно
(ЗУ, здания, части зданий, сооружения, строения, и т. п.).
Объекты оценки – отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей,
составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или
недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на
имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства
(долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении
которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском
обороте (ст.5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
от 29.07.1998 года № 135-ФЗ);
Оценочное зонирование – разделение территории, на которой проводится
государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны (п.6.1. Методических указаний о
государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России
от 21.05.2017 №226);
Определение кадастровой стоимости – предполагает расчет вероятной суммы
типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на
открытом и конкурентном рынке (п.1.2. Методических указаний о государственной
кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №
226);
Отчет об итогах государственной кадастровой оценки (Отчет) — итоговый
документ установленной формы, составленным по результатам определения кадастровой
стоимости (п.2 ст.14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от
03.07.2016 № 237–ФЗ);
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Перечень объектов недвижимости (Перечень) - перечень объектов недвижимости,
подлежащих государственной кадастровой оценке, имеющий количественные и
качественные характеристики объектов недвижимости (ст.13 Федерального Закона от
03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»);
Сегментация объектов недвижимости - группировка объектов недвижимости,
установление кода расчета вида использования в соответствии с Методическими
указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом
Минэкономразвития России от 21.05.2017 №226;
Сервитут – права ограниченного пользования соседним участком (ст.274
Гражданского кодекса РФ);
Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по
аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдаётся предпочтение
перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при
достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами
недвижимости (п.7.1.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке,
утвержденными приказом Минэкономразвития России от 21.05.2017 №226);
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой
данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
8
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны
не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Сооружение - результат строительства, инженерный объект, предназначенный для
создания условий для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения
материальных ценностей. Сооружения являются объектами капитального строительства.
Статистическая модель оценки – уравнение, отражающее зависимость кадастровой стоимости ОН или удельного показателя кадастровой стоимости от ценообразующих
факторов.
Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина,
определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.
Типовой объект недвижимости - объект недвижимости, основные физические и
иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и
предложению на соответствующем сегменте рынка (п.6.4 Методических указаний о
государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития
России от 21.05.2017 №226);
Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) - расчетная величина,
представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади объекта государственной
кадастровой оценки (для земель поселений 1 кв.м., для земель сельскохозяйственного
назначения 1 га и т. п.);
Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое
(текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным
требованиям к использованию объекта недвижимости (п. 1.2. Методических указаний о
государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России
от 12.05.2017 № 226);
Цена – денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками сделки в результате ее совершения.
Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по
значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости
(п.6.4. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных
приказом Минэкономразвития России от 21.05.2017 №226);
Ценообразующие факторы объекта недвижимости – информация об их
физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также
информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости (п.4.1.3.
Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 21.05.2017 №226).
Цель оценки - определение кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным
законом № 237-ФЗ.
9
Цифровые тематические карты (далее - ЦТК) – векторные карты.
XML-файл – это текстовый файл, написанный с помощью языка программирования
Extensible Markup Language и использующий для обозначения объектов или атрибутов так
называемые теги. По сути это структурированный файл, который может иметь различное
содержание в виде дерева элементов. Перечень объектов оценки формируется на основе
сведений ЕГРН в формате xml-файлов. Результаты определения кадастровой стоимости
объектов оценки формируются в формате xml-файлов. Xml-файлы перечня объектов
оценки и результатов определения кадастровой стоимости формируются на основе XMLсхем, размещенных на сайте Росреестра.
Сокращения, используемые в Отчете:
ВРИ – Вид разрешенного использования
ОГБУ «МОУТИ» - Областное государственное бюджетное учреждение
«Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки»;
ГКО ОН – Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости;
ГНП - городской населенный пункт;
ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости;
ЕОН – единый объект недвижимости;
Закон - Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» (ред. от 29.07.2017);
ЗНП – земли населенных пунктов;
ЗУ - земельный участок;
ИЖС - индивидуальное жилищное строительство;
КЛАДР – Классификатор адресов России;
КПT – Кадастровый план территории;
КК – Кадастровый квартал;
КН – Кадастровый номер;
КР – Кадастровый район;
КС – Кадастровая стоимость;
КРВИ – код(-ы) расчета вида(-ов) использования, предусмотренные Приложение 1 к
Методическим указаниям;
ЛПХ - личное подсобное хозяйство;
Методические указания - приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226
«Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее Указания);
Минэкономразвития РФ - министерство экономического развития Российский
Федерации;
МО - муниципальное образование;
НП - населенный пункт;
НДС - налог на добавленную стоимость;
ОА – объект–аналог;
ОКС - объекты капитального строительства (здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства (ОНС), помещения, машино-места, единые недвижимые
комплексы (ЕНК);
ОКАТО – Общероссийский классификатор объектов административнотерриториального деления.
ОКТМО – Общероссийский классификатор территорий муниципальных
образований;
10
ОМСУ – орган местного самоуправления муниципальных образований;
ОН - объект недвижимости;
ОО – Объект недвижимости, в отношении которого определяется кадастровая стоимость (объект оценки);
Перечень ОО – Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной
кадастровой оценке;
Район – Муниципальный район, городской округ;
Росреестр - Федеральная служба государственной регистрации кадастра и
картографии;
РС – Рыночная стоимость;
СРФ – Субъект Российской Федерации;
СОД – Садоводческие, огороднические и дачные объединения;
УПКС – Удельный показатель кадастровой стоимости;
УПРС – Удельный показатель рыночной стоимости;
ФД ГКО – Фонд данных государственной кадастровой оценки;
Федеральный закон о ГКО - Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
ЦФ – Ценообразующий фактор.
В Отчете также встречаются общепринятые сокращения или сокращения, расшифровки которых указаны непосредственно по тексту Отчета.
11
3
ВВОДНАЯ ГЛАВА
3.1
РЕКВИЗИТЫ ОТЧЕТА
Наименование: Отчет № 1-2021 «Об итогах государственной кадастровой оценки
земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Магаданской
области.
Дата подписания (утверждения) отчёта: 26 октября 2021 года.
Место размещения проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения:
http://bti-magadan.ru/kadastrovaya-ocenka.
3.2
НАИМЕНОВАНИЕ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, НА ТЕРРИТОРИИ КОТОРОГО
ПРОВОДИЛАСЬ ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
Субъект Российской Федерации – Магаданская область.
3.3
РЕКВИЗИТЫ РЕШЕНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
Распоряжение Департамента имущественных и земельных отношений Магаданской
области от 09.06.2020 № 407/23 "О проведении государственной кадастровой оценки
объектов недвижимости»; Распоряжение Департамента имущественных и земельных
отношений Магаданской области от 08.10.2020 № 604/23 «О внесении изменений в
распоряжение от 09 июня 2020 г. № 407/23 «О проведении государственной кадастровой
оценки»
Указанным документом принято решение о проведении государственной
кадастровой оценки земельных участков, относящиеся к категории земель «земли
населенных пунктов» расположенных на территории Магаданской области.
3.4
ВИДЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, В ОТНОШЕНИИ ПРОВОДИТСЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
Государственная кадастровая оценка проводится в отношении земельных участков,
относящиеся к категории земель «земли населенных пунктов» расположенных на
территории Магаданской области.
3.5
ДАТА, ПО СОСТОЯНИЮ НА КОТОРУЮ ОПРЕДЕЛЕНА КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
01 января 2021 года.
3.6
ПЕРЕЧЕНЬ
ДОКУМЕНТОВ,
КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ
КОТОРЫЕ
ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ
ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ,
ПРИ
ОПРЕДЕЛЕНИИ
СОДЕРЖАЩИЙ
ИХ
НАИМЕНОВАНИЯ И ИНЫЕ РЕКВИЗИТЫ
Нормативно – правовая и методическая
В соответствии с требованием Приказа МЭР Российской Федерации № 284 далее представлен перечень нормативно-правовых документов, использованных при проведении работ:
1.
Налоговый кодекс Российской Федерации;
2.
Гражданский кодекс Российской Федерации;
12
3.
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке»;
4.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости»;
5.
Приказ Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 74 «Об утверждении
Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих
государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные
характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов
недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к
содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих
государственной кадастровой оценке»;
6.
Приказ Минэкономразвития России от 12.04.2017 № 177 «Об утверждении
Перечня областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом
Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением
кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны
иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и Порядка
подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного
учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями,
связанными с определением кадастровой стоимости»;
7.
Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении
методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
8.
Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0284 "Об утверждении Требований к
отчету об итогах государственной кадастровой оценки"
9.
Распоряжение Департамента имущественных и земельных отношений
Магаданской области от 09.06.2020 № 407/23 "О проведении государственной кадастровой
оценки объектов недвижимости»; Распоряжение Департамента имущественных и
земельных отношений Магаданской области от 08.10.2020 № 604/23 «О внесении
изменений в распоряжение от 09 июня 2020 г. № 407/23 «О проведении государственной
кадастровой оценки».
10.
Приказ Минприроды России от 05.08.2020 N 564 "Об утверждении
Особенностей использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на
землях населенных пунктов" (Зарегистрировано в Минюсте России 25.11.2020 N 61090).
Информация, полученная от федеральных и региональных органов исполнительной
власти и органов местного самоуправления, а также подведомственных им организаций
1. Перечень объектов оценки, предоставленный письмом № 431/23-3 от 11.02.2021 и
351/23-3 от 05.02.2021 (Приложении 1 «Исходные данные»).
2. Ответы МО, организаций и иных органов в ходе сбора и обработки информации при
подготовке к ГКО (Приложении 1 «Исходные данные»)
Иные источники информации (книги, справочники, пособия и др.)
1. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С.,
Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.
2. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров;
под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. — М.: КНОРУС, 2007. - 208 с.
13
3. Справочник оценщика недвижимости – 2020 «Земельные участки», часть 1, часть 2 под
редакцией Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2020.
4. Электронный сервис Росреестра «Публичная кадастровая карта». URL:
http://pkk5.rosreestr.ru/
5. Электронные справочники с картами городов 2ГИС. [Электронный ресурс]//URL:
http://2gis.ru/
6. Поисково-информационный картографический сервис Яндекса. Яндекс.Карты.
[Электронный ресурс] //URL: http://maps.yandex.ru/.
7. Набор приложений, построенных на основе бесплатного картографического сервиса и
технологий, предоставляемых компанией Google. Карты Google. [Электронный ресурс]
ресурс] //URL: https://www.google.ru/
Электронный ресурс: https://www.avito.ru
8. Электронный ресурс: https://www.49gov.ru/
9. Электронный ресурс: https://rosreestr.ru
10. Электронный ресурс: https://www.fedstat.ru
11. Электронный ресурс: http://www.gks.ru
12. Электронный ресурс: http://economy.gov.ru
13. Электронный ресурс: https://www.cbr.ru/
14. Электронный ресурс: https://bisnesideya.ru
15. Электронный ресурс: https://statrielt.ru
16. Электронный ресурс: www.cian.ru
Указанный список документов, которые использовались при определении кадастровой
стоимости объектов недвижимости, не является исчерпывающим. При использовании в
настоящем Отчете в расчетах или иным способом иных документов, данные источники информации сопровождаются ссылками на источник их получения в самом тексте Отчета.
Сбор деклараций о характеристиках объектов недвижимости
В соответствии с частями 3 и 4 статьи 12 Федерального закона №237-ФЗ в целях сбора
и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости. Порядок рассмотрения
декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее форма, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.
Форма декларации о характеристиках объекта недвижимости и порядок ее рассмотрения утверждены Приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 N 318
"Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы" (далее – Порядок рассмотрения деклараций).
За весь период приема в адрес ОГБУ «МОУТИ» не поступило ни одной декларации.
3.7
СХЕМА
ОРГАНИЗАЦИИ
ПРОВЕДЕНИЯ
РАБОТ
ПО
ОПРЕДЕЛЕНИЮ
КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ И ИХ ОПИСАНИЕ
Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:
Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки
Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки
14
Определение кадастровой стоимости
Утверждение результатов определения кадастровой стоимости
1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки включает в себя:
- решение о проведении государственной кадастровой оценки;
- информирование о принятом решении;
- информирование о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости.
Информирование проводилось путем:
- размещения извещения на официальном сайте Уполномоченный орган в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет";
- опубликования извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации;
- размещения извещения на информационных щитах Уполномоченного органа;
- направления копии решения о проведении государственной кадастровой оценки в орган
регистрации прав для его размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки
2. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки включает в себя:
- получение и обработка сведений из ЕГРН;
- сбор информации, необходимой для определения кадастровой стоимости;
- прием и обработку деклараций о характеристиках объектов недвижимости.
3. Определение кадастровой стоимости включает в себя:
- определение ценообразующих факторов объектов недвижимости;
- первичную группировку объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Методическими указаниями;
- сбор сведений о значениях ценообразующих факторов;
- сбор рыночной информации;
- группировку объектов недвижимости;
- в рамках проведения оценочного зонирования составлены цифровые тематические карты
(схемы) ценовых зон (Приложение №2 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Ценовое зонирование территории произведено в тех сегментах рынка недвижимости, где существует достаточная рыночная информация (гл. VI Методических указаний). Подробное описание принципов ценового зонирования и результат построения ценовых зон представлено в разделе 4.2
- построение моделей оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели
оценки кадастровой стоимости;
- анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;
- расчет кадастровой стоимости;
- контроль качества результатов определения кадастровой стоимости.
Контроль качества включал в себя: проверку исходных данных об объектах недвижимости,
организацию их сверки и уточнения; анализ рынка, сбор, верификацию данных о сделках и
предложениях; контроль качества статистической модели, проверку корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС; сравнивались УПКС разных видов разрешенного использования, расположенные в границах одного муниципального образования. Контроль
15
качества результатов также включил в себя проверку на непротиворечивость данных с
точки зрения логики ценообразования. Результаты контроля качества результатов представлены в 5 Главе Отчета.
- анализ результатов определения кадастровой стоимости;
- составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.
4. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости включает в себя:
- принятие акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;
- официальное опубликование принятого акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;
- информирование о принятии акта об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости.
Информирование проводится путем:
- размещения извещения на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
- опубликования извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) актов органов государственной
власти субъекта Российской Федерации;
- размещения извещения на информационных щитах уполномоченного органа;
- направления информации в орган регистрации прав для размещения извещения на информационных щитах органа регистрации прав, а также в фонде данных государственной кадастровой оценки;
- направления информации в органы местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, для размещения извещения на информационных щитах указанных органов.
3.8
СВЕДЕНИЯ
О
РАБОТНИКАХ
ОСУЩЕСТВИВШИХ
БЮДЖЕТНОГО
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
УЧРЕЖДЕНИЯ,
КАДАСТРОВОЙ
НЕПОСРЕДСТВЕННО
СТОИМОСТИ,
РУКОВОДИТЕЛЕ
БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ
3.8.1 СВЕДЕНИЯ
О СОТРУДНИКАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ,
НЕПОСРЕДСТВЕННО ОСУЩЕСТВИВШИХ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ:
Таблица 1. Сведения об оценщиках государственного бюджетного учреждения, непосредственно
осуществивших определение кадастровой стоимости
№
п/п
1.
Фамилия,
имя, отчество
Миронова
Надежда
Юрьевна
Сведения об образоваСтаж рании и (или) профессиоботы в оцеДолжность нальной переподготовке
Степень участия
ночной деяв области оценочной детельности
ятельности
Специалист Диплом о профессиоАнализ рынка, подбор
по кадастро- нальной переподготовке
аналогов, группировка.
вой оценке выдан ФГБО УВО «РосРасчеты сегментов.
объектов не- сийский экономический
Анализ результатов
движимости университет имени Г.В.
оценки.
15 лет
Плеханова» по программе «Государственная
кадастровая оценка» от
19.06.2020 г., рег. №
15.16.И/ПП-186
16
3.8.2 СВЕДЕНИЯ
О
РУКОВОДИТЕЛЕ
БЮДЖЕТНОГО
УЧРЕЖДЕНИЯ,
РАБОТНИКАХ
БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ, ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ
Таблица 2. Руководитель ОГБУ «МОУТИ»
№
п/п
1.
Фамилия, имя, отчество
Должность
Юдина Светлана Борисовна
Директор Областного Государственного
Бюджетного Учреждения «Магаданское областное управление технической инвентаризации»
Таблица 3. Сведения о специалистах ОГБУ «МОУТИ», привлекаемых к работам
№
п/п
Фамилия, имя, отчество
Должность
Степень участия
1.
Федюнина Анна
Александровна
Аналитик отдела
кадастровой оценки
Верификация предварительного перечня, присваивание кодов вида разрешенного использования и кодов расчета согласно классификатору утвержденной 226. Участие в сборе сведений, Уточнение КРВИ по ЗНП у
ОМСУ, сбор рыночной информации.
Картографическое
сопровождения
при определении ценообразующих
факторов.
2.
Фомина Татьяна Петровна
Аналитик отдела
кадастровой оценки
Верификация предварительного перечня, присваивание кодов вида разрешенного использования и кодов расчета согласно классификатору утвержденной 226 Участие в сборе сведений, Уточнение КРВИ по ЗНП у
ОМСУ, сбор рыночной информации.
3.
Петров Игорь Леонидович
Инженер-программист
Информационно-техническое сопровождение
3.9
СВЕДЕНИЯ О ДОПУЩЕНИЯХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ
Наличие допущений и ограничительных условий при выполнении работ по ГКО
является общепринятой практикой и требованием к Отчету (пп. «9» п.10 Требований к
17
Отчету). Данный раздел включен в Отчет с целью установить разумный и согласованный
объем работ, обеспечить достоверность результатов проводимой оценки.
При анализе настоящего Отчета и использовании результатов оценки, отраженных в
нем, необходимо учитывать следующие условия и допущения
3.9.1 ОБЩИЕ ДОПУЩЕНИЯ
1. Кадастровая
стоимость
определяется
для
целей,
предусмотренных
законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения,
на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими
характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ст.3 Закона о
ГКО), без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный
объект.
2. Под КС понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта
недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии
с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной
кадастровой оценке.
3. Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости
при группировании ОО, имеющих схожие характеристики, в рамках которого
используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе
подходов к оценке.
4. ГКО проводится на основе принципов единства методологии определения
кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для
определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур
государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления,
экономической обоснованности и проверяемости результатов определения
кадастровой стоимости (ст. 4 Закона о ГКО).
5. Информация о порядке проведения группировки объектов и выявлении объектов,
подлежащих индивидуальной оценке, приведена в настоящем Отчете.
6. Определение КС ЗУ проводится без учета права пользования недрами (1.18
Указаний).
7. При определении КС ОН оценивается исходя из допущения, что использование
такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и
назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства
такого ОН (п.1.8. гл. I Указаний).
8. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений
(ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю,
возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с
особыми условиями использования территории, иными ограничениями,
установленными действующим законодательством Российской Федерации). (п.1.11.
гл. I Указаний).
9. Определение КС ОО базируется на предположении о том, что все оцениваемые
объекты принадлежат юридическим или физическим лицам на праве собственности.
10. Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание имущественных
прав на ОО. ОО и имущественные права на них рассматриваются свободными от
18
каких-либо претензий или ограничений, за исключением ЗУ, расположенных в зонах
особого режима использования.
11. КС ОО определяется на дату формирования перечня ОН для целей проведения ГКО
в соответствии с действующим законодательством. Данная оценка отражает
стоимость ОО по состоянию на 01.01.2021. Изменение состояния рынка после даты
оценки может привести к изменению стоимости объектов, установленной на дату
оценки, что не является ошибкой.
12. При определении КС используется информация, полученная от организаций и
учреждений Магаданской области и иных источников, содержащих сведения
доказательного значения. Полученная информация считается достаточной и
достоверной для целей проведения ГКО.
13. Информация, полученная после даты оценки, в том числе от организаций и
учреждений Магаданской области, но отражающая информацию по состоянию на
дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик ОО
отражается в Отчете, считается достаточной и достоверной для целей проведения
ГКО и может использоваться при проведении оценки.
14. Информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой
стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за
исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций,
сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация
соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой
стоимости.
15. Исполнитель не проводил технических и иных специальных экспертиз (в том числе
экологических) и исходил из предположения об отсутствии каких-либо скрытых
фактов, влияющих на величину определяемой стоимости ОО, которые не
содержались в составе переданной информации. На Исполнителе не лежит
ответственность по обнаружению таких фактов, как и ответственность в случае их
обнаружения.
16. Результаты ГКО действительны на дату оценки. Исполнитель не принимает на себя
ответственность за последующие изменения социальных, экономических,
юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на
кадастровую стоимость ОО.
17. Настоящий Отчет достоверен и может использоваться только в полном объёме и
лишь для целей, предусмотренных законодательством РФ в соответствии с
государственным заданием. Никакие части Отчета не могут рассматриваться иначе
как неотъемлемая часть единого целого с учетом всех содержащихся в нем
допущений и ограничений.
18. Данные, приведенные в Отчете, являются достоверными, точными и могут быть
использованы только для целей настоящей оценки.
19. Сведения, содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако не
гарантируется абсолютная точность информации, поэтому для всех сведений, где это
возможно, указывается источник информации.
20. Исполнитель не гарантирует неизменность сведений, полученных при сборе
рыночной информации с течением времени. ОГБУ «МОУТИ» сохраняет копии
источников информации, использованных для целей проведения ГКО.
21. Исполнитель оставляет за собой право включать в состав приложений не все
19
использованные документы, а лишь те, которые предусмотрены требованиями
Приказа Росреестра от 06.08.2020 N П/0284 "Об утверждении Требований к отчету
об итогах государственной кадастровой оценки" При этом в архиве ОГБУ МОУТИ»
будут храниться копии всех существенных материалов, использованных при
подготовке Отчета.
22. Полученная в рамках данного Отчета КС может быть использована для целей
налогообложения и предполагаемого использования, установленного в рамках
данного Отчета.
23. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат ОГБУ
«МОУТИ» и действительны строго в пределах ограничительных условий и
допущений, являющихся частью Отчета.
24. Работники ОГБУ «МОУТИ», выполнявшие определение КС, не имеют ни настоящей,
настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в ОО и действуют непредвзято и без
предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
25. Работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение КС, не отвечают
за результаты предыдущих туров кадастровой оценки. Возможны существенные
отклонения результата настоящей ГКО от результата предыдущей ГКО, не являются
обоснованием некорректно выполненных расчетов КС.
26. Заключение о стоимости каждого ОО относится ко всему ОО в целом. Любое
соотнесение части стоимости с какой-либо частью ОО является неправомерным,
если таковое прямо не оговорено в настоящем Отчете.
27. Иллюстрационные материалы использованы в Отчете исключительно в целях
облегчения читателю визуального восприятия результатов ГКО, поскольку нет
обстоятельств,
обязывающих
работников
бюджетного
учреждения,
осуществляющих определение КС, приводить расширенные обзорные материалы
(чертежи, планы, фотографии и др.).
28. Таблицы, схемы и рисунки, приведенные в Отчете, необходимы для получения
наглядного представления об оцениваемом имуществе и не должны использоваться
в каких-либо других целях.
29. В приведенных в Отчете таблицах и рисунках работники Исполнитель,
осуществляющий определение КС, указывают источник информации, за
исключением случаев, когда источником информации является ОГБУ «МОУТИ».
30. Расчеты произведены с использованием программы Microsoft Excel и модуль
моделирования ПК «Массовая оценка». Цифры, приведенные в расчетных таблицах,
могут не совпадать с конечным результатом, приведенным там же, т.к. все числовые
значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для
расчетов использовались более точные числовые данные.
31. При рассмотрении замечаний к отчету, КС может быть пересчитана, в связи с
технической или методологической ошибкой и затронет объекты в одной группе,
подгруппе.
3.9.2 ДОПУЩЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТАХ ОЦЕНКИ
1.
В соответствии с частью 5 статьи 13 Закона о ГКО, при определении КС ОО
являются ОН, сведения о которых содержатся в ЕГРН по состоянию на 1 января года про-
20
ведения государственной кадастровой оценки. В рамках данных работ и настоящего Отчета ОО являются ЗУ на территории Магаданской области в составе земель населенных
пунктов.
2.
В соответствии со статьей 13 Закона о ГКО, при формировании Перечня указываются количественные и качественные характеристики ОН, необходимые для проведения ГКО и содержащиеся в ЕГРН, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета. Информация, об ОО, содержащаяся в Перечне ОО считается достаточной и достоверной для целей проведения
ГКО.
3.
При определении кадастровой стоимости Исполнитель использует данные,
включенные в фонд данных ГКО, а также ЕГРН, фонд данных землеустроительной документации, фонд данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений Магаданской области.
4.
В связи с изложенным, информация об ОО, полученная из указанных источников, считается достаточной и достоверной для целей проведения ГКО. В отдельных случаях соответствующие допущения прямо отражены в Отчете.
5.
Исполнитель не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН и представленной в Перечне.
6.
Допускается использование информации из иных источников, содержащих
сведения доказательного значения. Информация, полученная от организаций и учреждений Магаданской области, Управления Росреестра по Магаданской области и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик ОО (в том числе информация о наличии технических ошибок,
содержащихся в Перечне, предоставленном ранее) отражается в Отчете, считается достаточной и достоверной для целей ГКО и может использоваться при проведении оценки.
7.
В рамках данных работ Исполнителем не проводится анализ наиболее эффективного использования, поскольку при массовой оценке ОН определить наиболее эффективное использование для каждого объекта невозможно. Оценка ОО проводится в допущении, что наиболее эффективное использование ОО совпадает с ВРИ, отраженном в
сведениях ЕГРН, либо, при отсутствии информации о ВРИ с их фактическим использованием.
8.
Информация о местоположении ОО в ряде случаев не позволяла установить
точное местоположение. В данном случае местоположение ОО определялось на основании всей информации, содержащейся в Перечне.
9.
В тех случаях, когда при обработке информации, содержащейся в Перечне,
у ЗУ были выявлены разночтения по ВРИ, содержащиеся в столбцах «Вид использования
по документам», «Вид использования участка» и «Описание разрешенного использования», для определения вида использования ЗУ использовались иные источники информации, такие как кадастровый план территории, публичная кадастровая карта, а также иные
интернет ресурсы: Яндекс Карта, Google Карта и т.п.
10.
По результатам анализа Перечня на полноту и непротиворечивость указанных в нем сведений было выявлено несоответствие требованиям по его формированию,
определённых «Порядком формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне
21
объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к
содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке», утвержденным Приказ Росреестра от 06.08.2020 N
П/0283 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости" (далее-Порядок). В представленном перечне объектов представлен объект с
кадастровым номером 50:01:0010139:127 расположенный по Московская область, Талдомский район, д. Старая Хотча. Данный объект расположен на территории другого региона и не может быть объектом оценки в рамках настоящего Отчета. ОГБУ «МОУТИ» был
направлен запрос об исключении данного участка из перечня объектов оценки (исх. 1072
от 10.06.2021 г.) В ответном письме (№908 от 28.06.2021) Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Магаданской области и Чукотскому автономному округу указал о необходимости исключения данного объекта из перечня объектов недвижимости (земельных участков
в составе земель насмолённых пунктов), подлежащих государственной кадастровой
оценке. Таким образом, все дальнейшие расчеты и описание проводятся без учета данного
объекта.
11. Иные допущения, касающиеся информации об ОО, представлены по тексту
Отчета.
3.9.3 ДОПУЩЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ ГРУППИРОВКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
1.
При группировке ОН Исполнитель руководствовался комплексной информацией и в каждом случае принимал решение в зависимости от объема и характера представленной информации.
2.
Возможные ошибки и опечатки в качественных и количественных характеристиках в исходном Перечне не исправлялись по причине отсутствия прав у Исполнителя на внесение изменений в ЕГРН.
3.
При проведении ГКО Исполнитель исходил из допущения, что ОО являются
типичными и схожими с ОА, представленными на рынке, имеют схожие характеристики,
что позволило провести группировку. Иными словами, при определении КС не учитывались уникальные характеристики каждого конкретного ОО, если данные характеристики не были представлены в Перечне.
4.
Группировка ЗУ проводилась в соответствии с их информацией о ВРИ, содержащейся в ЕГРН, в том числе исходя из назначения ОКС, расположенных пределах
таких ЗУ.
5.
При наличии на ЗУ ОКС имеющих разный вид ВРИ, код расчета ВРИ устанавливается исходя из максимально выгодной стоимости с точки зрения рынка и наиболее эффективного использования.
6.
При наличии ОКС на оцениваемом ЗУ c ВРИ «жилая застройка», «жилой
дом» код расчета вида использования определялся в зависимости от фактической этажности здания (малоэтажная, среднеэтажная и многоэтажная застройка), а также его площади.
7.
При обработке Перечня, если не удалось установить фактическое использование ОО (идентифицировать ОКС, расположенные в пределах участков), на основании
сведений о ВРИ, содержащихся в Перечне, а также сведений в картографических материалах, присвоены общие коды расчетов, соответствующие целому сегменту.
22
3.9.4 ДОПУЩЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТАХ-АНАЛОГАХ
1. Информация для целей анализа состояния рынка ОА, полученная из различных
источников, считалась достоверной. Однако в текущей рыночной ситуации Исполнитель
не может гарантировать абсолютную точность информации, и допускает вероятность
искажения отдельных данных, как по объективным, так и по субъективным причинам.
2. Сбор информации об ОА осуществлен по состоянию на дату оценки, Исполнитель
не несет ответственности за изменение количественных и качественных ОА с течением
времени, собранная информация принята как достоверная.
3. В случае отсутствия достаточного количества ОА для видов разрешенного
использования категории земель «Земли населенных пунктов», для расчетов кадастровой
стоимости использовались объекты-аналоги других категорий земель.
4. Для целей ГКО, учитывая факт, что рынок ЗУ всех назначений в Магаданской
области развит слабо, в качестве ОА собирались и использовались не только данные о
предложениях на продажу со свободными ЗУ, но и данные о предложениях на продажу с
ЕНК.
5. В результате проведенного анализа рынка установлено, что рынок ЗУ неактивен и не
развит, предложения единичны, поэтому для увеличения базы ОА ЗУ, при обработке
аналогов ЕНК, принято решение о выделении доли ЗУ из ЕНК. Анализ собранной
информации ОА показал, что имеются предложения о продаже ЗУ как имеющие в своем
составе улучшения (коммуникации, фундамент и т.п.) так и не имеющие (пустые). Уровень
обеспеченности объекта инженерной инфраструктурой определен для ОА в отношении
наличия
коммуникаций:
водоснабжение,
водоотведение,
теплоснабжение,
электроснабжение, газоснабжение.
6. Исполнителем произведена очистка ОА ЗУ от имеющихся коммуникаций и
улучшений. Корректировки на наличие коммуникаций принята на основе данных
специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой
организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство
Министерства юстиции Российской Федерации № 1165200050510 от 24.02.2016).
7. При сборе ОА в ГНП информация о местонахождении ОА принималась достаточной,
если имелись данные о названии ГНП, названии улицы и/или иной адресообразующий
ориентир, позволяющий осуществить геопривязку данного объекта (название
микрорайона, ГК, ГПК, СНТ, ДНТ и т.п.).
8. При сборе ОА в СНП информация о местонахождении ОА принималась достаточной,
достаточной, если имелись данные о названии СНП и/или названии улицы, иной
адресообразующий ориентир, позволяющий осуществить геопривязку данного объекта
(название микрорайона, ГК, ГПК, СНТ, ДНТ и т.п.).
9. При сборе рыночных предложений устанавливалась информация о наличии
подключения ОА к инженерным сетям. Наличие подключения к инженерным сетям для
ЗУ присваивалось ОА в зависимости от информации, полученной из объявления, из
23
сведений, предоставленных администрацией МО, на территории которого расположен ОА,
в соответствии с запросами, направленными в МО.
3.9.5 ДОПУЩЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ МЕТОДОВ (СПОСОБОВ) ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
1.
Определение КС ЗУ в составе земель населенных пунктов осуществляется в
соответствии с Указаниями.
2.
Для определения кадастровой стоимости объектов оценки Исполнитель
принимал допущения о достоверности предоставленной информации, касающейся
площадей, кадастровых номеров, адресных и других характеристик, указанных в Перечне,
если Исполнителю достоверно не известны другие значения.
3.
В ходе получения рыночной информации Исполнитель не несет
ответственности за факторы, которые скрыты и влияют каким-либо образом на цену
объекта оценки. На Исполнителе не лежит ответственность по поиску таких факторов.
4.
Для построения модели оценки КС Исполнителем осуществляется сбор
достаточной и достоверной рыночной информации об ОН.
5.
Построение регрессионной модели производилось только по кодам расчета
13 сегмента, которые в наибольшей степени развиты, и отвечают критериям
однозначности и достоверности.
6.
Для определения значения УПКС для других видов ВРИ, Исполнителем было
принято решение полученные результаты УПКС по кодам расчета 13 Сегмента - перевести
в иные ВРИ. Из-за недостатка аналогов, предлагаемых к продаже в Магаданской области,
невозможно применить доступные методы расчета коэффициента перевода из одного ВРИ
в другое (метод парных продаж, методы корреляционно-регрессионного анализа).
Поэтому Исполнителем было принято решение, полученные результаты УПКС перевести
в иные ВРИ, с помощью специализированного информационного портала недвижимости
некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»
(Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации № 1165200050510 от
24.02.2016).
7.
Объектам оценки, расположенным в сельских населенных пунктах, в
отношении которых имеется информация о том, что такие населенные пункты официально
упразднены или являются заброшенными, в качестве допущения проставлялись
следующие значения факторов стоимости: 1) численность населения – «1» человек; 2)
наличие в населенном пункте центрального электроснабжения – «нет»; 3) возможность
круглогодичного подъезда к населенному пункту по автодорогам – «нет».
8.
Значение фактора статуса населенного пункта, участвующего в модели
определения кадастровой стоимости объектов, отнесенных к подгруппе 13.2.1 МЖС и
СОД. СНП. Объекты с полными характеристиками, проставлено в соответствии с
Справочником оценщика недвижимости – 2020 «Земельные участки», часть 1, часть 2 под
редакцией Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2020. с применением следующих
допущений: 1) населенные пункты, являющиеся городами и поселками городского типа
и/или имеющие население более 1000 человек отнесены к классу «Райцентры с развитой
промышленностью»; 2) населенные пункты, являющиеся городами и поселками
городского типа, но имеющие население менее 100 человек, отнесены к классу «Прочие
24
населенные пункты»; 3) остальные населенные пункты так же отнесены к классу «Прочие
населенные пункты».
9.
ЦОФ для ОО и ОА приняты на основании данных, полученных от МО. При
отсутствии данных по ЦОФ для населенных пунктов, значение ЦОФ принималось по МО
в целом.
10.
Иные допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой
стоимости объектов оценки, представлены по тексту Отчета.
3.9.6
ДОПУЩЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ МОДЕЛИРОВАНИЯ
1.
При моделировании КС ОО использовался модуль моделирования ПК
«Массовая оценка».
3.9.7 ДОПУЩЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Итоговая величина КС, полученная в результате проведения кадастровой оценки,
выражена в рублях РФ. Все полученные результаты, включая промежуточные, округлялись
до двух знаков после запятой (т.е. до копеек).
3.10 СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЩЕМ КОЛИЧЕСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СОДЕРЖАЩИХСЯ В
ПЕРЕЧНЕ
ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ,
ПОДЛЕЖАЩИХ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ.
ОО являются ЗУ в составе земель населенных пунктов, сведения о которых
содержатся в ЕГРН по состоянию на 01.01.2021.
Исходный Перечень, поступивший в ОГБУ «МОУТИ» письмом № 431/23-3 от
11.02.2021 и № 351/23-3 от 05.02.2021содержит информацию о 49 379 объектов оценки.
На основании письма № 908 от 28.06.2021 из Перечня исключен 1 ЗУ. Таким образом,
итоговый Перечень содержит информацию о 49 378 ЗУ, подлежащих оценке. Из них 49 378
объектов это земельные участки категории земель населенных пунктов.
Перечень, подлежащий кадастровой оценке с внесенными изменениями приведен в
Приложении 1 «Исходные данные» к настоящему Отчету.
25
4
РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА
4.1
АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ О РЫНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ИНФОРМАЦИЯ ОБ
ОПРЕДЕЛЕНИИ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ И ИСТОЧНИКАХ СВЕДЕНИЙ О НИХ,
ОБОСНОВАНИЕ МОДЕЛЕЙ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Недвижимость - неотъемлемая часть процесса производства, как в промышленности, так и
в сервисной сфере. В условиях высокой инфляции недвижимость играет роль средства сбережений. В таких условиях у нее появляется еще одна функция, характерная для развивающихся рынков - инвестиционная. Доходность инвестиций в строительство недвижимости
выше, чем на многих альтернативных рынках.
Факторы внешней среды, влияющие на развитие рынка коммерческой недвижимости России, можно условно разбить на пять основных групп:
–
политические;
–
экономические;
–
социально-демографические
–
технологические
–
правовые.
В разделе анализа рынка объектов недвижимости представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, включая информацию о политических, экономических, социальных и экологических факторах.
Политические факторы
Под ними стоит понимать реально существующую политическую ситуацию в стране. К политическим факторам относят:
– социально-экономическую направленность политики правящей партии;
– политику местных органов власти в отношении рынка недвижимости и рынка
земли.
По мнению Сотрудников ОГБУ «МОУТИ» социально-экономическая направленность политики правящей партии и политику местных (региональных) органов власти в отношении
рынка недвижимости, можно охарактеризовать как удовлетворительную, так органы власти
способствуют развитию рынка недвижимости, становлению его прозрачности и установления справедливого налогообложения от кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
Социально-экономические факторы
Экономические факторы включают:

экономический уровень развития страны;

темпы роста валового национального продукта;

кредитно-денежную политику;

темпы инфляции;

колебания деловой активности;

занятость населения;

покупательную способность населения.
Социальные факторы представлены различными аспектами социально-экономической
структуризации населения по различным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов, жилищных условий и т. д.
26
К данной группе факторов относят и демографические факторы, которые также влияют на
состояние регионального рынка недвижимости. К ним относятся:

численность населения;

прирост населения;

уровни рождаемости и смертности и др.
Анализ социально-экономические факторов разделен на: анализ социально-экономического
развития России и анализ социально-экономического развития региона, расположения оцениваемого объекта, и приведен в данном разделе настоящего Отчета.
4.1.1 КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКОГО
ФЕДЕРАЦИИ В 2020 ГОДУ
СОСТОЯНИЯ
РОССИЙСКОЙ
По данным Федеральной службы государственной статистики (РОССТАТ)1 по итогам 2020
г. объем ВВП России за III квартал 2020 г. составил в текущих ценах 27941,3 млрд рублей.
Индекс его физического объема относительно III квартала 2019 г. составил 96,6%. Индексдефлятор ВВП за III квартал 2020 г. по отношению к ценам III квартала 2019 г. составил
100,1%. Объем ВВП России за январь-сентябрь 2020 г. составил в текущих ценах 76547,2
млрд рублей. Индекс его физического объема относительно января-сентября 2019 г. составил 96,6%. Индекс-дефлятор ВВП за январь-сентябрь 2020 г. по отношению к ценам январясентября 2019 г. составил 98,7%.
Рисунок 1
Индекс промышленного производства1) в 2020 г. по сравнению с 2019 г. составил 97,1%,
в декабре 2020 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 99,8%.
1
https://gks.ru/bgd/free/B20_00/Main.htm
27
Рисунок 2
Индекс промышленного производства
в % к среднемесячному значению 2017 года
124
122
120
118
116
114
112
110
108
106
104
102
100
98
96
94
92
I
II
III
IV
V
VI VII VIII IX
2018г.
по общему объему
X
XI XII
I
II
III
IV
V
VI VII VIII IX
2019г.
X
XI XII
I
II
III
IV
V
VI VII VIII IX
X
XI XII
2020г.
с исключением сезонного и календарного факторов
тренд
Индекс производства по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" в 2020 г. по
сравнению с 2019 г. составил 93,0%, в декабре 2020 г. по сравнению с соответствующим
периодом предыдущего года - 91,5%.
Рисунок 3
Индекс производства по виду деятельности "Обрабатывающие производства" в 2020 г. по
сравнению с 2019 г. составил 100,3%, в декабре 2020 г. по сравнению с соответствующим
периодом предыдущего года - 104,4%.
28
Рисунок 4
В декабре 2020 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских
цен составил 100,8%, в том числе на продовольственные товары - 101,5%, непродовольственные товары - 100,4%, услуги - 100,4%.
Рисунок 5
Прирост потребительских цен на 0,9% и более зафиксирован в 45 субъектах
Российской Федерации (кроме автономных округов, входящих в состав области). В
наибольшей степени (на 1,7%) - в Республике Ингушетия и Амурской области в связи с
удорожанием продуктов питания в Республике Ингушетия на 3,0% и услуг в Амурской области - на 3,6%. Минимальный прирост потребительских цен отмечен в Новосибирской области - на 0,1%. В Москве цены за месяц выросли на 0,6%, Санкт-Петербурге - на 1,0% (с
начала года -прирост цен составил 3,8% и 4,7% соответственно).
Реальные денежные доходы, по оценке, в 2020 г. по сравнению с 2019 г. снизились
на 3,0%, в IV квартале 2020 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года снизились на 1,5%.
29
Рисунок 6
По оценке, численность постоянного населения Российской Федерации
на 1 декабря 2020 г. составила 146,3 млн человек. С начала года численность населения
сократилась на 483,8 тыс. человек, или на 0,33% (за аналогичный период предыдущего года
-уменьшилась на 26,3 тыс. человек, или на 0,02%). Миграционный прирост на 15,9%
компенсировал естественную убыль населения.
Рисунок 7
В 2020 году рынок труда отреагировал на ухудшение экономической ситуации
увеличением безработицы. Численность занятых снизилась на 1 331,7 тыс. человек (-1,9%
г/г) и составила 70,6 млн. человек. Общая численность безработных (по методологии
Международной организации труда) увеличилась на 857,5 тыс. человек (+24,7% г/г) и
составила 4,3 млн. человек, при этом уровень безработицы вырос по сравнению с 2019
годом на 1,2 п.п. и составил в среднем 5,8% от рабочей силы. Наибольшее значение было
отмечено в августе: 6,4% от рабочей силы, после чего уровень безработицы начал
постепенно снижаться и к концу года опустился до 5,9%. Рост уровня безработицы по
методологии МОТ сопровождался ростом численности официально зарегистрированных
безработных в органах службы занятости населения. По данным Росстата, их численность
30
в среднем за 2020 год составила 2,4 млн. человек с увеличением в 3,2 раза по сравнению
с 2019 годом. Вместе с тем с 4кв20 показатель начал постепенно снижаться с пикового
уровня 3,7 млн. чел.4 на конец сентября до 2,9 млн. чел.4 на конец 2020 г. и 2,6 млн. чел.4
на конец января. Данные портала HeadHunter в конце года также свидетельствовали
о постепенной стабилизации на рынке труда. Так, количество вакансий с апреля по июль
снижалось, с сентября динамика вакансий вышла в положительную область и в декабре ее
рост составил +27% г/г (+22% г/г в ноябре)2.
За январь–ноябрь рост номинальной заработной платы составил 5,5% г/г, в реальном
выражении – увеличение на 2,2% г/г (по сравнению с 2,5% в 2019 году). В ноябре рост
заработных плат составил 4,6% г/г в номинальном выражении (+4,5% г/г месяцем ранее) и
0,2% г/г – в реальном (+0,5% г/г в октябре). По оценке Росстата, в 2020 году реальные
располагаемые доходы снизились на -3,5% г/г, реальные денежные доходы – на -3,0% г/г.
В 4кв20 наблюдалось замедление снижения реальных располагаемых доходов до -1,7% г/г
(-5,3% г/г в 3кв20), реальных денежных доходов – до -1,5% г/г (-4,3% г/г кварталом ранее).
4.1.2 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ В МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ ЗА ЯНВАРЬДЕКАБРЬ 2020 ГОДА.
Магаданская область — субъект Российской Федерации, входит в состав Дальневосточного
федерального округа.
Рисунок 8
Географическое положение
Магаданская область расположена на крайнем северо-востоке России. На северо-востоке Магаданская область граничит с Камчатским краем, на севере - с Чукотским автономным округом, на западе - с Республикой Саха (Якутия), на юго-западе - с Хабаровским
краем, на юге и юго-востоке омывается водами Охотского моря.
Территория
Общая площадь территории Магаданской области 462,5 тыс. км2 . По площади территория области занимает 11-е место в Российской Федерации и относится к числу наименее
2
https://www.economy.gov.ru/material/file/f6ba6608b92d30df520e89cdf7ec16cf/210128.pdf
31
заселенных. С севера на юг территория области протянулась на 930 км, с запада на восток
– на 960 км.
Область входит в число крупнейших регионов России по потенциальным ресурсам
минерального сырья. К основным экономически значимым видам минерального сырья
прежде всего относятся запасы благородных и цветных металлов. Перспективы территории
также связаны с выявлением промышленных месторождений меди, молибдена, олова и
вольфрама, разведкой и освоением магаданского нефтегазоносного шельфа.
Акватория северной части Охотского моря, примыкающая к территории Магаданской
области, имеет площадь около 600 км2 и относится к наиболее высокопродуктивным районам Мирового океана.
Административный центр – г. Магадан.
Расстояние от Магадана до Москвы – 7110 км.
Климат
По своему географическому положению область относится к районам Крайнего Северо–
Востока и характеризуется суровым климатом, значительной удаленностью территории от
центральных районов страны (расстояние от Магадана до Москвы воздушным путем составляет 7110 км).
Значительная часть ее омывается водами Охотского моря. Сухопутные границы проходят
по малонаселенным горным районам. На западе область граничит с Хабаровским краем, на
северо-западе – с Республикой Саха (Якутия), на северо-востоке – с Чукотским АО, на востоке – с Камчатским краем. Южная граница Магаданской области проходит по побережью
Охотского моря.
Основные природные зоны области: высокогорные каменистые пустоши и горные тундры;
лиственничное редколесье и тайга. Большая часть территории, за исключением прибрежных районов и речных долин, находится на высотах свыше 500 м над уровнем моря.
На побережье климат морской: зимняя температура не опускается ниже –30ºС, летняя –
обычно не превышает +25ºС. В центральных районах области климат субарктический
(резко континентальный): зимняя температура опускается до –60ºС, летняя – поднимается
до +35ºС. Продолжительность безморозного периода – 50-60 дней, зимнего – 6-7,5 месяцев
в году.
Вся территория области, исключая побережье, находится в зоне многолетней мерзлоты.
Население
По текущей оценке, численность населения области по сравнению с началом 2020 года сократилась на 1100 человек (0,8%) и на 1 января 2021 года составила 139034 человек, в том
числе 133607 человек (96,84%) – городские жители и 5427 человек (3,16%) – сельские.
Население Магаданской области составляет 0,1% в общей численности населения Российской Федерации и 2,5% в численности населения Дальневосточного федерального округа.
Плотность населения области составляет 0,30 чел./км²., что является экстремально низкой
величиной. К примеру, плотность населения в Хабаровском крае составляет 1,67 чел/км.
Более 60% территории Магаданской области относится к лесным землям. Почвы не отличаются высоким естественным плодородием. Основной вид возможного сельскохозяйственного использования земель – естественные оленьи пастбища. Основное поголовье
оленей, около 90%, находится в Северо-Эвенском районе. Северо–Эвенский район – самый
северный и отдаленный в Магаданской области. Почти 70% его населения – коренные
народы Севера. И это определяет его особый статус. Район географически и экономически
обособлен от остальной территории региона. Обособленность его заключается в том, что
32
это исключительно сельскохозяйственный район, лишенный каких - либо дорог. Существуют лишь временные трассы наземных путей сообщения, направление которых меняется в зависимости от времени года, погодных условий, состояния трассы.
Численность населения района - 1863 человек, площадь - 102000 м², плотность населения – 0,02 чел. на 1 кв. км.
Уменьшение численности населения области происходит главным образом за счет
миграционного оттока населения. В целом по области в 2020 году потери численности населения от миграционной убыли составили 0,7 тыс. человек, естественной убыли – 0,3 тыс.
человек. Наибольшее сокращение численности отмечалось в Ягоднинском (7,3%), Тенькинском (6,5%) и Сусуманском (5,5%) городских округах.
Административно-территориальное деление
Рисунок 9
Карта административного деления Магаданской области.
В соответствии с административно-территориальным делением в составе Магаданской области образовано 80 административно-территориальных единиц, в том числе:
 1 город областного значения (г. Магадан);
 1 город районного значения (г. Сусуман);
 8 районов (Ольский, Хасынский, Ягоднинский, Тенькинский, Сусуманский, СевероЭвенский, Омсукчанский, Среднеканский);
33
23 городских населенных пункта;
 47 сельских населенных пунктов.
В составе Магаданской области образовано 9 муниципальных образований, наделенных статусом городского округа:
 город Магадан;
 Ольский;
 Омсукчанский;
 Северо-Эвенский;
 Среднеканский;
 Сусуманский;
 Тенькинский;
 Хасынский;
 Ягоднинский.
Границы городских округов совпадают с границами соответствующих административных районов.

Таблица 4 Список муниципальных образований Магаданской области
№
Муниципальные образования
Площадь,
кв.м.
1
2
3
4
МО «Город Магадан»
МО «Ольский городской округ»
МО «Омсукчанский городской округ»
МО «Северо-Эвенский городской округ»
1215,82
75,9
60,4
102000
г Магадан
пгт Ола
п Омсукчан
пгт Эвенск
5
МО «Среднеканский городской округ»
918183
п Сеймчан
6
7
8
9
МО «Сусуманский городской округ»
МО «Тенькинский городской округ»
МО «Хасынский городской округ»
МО «Ягоднинский городской округ»
46724,54
35 600
19,2
29556,84
г Сусуман
п Усть-Омчуг
п Палатка
пгт Ягодное
Административный центр
Транспорт
Дорожная сеть развита слабо. Дорог, соединяющих область с соседними регионами,
практически нет, за исключением федеральной трассы «Колыма», уходящей в Якутию.
Транспортные перевозки осуществляются морским, воздушным и автомобильным видами
транспорта.
Главные транспортные ворота области — Магаданский морской торговый порт, через
который поступает основной поток грузов. В городе Магадане находится международный
аэропорт, через который осуществляется авиационное пассажирское и грузовое сообщение
с другими регионами Российской Федерации, странами СНГ и Дальнего Зарубежья.
Протяжённость сети автомобильных дорог общего пользования на территории Магаданской области всего составляет 1960,608 километров, в том числе - 838 км федеральная
дорога Р-504 «Колыма» от Якутска до Магадана.
Дорожная сеть региональных и межмуниципальных дорог составляет 1122,608 километра в том числе:
– «Магадан – Балаганное – Талон» 151,576 км;
– «Солнечный – Ола» - 31,742 км;
– «Герба – Омсукчан» - 256,85 км;
– «Палатка – Кулу – Нексикан» - 473,413 км;
34
–
–
–
–
–
–
–
–
автоподъезд к поселку Талая - 31,0 км;
«Авенирыч – Сеймчан» - 66,285 км;
«Сокол – Сплавная» - 12,491 км;
автоподъезд к детскому оздоровительному центру «Зеленый остров» - 5,811 км;
«Колчаковский Ключ – Клепка» - 31,110 км;
автоподъезд к поселку Снежная Долина – 5,0 км;
«Омсукчан – Дукат» - 22,7 км;
«Колыма – Омсукчан – Омолон – Анадырь» - 25,3 км.
Краткая историческая справка
Известно, что люди поселились в Магаданской области еще со времен палеолита. По
территории области прошли первобытные охотники, предки современных индейцев, которые заселили Америку через Берингию — сухопутный мост между Сибирью и Аляской.
На северном берегу Охотского моря с давних времен жили коряки. Здесь они освоили
морской зверобойный промысел, приручили северного оленя, отсюда коряки стали заселять
Камчатский полуостров. Материковую часть Магаданской области, верховья р. Колымы и
ее притоков искони населяли юкагиры. Примерно с 16 века с земель современных Якутии
и Хабаровского края в пределах будущей Магаданской области стали селиться кочевые оленеводы — эвены. Неутомимые странники расселились на огромной территории от Лены до
Камчатки.
Сегодня на Колыме живет около 6 тыс. представителей коренных малочисленных
народов: эвены, коряки, юкагиры, чукчи и другие. Среди них особо стоят камчадалы — потомки
первых
русских
поселенцев,
смешавшихся
с аборигенами.
С появлением первых русских поселенцев связано присоединение земель Северо-Востока
Азии к Российскому государству. Иван Москвитин во главе отряда томских и красноярских
казаков первым из русских в 1639 г. вышел к Тихому океану и дошел до реки Тауй на югозападе современной Магаданской области. В 1651-53 годах казак Михаил Стадухин обследовал северное побережье Охотского моря. На местах его зимовок возникли первые постоянные поселения: Тауйск, Ямск, Гижигинск. Тауйск — старейшее постоянное поселение
региона
Присоединение к России мало что изменило в образе жизни коренных народов края,
если не считать выплаты натурального налога пушниной — ясака.
Тем не менее, и после присоединения территория нынешней Магаданской области
долгое время оставалась неосвоенной малозаселенной окраиной Российской империи. Положение изменилось в начале 20-го века, когда здесь было найдено золото. В эти годы колымский край пережил свой короткий период золотой лихорадки.
Промышленное освоение Колымы начинается с первой Колымской геологоразведочной экспедиции под руководством Юрия Александровича Билибина. В 1928 году молодые
геологи высадились на Нюклинской косе недалеко от селения Олы и предприняли непростую экспедицию вглубь материка. Практические открытия месторождений золота, олова,
угля и строительных материалов сделал другой геолог - Валентин Александрович Цареградский.
В ноябре 1931 года для освоения колымских недр был создан трест по промышленному и дорожному строительству — Дальстрой, который возглавил Эдуард Берзин, советский партийный и государственный деятель, бывший латышский стрелок. Создание Дальстроя позволило в короткие сроки начать промышленную добычу золота, а впоследствии и
олова. Особенностью эпохи стало массовое использование Дальстроем подневольного
35
труда заключенных. Их силами осуществлялось строительство заводов, электростанций,
портов и автомобильных дорог.
В конце 1933 года в уже оборудованном порту в бухте Нагаева была произведена первая
разгрузка грузов с кораблей на берег. В июле 1932 года приступили к строительству Колымской трассы, соединивший порт Нагаево с центральными районами области. А к 1941
году трасса протяженностью 650 километров была проложена до поселка Сусуман.
К началу 50-х годов на территории была сформирована серьезная база для дальнейшего развития. Было построено 3 морских порта, 4 тысячи километров автодорог, 1650 километров линии электропередач, 141 промышленное предприятие. В горной отрасли и на
транспорте имелось достаточно большое по тому времени количество техники: 6 драг, более 600 бульдозеров, 1 тысяча тракторов, 5 тысяч автомобилей.
3 декабря 1953 года Указом Верховного Совета СССР была образована Магаданская
область.
Наибольшего своего расцвета область достигла в 80-е годы. Именно тогда отмечены
самые значительные объемы производства промышленной и сельскохозяйственной продукции, инвестиций, грузопотоков, жилищного строительства, произошел рост численности населения. Уровень благосостояния людей был одним из самых высоких в стране.
Вместе с тем, нельзя никогда забывать о том, что до «хрущёвской оттепели» на самых
тяжёлых работах использовался труд заключенных, многие из которых оставили здесь свои
жизни.
Неурядицы 90-х годов остановили развитие сильной и перспективной территории.
Именно в это время произошли обвал экономики, отток населения и резкое снижение
уровня жизни колымчан. Но область не просто пережила этот трудный период, а, приспособившись к рынку, начала развиваться. Появились новые горнорудные объекты в золотодобывающей отрасли, был построен колымский аффинажный завод, завод взрывчатых веществ, началось строительство Усть-Среднеканской ГЭС, первый гидроагрегат которой
был запущен в июне 2013 года. Сегодня Колыма на первом месте по объемам добычи серебра в России, и входит в первую пятерку золотодобывающих регионов3.
Таблица 5 Численность населения муниципальных образований Магаданской области
№ п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Наименование муниципального образования
МО «Город Магадан»
МО «Ольский городской округ»
МО «Омсукчанский городской округ»
МО «Северо-Эвенский городской округ»
МО «Среднеканский городской округ»
МО «Сусуманский городской округ»
МО «Тенькинский городской округ»
МО «Хасынский городской округ»
МО «Ягоднинский городской округ»
Магаданская область всего
Численность населения по состоянию на 01.01.2021., чел.
2012 г.
2021 г.
102 124
98913
10 370
9637
5 579
4744
2 469
1863
3 029
2101
8 730
6626
5 105
3337
7 646
6219
9 433
6112
154 485
139034
Валовой региональный продукт Магаданской области за 2019 год составил 213579,8 млн.
рублей, что на 3,3% выше уровня соответствующего периода 2018 года.
3
https://www.49gov.ru/
36
Индекс промышленного производства в декабре 2020г. по сравнению с декабрем 2019г.
составил 91,8%, в 2020г. – 105,6%.
Таблица 6 Индексы производства по основным видам деятельности
Декабрь 2020г.
в%к
декабрю 2019г
Добыча полезных ископаемых
в том числе по видам:
добыча угля
добыча металлических руд
добыча прочих полезных ископаемых
Обрабатывающие производства
в том числе по видам:
производство пищевых продуктов
производство напитков
обработка древесины и производство изделий из
дерева
и
пробки,
кроме
мебели,
производство
изделий
из соломки и материалов для плетения
деятельность
полиграфическая
и копирование носителей информации
производство химических веществ и химических
продуктов
производство
резиновых
и пластмассовых изделий
производство прочей неметаллической минеральной продукции
производство металлургическое
производство готовых металлических изделий,
кроме машин и оборудования
производство машин и оборудования, не включенных в другие группировки
производство мебели
производство прочих готовых изделий
ремонт
и
монтаж
машин
и
оборудования
Обеспечение
электрической
энергией,
газом
и
паром;
кондиционирование воздуха
в том числе по видам:
производство,
передача
и распределение электроэнергии
производство,
передача
и распределение пара и горячей воды; кондиционирование воздуха
Водоснабжение;
водоотведение,
организация
сбора
и
утилизации
отходов,
деятельность
по ликвидации загрязнений
2020г.
в%к
2019г.
88,0
103,8
213,0
85,7
15,6
122,3
85,5
102,8
44,2
139,7
115,3
143,9
57,1
99,3
95,2
86,3
170,9
104,3
244,2
325,3
100,0
100,0
117,2
73,3
113,5
386,5
83,1
94,0
15,0
123,5
88,8
73,8
75,9
66,1
100,8
91,9
93,8
101,7
95,1
102,0
92,0
101,1
101,7
102,4
37
Несмотря на ограничения, которые привнесла пандемия новой коронавирусной инфекции
(COVID -19) в жизнь территории, регион смог показать высокие результаты.
По ключевым экономическим показателям зафиксирован рост, а не падение.
Индекс промышленного производства составил 105,6 %. В том числе по добыче полезных
ископаемых – 103.8 %, обрабатывающему производству – 139,7 % (за счет роста индекса
производства химических веществ и продуктов на 327,9 %), обеспечению электрической
энергией, водоснабжению и утилизации отходов – свыше 102,4 %.
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по
обрабатывающим производствам достиг 210 млрд. рублей, что составило 122,4 % к уровню
2019 года. По оценке регионального Минэкономразвития годовой объем отгрузки превысит
225 млрд. рублей.
На начало декабря 2020 года добыча золота превысила 46,6 тонн (+2884,1 кг или 106,6 % к
январю-ноябрю 2019 года). Золотодобывающими предприятиями Колымы плановое задание выполнено на 101,4 %.
По сравнению с 2019 годом в 2020 году занятость среди колымчан выросла на 2,4 %. Зафиксирован рост среднедушевых денежных доходов населения. Так, с начала января
среднедушевые денежные доходы составили 67133,7 рублей, рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - на 4,9 %. Реальные же денежные доходы по сравнению
с 2019 годом увеличились на 1,2 %. Средняя заработная плата в регионе превысила 96 тысяч
и возросла на 6,4 % по сравнению с 2019 годом. Реальная заработная плата составила 103,4
%.
Организациями, зарегистрированными по виду деятельности «Рыболовство», в 2020 году
отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг на 14150,8 млн.
рублей, что на 13,5% выше уровня 2019 года.
Сельское хозяйство. В 2020г. в хозяйствах всех категорий, по предварительным данным,
валовой сбор картофеля составил 7777 тонн (на 33,8% больше, чем в 2019г.), овощей открытого и защищенного грунта – 4405 тонн (на 21,1% больше).
На 1 января 2021г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий, по расчетам, составило 3,9 тыс. голов (на 4,0% больше по сравнению с аналогичной датой предыдущего года), из него коров – 1,7 тыс. (на 1,8% больше), поголовье свиней – 2,8 тыс. (на
6,4% меньше), овец и коз – 0,6 тыс. (на 1,7% больше), птицы – 105,9 тыс. голов (на 5,2%
меньше).
В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 11,2% поголовья крупного рогатого скота, 47,1% свиней, 66,6% овец и коз (на 1 января 2020г. - соответственно
11,7%, 47,5% и 67,7%).
В 2020г. в хозяйствах всех категорий, по расчетам, произведено скота и птицы на убой (в
живом весе) 751,7 тонны, молока – 6289,0 тонны, яиц – 28970,4 тыс. штук.
По расчетам, в структуре производства скота и птицы на убой (в живом весе) в хозяйствах
всех категорий в 2020г. по сравнению с предыдущим годом увеличился удельный вес производства крупного рогатого скота с 17,8% до 19,5%, свиней – с 36,2% до 39,0%, оленей –
с 6,1% до 7,2%; удельный вес производства птицы снизился с 39,2% до 33,6%.
В крестьянских (фермерских) хозяйствах по сравнению с 2019г. отмечен рост производства
молока на 3,6%, яиц – в 2,3 раза, при этом объем производства скота и птицы на убой (в
живом весе) снизился на 0,9%. В хозяйствах населения объем производства молока уменьшился на 4,9%, яиц - на 0,8%, скота и птицы на убой (в живом весе) - на 9,8%.
Ввиду суровых климатических условий, растениеводство Магаданской области практически не развито. Спецификой Магаданской области является почти повсеместное наличие
38
многолетней мерзлоты. Этот фактор оказывает основное негативное воздействие на развитие аграрного сектора, естественных и сельскохозяйственных ландшафтов4. Несмотря на
суровые климатические условия в Магаданской области возделывают картофель, овощи и
кормовые культуры. Снижение площади пашни негативно сказывается на наличии посевных площадей сельскохозяйственных культур Посевные площади в регионе заняли лишь
6,5 тыс. га. Это 0,01% от всех посевных площадей России (79-е место в рейтинге регионов).
В основном выращиваются картофель, овощи, а также травы на корм скоту. 5 По данным
http://www.gks.ru за период 2005-2018 гг. показатель рентабельности в сегменте растениеводство в Магаданской области имеет отрицательное значение.
Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», в декабре 2020г. составил 5972,2 млн. рублей, или 183,5% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в 2020г. – 27758,1
млн. рублей, или 119,5%.
Жилищное строительство. В 2020г. введено в действие 8962 кв. метра общей площади
жилых помещений. В том числе населением введено 34 дома, из них 3 дома – на земельных
участках, предназначенных для ведения садоводства. Общая площадь жилых помещений,
построенных населением, составила 4566 кв. метров (из них 393 кв. метра – на земельных
участках, предназначенных для ведения садоводства).
Оборот розничной торговли в 2020г. составил 33527,9 млн. рублей, или в сопоставимых
ценах 95,1% к соответствующему периоду предыдущего года.
В 2020г., как и в предыдущем году, оборот розничной торговли на 99,98% формировался
торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими
деятельность вне рынка. Доля розничных рынков и ярмарок составила 0,02%.
В структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая
напитки, и табачных изделий составил 55,4%, непродовольственных товаров – 44,6% (в
2019г. – 51,4% и 48,6% соответственно).
В
декабре
2020г.
индекс
потребительских
цен
составил
101,5%,
в том числе на продовольственные товары – 101,3%, непродовольственные товары –
101,1%, услуги – 102,3%.
Стоимость минимального набора продуктов питания в расчете на месяц в среднем по Магаданской области в конце декабря 2020г. составила 7911,47 рубля.
Цены на непродовольственные товары в декабре 2020г. по сравнению с предыдущим месяцем увеличились на 1,1%. Цены и тарифы на услуги в декабре 2020г. увеличились на 2,3%.
Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2020г. относительно
предыдущего месяца, по предварительным данным, составил 100,0%, в том числе в добыче
полезных ископаемых – 100,0%, в обрабатывающих производствах – 100,3%, в обеспечении
электрической энергией, газом и паром; кондиционировании воздуха – 100,0%.
Исполнение государственного бюджета за 2020 год составило по доходам свыше 47,7
млрд. руб., по расходам – более 47,1 млрд. руб., что составляет соответственно 98,1% и
94,9% бюджетных назначений. Профицит бюджета определился в объеме около 592,5 млн.
руб.
Поступление налоговых доходов в прошлом году составило 28,6 млрд. руб. Годовой план
выполнен на 102,2 % с ростом к 2019 году на 6,1 млрд. руб.
4
СОСТОЯНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ Л.В. Ким, Ю.В. Фокина
https://www.elibrary.ru/item.asp?id=42346371
5
www.ab-centre.ru
39
Рисунок 10
Заработная плата. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в ноябре
2020г. составила 127807,9 рубля и по сравнению с ноябрем 2019г. увеличилась на 16,9%.
Средняя начисленная заработная плата работников организаций (без субъектов малого
предпринимательства) в ноябре 2020г. составила 138974,9 рубля. По сравнению с октябрем
2020г. она увеличилась на 32,3%, с ноябрем 2019г. – на 17,3%.
Просроченная задолженность по заработной плате (по данным, полученным от организаций, кроме субъектов малого предпринимательства). Задолженность по заработной плате
по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности перед работниками организаций
на 1 января 2021г. полностью погашена.
В ноябре 2020г. численность штатных работников (без учета совместителей) организаций,
не относящихся к субъектам малого предпринимательства, составила 56,4 тыс. человек. На
условиях совместительства и по договорам гражданско-правового характера для работы в
этих организациях привлекались еще 2,2 тыс. человек (в эквиваленте полной занятости).
Число замещенных рабочих мест работниками списочного состава, совместителями и лицами, выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера в указанных
организациях, составило 58,6 тыс. человек.
Численность
не
занятых
трудовой
деятельностью
граждан,
состоящих на учете в органах службы занятости населения. К концу декабря 2020г. в органах службы занятости населения состояли на учете 2,4 тыс. не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 2,3 тыс. человек имели статус безработного, в том числе 1,2 тыс.
человек получали пособие по безработице.
Уровень зарегистрированной безработицы в декабре 2020г. составил 2,6%, (в декабре
2019г. – 1,4%).
ПОКАЗАТЕЛИ ЕСТЕСТВЕННОГО ДВИЖЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ
Таблица 7
Январь-ноябрь
человек
40
на 1000 человек населения1)
2020г.
2019г.
Родившихся
1201
1211
Умерших
1551
1492
из них детей в возрасте до
1 года
4
8
Естественный прирост (+),
убыль (-)
-350
-281
прирост (+),
снижение ()
-10
2020г.
2019г.
9,4
9,4
+59
12,1
11,6
-4
2)
6,32)
-2,7
-2,2
3,4
ОБЩИЕ ИТОГИ МИГРАЦИИ НАСЕЛЕНИЯ
Таблица 8
Январь-ноябрь
2020г.
человек
на 10 тыс. человек населения
Миграция – всего
прибывшие
выбывшие
миграционный прирост
(+), снижение (-)
в том числе:
в пределах России
прибывшие
выбывшие
миграционный прирост
(+), снижение (-)
международная
миграция
прибывшие
выбывшие
миграционный прирост
(+), снижение (-)
в том числе:
с государствами-участниками СНГ
прибывшие
выбывшие
миграционный прирост
(+), снижение (-)
со странами дальнего зарубежья
прибывшие
выбывшие
Справочно
январь-ноябрь 2019г.
человек
на 10 тыс. человек населения
6266
6855
-589
490,1
536,2
-46,1
7314
7951
-637
567,8
617,2
-49,4
5053
5912
-859
395,2
462,4
-67,2
5759
7146
-1387
447,1
554,7
-107,6
1213
943
+270
94,9
73,8
+21,1
1555
805
+750
120,7
62,5
+58,2
1203
936
+267
94,1
73,2
+20,9
1535
796
+739
119,2
61,8
+57,4
10
7
0,8
0,5
20
9
1,6
0,7
41
миграционный прирост
(+), снижение (-)
+3
+0,3
+11
+0,9
В результате миграционного обмена населением в Магаданской области сложилось отрицательное сальдо миграции – 589 человек.
Большинство (83,6%) всех миграционных перемещений населения совершалось в пределах
России. Из них 34,6% составили перемещения населения внутри региона. Жители области
выезжали в основном в Краснодарский край, г. Санкт-Петербург, Московскую и Белгородскую области.
Магаданская область принимала мигрантов преимущественно с территорий Краснодарского края (272 человека), г. Санкт-Петербурга (202 человека), Московской области (157
человек), Приморского края (147 человек) и г. Москва (146 человек).
Во внешней (международной) миграции в области сложилось положительное сальдо (270
человек). Миграционная активность в обмене населением со странами СНГ составила 2139
человек и снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8,2%. Наиболее значительным обмен населением сложился с Узбекистаном (796 человек), Украиной
(733 человека), Казахстаном (182 человека) и Арменией (142 человека)6.
4.1.3 РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ В МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ
По данным государственного статистического наблюдения на 1 января 2020 года земельный фонд Магаданской области составляет 46246,4 тыс. га. (Таблица 1.1)
Таблица 9 Распределение земельного фонда Магаданской области по категориям земель (тыс. га)
Таблица 10
2017
Категория земель
2018
2019
Изменения за
2017-2018
Земли сельхозназначения
302,8
302,8
302,8
Земли населенных пунктов
81,7
81,7
81,7
Земли промышленности, транс60,5
60,2
60,2
порта, и иного несельскохозяйственного назначения
Земли природоохранного назначе884,0
884,1
884,2
+0,1
ния
Земли лесного фонда
44569,7 44570,4 44570,7
+0,3
Земли водного фонда
70,5
70,5
70,5
Земли запаса
277,2
276,7
276,3
-0,4
Итого земель
46246,4 46246,4 46246,4
Распределение земель по категориям показывает преобладание в структуре земельного
фонда земель лесного фонда, на долю которых приходится 96,4%, на земли сельскохозяйственного назначения приходится 0,7%, земли запаса – 0,6%, земли промышленности,
транспорта и иного несельскохозяйственного назначения – 0,1%, земли природоохранного
назначения составляют – 1,9%, земли населенных пунктов – 0,2 %, земли водного фонда 0,2% от всего земельного фонда Магаданской области (см. диаграмму ниже).
6
https://habstat.gks.ru/
42
Рисунок 11 Распределение земель Магаданской области по категориям в процентах от общей
площади земельного фонда по состоянию на 01.01.2020
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории
и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных нормативных актов.
Существующая классификация земельных участков по виду использования в соответствии
с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября
2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (с последними изменениями от 06.10.2017) подразумевает разделение
земельных участков на участки, предназначенные для:
- сельскохозяйственного использования;
- жилой застройки;
- общественного использования объектов капитального строительства;
- предпринимательства;
- отдыха (рекреации);
- производственной деятельности;
- транспорта;
- обеспечения обороны и безопасности;
- деятельности по особой охране и изучению природы;
- лесного хозяйства;
- водных объектов;
- общего пользования территории.
Приведенная классификация в целом соответствует используемой при проведении государственной кадастровой оценки сегментации земельных участков в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом
Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226. Приведенная в Приложении 1 Методических указаний сегментация включает следующие виды использования земельных
участков:
- сельскохозяйственное использование;
- жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная);
43
общественное использование;
предпринимательство;
отдых (рекреация);
производственная деятельность;
транспорт;
обеспечение обороны и безопасности;
охраняемые природные территории и благоустройство;
использование лесов;
водные объекты;
специальное, ритуальное использование, запас;
садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая
застройка;
- иное использование.
Земельный Кодекс Российской Федерации также предусматривает виды прав на земельный
участок:
- собственность;
- аренда (краткосрочная/долгосрочная);
- право постоянного бессрочного пользования;
- право пожизненного наследуемого владения;
- сервитут.
По формам собственности земельные участки могут относиться к следующим сегментам:
- земли, находящиеся в федеральной собственности;
- земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации;
- земли, находящиеся в муниципальной собственности;
- земли, находящиеся в частной собственности.
При сегментировании рынка земельных участков с целью исследование его конъюнктуры
признаками сегментов могут выступать как категории земель и их целевое назначение, так
и местоположение земельных участков, транспортная доступность, количественные и качественные параметры земельных участков.
Земельный рынок в целом по региону недостаточно развит. Уровень его развития
тесно связан с социально-экономическим положением региона. Реальный сектор экономики
представлен следующими основными отраслями: промышленность, сельское хозяйство,
строительство, торговля и общественное питание. Вторичный рынок земельных участков
представлен в основном земельными участками сельскохозяйственного назначения,
позиционируемыми как «под застройку», а также земельными участками в городах «под
застройку». Первичный рынок представлен в основном земельными участками под ИЖС и
под строительство многоэтажных жилых домов.
В Магаданской области, в связи с ее географическим местоположением практически
отсутствует земельный рынок, но, тем не менее, сделки с земельными участками
совершаются ежегодно и варьируют в сторону уменьшения или увеличения.
-
4.1.4 РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ В МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ФОРМАМ СОБСТВЕННОСТИ.
По данным государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами
по состоянию на 1 января 2020 года в структуре земельного фонда на долю земель,
находящихся в государственной и муниципальной собственности, приходится 99,99%, что
составляет 46241,7 тыс. га. В частной собственности граждан находится 4,5 тыс. га или 0,01%
всех земель. В собственности юридических лиц – 0,2 тыс. га
44
На долю собственности Российской Федерации приходится 45568,2 тыс. га земель,
прошедших государственную регистрацию, что составляет 98,5 % от всех земель региона.
В 2011 году проведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на лесные участки, отнесенные к категории земель лесного фонда на площади 44594,6 тыс. га. По сведениям Территориального управления Федерального агентства
по управлению государственным имуществом в Магаданской области общая площадь лесных участков, отнесенных к категории земель лесного фонда, на которые зарегистрировано
право собственности Российской Федерации по состоянию на 01.01.2012 составляет
44595,8 тыс. га, включая площадь лесных участков - 1,2 тыс.га, право на которые зарегистрировано до 2011 года. Сведения об отнесении данных участков к категории земель лесного фонда в государственный кадастр недвижимости не вносились.
В вышеуказанную площадь вошли земельные участки площадью 25,8 тыс. га, по
данным ГКН отнесенные к категории земель промышленности, а также земельные участки,
расположенные в черте населенных пунктов Среднеканского района (пос. Сеймчан, с. Колымское, с. Верхний Сеймчан) на общей площади 0,4 тыс. га. В годовом статистическом
отчете о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям за 2011 год в форме № 22-1 «Сведения о наличии и распределении
земель по категориям и формам собственности» данные земельные участки, как находящиеся в собственности Российской Федерации, отражены в стр.06 гр.5 (категория земель промышленности) и стр. 03 гр.5 (категория земель населенных пунктов) соответственно.
Изменения по принадлежности лесных участков к категории земель лесного фонда
на общей площади 26,2 тыс. га будут внесены в формы статистической отчетности после
внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, а
также в государственный лесной реестр.
На долю собственности Магаданской области приходится 2,2 тыс. га.
На долю собственности муниципальных образований Магаданской области приходится 3,7 тыс. га.
Земли населенных пунктов7
Площадь земель населенных пунктов (городские населенные пункты, сельские
населенные пункты) по состоянию на 01.01.2020 не изменилась и составляет 81,7 тыс. га.
В структуре земель населенных пунктов по видам угодий наибольший удельный вес
приходится на лесные площади - 37,3 тыс. га (45,5%), прочие земли составляют 22,2 тыс. га
(28,0%), земли застройки – 7,6 тыс. га (9,4%), сельскохозяйственные угодья занимают 4,1
тыс. га (5,0%), водные объекты – 2,0 тыс. га (2,4%).
Площадь земель, требующих проведения специальных инженерных мероприятий
(нарушенные земли, болота.) составляет – 2,6 тыс. га. (3,2%).
По состоянию на 1 января 2020 года площадь земель городских населенных пунктов Магаданской области составляет 65,9 тыс. га.
По видам использования на этих землях преобладают земли рекреационного значения - 28,8 тыс.га., в том числе городские леса - 28,7 тыс. га, и земли, не вовлеченные в градостроительную и иную деятельность, площадь которых составляет 22,1 тыс. га.
Площадь земель сельскохозяйственного использования в черте городских населенных пунктов осталась на уровне прошлого года и составляет 3,0 га.
7
https://rosreestr.gov.ru/upload/to/magadanskaya-oblast/Statistika-analitika/Доклад%20о%20состоянии%20и%20использовании%20земель%20в%20Магаданской%20области%20за%202019%20год.doc
45
Постоянно происходит уточнение площадей в черте населенных пунктов по видам разрешенного использования по результатам межевания.
На долю земель жилой застройки приходится 2,6 тыс. га, общественно – деловой
застройки 0,9 тыс. га, земель промышленности – 4,2 тыс. га, земель общего пользования 1,5 тыс. га, земель транспорта, связи и инженерных коммуникаций – 1,3 тыс. га, земель
сельскохозяйственного использования – 3,0 тыс. га, земель особо охраняемых территорий
и объектов – 28,8 тыс. га, под водными объектами– 1,0 тыс. га, земли под военными и
иными режимными объектами - 0,4 тыс. га, под объектами иного специального значения –
0,1 тыс. га.
По состоянию на 01.01.2020 площадь земель сельских населенных пунктов составляет 15,8 тыс. га.
Земли жилой застройки занимают 0,5 тыс. га, земли общественно-деловой застройки
- 0,1 тыс. га, земли промышленности – 0,5 тыс. га, земли транспорта – 0,3 тыс. га, земли
общего пользования – 0,6 тыс. га, земли сельскохозяйственного использования – 1,5 тыс.
га, земли особо охраняемых территорий и объектов – 5,6 тыс. га, под водными объектами
– 0,4 тыс. га, земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность – 6,3 тыс. га.
Рисунок 12
4.1.5 ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ В МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ.
В соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ (часть вторая), ст. 15, 17
Налогового кодекса РФ (часть первая), на основании п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от
06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации» (с последними изменениями от 29.12.2017), порядок
налогообложения по земельному налогу находится в ведении представительных органов
муниципальных образований Магаданской области.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его
кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Налоговым кодексом предусмотрены следующие предельные размеры налоговых ставок
(для физических, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей):
46
- земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения или к
землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых
для сельскохозяйственного производства- 0,3% ;
- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищнокоммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок,
приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной
инфраструктуры
жилищно-коммунального
комплекса)
или
приобретенных
(предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков,
приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства,
используемых в предпринимательской деятельности)- 0, 3%;
- не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных
(предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или
огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных
Федеральным законом от 29.07.2017 №217-ФЗ «о ведении гражданами садоводства и
огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные в
законодательные акты Российской Федерации» - 0, 3%;
- занятых организациями (независимо от организационно- правовой формы и от
формы собственности) в отношении земельных участков под объектами, относящимися к
системам жизнеобеспечения города ( объекты водо-, тепло- и энергоснабжения) - 0,3%;
- отнесенных к землям рекреационного назначения, предназначенных и
используемых для организации отдыха, туризма, физкультурно- оздоровительной и
спортивной деятельности граждан – 0,3%;
- ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской
Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд
(только для юридических лиц)- 0,3%;
- занятых учреждениями Российской академии наук, находящимися в городе
Магадане, - в отношении земельных участков, служащих для выполнения возложенных на
них функций- 0,3%
- прочие земельные участки- 1,5%
Все налоговые ставки по муниципальным образованиям Магаданской области
находятся
на
сайте
Федеральной
налоговой
службы
https://www.nalog.ru/rn49/service/tax/d976504/, и содержатся в решении Магаданской
городской думы «О введении земельного налога на территории муниципального
образования «город Магадан» ( в редакции от 08.11.2019 № 78-Д), решении собрания
представителей муниципального образования "Ольский городской округ "Об установлении
и введении земельного налога на территории муниципального образования "Ольский
городской округ" (в редакции от 04.07.2018 г.№322-РН), решении Собрания представителей
Омсукчанского городского округа "О земельном налоге" (в редакции от 23.10.2019 № 35),
решении собрания представителей муниципального образования "Северо-Эвенский
городской округ "О введении земельного налога на территории муниципального
образования "Северо-Эвенский городской округ" в ред. (от 29.05.2018 № 235), решении
Собрания представителей Среднеканского городского округа "О введении земельного
налога на территории муниципального образования "Среднеканский городской округ",
решении Собрания представителей Сусуманского городского округа "Об установлении и
введении земельного налога в Сусуманском городском округе" (ред. от 12.11.2018), решении
Собрания представителей Тенькинского городского округа "О введении в действие
земельного налога, определении налоговой ставки, порядка и сроков уплаты налога и
47
установлении налоговых льгот на территории муниципального образования "Тенькинский
городской округ" Магаданской области (в редакции от 16.03.2016 № 101, от 22.03.2016 №
137, от 17.07.2017), решении Собрания представителей Хасынского городского округа "Об
установлении земельного налога на территории муниципального образования "Хасынский
городской округ" (в редакции от 11.11.2019 № 45), решении собрания представителей
Ягоднинского городского округа "О земельном налоге на территории муниципального
образования "Ягоднинский городской округ" (ред. от 06.07.2017).
4.1.6 СБОР И ОБРАБОТКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ
В соответствии с п.4.1.4 Методических указаний вся собранная рыночная
информация была структурирована единообразно.
При проведении анализа рынка недвижимости каждому объекту был присвоен код
субъекта Российской Федерации, код муниципального района/городского округа, в котором
расположен объект недвижимости, номер объекта недвижимости (ID объявления), а также
указана дата подачи объявления в формате ДД.ММ.ГГГГ. В целях возможности проверки
информации каждое из предложений имеет копию страницы с сайта, отражающую текст
объявления, дату обращения к странице сайта с объявлением, дату подачи объявления, адрес
страницы сайта. Документы, удостоверяющие подлинность информации, представлены в
не корректируемом формате, обеспечивающем возможность ознакомления с информацией
при помощи общедоступных программных продуктов.
При сборе, анализе рыночной информации о земельных участках и использовании
ее в процессе моделирования выявляются выбросы. Появление выбросов обусловлено
следующим:
- недостоверные сведения об объектах в источниках;
- цены сделок, несоответствующие уровню рыночных цен, в частности при
вынужденной продаже.
Эти факторы приводят к снижению точности рыночной информации и расширению
диапазона значений стоимости объектов (присутствуют дешевые и дорогие).
При построении моделей выбросы определяются в несколько этапов. При анализе
рынка выявляется верхний и нижний пределы стоимости. После выявления выборка
приводится к требованию репрезентативности. Одно из основных требований – это
равномерное распределение объектов в ценовом диапазоне. При наличии противоречивой
информации объекты определяются как выбросы. Во время построения моделей также
могут выявляться объекты с недостоверной исходной информацией, которые определяются
как выбросы.
При анализе рынка объектов недвижимости исключались земельные участки, на
которых имелись объекты капитального строения и т.п. В ходе дальнейшего анализа
рыночной информации о земельных участках не учитывались улучшения таких участков,
озеленение, степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации,
расположенные внутри установленных границ земельного участка), также не учитывались
имеющиеся на участке многолетние насаждения.
Обработка информации о предложениях осуществлялась путем анализа площади
земельного участка, его стоимости, удельного показателя рыночной стоимости и иных
показателей.
Цены предложений, которые не соответствовали уровню рыночных цен, в частности
при вынужденной (срочной) продаже или предложения, цены которых не соответствовали
ценам аналогичных предложений, исключены из дальнейшего моделирования.
48
Корректировка ценовой информации
По элементу сравнения рыночных условий была проведена корректировка цен
предложений подобранных объектов-аналогов на уторговывание.
При продаже объекта недвижимости продавец предполагает уступку (уторговывание)
от первоначальной цены. В цены предложений закладывается некоторое завышение с
расчетом на процедуру торга с клиентом, реальная цена по сделке купле-продаже объектов
ниже заявленной, поэтому необходимо осуществить корректировку цен предложений на
уторговывание.
Размер корректировки на торг принята в соответствии с Справочником оценщика
недвижимости – 2020 «Земельные участки», часть 1, часть 2 под редакцией Лейфера Л.А. –
Нижний Новгород, 2020. как максимально возможное значение для активного рынка. Ввиду
отсутствия сведений о фактическом количестве сделок в течение года, предшествующему
году проведения государственной кадастровой оценки, отнесение рынка Магаданской
области к активному/не активному возможно только на основании объема предложения.
Исходная выборка содержит 73 аналога, в связи с чем возможность отнесения рынка к
классу не активных отсутствует. Тем не менее, объем предложения сравнительно ограничен
и характеризуется практически полной локализацией в г. Магадане с значительной
вариацией цен, в связи с чем принято решение о применении максимального значения
корректировки на торг для активного рынка.
По элементу сравнения наличие ветхих строений была проведена корректировка цен
предложений подобранных объектов-аналогов. Размер корректировки на снос ветхих
строений также определена индивидуально по нижнему/среднему/верхнему значениям,
приведенным на специализированном информационном портала недвижимости
некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»
(Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации № 1165200050510 от
24.02.2016), в соответствии с характеристиками земельного участка и характеристиками
строений, подлежащих сносу, на основании сведений, содержащихся в тексте объявлений.
4.1.7 КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
По данным Российской Гильдия Риэлторов (РГР) Основными тенденциями 2020
года, общими для всех регионов РФ, стали: неравномерное развитие рынка недвижимости
(замедление или стагнация в первой половине года, возвращение покупательского спроса
во второй); рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках; рост числа реальных
сделок; вымывание ликвидного предложения в большинстве регионов. Рекорд по ценам за
квадратный метр предсказуемо принадлежит Москве, за которой следует Московский регион и Санкт-Петербург. Это традиционная территория высоких цен. Но вот по темпам роста обе столицы, официальная и северная, проиграли другим локальным рынкам, даже не
войдя в пятерку первых. Аналитики РГР считают —причина в том, что рост цен в Москве
начался еще в 2018 году, поэтому к 2020 темпы роста оказались более сдержанными. Вслед
за столичными регионами к высокому уровню цен устремились Владивосток, Хабаровск и
Севастополь. Примечательно, что именно Приморский край в 2020 году стал перспективным региональным рынком недвижимости. А вот лидерами по росту цен на недвижимость
в 2020 году стали Рязань, Краснодар и Иркутск. Максимальное вымывание предложения с
рынка риэлторы также отметили в регионах России: Самаре, Тольятти, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке и Хабаровске. Риэлторы отмечают, что рост числа реальных сделок во многих городах РФ во второй половине 2020-го достиг 40-50% по отношению к результатам первой половины года.
49
Региональные риэлторы оценили отдельное и совокупное влияние множества факторов на рынок недвижимости каждого региона, и, совместно с аналитиками, составили
рейтинг факторов по уровню
значимости и продолжительности воздействия. На первом месте —предсказуемо —
оказался ввод в 2020-м льготной ипотеки, которая «разогнала» рынок за несколько месяцев.
Ведущим фактором роста льготную ипотеку признали почти 60% риэлторов. На второе место эксперты ставят саму пандемию —несмотря на то, что пандемия стала негативным трендом для экономики, покупателей спад и карантин в первой половине года подстегнули, вынудив решить жилищный вопрос в сжатые сроки. На третьем месте, с минимальным отрывом, оказался еще один «коронавирусный» тренд: ослабление рубля и рост курса доллара и
евро. На фоне нестабильности на валютном рынке недвижимость оказалась очевидным выбором для сохранения наличных средств. Этот фактор выбрали 34% опрошенных риэлторов по всей России. Также в числе значимых факторов специалисты РГР отмечают: снижение ставок по депозитам (16%), снижение предложения на рынке (7%) и программу господдержки семей с детьми (около 5%)..
Эксперты РГР дают разнонаправленные оценки перспектив развития региональных
рынок недвижимости. Преобладают умеренно-скептические прогнозы: больше половины
риэлторского сообщества считают, что 2021 год будет хуже предыдущего. Так, 45% риэлторов в 2021 году ждут стагнации: рынок исчерпал возможности для роста, а спрос будет
сокращаться из-за выросших в 2020-м году цен. В снижение цен и дальнейшую рецессию
рынка верят 15% риэлторов. Однако общий прогноз нельзя однозначно назвать негативным. Оптимистично ситуацию оценивают 29% опрошенных специалистов, то есть-почти
треть профессионального сообщества. Специалисты считают, что потенциал роста не исчерпан, и в новом году цены могут подрасти от 4-5% до смелых 20%. Причинами роста
может стать отложенный спрос, продление льготной ипотеки до июля 2021 года и значительное сокращение предложения в большинстве регионов, что и может привести к дальнейшему росту цен. 8
Магаданская область характеризуется слабой развитостью рынка недвижимости, что
подтверждается данными, размещенными на информационном портале Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр). Согласно нижеприведённым данным по итогам 2020 года в регионе зарегистрировано всего
7 453 сделки с объектами недвижимости с традиционным подъемом активности в IV квартале года, при этом данный показатель включает в себя все виды объектов недвижимости,
в том числе и объекты капитального строительства. Тем не менее, следует отметить, что
данное значение на 16,29% превышает аналогичный показатель предшествующего 2019
года, по итогам которого в Магаданской области было зарегистрировано 6 409 сделок с объектами недвижимости всех видов, в том числе жилых помещений.
8
https://rgr.ru/
50
Рисунок 13
Для сравнения ниже приведены аналогичные данные в отношении десяти регионов
с наибольшим количеством сделок с объектами недвижимости по итогам 2020 года.
Рисунок 14
Таким образом, число сделок, например, в Новосибирской области, замыкающей
рейтинг лидеров, почти в 26 раз превышает аналогичный показатель Магаданской области,
в связи с чем можно обоснованно предположить относительно низкую развитость рынка
недвижимости в рассматриваемом регионе.
Основной движущей силой на рынке недвижимости региона в 2020 году стала
реализация национального проекта «Жилье и городская среда». По состоянию на а 1
октября 2020 года уже введено в эксплуатацию 5700 кв. м жилья или 72% от
запланированного объема. В октябре-ноябре установленный показатель федерального
проекта «Жилье» будет выполнен в полном объеме. В ближайшие три года региону
необходимо построить 26,5 тыс. кв. м.
Как отметил министр строительства, жилищно-коммунального хозяйства и
энергетики региона Иван Бережной, учитывая высокую потребность региона в новом жилье,
поставлена задача – в ближайшую трехлетку ввести в эксплуатацию 54 тыс. кв. м жилья.
«Для этого уже сейчас мы работаем в нескольких направлениях. Помимо
проектирования нового жилья мы занимаемся решением вопросом завершения
51
строительства недостроенных жилых домов, а также реконструкцией общежитий под новое
жилье. Также готовимся проводить конкурсы «под ключ» на завершение строительства
многоквартирных домов площадью 12,9 тыс. кв. м. Строительство нового жилья
проектируется не только в областной столице, но и во втором по величине городе региона –
Сусумане», - рассказал министр регионального Минстроя.
В Правительстве Магаданской области создан и активно работает штаб по
строительству, который возглавляет губернатор Сергей Носов. В качестве единого
госзаказчика в текущем году заработала Дирекция по строительству. На протяжении 20 лет
на территории Магаданской области практически отсутствовало строительство. И теперь
при поддержке федерального центра в регионе начинают раскручивать этот маховик.
Строительство жилья и вопрос переселения колымчан из аварийного жилфонда на
строгом контроле руководства Правительства Магаданской области. В вопросах
строительства жилья в регионе произошла серьезная подвижка – этому предшествовала
планомерная работа. ДОМ.РФ проводит кредитный комитет по возможности
предоставления Магаданской области средств. Фонд развития Дальнего Востока
анонсировал выделение средств под строительство арендного жилья на «Гороховом поле».9
Развитие новой городской среды и активное строительство современных
микрорайонов может дать толчок к развитию рынка недвижимости других сегментов.
4.1.8 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ)
Анализ рынка земельных участков из категории земель населенных пунктов проведен на основе следующих источников информации, содержащих предложения о продаже
земельных участков:
- архивоценщика.рф (содержит агрегированную информацию интернет-порталов
cian.ru и avito.ru);
- tvoyadres.ru;
- afy.ru.
Проведенный анализ предложений о продаже земельных участков, имеющих вид
разрешенного использования (далее – ВРИ) «Индивидуальное жилищное строительство»
(далее – ИЖС) и «Для ведения садоводства» (далее – Садоводство) выявил всего 73 предложения без учета повторяющихся объявлений на разных источниках. На основании информации о местоположении земельных участков в ходе проведенного анализа установлено следующее распределение земельных участков между городскими населенными пунктами (далее – ГНП) и сельскими населенными пунктами (далее – СНП) Магаданской области.
Таблица 11
Населенный пункт
Количество предложений
ГНП
г. Магадан
67
СНП
пос. Палатка
пгт Ола
пгт Стекольный
пгт Сокол
9
2
2
1
1
https://minstroyrf.gov.ru/press/blagodarya-natsproektu-v-magadane-v-2020-godu-vvedut-7900kvadratnykh-metrov-zhilya/
52
Общее количество
73
Таким образом, приведенная информация свидетельствует о крайне низкой
активности рынка предложения земельных участков с ВРИ ИЖС и Садоводство,
расположенных вне границ г. Магадана и составляющих менее десятой части от
совокупного объема предложения на рынке.
Рисунок 15
Распределение анализируемых предложений по критерию ВРИ земельного участка
представлено следующей пропорцией: 44 предложения связаны с земельными участками,
имеющими ВРИ ИЖС, и 29 предложений – с земельными участками, имеющими ВРИ
Садоводство. Тем не менее, приведенные данные сами по себе не позволяют сделать какойлибо однозначный вывод о степени ликвидности или реальном покупательском спросе на
земельные участки конкретного ВРИ.
Рисунок 16
Необходимо отметить, что анализируемая выборка содержит предложения о продаже
следующих категорий земельных участков по критерию наличия и типу улучшений на них:
53
- земельных участков, свободных от улучшений (незастроенных);
- земельных участков с наличием эксплуатируемых строений на них (застроенных);
-земельных участков с ветхими/аварийными/разрушенными строениями,
подлежащими сносу.
Распределение земельных участков по указанному критерии представлено на
диаграмме ниже.
Рисунок 17
Следует отметить, что один из анализируемых земельных участков учтен в
приведенной статистике одновременно в двух категориях ввиду расположения на нем как
эксплуатируемых строений, так и строений, подлежащих сносу. Таким образом, доля
земельных участков, полностью свободных от улучшений, составила 65,75% от общего
объема предложения.
Диапазон площадей анализируемых земельных участков, а также средние значения
площади по видам разрешенного использования представлены на диаграмме ниже.
54
Рисунок 18
Проведенный анализ показал, что участки обоих видов разрешенного использования
имеют сопоставимые диапазоны, а также средние значения площади, что, вероятно
обусловлено схожим целевым использованием, а также градостроительными регламентами
в отношении рассматриваемых ВРИ. Ввиду отсутствия в рассматриваемой выборке
земельных участков большой площади (как правило, более 5 га), можно сделать вывод, что
в Магаданской области слабо развита реализация инвестиционных проектов, связанных с
проведением межевания массивов земли с выделением участков стандартной площади с их
дальнейшим освоением (проведением инженерных и транспортных коммуникаций) в целях
извлечения прибыли из их перепродажи.
Также проведен анализ диапазонов удельных цен предложений (руб./кв.м)
рассматриваемых земельных участков по видам разрешенного использования. Во
избежание значительного искажения представления о границах диапазонов цен и с учетом
того, что в рамках проведения государственной кадастровой оценки определение
кадастровой стоимости земельных участков производится как незастроенных, диапазоны
цен представлены без учета земельных участков, на которых расположены
эксплуатируемые строения.
Необходимо также отметить, что выделение доли земельного участка из состава
цены предложения единого объекта недвижимости (далее – ЕОН) проблематично с позиции
имеющегося объема сведений о строениях и сооружениях, расположенных на земельном
участке. В ходе анализа установлено, что наиболее типичными улучшениями земельных
участков в рамках рассматриваемой выборки являются:
- индивидуальный жилой дом;
- дачный (садовый) дом, не предназначенный для круглогодичного проживания;
- ограждение земельного участка;
- строения, предназначенные для хранения автотранспорта (индивидуальные
гаражи);
- объекты незавершенного строительства, в том числе фундаменты различного типа
и площади;
- хозпостройки, металлические контейнеры, теплицы, курятники и проч.
55
Большая часть рассматриваемых объявлений о продаже ЕОН не содержит сведений
о капитальности эксплуатируемых строений и сооружений, их площади, техническом
состоянии, наличии разведенных инженерных коммуникаций и так далее, в связи с чем
выделение доли земельного участка способно значительно исказить представление о
ценовых диапазонах незастроенных земельных участков с ВРИ ИЖС и Садоводство в
регионе. Таким образом, диапазоны цен без учета земельных участков, на которых
расположены эксплуатируемые строения, представлены на диаграмме ниже.
Рисунок 19
Приведенная информация свидетельствует о значительной вариации удельных цен
предложений земельных участков рассматриваемых ВРИ в Магаданской области. Таким
образом, несмотря на слабую активность рынка земельных участков с ВРИ ИЖС и
Садоводство, в регионе сформирована некоторая конъюнктура, определяющая цены
предложений земельных участков, исходя из их ценообразующих факторов, таких как: ВРИ,
площадь, местоположение, обеспеченность инженерными коммуникациями и т.д. Полный
перечень ценообразующих факторов приведен в п.4.4 -4.6 настоящего Отчета.
Также в рамках проводимого анализа установлены предложения с прямым
указанием на условия сделки – возможность торга или указание на несогласие продавца на
снижение заявленной цены предложения, возможность обмена или рассрочки. Необходимо
отметить, что снижение цены в процессе торгов является стандартной практикой на любом
типе рынка недвижимости, тогда как значительное число предложений с указанием
возможности обмена или рассрочки характерно, как правило, для слабо развитых рынков, в
рамках которых обмен/рассрочка являются инструментами расширения аудитории
возможных покупателей и снижения срока экспозиции объекта на рынке, что также
косвенно подтверждает выводы, сформулированные ранее в рамках настоящего отчета.
Количество объявлений по видам предлагаемых условий совершения сделки
представлено на диаграмме ниже. Некоторые объявления, содержащие указания на
различные условия совершения сделки (обмен и торг, обмен и рассрочка и т.д.)
представлены на диаграмме одновременно в нескольких категориях.
56
Рисунок 20
В отношении же земельных участков, относящихся по виду разрешенного
использования к прочим сегментам, предусмотренным Приложением 1 к Методическим
указаниям, анализ ранее обозначенных источников не дал результатов по выявлению
наличия каких-либо предложений за период, предшествующий дате определения
кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки. Таким
образом, проведение анализа рынка прочих сегментов не представляется возможным ввиду
отсутствия в публичном доступе исходной информации, доступной для анализа, что
оказывает влияние на выбор подходов и методов оценки прочих сегментов, описанный в
п.4.7 настоящего Отчета
4.2
ОПИСАНИЕ
И
ОБОСНОВАНИЕ
ПОДХОДОВ
К
ВЫБОРУ
ТИПОВОГО
ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНОГО ЗОНИРОВАНИЯ
В процессе определения кадастровой стоимости проводилось оценочное зонирование,
предусматривающее разделение территории на ценовые зоны. Согласно п. 6.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценки оценочное зонирование проводилось
только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.
Для проведения оценочного зонирования использовался кадастровый план территории, отражающий административно-территориальное деление, в том числе границы населенных
пунктов, и сведения об утверждённых документах территориального планирования и правилах землепользования.
При проведении оценочного зонирования с учетом административно-территориального
устройства субъекта, факторов социально-экономического характера и удаленности от основных административных и транспортных центров выделены ценовые зоны с различными
основными видами использования объектов недвижимости.
Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению
удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.
В составе каждой выделенной ценовой зоны определены характеристики типового объекта
недвижимости исходя из наиболее распространенных видов разрешенного использования.
Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические и
57
иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.
Целью оценочного зонирования являлось представление в графическом и семантическом
виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в
различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.
Из анализа рынка недвижимости, сложившегося на территории Магаданской области рынка
недвижимости следует, что рыночной информации для проведения оценочного зонирования достаточно только в отношении 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».
Результаты оценочное зонирование 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»
В результате анализа рынка недвижимости на территории Магаданской области установлено, что рыночной информации для проведения оценочного зонирования 13 сегмента
рынка недвижимости достаточно в отношении территории города Магадана
В связи с этим в качестве типового объекта недвижимости рассмотрен:
земельный участок
категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «Индивидуальное жилищное строительство»;
Вид совершаемых сделок– купля-продажа;
Площадь – 900 кв. м.
По результатам оценочного зонирования были составлена цифровая тематическая карта
(схема) ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете
на единицу площади типового объекта недвижимости.
58
Рисунок 21 Оценочное зонирование 13 сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная
жилая застройка»
В зависимости от величины показателя цен на земельные участки г. Магадан условно был
разделен на пять ценовых зон. Диапазон удельных показателей стоимости представлен на
рисунке.
59
4.3
ОБОСНОВАНИЕ
ПОДХОДОВ
К
СЕГМЕНТАЦИИ
ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ,
ПОДЛЕЖАЩИХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ
В соответствии с п. 9. Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие государственной кадастровой оценке, были объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.
Группировка объектов недвижимости ориентировалась на сложившиеся сегменты рынка
недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого объекта.
Код объекта присваивался согласно следующему правилу:
XX:УУУ:ZZZZ...TT, где:
XX:УУУ - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию
код расчета вида использования для целей Указаний в соответствии с приложением N 1 к
Указаниям;
ZZZZ - обязательный номер подгруппы, назначаемый для целей Указаний в соответствии с
приложением N 2 к Указаниям;
TT - номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.
Таким образом все объекты были сгруппированы в соответствии с кодами расчета видов
использования на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям:1 Сегмент "Сельскохозяйственное использование";
2 Сегмент "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)";
3 Сегмент "Общественное использование";
4 Сегмент "Предпринимательство";
5 Сегмент "Отдых (рекреация)";
6 Сегмент "Производственная деятельность";
7 Сегмент "Транспорт";
8 Сегмент "Обеспечение обороны и безопасности";
9 Сегмент "Охраняемые природные территории и благоустройство";
10 Сегмент "Использование лесов";
11 Сегмент "Водные объекты";
12 Сегмент "Специальное, ритуальное использование, запас";
13 Сегмент "Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая
застройка";
14 Сегмент "Иное использование" - вид использования земельных участков, не указанный
в предыдущих 13 сегментах.
Первичная группировка земельных участков выполнена по видам разрешенного использования на основании перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, входящих в состав земель населенных пунктов на территории Магаданской области. (Приложение 2 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости")
Для однозначного определения вида разрешенного использования земельного участка, использовалась информация о фактическом использовании земельного участка. А в случае
отсутствия информации в графе фактическое использование, проводилось уточнение разрешенного и фактического использования земельных участков в органах местного самоуправления и кадастрового учета Магаданской области (Приложение 1 "Исходные данные").
При отнесении земельных участков с неоднозначным видом разрешенного использования
к группам видов разрешенного использования привлекалась дополнительная информация
60
(ответы на соответствующие запросы в органы местного самоуправления Магаданской области (Приложение 1 "Исходные данные").
Группировка ЗУ по сегментам в Магаданской области
Таблица 12
№ п/п
Наименование сегмента
1 сегмент
2 сегмент
3 сегмент
4 сегмент
5 сегмент
6 сегмент
7 сегмент
9 сегмент
10 сегмент
11 сегмент
12 сегмент
13 сегмент
Сельскохозяйственное использование
Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)
Общественное использование
Предпринимательство
Отдых (рекреация)
Производственная деятельность
Транспорт
Охраняемые природные территории и благоустройство
Использование лесов
Водные объекты
Специальное, ритуальное использование, запас
Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка
Иное использование
14 сегмент
Итого
Количество ЗУ,
подлежащих ГКО,
шт.
766
2753
1510
1421
316
7072
4933
116
7
9
104
30199
Доля ЗУ в сегменте от общего количества ЗУ, подлежащих ГКО, %
0,16%
1,12%
0,92%
1,15%
0,32%
8,62%
7,01%
0,21%
0,01%
0,02%
0,25%
79,72%
172
49 378
0,49%
100%
Таким образом, в результате группировки видно, что большая часть ОО приходится
на 6,7 и 13 сегменты.
Наибольшее количество ЗУ, подлежащих оценке, содержится в 13 сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» - 30 199 что составляет 79,72%
от общего количества ЗУ, подлежащих оценке. В данном сегменте оценке подлежат ЗУ, на
которых расположены индивидуальные жилые дома, коттеджи, жилые дома блокированной застройки, малоэтажные многоквартирные жилые дома, ЛПХ, а также садовые и огороднические участки.
В 6 сегменте «Производственная деятельность» оценке подлежат 7072 ЗУ, что составляет 8,62% от общего количества ЗУ. В данном сегменте ОО являются ЗУ, на которых расположены объекты коммунального обслуживания (ЛЭП, котельные, трансформаторные
подстанции, линии связи), склады, промышленные базы, автомобильные дороги, проезды,
территории общего пользования, газопроводы, трубопроводы, дизельные электростанции,
железнодорожные подъездные пути, аэропорты, вертолетные площадки, причалы и т.п.
В 7 сегменте «Транспорт» оценке подлежат4 933 ЗУ, что составляет 7,01%% от общего количества ЗУ. В данном сегменте ОО являются ЗУ, на которых расположены индивидуальные гаражи, сблокированные гаражи (боксы), стоянки, парковки, открытые площадки для хранения автотранспорта.
Наименьшее количество ЗУ 11 сегменте «Водные объекты» (5 ЗУ) и 10 сегменте «Использование лесов» (13 ЗУ). Земельные участки принадлежащие к 8 сегменту «Обеспечение
обороны и безопасности» на землях категории населенных пунктов отсутствуют. Группировка земельных участков по сегментам в разрезе муниципальных образований представлена в таблице:
61
Таблица 13
Наименование района /городского
округа
город Магадан
Ольский городской округ
Омсукчанский городской округ
Северо-Эвенский городской округ
Среднеканский городской округ
Сусуманский городской округ
Тенькинский городской округ
Хасынский городской округ
Ягоднинский городской округ
Итого шт.
1
151
141
18
14
66
4
30
34
308
766
2
1209
474
72
22
250
275
138
91
222
2753
3
699
145
67
39
67
102
88
68
235
1510
4
871
91
49
20
56
132
74
55
73
1421
5
70
141
12
1
2
16
44
15
15
316
62
Номер сегмента
6
7
9
2 462
1 505
70
1206
709
7
256
399
3
99
37
256
98
13
1232
568
400
327
14
304
612
4
857
678
5
7072
4933
116
10
1
3
1
1
1
7
11
2
1
3
1
2
9
12
23
13
4
3
6
12
24
7
12
104
13
14 817
4 308
311
1 036
1 399
1 391
2 156
1 159
3 622
30 199
14
21
5
5
97
2
30
4
8
172
Группировка земельных участков по кодам (группам) расчетов с распределением
площади представлена в таблице:
Таблица 14
Сегмент
1
2
3
Код расчета
(группа)
01:000
01:010
01:020
01:030
01:031
01:032
01:041
01:050
01:060
01:070
01:080
01:081
01:084
01:085
01:086
01:131
01:142
01:160
01:170
02:022
02:000
02:050
02:051
02:060
03:000
03:010
03:013
03:020
03:021
03:022
03:023
03:030
03:031
03:032
03:033
03:035
03:040
03:041
03:042
03:050
03:051
Количество ЗУ, подлежащих ГКО, шт.
Площадь ЗУ по группам,
га
86
92
4
105
3
4
1
2
7
27
23
56
1
3
3
5
3
32
5
304
1118
1626
1
8
170
70
3
6
5
20
2
15
9
53
6
2
31
25
35
39
178
306,7
541,4
22,33
138,6
4,814
11,07
0,947
0,04
3,608
77,16
20,91
168,4
0,259
30,55
0,495
10,94
2,607
59,13
1,95
34,16
344,6
320,4
0,074
1,343
98,17
36,43
0,393
5,757
7,033
1,301
0,513
1,349
0,441
5,021
0,381
0,082
16,12
11,67
47,52
21,99
178,6
63
4
5
6
03:052
03:060
03:061
03:062
03:070
03:071
03:080
03:081
03:090
03:100
03:103
05:010
05:011
05:012
05:020
05:021
07:021
07:022
08:022
08:030
08:041
09:030
02:017
03:063
03:064
04:000
04:010
04:020
04:030
04:040
04:050
04:060
04:080
04:082
04:096
02:040
04:070
04:097
05:000
05:014
05:022
05:030
08:040
09:021
09:023
01:087
01:088
01:090
20
29
8
33
4
34
70
37
3
17
2
149
11
41
44
31
224
10
20
48
2
4
4
10
4
200
267
16
54
600
11
128
11
22
94
6
22
2
179
14
32
40
4
16
1
4
4
1
64
17,4
27,58
1,514
10,86
1,893
6,09
13,02
6,312
2,732
2,858
1,067
188,9
3,467
20,49
23,65
30,95
18,88
5,995
160,4
21,08
7,106
0,346
0,406
1,737
1,003
37,49
51,02
6,566
3,308
41,69
0,558
9,103
1,489
16,73
2,331
0,036
6,066
0,4
103,5
72,02
644,9
60,8
14,52
61,62
0,039
14,03
2,154
0,997
01:100
01:101
01:102
01:110
01:111
01:132
01:150
01:172
01:180
01:181
03:011
03:012
03:093
04:095
04:098
04:099
05:040
06:000
06:010
06:011
06:012
06:013
06:014
06:020
06:030
06:040
06:050
06:060
06:070
06:071
06:072
06:073
06:074
06:080
06:090
06:091
06:092
06:093
06:111
07:020
07:030
07:031
07:040
07:041
07:042
07:050
07:051
08:010
1
1
1
7
4
18
57
8
9
1
2221
1107
34
55
6
93
22
1159
143
10
17
6
26
17
2
28
1
16
331
38
14
1
1
251
774
15
10
12
4
135
15
42
42
7
1
6
2
2
65
0,007
1,492
19,41
0,17
3,874
9,777
39,09
1,936
4,527
0,776
6546
397,4
27,64
22,28
0,34
18,27
2,324
1593
853
19,81
68,55
45,17
61,75
4,363
0,402
10,72
0,049
14,2
56,8
104
24,92
0,46
0,514
133,5
280,8
41,53
9,807
5,096
0,674
207,6
5,444
26,82
203,2
4,179
0,078
5,064
9,22
18,93
7
9
10
11
12
13
14
Общий итог
08:031
10:011
10:012
11:030
12:001
02:071
04:021
04:090
04:091
04:092
04:093
04:094
07:000
07:023
07:024
02:016
02:052
05:031
09:000
09:010
12:002
12:003
10:010
10:020
10:030
10:040
11:000
11:010
08:011
12:010
12:020
12:030
02:010
02:011
02:013
02:020
02:021
13:000
13:011
13:021
14:000
2
14
2
122
150
4177
1
260
77
218
6
4
140
48
2
27
7
27
3
5
2
45
2
1
2
2
1
8
1
61
37
5
8478
23
132
3413
715
719
11304
5415
172
49378
0,289
4,736
4,519
164,4
174,5
175,6
0,012
36,81
18,91
30,47
1,574
1,318
17,65
5,803
0,379
13,41
0,955
14,63
0,333
7,605
7,13
26,85
1,855
0,529
1,057
1,552
0,99
948,2
2,226
264,1
117,6
0,757
949,3
1,796
38,11
275,6
41,24
124
704,5
605,5
220,3
20174
Следующим этапом группировки было разделение по принципу местоположения в городских и сельских населенных пунктах.
66
4.4
ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ И ИСТОЧНИКОВ
СВЕДЕНИЙ О НИХ
В качестве достоверных источников информации, содержащих сведения о ценообразующих факторах, могут быть использованы:
государственный кадастр недвижимости;
государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;
архивы органов технической инвентаризации;
фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений
субъекта Российской Федерации и муниципальных образований;
цифровые тематические карты.
В целях сбора информации о значениях ценообразующих факторов в адреса глав муниципальных образований Магаданской области были направлены запросы о предоставлении
сведений о значениях ценообразующих факторов. От всех муниципальных образований
Магаданской области были получены ответы, содержащие либо картографические материалы, либо сведения о значениях ценообразующих факторов (Приложение 1 "Исходные данные").
На основании информации, полученной от Управления Росреестра по Магаданской области и картографической информации, полученной от муниципальных образований Магаданской области, были сформированы цифровые тематические карты. Значения ценообразующих факторов средствами В ПК «Массовая оценка» для объектов оценки, расположенных на территории города Магадана, был выполнен расчет значений графических ценообразующих факторов, со следующими параметрами расчета:
– Радиус выборок – 500, 2000, 50000;
– Точность описания окружности – 10;
– Расстояние эквивалентности – 500 м;
– Точность расчета – 10 м;
– Тип расчета расстояний – автоматический;
– Количество знаков в дробной части – 2;
– Точность буфер-расстояний - 100;
– Максимальное расстояние – 100 км;
– Максимальный буфер расстояний – 40 км;
Параметры расчета:
– буферная зона - определяет, как далеко может находиться объект оценки/аналог от
объекта с карты. При задании буферной зоны объект будет интерпретироваться не как
точка, а как площадной объект. При задании буферной зоны попадание объекта в некоторую зону, определяется как пересечение буферной зоны и зоны слоя;
– точность построения радиуса - при анализе данных со слоя все окружности представляют собой многоугольники, вписанные в них с заданным радиусом. Задавая точность,
задается количество сторон у такого многоугольника. Максимальное значение точности построения радиуса – 50;
– радиусы выборок – это набор радиусов, ограничивающие зоны, по которым идет
анализ (расчет расстояний до объектов с карты). Последовательность действий следующая:
сначала выбираются со слоя объекты, которые находятся в наименьшем радиусе выборок,
если ни один объект не попадает в него, то берется следующий и т.д., пока не будет получен
объект;
– точность расчета – все объекты оценки и объекты-аналоги, которые попадают в прямоугольник со стороной точности расчета и центром в объекте (для которого идет текущий
67
расчет), будут занесены одинаковые значения для расчета. Это означает, что расчет производится всего лишь для одной точки (объекта);
– тип расчета расстояний – параметр задает, как именно будет вычисляться расстояние
между двумя точками, указывает систему координат: сферическую или прямоугольную.
– тип расчета буферных зон – задает как именно будут вычисляться буферные зоны
(также радиусы выборок и принадлежности), указывается система координат: сферическая
или прямоугольная;
– количество знаков в дробной части – параметр играет роль при округлении численных значений, если единица измерений отличается от метра;
– точность буфер-расстояний – задает шаг перебора буферных зон, для расчета удаленности от полигонального объекта;
– максимальное расстояние (км) – задает максимальное значение расстояния, которое
может быть получено. Данный параметр влияет на расчет расстояний до центра объекта,
например, при использовании метода расчета «Минимальное расстояние до объекта (метод
DistanceCentroidMin)». Технически данная величина – это максимальное значение радиуса
выборки;
– максимальный буфер расстояний (км) – аналогичен «Максимальному расстоянию
(км)», но используется для методов, получающих расстояние до границы, например, при
использовании метода «Расчет расстояний до границы объекта (DistanceBufferMin)».Далее
значения ценообразующих факторов для объектов-аналогов определялись средствами ПК
«Массовая оценка» (аналогично объектам оценки).
При определении значений семантических ценообразующих факторов объектам оценки
присваивались значения семантических ценообразующих факторов того муниципального
района, в границах которого он расположен.
Перечень объектов оценки со значениями ценообразующих факторов приводится в
Приложении 2 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости".
4.5
ОБОСНОВАНИЕ
ОТКАЗА
ПРЕДУСМОТРЕННЫХ
ОТ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
МЕТОДИЧЕСКИМИ
ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ
УКАЗАНИЯМИ
О
ФАКТОРОВ,
ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ
Ценообразующие факторы – это факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов
недвижимости.
К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках,
а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.
Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:
1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;
2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;
3) факторы, характеризующие объект недвижимости.
Для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений).
Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемым объектам. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как
68
объекта для инвестирования требует обязательного прогнозирования тенденций развития
рынка недвижимости.
При определении стоимости земельных участков, особое внимание следует уделять анализу
и отбору факторов, влияющих на рыночную стоимость.
Естественно, что факторы, учитываемые при определении стоимости, оказывают влияние
на стоимость земельного участка, но, величина этого влияния, его направленность будут
неодинаковы в разных социально-экономических условиях. Оценка степени влияния каждого из факторов на стоимость земельных участков является одной из главных задач.
Говоря о принципах ценообразования, надо отметить, что цена каждого конкретного
участка земли определяется индивидуально в зависимости от множества характеристик: местоположения, удаленности от города, экологическая ситуация, ландшафта и рельефа местности, наличия коммуникаций, категории земельного участка и перспективности его использования.
Представленный набор факторов, предложенных Указаниями, рассмотрен на необходимость применения в целях проведения ГКО на территории Магаданской области. Информация представлена в таблице:
Таблица 15
№
п/п
Наименование ЦОФ
Ед.
измерения
Комментарий
Примечание
Земельные участки
Общие сведения
1
Категория земель (при
наличии ее влияния), вид
разрешенного использования
-
-
Данный ЦОФ используется.
2
Площадь ЗУ
кв.
м
-
Данный ЦОФ используется.
3
Фактическое использование
-
-
Данный ЦОФ используется.
4
Коэффициент протяженности ЗУ по данным геоинформационных систем
(ГИС)
k
пог.
м
5
Наличие обременений
(ограничений) ЗУ
-
6
Характеристики застройки ЗУ
-
P
 1.2
4* S
,
где k - коэффициент; P - периметр; S - площадь,
свидетельствует о сильно вытянутой форме (> 1/3.5) участка
Указывается вид обременений
(ограничений) и площадь, попадающая под обременение. В случае
наличия нескольких обременений
(ограничений) требуется самостоятельное указание каждого
(например, водоохранная зона,
зона запрета застройки, отнесение
участка к историко-культурным
или иным охраняемым объектам)
Отношение площади застройки
всех ОКС к площади земельного
69
Данный ЦОФ не используется.
При определении КС используются методы
массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп ОН, имеющих схожие характеристики, моделей
определения
КС, а данный фактор носит индивидуальный
характер. Анализ показал, что не для всех ЗУ
ОО возможно определить периметр ЗУ, что
делает применение данного ЦОФ не возможным.
Данный ЦОФ не используется. Сбор и анализ рынка показал, что в информации об
объектах-аналогах не содержатся сведения
об обременениях, что делает невозможным
произвести оценку влияния ограничений на
стоимость объектов в условиях массовой
оценки.
Данный ЦОФ не используется . Для определения отношения площади застройки всех
№
п/п
Наименование ЦОФ
Ед.
измерения
Комментарий
Примечание
участка, отношение общей площади всех ОКС к площади земельного участка
ОКС к площади земельного участка необходимо наличие достоверной информации о
площади ОКС. Данная информация содержится в выписках из ЕГРН (в том числе, об
ОКСах, расположенных в пределах границ земельного участка) при условии, что такие
объекты капитального строительства поставлены на кадастровый учет. При определении
кадастровой стоимости используются методы
массовой оценки, а данный фактор ценообразования носит индивидуальный характер..
Дополнительные характеристики
сегмента
«Сельскохозяйственное
использование»
Вид угодий
7
Нормативная урожайность
ц/га
Гранулометрический состав почв (механический
состав)
-
Каменистость почв
-
Засоление почв
-
Пашня; сенокосы; пастбища; залежь; многолетние насаждения;
земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения
и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для ведения птицеводства, животноводства; земли, занятые зданиями,
строениями, сооружениями для
хранения и обслуживания техники, прочими вспомогательными объектами; земли, занятые
внутрихозяйственными дорогами,
коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью,
предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы
Указывается для сельскохозяйственных угодий на основе почвенной и агроэкологической информации. При выращивании
разных культур указывается нормативная урожайность по каждой
культуре
Относительное содержание в
почве частиц различных размеров. По крупности: пески; супеси,
суглинок легкий, суглинок средний, суглинок тяжелый, глина
Содержание твердых частиц размером более 3 мм
Накопления в почве более 0,25%
от ее массы солей, вредных для
растений (хлориды, карбонаты
натрия, сульфаты)
70
Данные ЦОФ не используется.
Анализ показателей рентабельности продукции сельского хозяйства, произведенной на
территории Магаданской области, показал
стабильное убыточное состояние. По данным http://www.gks.ru за период 2005-2017 гг.
показатель рентабельности имеет отрицательное значение. В отношении ЗУ сельскохозяйственного назначения, находящихся в
границах населенных пунктов и имеющих
соответствующий ВРИ, принято решение
оказаться от применения доходного подхода.
№
п/п
Наименование ЦОФ
Ед.
измерения
Солонцеватость почв
-
Солонцы по мощности
надсолонцового горизонта
-
Карбонатность почв
-
Уплотнение почв
-
Переувлажнение
-
Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)
-
Комментарий
Содержание обменного натрия
более 5% от емкости обмена
почвы
Корковые (< 5 см), мелкие (5 - 10
см), средние (10 - 18 см), глубокие
(> 18 см)
Наличие (отсутствие) сильно
окарбоначенных (более 30%
CaCO3) пород
Наличие (отсутствие) изменения
сложения почвы под воздействием высоких механических
нагрузок (тяжелой техникой, перевыпасом скота и др.)
Наличие (отсутствие) подъема
уровня грунтовых вод, связанного
с хозяйственной деятельностью
человека
Сильноизрезанная, умеренно изрезанная, слабоизрезанная
Пестрота почвенного покрова
-
Удаленность от рынков
сбыта
км
Наличие разных почв на одном
земельном участке, пятен засоления, заболачивания, выходов
скальных пород, загрязнения почв
в результате техногенных катастроф
Указывается относительно геометрического центра участка расстояние до пунктов реализации
сельскохозяйственной продукции
ОКС
Общие сведения
Для объектов вида «Здание», «Сооружение», «Помещение»
20
Вид разрешенного использования
21
Назначение
22
Фактическое использование
-
-
23
Площадь, иная характеристика
кв.
ми
ино
е
-
24
Плотность застройки земельного участка
-
25
Плотность застроенности
земельного участка
-
26
27
Количество надземных
этажей
Количество подземных
этажей
Примечание
-
Отношение площади застройки
всех ОКС к площади земельного
участка
Отношение общей площади всех
ОКС к площади земельного
участка
-
-
-
-
28
Этажность
-
-
29
Этаж расположения
-
Указывается для помещений, машино-мест
71
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
№
п/п
30
31
32
33
34
35
36
37
Наименование ЦОФ
Материал основных несущих конструкций
Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для
ОНС - год получения
разрешения на строительство)
Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)
Дата установления состояния
Капитальность объекта
Планировка
Наличие обременений
(ограничений) ОКС
Сведения о местоположении
Расположение ЗУ относительно автомобильных
дорог, их тип (федеральная, региональная и
Ед.
измерения
Комментарий
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
км,
про
чее
Примечание
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Указывается одна из 5 групп:
I - капитальный или особо капитальный объект с повышенным
запасом надежности, прочности,
долговечности (гидроэлектростанции, крупные производственные здания, крупные общественные, в том числе, административные и торговые комплексы, высотные объекты);
II - капитальный объект, выполненный из каменных (кирпичных,
бетонных) материалов. Многоэтажные жилые здания, большая
часть общественных и производственных зданий;
III - объект, выполненный из облегченных каменных материалов
и (или) специально обработанной
древесины (клееный брус);
IV - объект, выполненный из легких каменных блоков и (или) древесины, включая рубленные брусовые и утепленные каркасно-щитовые дома;
V - легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты (дачные домики,
бани, гаражи);
прочие объекты - временные объекты строительства (беседки, бытовки, сараи, навесы)
Указывается один из 4 видов:
анфиладная (проходные комнаты);
коридорная; зальная; иная (с обязательным указанием вида)
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов
-
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информации по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
-
72
№
п/п
Наименование ЦОФ
Ед.
измерения
Комментарий
Примечание
первая
(не
первая)
-
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов.
км,
про
чее
Пожарные водоемы, прочие мелкие водные объекты не подлежат
учету
км,
про
чее
Санитарно-защитные полосы не
подлежат учету
межмуниципальная,
местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование,
тип покрытия (асфальт,
бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)
38
39
40
41
Линия застройки ОКС
Расположение ЗУ относительно ближайшего
водного объекта, его
наименование, тип
(море, река, озеро, пруд,
затопленный карьер и
прочее)
Расположение ЗУ относительно ближайшей рекреационной зоны, ее
наименование и тип (лесной массив, парковая
зона, заповедная зона и
прочее)
Расположение ЗУ относительно железных дорог, их тип (грузовая,
пассажирская, смешенного назначения;
пригородная, транзитная;
промышленная, временная, тупиковая)
Сведения об инженерной
инфраструктуре
км,
про
чее
-
Указывается при оценке линейных объектов в соответствии с
нормативно-технической документации и (или) паспортом
Подземный, наземный, надземный
42
-
43
Класс линейного объекта
-
44
Расположение ЗУ относительно линий электропередач
км
-
км
Протяженность земельных участков под линиями электропередач,
трубопроводным транспортом,
автомобильными и железными
дорогами, мостами и прочими
объектами. Протяженность считается по обеим продольным сторонам линейного объекта
45
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информация по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
Данный фактор используется и учитывается
через ЦОФ «Наличие транспортной доступности в населенном пункте», поскольку
наличие вблизи населенного пункта железной дороги не означает наличие вблизи земельного участка железнодорожного вокзала, станции или платформы.
Категория, проектная
мощность линейного
объекта
Протяженность ЗУ под
линейными объектами
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информация по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
73
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов.
Данный ЦОФ не используется. Объектами
ГКО являются ЗУ населенных пунктов.
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информации по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информации по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
№
п/п
Наименование ЦОФ
46
Расположение ЗУ относительно магистральных
газопроводов
47
Описание коммуникаций
(электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе
их удаленность от земельного участка
Прочие сведения
Ед.
измерения
Комментарий
км
-
-
-
48
Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам
(городским округам)
руб.
/чел
.
-
49
Товарооборот на 1 человека по муниципальным
районам (городским
округам)
руб.
/чел
.
-
50
51
Наличие в сельском
населенном пункте магазина
Наличие в сельском
населенном пункте общеобразовательной
школы
52
Расстояние до ЗУ зоны
разработки полезных ископаемых
53
Зоны особого режима использования в границах
земельных участков
54
55
56
Принадлежность земельного участка к организованной промышленной
зоне
Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных)
центра (центров), положительно влияющего
(влияющих) на стоимость объектов недвижимости
Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информации по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
Данный ЦОФ используется. Информация
получена посредством ГИС MapInfo.
Наличие либо отсутствие
Наличие либо отсутствие
км
км
Примечание
Указывается расстояние от границ земельных участков до границы участка разработки полезных ископаемых
Указывается расстояние от границ земельных участков до границ свалок, объектов Минобороны России (военных полигонов), кладбищ и прочее
Указывается расстояние от границ земельных участков до границы ближайшей организованной
промышленной зоны
Данный фактор не использовался, так как
объекты недвижимости оценивались в разрезе муниципального района (городского
округа), соответственно уровень цен потребительской корзины и товарооборот на 1 человека внутри каждого муниципального района (городского округа) одинаковы.
Данный фактор не использовался, так как
объекты недвижимости оценивались в разрезе муниципального района (городского
округа), соответственно уровень цен потребительской корзины и товарооборот на 1 человека внутри каждого муниципального района (городского округа) одинаковы.
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информации по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информации по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информации по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информации по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
Данный ЦОФ не используется. Рыночная информации по данному фактору для объектованалогов отсутствует.
км
К положительно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами,
но положительно влияющие на
стоимость объектов недвижимости
Данный ЦОФ используется. Информация
получена посредством ГИС MapInfo.
км
К отрицательно влияющим факторам могут быть отнесены ме-
Данный ЦОФ не используется. Сведения в
разрезе муниципальных районов (городских
округов) отсутствуют.
74
№
п/п
Наименование ЦОФ
ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость
объектов недвижимости
Ед.
измерения
Комментарий
Примечание
ста, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами,
но отрицательно влияющие на
стоимость объектов недвижимости, в том числе наличие неорганизованных (хаотичных) свалок,
заболоченность или экологическое загрязнение территории и
прочее. В случае наличия нескольких факторов информация
по каждому фактору указывается
индивидуально
Также следует обратить внимание на следующее обстоятельство, касающееся
ценообразующего фактора «Площадь». В перечне объектов недвижимости присутствуют
объекты с нетипичной (очень большой или очень маленькой) площадью. При построении
статистических моделей с использованием фактора «Площадь», удельный показатель
кадастровой стоимости таких объектов может сильно занижаться или завышаться (в
зависимости от силы влияния фактора). В целях получения адекватных результатов оценки
при определении кадастровой стоимости путем статистического моделирования при
использовании в модели фактора «Площадь», диапазон площадей объектов оценки
приводится в соответствие с площадями объектов-аналогов в выборке по соответствующей
подгруппе. Соответствующее скорректированное значение присваивается фактору
«Площадь для модели». Таким образом, сделано допущение о том, что влияние площади
(эффект масштаба) на стоимость объекта недвижимости ограничивается некоторые
характерными значениями площадей объектов соответствующей подгруппы, представленных на рынке (объектов-аналогов).
75
4.6
ОБОСНОВАНИЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ПРЕДУСМОТРЕННЫХ
ФАКТОРОВ,
ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ
МЕТОДИЧЕСКИМИ
УКАЗАНИЯМИ
О
НЕ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ
Помимо факторов, перечисленных в Приложении № 3 Указаний, для более точного
расчета КС, Исполнителем использованы дополнительные ЦОФ.
Таблица 16 Перечень дополнительных ЦОФ
№
п/
п
1
Наименование
ЦОФ
Статус населенного пункта
Ед. измерения
-
Обоснование использования ЦОФ
Расчет ЦОФ
Проанализировав собранную рыночную информацию, выявлена зависимость стоимости объекта от
статуса населенного пункта в котором он расположен. Стоимость объектов выше в административном центре (г. Магадан), затем в ГНП, далее в СНП.
Чем выше статус населенного пункта, тем лучше
развита инфраструктура, что повышает привлекательность ОН, увеличивая его стоимость.
Численность населения относится к социальному
фактору, влияющему на стоимость ЗУ и на обеспеченность населенного пункта объектами социальной и инженерной инфраструктуры. Наличие развитой и разнообразной инфраструктуры оказывает
влияние на привлекательность (для постоянного
проживания) более крупного населенного пункта,
повышая спрос на ЗУ и, соответственно, его стоимость.
Учитывая специфику региона и слабо развитую
транспортную систему (в некоторых населенных
пунктах отсутствует полностью или зависит от
сезона, транспортная доступность). Наличие
транспортной доступности влияет на развитие
инфраструктуры и темпы строительства объектов недвижимости.
Для данного ЦОФ произведена
кодировка:
Административный центр
ГНП
СНП
Сведения в разрезе населенных
пунктов в муниципальных районах (городских округах) применялись согласно данным, полученным от администраций
МО в Магаданской области10.
2
Численность населения в населенном пункте
3
Возможность круглогодичного подъезда к населенному
пункту по автодорогам
4.7
ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДОВ, МЕТОДОВ И МОДЕЛЕЙ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ
ДЛЯ
кол.
-
ОПРЕДЕЛЕНИЯ
КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ
Для данного ЦОФ произведена
кодировка:

Да

Нет
Значения получены от администраций МО в Магаданской области.11
ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
МЕТОДАМИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ
Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты оценки
объединены в группы (подгруппы) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость
объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии
взвешивания полученного результата.
Согласно Методическим указаниям, при определении кадастровой стоимости методами
массовой оценки, рекомендуется рассматривать три подхода к оценке: сравнительный, затратный и доходный. Для моделирования стоимости может быть использована методология
любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость
объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный
10
11
Приложение 1 "Исходные данные"
Приложение 1 "Исходные данные"
76
отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности
располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован. В Приложении № 6 к Методическим указаниям представлены рекомендации по применимости подходов к оценке при
определении кадастровой стоимости методами массовой оценки.
4.8
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным
объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими
подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и
репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.
Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):
1) метод статистического (регрессионного) моделирования - основан на построении статистической модели оценки.
Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая
связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых
переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).
Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:
1. Определение перечня ЦОФ, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора.
2. Определение состава ЦОФ, включаемых в статистическую модель с учетом местоположения объектов недвижимости.
3. Определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ЦОФ.
4. Определение конкретного вида зависимостей переменной от ЦОФ (с построением
графиков) и расчет коэффициентов статистической модели.
5. Анализ показателей качества статистической модели.
Для определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы)
объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей
сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках,
необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого
ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования.
Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе:
1) линейной:
Y   0  1 X1  ...   n X n ;
2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):
Y   0 X11 ... X nn
3) экспоненциальной:
77
;
Y   0e1X1...n X n
, где
Y - модельное значение зависимой переменной;
X1, ..., Xn - ценообразующие факторы объектов недвижимости;
0 , 1 , ...,  n - коэффициенты модели.
Анализ качества статистической модели включает в себя комплекс процедур, предусматривающий проверку, в том числе:
- учета всех потенциально влияющих ценообразующих факторов, по которым объекты
сравнения различаются, и изменения которых способны влиять на изменение стоимости;
- обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов;
- соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое
отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости;
- по t-критерию Стьюдента;
- по средней ошибке аппроксимации;
- по коэффициенту детерминации R2;
- по расчетному значению F-критерия Фишера.
Показатели R2, F-критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельно значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении
остальных требований.
Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть
объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также
обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных
объектов недвижимости.
2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости. При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного)
объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового
(эталонного) объекта недвижимости.
Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:
1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;
2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;
3) проводится типологизация объектов недвижимости;
4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;
5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;
6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.
Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической
модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.
3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости
(УПКС). Метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует
возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода
78
типового (эталонного) объекта недвижимости, а также метода индивидуальной оценки
вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ЦОФ, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования,
или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может
применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного
вида использования.
Метод заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый
квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по
виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах
территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;
3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего
значения УПКС объектов недвижимости схожих по виду использования групп (подгрупп)
объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом
квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.
Метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами
(подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости
вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта недвижимости и
других его характеристиках.
4) метод индексации прошлых результатов. Метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС,
помещений, машино-мест, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки.
Метод применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного
подхода, по которым полностью отсутствуют характеристики. В качестве исходных данных
для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости возможно использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов
недвижимости), в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой
стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой
стоимости. Индексы рассчитываются самостоятельно на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, в порядке
приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов недвижимости, а также на
основании данных рынка недвижимости.
Обоснование использования сравнительного подхода
В соответствии с Приложением №6 Методических указаний использование методов
сравнительного подхода для большинства сегментов земельных участков наиболее весомый
ранг приемлемости подхода имеет сравнительный. Сравнительный подход использовался
79
для оценки земельных участков групп, для которых имеется достаточная информация в том
числе рыночная, для реализации методов данного подхода. Информация о группах,
рассчитанных методами сравнительного подхода представлена в таблице №17
4.9
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Затратный подход Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для
приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования
этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.
Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС.
Обоснование отказа от использования затратного подхода
В соответствии с п. 7.1.2 Методических указаний затратный подход не рекомендуется
применять при оценке земельных участков за исключением:
- земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;
- земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе
монументов, обелисков, памятных знаков);
Как уже было сказано выше в регионе на землях категории населенных пунктов
отсутствуют объекты принадлежащие к 8 Сегменту (Обеспечение обороны и безопасности)
отсутствуют , кроме того в соответствии с Приложением №6 Методических указаний
использование методов сравнительного подхода для большинства сегментов земельных
участков наиболее весомый ранг приемлемости подхода имеет сравнительный, таким
образом было принято отказаться от использование затратного подхода.
Выбор подхода и типа расчета в разрезе групп и подгрупп оцениваемых земельных
участков представлен в Таблице №17
4.10 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов
недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и
(или) ставке дисконтирования. В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта
недвижимости может определяться:
1) методом прямой капитализации;
2) методом дисконтирования денежных потоков.
Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.
Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.
Доходный подход реализуется в следующей последовательности:
- определяется потенциальный валовый доход, который может приносить объект недвижимости;
- определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недвижимости;
80
- определяется действительный валовый доход как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недозагрузки;
- определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта
недвижимости;
- определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода
и операционных расходов;
- полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода.
Обоснование отказа от использования доходного подхода
Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и
расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования (см. п. 7.1.3 Методических указаний).
Для объектов оценки вида земельные участки 4,5 сегментов требуются данные о арендных
ставках и/или доходах и расходах, которые приходятся на земельный участок при осуществления коммерческой деятельности. При индивидуальной оценке принято использовать данные конкретного объекта оценки. При массовой (кадастровой) оценке использование «средних» показателей приведет к получению ненадежного результата. В силу сказанного выше бюджетное учреждение не применяло доходный подход в оценке в оценке объектов земельных участков 4,5 сегментов.
Анализ рынка показал, что ввиду суровых климатических условий, растениеводство Магаданской области практически не развито. Спецификой Магаданской области является почти повсеместное наличие многолетней мерзлоты. Этот фактор оказывает основное негативное воздействие на развитие аграрного сектора, естественных и сельскохозяйственных
ландшафтов12. Несмотря на суровые климатические условия в Магаданской области возделывают картофель, овощи и кормовые культуры. Снижение площади пашни негативно сказывается на наличии посевных площадей сельскохозяйственных культур Посевные площади в регионе заняли лишь 6,5 тыс. га. Это 0,01% от всех посевных площадей России (79е место в рейтинге регионов). В основном выращиваются картофель, овощи, а также травы
на корм скоту.13 По данным http://www.gks.ru за период 2005-2018 гг. показатель рентабельности в сегменте растениеводство в Магаданской области имеет отрицательное значение.
Таким образом, расчет кадастровой стоимости объектов оценки, принадлежащих 1 сегменту не представляется возможным.
В соответствии с Приказом Минприроды России от 05.08.2020 N 564 "Об утверждении Особенностей использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях населенных пунктов" (Зарегистрировано в Минюсте России 25.11.2020 N 61090) и Лесным кодексом Российской Федерации В лесах, расположенных на землях населенных пунктов, запрещается осуществление деятельности, несовместимой с их целевым назначением
и выполняемыми ими полезными функциями, в том числе , запрещается проведение сплошных рубок. Поскольку объектами оценки являются земельные участки категории земли
населенных пунктов использование методологии доходного подхода для 10 Сегмента основанной на виде лесопользования – массовая заготовка древесины ( п. 9.2.2.3.4 Методических указаний) не представляется возможным. Такт как данный вид использования невозможен для земельных участков категории населенных пунктов.
12
СОСТОЯНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИЛ.В. Ким, Ю.В. Фокина
https://www.elibrary.ru/item.asp?id=42346371
13
www.ab-centre.ru
81
Выбор подхода и типа расчета в разрезе групп и подгрупп оцениваемых земельных участков представлен в Таблице №17
82
Таблица 17
Сегмент
Код расчета вида использования
1 сегмент
01:000 ; 01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032;
01:041; 01:050; 01:060; 01:070; 01:080; 01:081;
01:084; 01:085; 01:086; 01:131; 01:142; 01:160;
01:170; 02:022
2
3 сегмент
4 сегмент
5 сегмент
02:000; 02:050; 02:051; 02:060
03:000 ;03:010 03:013; 3:020 ; 03:021; 03:022;
03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:035;
03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052;
03:060; 03:061; 03:062; 03:070; 03:071; 03:080;
03:081; 03:090; 03:100; 03:103; 05:010; 05:011;
05:012; 05:020; 05:021; 07:021; 07:022; 08:022;
08:030; 08:041; 09:030
02:017; 03:063; 03:064; 04:000; 04:010; 04:020;
04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:082;
04:096
Наименование подхода
Доходный подход
Состояние
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Сравнительный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Доходный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Сравнительный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Доходный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Сравнительный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Доходный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Сравнительный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Доходный подход
83
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
02:040; 04:070; 04:097; 05:000; 05:014; 05:022;
05:030; 08:040; 09:021; 09:023
6 сегмент
7 сегмент
9 сегмент
10 сегмент
01:087; 01:088; 01:090; 01:100; 01:101; 01:102;
01:110; 01:111; 01:132; 01:150;
01:172; 01:180; 01:181; 03:011; 03:012; 03:093;
04:095; 04:098; 04:099;
05:040; 06:000; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013;
06:014; 06:020; 06:030; 06:040; 06:050; 06:060;
06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:074; 06:080;
06:090; 06:091; 06:092; 06:093; 06:111; 07:020;
07:030; 07:031; 07:040; 07:041; 07:042; 07:050;
07:051; 08:010; 08:031; 10:011; 10:012; 11:030;
12:001
02:071; 04:021; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093;
04:094; 07:000; 07:023; 07:024
02:016; 02:052; 05:031; 09:000; 09:010
12:002; 12:003
10:010; 10:020; 10:030; 10:040
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Сравнительный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Доходный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Сравнительный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Доходный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Сравнительный подход
Доходный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
84
Сравнительный подход
11 сегмент
12 сегмент
11:000; 11:010
08:011; 12:010; 12:020; 12:030
Доходный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Сравнительный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный подход
13 сегмент
02:010; 02:011; 02:013; 02:020; 02:021
13:000; 13:011; 13:021
Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный подход
14 сегмент
14:000
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Доходный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Метод типового (эталонного) объекта, Метод статистического
(регрессионного) моделирования
Отказ от использования приведен в п. 4.10 Отчета
Затратный подход
Отказ от использования приведен в п. 4.9 Отчета
Сравнительный подход
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
85
4.11 СЕГМЕНТ 1. «СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ»
В соответствии с Указаниями к ЗУ сельскохозяйственного использования относятся
ЗУ со следующими кодами расчета видов использования: 01:010; 01:020; 01:030; 01:031;
01:032; 01:040; 01:041; 01:042; 01:050; 01:051; 01:052; 01:053; 01:054; 01:060; 01:070; 01:080;
01:081; 01:082; 01:083; 01:084; 01:085; 01:086; 01:120; 01:121; 01:130; 01:131; 01:140; 01:141;
01:142; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:015; 02:022; 02:033.
Определение КС ЗУ производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и
агроклиматического районирований территории. При определении КС сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие ЗУ, а также влияние природных факторов.
К числу основных факторов, определяющих плодородие почв ЗУ, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя ЗУ (содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее, а также агроэкологический потенциал).
В соответствии с п.9.2.2.1.4. МУ при определении КС требуется дополнительный анализ в отношении возможного будущего сельскохозяйственного использования ЗУ.
Определение КС сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между
валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.
Валовой доход рассчитывается для единицы площади ЗУ как произведение нормативной
урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.
Залежь для целей Указаний оценивается с учетом затрат, связанных с подготовкой к
севообороту.
Кадастровая оценка оленьих пастбищ проводится исходя из оленеемкости оцениваемой территории капитализацией расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого участка.
Расчетный рентный доход устанавливается как разность между удельным валовым доходом
и удельными затратами на производство продукции оленеводства.
Исполнителем был проведен анализ рентабельности продукции сельского хозяйства,
на территории автономного округа. По данным http://www.gks.ru за период 2005-2017 г.
показатель рентабельности имеет отрицательное значение, выявлено стабильное убыточное
состояние. В связи с этим применение вышеуказанным методов не представляется возможным.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных выше
методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС, использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе УПКС,
который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для построения статистических (регрессионных) моделей расчета
КС ЗУ с учетом требований о достаточности рыночной информации. Ввиду вышеизложенного принято решение для определения КС использовать метод моделирования на основе
УПКС.
86
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый
квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по
виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование,
субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС
объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном
пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен
ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
"Исходные данные"
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 1 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
87
Таблица 18
Код
группы
Описание вида разрешенного использования ЗУ
01:000
Сельскохозяйственное использование"
01:010
Растениеводство в целом. Включает коды расчета вида использования 01.020 - 01.060
01:020
Выращивание зерновых, бобовых, кормовых, технических,
масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных
культур
Овощеводство в целом, связанное с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц
Овощеводство в открытом грунте
01:030
01:031
Индекс характер- Способ расчета /Источный для оцениваник информации
емой группы
Среднее значение всех индексов характерных для 1
0,0438
сегмента представленные
на портале «СтатРиелт»
Среднее значение всех индексов характерных для кодов расчетов «растениевод0,0116
ство»( 01.020-01.060) представленные на портале
«СтатРиелт»
Значение для кода расчета
0,0013
01:020, представленное на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета
01:030, представленное на
0,0054
портале «СтатРиелт»
0,0054
01:032
Овощеводство тепличное
0,0054
01:041
Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных
культур. Травы
0,0116
01:050
01:060
Садоводство в целом - выращивание многолетних плодовых
и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур
0,028
Выращивание льна и конопли
0,0116
01:070
01:080
01:081
01:084
Животноводство в целом. Связанно с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции
(материала), размещение зданий, сооружений, используемых
для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Включает коды расчета вида
использования 01.080 - 01.086
Скотоводство. Хозяйственная деятельность, связанная с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей)
Скотоводство. Сенокошение, выпас, производство кормов, за
исключением кодов расчета вида использования 01.082 01.084
Скотоводство. Коневодство
0,0395
0,0052
0,0052
0,0052
01:085
01:086
01:131
Скотоводство молочное. Выращивание скота для получения
молочной продукции
Скотоводство мясное, за исключением кодов расчета вида использования 01:082 - 01:084. Выращивание скота для получения мясной продукции
Рыбоводство. Водные объекты, предназначенные для рыбоводства
88
0,0052
0,0052
0,06
КК
0,1752
0,0464
0,0052
0,0216
Значение для кода расчета
01:031, представленное на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета
01:031, представленное на
портале «СтатРиелт»
Среднее значение всех индексов характерных для кодов расчетов «растениеводство»( 01.020-01.060) представленные на портале
«СтатРиелт»
Значение для кода расчета
01:050, представленное на
портале «СтатРиелт»
Среднее значение всех индексов характерных для кодов расчетов «растениеводство»( 01.020-01.060) представленные на портале
«СтатРиелт»
Среднее значение всех индексов характерных для кодов расчетов «животноводство
(1.8-1.11, 1.15, 1.19, 1.20)
представленные на портале
«СтатРиелт
0,0216
Значение для кода расчета
01:080, представленное на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета
01:081, представленное на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета
01:084, представленное на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета
01:085, представленное на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета
01:086, представленное на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета
01:131, представленное на
портале «СтатРиелт»
0,0208
0,0216
0,0464
0,112
0,0464
0,158
0,0208
0,0208
0,0208
0,0208
0,24
01:142
Научное обеспечение сельского хозяйства. Животноводство.
Сенокошение, выпас, производство кормов
0,0395
01:160
01:170
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых земельных участках. Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения зданий, сооружений
Питомники в целом
0,02
0,067
02:022
Ведение личного подсобного хозяйства. Производство (выращивание) сельскохозяйственной продукции, кормов, выпаса скота
0,18
Среднее значение всех индексов характерных для кодов расчетов «животноводство
(1.8-1.11, 1.15, 1.19, 1.20)
представленные на портале
«СтатРиелт
Значение для кода расчета
01:160, представленное на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета
01:170, представленное на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета
02:022, представленное на
портале «СтатРиелт»
0,158
0,08
0,268
0,72
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера14.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
Рисунок 22
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
14
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
89
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 "Кадастровая
стоимость объектов недвижимости".
4.12 СЕГМЕНТ 2. «ЖИЛАЯ ЗАСТРОЙКА (СРЕДНЕЭТАЖНАЯ И МНОГОЭТАЖНАЯ)»
В соответствии с Указаниями к ЗУ жилой застройки (среднеэтажной и многоэтажной)
относятся ЗУ с кодами расчета вида использования: 02:050; 02:051; 02:060; 02:061.
Определение КС данного сегмента осуществляется в следующем порядке:
1) группировка ЗУ на территории субъекта Российской Федерации:
2) определение удельного показателя КС для каждой группы (подгруппы) ЗУ;
Согласно п. 9.2.2.4.2.1. Указаний группировка ЗУ жилой застройки, ЗУ, предназначенных для ведения садоводства и огородничества предполагает следующую последовательность действий:
1) разделение ЗУ рассматриваемых сегментов в субъекте Российской Федерации на
следующие группы:
- многоэтажные многоквартирные жилые дома;
- среднеэтажные многоквартирные жилые дома;
- блокированные жилые дома;
- иные многоквартирные жилые дома;
- индивидуальные жилые дома;
- личные подсобные хозяйства с правом застройки;
- садовые ЗУ;
- огородные ЗУ.
Пунктом 9.1 Указаний определено, что для целей определения КС ОН, подлежащие
оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о
рынке объектов недвижимости, модели оценки КС, составе ЦОФ и сведений о значениях
ЦОФ ОН для каждого исследуемого объекта недвижимости.
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений
купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой
информации для построения статистических (регрессионных) моделей расчета КС ЗУ с учетом
требований о достаточности рыночной информации.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных выше
методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС, использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе УПКС,
который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого
сегмента/группы, к которому можно отнести объекты оценки к стоимости оцениваемого объекта с применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
90
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый
квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по
виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование,
субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС
объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном
пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен
ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
"Исходные данные"
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 2 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
Таблица 19
Код
группы
Индекс характер- Способ расчета /Источный для оцениваник информации
емой группы
Описание вида разрешенного использования ЗУ
91
КК
02:000
02:050
02:051
02:060
"Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"
Среднеэтажная жилая застройка в целом
Среднеэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов,
предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома
высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на
две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом
подземных гаражей и автостоянок
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в целом
0,755
Проанализировав значения
ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по
назначению ВРИ ЗУ, а
также требования Указаний
к методам расчета КС, земельных участков 2 сегмента, была определена
общность ценообразования.
Таким образом индекс был
рассчитан как среднее значение всех индексов характерных для кодов расчетов
2 сегмента, представленные
на портале «СтатРиелт»
3,02
3,02
3,02
3,02
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 "Кадастровая стоимость объектов недвижимости").
4.13 СЕГМЕНТ 3. «ОБЩЕСТВЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ»
В соответствии с Указаниями к ЗУ общественного использования относятся ЗУ с кодами расчета вида использования: 01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023;
03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052;
03:060; 03:061; 03:062; 03:065; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:082; 03:083;
03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020;
05:021; 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030.
В соответствии с п.9.2.2.6.2 Указаний расчет КС сегмента «Общественное использование» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с
использованием типового (эталонного) объекта и (или) индивидуально в отношении ОН.
Пунктом 9.1. Указаний определено, что для целей определения КС ОН, подлежащие
оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о
рынке объектов недвижимости, модели оценки КС, составе ЦОФ и сведений о значениях
ЦОФ ОН для каждого исследуемого ОН.
Для расчета кадастровой стоимости земельных участков расчетных групп 3 сегмента
Исполнителем организован мониторинг рынка недвижимости ЗУ. Проведен анализ рыночной информации, содержащей предложения о продаже ЗУ, размещенной в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет», периодических печатных изданиях.
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для построения статистических (регрессионных) моделей расчета
КС ЗУ с учетом требований о достаточности рыночной информации.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести объекты оценки к стоимости оцениваемого объекта с применением корректировки на вид разрешённого использования.
92
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
Отчета «Исходные данные».
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 3 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
93
Таблица 20
Код
группы
Описание вида разрешенного использования ЗУ
03:000
"Общественное использование"
03:010
Коммунальное обслуживание в целом
03:013
Коммунальное обслуживание. Здания, сооружения,
помещения, предназначенные для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических
лиц в связи с предоставлением им коммунальных
услуг
Социальное обслуживание в целом
Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам
социальной помощи (службы занятости населения,
дома престарелых, дома ребенка, детские дома,
пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания
социальной помощи и назначения социальных или
пенсионных выплат)
Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения отделений почты и телеграфа
Социальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам
03:020
03:021
03:022
03:023
Индекс
характерный для
оцениваемой
группы
0,6
Способ расчета /Источник информации
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть
по назначению ВРИ ЗУ, фактическое
использование объектов оценки, а
также требования Указаний к методам
расчета КС земельных участков 3 сегмента (коды расчета03:000 -03:103),
была определена общность ценообразования с объектами кода расчета
3.1.2 ( в кодировки источника информации «СтатРиелт»). На основании
вышесказанного вышеперечисленным
группам расчета присвоен индекс
группы 3.1.2 равный 0,6, представленный на портале «СтатРиелт»
КК
2,4
2,4
2,4
2,4
2,4
2,4
2,4
03:030
Бытовое обслуживание в целом
2,4
03:031
Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению
или организациям бытовых услуг. Мастерские мелкого ремонта, ателье
2,4
03:032
Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению
или организациям бытовых услуг. Бани
2,4
03:033
Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению
или организациям бытовых услуг. Прачечные, химчистки
2,4
03:035
Бытовое обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания населению
или организациям бытовых услуг. Похоронные
бюро
2,4
03:040
Здравоохранение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам
медицинской помощи. Включает коды расчета вида
использования 03:041 - 03:042
2,4
03:041
Амбулаторно - поликлиническое обслуживание.
Здания, сооружения, помещения, предназначенные
для оказания гражданам амбулаторно - поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры
матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические
лаборатории)
2,4
94
Стационарное медицинское обслуживание. Здания,
сооружения, помещения, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно - медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи
Образование и просвещение в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию,
образованию и просвещению). Включает коды расчета вида использования 03.051 - 03.052
Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для просвещения, дошкольного, начального
и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки
и иные организации, осуществляющие деятельность
по воспитанию, образованию и просвещению)
Среднее и высшее профессиональное образование.
Здания, сооружения, помещения, предназначенные
для профессионального образования и просвещения
(профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации
специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению),
размещение зданий военных училищ, военных институтов, военных университетов, военных академий
Культурное развитие в целом
2,4
03:061
Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них музеев,
выставочных залов, художественных галерей, библиотек, планетариев
2,4
03:062
Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения в них домов
культуры, театров, филармоний, цирков
2,4
03:070
03:071
Религиозное использование в целом
Религиозное использование. Здания, сооружения,
помещения, предназначенные для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, скиты, мечети, синагоги, молельные дома)
Общественное управление в целом
2,4
2,4
Общественное управление. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения органов
государственной власти, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность
2,4
03:042
03:050
03:051
03:052
03:060
03:080
03:081
2,4
2,4
2,4
2,4
2,4
95
03:090
Обеспечение научной деятельности в целом
2,4
03:100
Ветеринарное обслуживание в целом. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для оказания ветеринарных услуг, содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека. Включает коды расчет вида использования 03:101 - 03:104
Приюты для животных. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для содержания, разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека, оказания услуг по содержанию и лечению бездомных животных
Спорт в целом. Здания, сооружения, помещения, используемые в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для
занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки,
спортивные сооружения, теннисные корты, поля
для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том
числе водным спортом (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)
Спорт. Здания, сооружения, помещения, используемые в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов
2,4
03:103
05:010
05:011
05:012
05:020
05:021
Спорт. Устройство площадок для занятия спортом и
физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной
игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и
спортивные стрельбища), сооружения для хранения
соответствующего инвентаря
Природно - познавательный туризм. Размещение
баз и палаточных лагерей для проведения походов и
экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и
конных прогулок
Природно - познавательный туризм. Устройство
троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде,
осуществление необходимых природоохранных и
природовосстановительных мероприятий
2,4
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть
по назначению ВРИ ЗУ, фактическое
использование объектов оценки, а
также требования Указаний к методам
расчета КС земельных участков 3 сегмента (коды расчета 05:010 - 05:012),
была определена общность ценообразования с объектами кода расчета
4.8 –«Размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечения» ( в кодировки источника информации «СтатРиелт»). На основании
вышесказанного вышеперечисленным
группам расчета присвоен индекс
группы 4.8 равный 0,59, представленный на портале «СтатРиелт»
2,36
0,12
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть
по назначению ВРИ ЗУ, фактическое
использование объектов оценки, а
также требования Указаний к методам
расчета КС земельных участков 3 сегмента (коды расчета 05:020), была
определена общность ценообразования с объектами кода расчета как 5.3
(в кодировки источника информации
«СтатРиелт»). На основании вышесказанного вышеперечисленным группам
расчета присвоен индекс группы 5.3
равный 0,12, представленный на портале «СтатРиелт»
0,48
0,20
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть
по назначению ВРИ ЗУ, фактическое
использование объектов оценки, а
также требования Указаний к методам
расчета КС земельных участков 3 сегмента (коды расчета 05:021), была
определена общность ценообразования с объектами кода расчета как 5.2.1
(в кодировки источника информации
«СтатРиелт»). На основании вышесказанного вышеперечисленным группам
расчета присвоен индекс группы 5.2.1
равный 0,2 представленный на портале «СтатРиелт»
0,84
0,59
96
2,36
2,36
07:021
Автомобильный транспорт. Размещение зданий и
сооружений, предназначенных для обслуживания
пассажиров
0,305
07:022
Автомобильный транспорт. Размещение зданий и
сооружений, обеспечивающих работу транспортных
средств, размещение объектов, предназначенных
для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения
0,305
08:022
Обеспечение вооруженных сил, охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения воинских, в том числе
пограничных воинских, частей и органов управления ими
Обеспечение внутреннего правопорядка. Здания, сооружения, помещения, необходимые для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба
Обеспечение деятельности по исполнению наказаний. Здания, сооружения, помещения, используемые для создания мест лишения свободы (поселения)
0,3398
Историко - культурная деятельность. Сохранение и
изучение объектов культурного наследия народов
Российской Федерации (памятников истории и
культуры), в том числе: объектов археологического
наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим
промыслом или ремеслом
0,17
08:030
08:041
09:030
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть
по назначению ВРИ ЗУ, фактическое
использование объектов оценки, а
также требования Указаний к методам
расчета КС земельных участков 3 сегмента (коды расчета 07:021-07:022),
была определена общность ценообразования с объектами кода расчета 6
сегмента (Производственная деятельность) 6.1-6.11 (в кодировки источника информации «СтатРиелт»). На
основании вышесказанного вышеперечисленным группам расчета присвоен
среднее значение индекса групп представленные на портале «СтатРиелт»
равный 0,305
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть
по назначению ВРИ ЗУ, фактическое
использование объектов оценки, было
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой.
Кроме того, как правило правообладатели подобных объектов освобождены
от уплаты налогов на имущество, на
основании выше сказанного
вышеперечисленным группам расчета
присвоен среднее значение индекса
групп представленные на портале
«СтатРиелт» равный 0,3398
1,22
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть
по назначению ВРИ ЗУ, фактическое
использование объектов оценки, а
также требования Указаний к методам
расчета КС земельных участков 3 сегмента (коды расчета 09:0:30), была
определена общность ценообразования с объектами кода расчета 9.2.1 Санаторная деятельность (в кодировки
источника информации «СтатРиелт»).
На основании вышесказанного вышеперечисленным группам расчета присвоен значение индекса вышеуказанной группы представленные на портале «СтатРиелт» равный 0,17
0,68
1,22
1,3592
1,3592
1,3592
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера15.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
15
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
97
Рисунок 23
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.14 СЕГМЕНТ 4. ««ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО»
В соответствии с Указаниями к ЗУ предпринимательства относятся ЗУ с кодами расчета вида использования: 01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020;
04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:083; 04:084; 04:096; 04:100; 05:013;
05:050; 08:021.
Согласно с п.9.2.2.6.2 Указаний расчет КС сегмента «Предпринимательство» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) объекта и (или) индивидуально в отношении ОН.
Для расчета кадастровой стоимости земельных участков расчетных групп 4 сегмента
Исполнителем организован мониторинг рынка недвижимости ЗУ. Проведен анализ рыночной информации, содержащей предложения о продаже ЗУ, размещенной в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет», периодических печатных изданиях.
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для построения статистических (регрессионных) моделей расчета
КС ЗУ с учетом требований о достаточности рыночной информации.
98
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести объекты оценки к стоимости оцениваемого объекта с применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
«Исходные данные»
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 4 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
99
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
Таблица 21
Код
группы
Описание вида разрешенного использования ЗУ
04:000
"Предпринимательство"
02:017
Размещение объектов обслуживания
жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно - пристроенных
помещениях малоэтажного многоквартирного дома на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки
Культурное развитие. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для
размещения в них кинотеатров и кинозалов
03:063
Индекс
характерный для
оцениваемой
группы
0,9571
Способ расчета /Источник информации
КК
Среднее значение всех индексов характерных
для 4 сегмента (коды расчета4.1 4.2, 4,3 4,4 4,5
4,6 4,7) представленные на портале «СтатРиелт»
3,8284
0,42
Значение для кода расчета 02:017, представленное на портале «СтатРиелт»
1,68
0,9571
Среднее значение всех индексов характерных
для 4 сегмента (коды расчета4.1 4.2, 4,3 4,4 4,5
4,6 4,7) представленные на портале «СтатРиелт»
3,8284
03:064
Культурное развитие. Устройство площадок для празднеств и гуляний
0,9571
Среднее значение всех индексов характерных
для 4 сегмента (коды расчета4.1 4.2, 4,3 4,4 4,5
4,6 4,7) представленные на портале «СтатРиелт»
3,8284
04:010
Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью
размещения объектов управленческой
деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок,
не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и
страховой деятельности)
Объекты торговли (торговые центры,
торгово - развлекательные центры (комплексы). Здания, сооружения, помещения, общей площадью свыше 5 000 кв.
м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание
услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096
Рынки. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для организации
постоянной или временной торговли
(ярмарка, рынок, базар), с учетом того,
что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200
кв. м
1,03
Значение для кода расчета 04:010, представленное на портале «СтатРиелт»
4,12
1,05
Значение для кода расчета 04:020, представленное на портале «СтатРиелт»
4,2
1,03
Значение для кода расчета 04:030, представленное на портале «СтатРиелт»
4,12
04:020
04:030
100
04:040
Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи
товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м
1,06
Значение для кода расчета 04:040, представленное на портале «СтатРиелт»
4,24
04:050
Банковская и страховая деятельность.
Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги
Общественное питание. Здания, сооружения, помещения, используемые в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)
Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов
1,11
Значение для кода расчета 04:050, представленное на портале «СтатРиелт»
4,44
0,74
Значение для кода расчета 04:060, представленное на портале «СтатРиелт»
2,96
0,59
Значение для кода расчета 04:080, представленное на портале «СтатРиелт»
2,36
Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения боулинга, аттракционов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения
азартных игр) и игровых площадок, за
исключением площадок игорных зон
Объекты придорожного сервиса. Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов
придорожного сервиса
0,59
Значение для кода расчета 04:082, представленное на портале «СтатРиелт»
2,36
0,9571
Среднее значение всех индексов характерных
для 4 сегмента (коды расчета4.1 4.2, 4,3 4,4 4,5
4,6 4,7) представленные на портале «СтатРиелт»
3,8284
04:060
04:080
04:082
04:096
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера16.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
16
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
101
Рисунок 24
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.15 СЕГМЕНТ 5. «ОТДЫХ (РЕКРЕАЦИЯ)»
В соответствии с Указаниями к ЗУ сегмента «Отдых (рекреация)» относятся ЗУ со
следующими кодами расчета видов использования: 02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022;
05:030; 08:040; 09:021; 09:023.
Согласно с п.9.2.2.6.2 Указаний расчет КС сегмента «Отдых (рекреация)» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием
типового (эталонного) объекта и (или) индивидуально в отношении объекта недвижимости.
Пунктом 9.1. Указаний определено, что для целей определения КС ОН, подлежащие
оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов
недвижимости. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки КС, составе ЦОФ и сведений о значениях ЦОФ объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.
Для расчета кадастровой стоимости земельных участков расчетных групп 5 сегмента
Исполнителем организован мониторинг рынка недвижимости ЗУ. Проведен анализ рыночной информации, содержащей предложения о продаже ЗУ, размещенной в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет», периодических печатных изданиях.
102
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для построения статистических (регрессионных) моделей расчета
КС ЗУ с учетом требований о достаточности рыночной информации.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести объекты оценки к стоимости оцениваемого объекта с применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
«Исходные данные».
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 5 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
103
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
Таблица 22
Код
групп
ы
Описание вида разрешенного использования ЗУ
Индекс характерный для
оцениваемой
группы
Способ расчета /Источник информации
КК
05:000
"Отдых (рекреация)"
0,1675
Среднее значение всех индексов характерных для 5 сегмента (коды 5.1-5.5.) представленные на портале «СтатРиелт»
0,67
02:040
Передвижное жилье. Размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве
жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы) с возможностью подключения названных сооружений к
инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенные для общего пользования
Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с
целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения
для временного проживания в них, за исключением кодов расчета видов использования 04:097, 05:020, 05:022, 05:030
Объекты придорожного сервиса. Предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса
0,28
Значение для кода расчета 02:040, представленное на портале «СтатРиелт»
1,12
0,68
Значение для кода расчета 04:070, представленное на портале «СтатРиелт»
2,72
0,68
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование
объектов оценки, а также требования Указаний к методам расчета КС земельных участков 5 сегмента (коды расчета 04:097), была
определена общность ценообразования с
объектами кода расчета как 4.7 (в кодировки источника информации «СтатРиелт»). На основании вышесказанного вышеперечисленным группам расчета присвоен
индекс группы 4.7 (Гостиничное обслуживание) равный 0,68, представленный на
портале «СтатРиелт»
2,72
05:014
Спорт. Размещение спортивных баз и лагерей
- зданий, сооружений, помещений для временного проживания, питания спортсменов,
для бытовых нужд
0,17
Значение для кода расчета 05:014, представленное на портале «СтатРиелт»
0,68
05:022
Туристическое обслуживание. Размещение
пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих
услуги по лечению, а также иных зданий, ис-
0,68
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование
объектов оценки, а также требования Указа-
2,72
04:070
04:097
104
пользуемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания
в них, размещение детских лагерей
ний к методам расчета КС земельных участков 5 сегмента (коды расчета 05:022), была
определена общность ценообразования с
объектами кода расчета как 4.7 (в кодировки источника информации «СтатРиелт»). На основании вышесказанного вышеперечисленным группам расчета присвоен
индекс группы 4.7 (Гостиничное обслуживание) равный 0,68, представленный на
портале «СтатРиелт»
Значение для кода расчета 05:030, представленное на портале «СтатРиелт»
05:030
Охота и рыбалка. Размещение дома охотника
или рыболова
0,12
08:040
Обеспечение деятельности по исполнению
наказаний. Здания, сооружения, помещения,
предназначенные для создания мест лишения
свободы (следственные изоляторы, тюрьмы)
0,3398
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование
объектов оценки, было определено, что данный вид деятельности не является коммерческой. Кроме того, как правило правообладатели подобных объектов освобождены от
уплаты налогов на имущество, на основании выше сказанного
вышеперечисленным группам расчета присвоен среднее значение индекса групп представленные на портале «СтатРиелт» равный
0,3398
1,3592
09:021
Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих
оказание услуги по лечению и оздоровлению
населения
0,17
Значение для кода расчета «Санаторная
деятельность», представленное на портале
«СтатРиелт»
0,68
09:023
Санаторная деятельность. Размещение лечебно-оздоровительных лагерей
0,17
Значение для кода расчета «Санаторная
деятельность», представленное на портале
«СтатРиелт»
0,68
0,48
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера17.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
17
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
105
Рисунок 25
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.16 СЕГМЕНТ 6. «ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ»
В соответствии с Указаниями к ЗУ производственной деятельности относятся коды
расчета видов использования ЗУ: 01:087; 01:088; 01:090; 01:091; 01:092; 01:100; 01:101;
01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150; 01:172; 01:180; 01:181; 01:182; 03:011;
03:012; 03:093; 04:095; 04:098; 04:099; 05:040; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 06:020;
06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:074; 06:080;
06:090; 06:091; 06:092; 06:093; 06:100; 06:101; 06:110; 06:111; 07:010; 07:011; 07:012; 07:013;
07:014; 07:015; 07:020; 07:030; 07:031; 07:032; 07:040; 07:041; 07:042; 07:050; 07:051; 08:010;
08:012; 08:013; 08:031; 10:011; 10:012; 11:030; 12:001.
Определение КС ЗУ предполагает следующую последовательность действий:
1) группировка ЗУ различных видов использования;
2) определение УПКС ЗУ каждой группы (подгруппы);
3) расчет КС ЗУ.
Расчет КС ЗУ с кодами расчета видов использования: 05:040; 06:070; 06:071; 06:072;
06:073; 07:011; 07:014; 07:031; 07:032; 07:040; 11:030, осуществляется в соответствии с требованиями главы VIII Указаний.
На основании п. 8.4. Указаний стоимость конкретного ЗУ, входящего в состав единого производственно-технологического комплекса, рассчитывается соразмерно его вкладу
106
в генерирование доходов от данного комплекса и (или) затрат на его создание и (или) пропорционально его доли площади или другим физическим характеристикам. Проанализировав рынок ЗУ и другой недвижимости на территории области на основе имеющейся рыночной информации, выявлено, что в открытых источниках информации отсутствуют данные
о земельной ренте (величине арендной платы), степени загрузки единых объектов недвижимости, средних операционных расходах аналогичных объектов недвижимости. В связи с
отсутствием в информации необходимой для определения КС доходным, сравнительным
или затратным подходами при расчете КС ЗУ, отнесенных к вышеуказанным кодам индивидуальный расчет не применялся.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
Определение КС ЗУ с кодами расчета видов использования: 01:087; 01:088; 01:090;
01:091; 01:092; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150; 01:172;
01:180; 01:181; 06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:092; 06:101;
06:110; 06:111; 07:012; 07:013; 07:042; 08:010; 08:012; 10:011, осуществляется в следующем
порядке:
- группировка ЗУ на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ЦОФ;
- определение КС ЗУ.
1) группировка ЗУ предполагает следующую последовательность действий:
 определение перечня ЦОФ для ЗУ на уровне населенного пункта, МО, субъекта
Российской Федерации, Российской Федерации;
 объединение ЗУ в группы (подгруппы) на основе схожести их характеристик;
 сбор достаточной рыночной информации на ЗУ по каждой из полученных групп
(подгрупп);
2) проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью ЗУ и ЦОФ и последующее установление уравнения данной связи (статистической (регрессионной) модели);
3) определение КС ЗУ, входящих в группу (подгруппу) с достаточной информацией о
рыночных ценах и (или) рыночной стоимости ЗУ, осуществляется путем подстановки в
уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью ЗУ и ЦОФ индивидуальных характеристик ЗУ, определенных в разрезе ЦОФ, или методом сравнения продаж.
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для построения статистических (регрессионных) моделей расчета
КС ЗУ с учетом требований о достаточности рыночной информации.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
107
Расчет КС ЗУ с кодами расчета видов использования: 03:011; 06:074; 06:080; 07:010;
07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001.
Определение КС осуществляется с использованием значений УПКС ЗУ, граничащих
с указанными ЗУ.
УПКС оцениваемого ЗУ определяется как средневзвешенное значение УПКС граничащих ЗУ исходя из протяженности общей границы соседних ЗУ с оцениваемым ЗУ.
Расчет КС ЗУ с кодами расчета видов использования: 04:095; 04:098; 04:099.
Определение КС ЗУ осуществляется в следующем порядке:
 группировка ЗУ;
 определение типового (эталонного) ЗУ для каждой из групп (подгрупп) ЗУ;
 расчет рыночной стоимости типовых (эталонных) ЗУ в соответствии с требованиями главы VIII Указаний;
 определение удельного показателя КС ЗУ путем деления рыночной стоимости типовых (эталонных) ЗУ на их площадь;
 корректировка стоимости типовых (эталонных) участков, учитывающая отличие
значений ЦОФ каждого конкретного объекта, по отношению к значениям ЦОФ типового
(эталонного) объекта для получения удельного показателя КС ЗУ;
 определение КС ЗУ умножением УПКС ЗУ на их площадь.
Расчет КС ЗУ с кодами расчета видов использования: 01:182; 03:012; 03:093; 06:091;
06:093; 07:041; 07:051.
Определение КС ЗУ осуществляется в соответствии с требованиями главы VIII Указаний. При этом в случае превышения УПКС ЗУ над средними УПКС ЗУ, указанных в подпункте 9.2.2.5.3.2 Указаний, находящихся в пределах территории того же МО, УПКС ЗУ
устанавливается равным среднему значению УПКС ЗУ, указанных в подпункте 9.2.2.5.3.2
Указаний.
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для применения индивидуального подхода.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
Расчет КС ЗУ с кодами расчета видов использования: 06:010; 06:011; 06:012; 06:013;
06:014; 06:100; 08:013; 08:031.
Определение КС ЗУ осуществляется в соответствии с требованиями главы VIII Указаний без учета обороноспособности ЗУ.
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для применения индивидуального подхода.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
108
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
Для расчета кадастровой стоимости земельных участков групп 6 сегмента Исполнителем принято решение использовать метод моделирования на основе УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического
(регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а
также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести объекты оценки к стоимости оцениваемого объекта с применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь, форма)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
«Исходные данные».
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 4 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК х КЛ
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
109
КК = ИО/ИБ х КЛ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
КЛ - коэффициент корректировки на форму участка, для земельных участков под линейные объекты.
Необходимость внесения данного коэффициента продиктована законами рынка недвижимости. В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле
остальных. Земельные участки групп 6 сегмента для расположения линейных объектов как правило имеют форму, не пригодную для иного использования. Таким образом следуя указаниям
информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития
рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации № 1165200050510 от 24.02.2016) для данных групп было применено минимальное значение из допустимого диапазона в размере 0,74.
Расчет КК - коэффициента корректировки на ВРИ, представлен в таблице ниже:
Таблица 23
Код
группы
Описание вида разрешенного использования ЗУ
Индекс
характерный для
оцениваемой
группы
0,305
Линейность
Способ расчета /Источник информации
КК
06:000
"Производственная деятельность"
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
01:087
Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и
разведения скота, хранения кормов
0,0052
1
Значение для кода расчета 01:087, представленное на портале «СтатРиелт»
0,0208
01:088
Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для переработки
продукции
0,0052
1
Значение для кода расчета 01:088, представленное на портале «СтатРиелт»
0,0208
01:090
Звероводство в целом. Разведение в неволе
ценных пушных зверей.
0,0395
1
0,158
01:100
Птицеводство в целом. Разведение домашних пород птиц, в том числе водоплавающих
1
01:101
Птицеводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и
разведения животных, хранения кормов
1
01:102
Птицеводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства,
хранения и первичной переработки продукции
Проанализировав значения ЦОФ, рынок
недвижимости, аналоги, схожесть по
назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов оценки, а также
требования Указаний к методам расчета
КС земельных участков 6 сегмента (коды
расчета 01:090 -01:102), была определена
общность ценообразования с объектами
кода расчета 01:070 На основании вышесказанного вышеперечисленным группам
расчета присвоен индекс группы 01:070
равный 0,0395, представленный на портале «СтатРиелт»
1
110
0,158
0,158
0,158
01:110
Свиноводство в целом
0,068
1
Значение для кода расчета 01:110, представленное на портале «СтатРиелт»
0,272
01:111
Свиноводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и
разведения животных, хранения кормов
0,068
1
Значение для кода расчета 01:111, представленное на портале «СтатРиелт»
0,272
01:132
Рыбоводство. Размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для
осуществления рыбоводства (аквакультуры), зданий и сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции рыбоводства
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий,
сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции
Питомники. Размещение сооружений, необходимых для выращивания и реализации
продукции, указанной в коде расчета вида
использования 01:171
0,06
1
Значение для кода расчета 01:132, представленное на портале «СтатРиелт»
0,24
0,11
1
Значение для кода расчета 01:150, представленное на портале «СтатРиелт»
0,44
0,067
1
Значение для кода расчета 01:172, представленное на портале «СтатРиелт»
0,268
01:150
01:172
01:180
Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом. Включает коды расчета
вида использования 01:181, 01:182
0,15
1
Значение для кода расчета 01:180, представленное на портале «СтатРиелт»
0,6
01:181
Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение машинно - транспортных и ремонтных станций, ангаров и
гаражей для сельскохозяйственной техники
Коммунальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, используемые в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в
частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи
(отвод канализационных стоков, водопроводы, линии электропередач, газопроводы,
линии связи и прочие линейные объекты)
Коммунальное обслуживание. Здания, сооружения, помещения, предназначенные в
целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в
частности: котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, трансформаторные подстанции, телефонные
станции, стоянки, гаражи и мастерские для
обслуживания уборочной и аварийной техники
Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях.
Здания, сооружения, помещения, предназначенные для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиогеофизических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв, водных объектов,
в том числе по гидробиологическим показателям, и околоземного - космического
пространства, зданий и сооружений, используемых в области гидрометеорологии
и смежных с ней областях (доплеровские
метеорологические радиолокаторы, гидрологические посты и другие)
0,15
1
Значение для кода расчета 01:181, представленное на портале «СтатРиелт»
0,6
0,46
0,74
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 3.1.1-3.1.2
Коммунальное обслуживание) представленные на портале «СтатРиелт»
1,3616
0,46
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 3.1.1-3.1.2
Коммунальное обслуживание) представленные на портале «СтатРиелт»
1,84
0,46
1
Проанализировав значения ЦОФ, рынок
недвижимости, аналоги, схожесть по
назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов оценки, а также
требования Указаний к методам расчета
КС земельных участков 6 сегмента (код
расчета 03:093), была определена общность ценообразования с объектами коммунального назначения На основании
вышесказанного группе расчета присвоен средний индекс групп коды 3.1.13.1.2 равный 0,46, представленный на
портале «СтатРиелт»
1,84
03:011
03:012
03:093
111
04:095
Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)
0,49
1
Значение для кода расчета кода расчета
для объектов придорожного сервиса - автозаправочные станции, представленное
на портале «СтатРиелт»
1,96
04:098
Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для
автомобильных принадлежностей
0,33
1
Значение для кода расчета кода расчета
для объектов придорожного сервиса .размещение автомобильных моек, представленное на портале «СтатРиелт»
1,32
04:099
Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса
0,51
1
Значение для кода расчета кода расчета
для объектов придорожного сервиса .размещение СТО, представленное на
портале «СтатРиелт»
2,04
05:040
Причалы для маломерных судов. Размещение сооружений, предназначенных для
причаливания, хранения и обслуживания
яхт, катеров, лодок и других маломерных
судов
Недропользование. Осуществление геологических изысканий, добыча недр открытым (карьеры, отвалы) способом
0,18
1
Значение для кода расчета 05:040, представленное на портале «СтатРиелт»
0,72
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
06:010
06:011
Недропользование. Осуществление геологических изысканий, добыча недр закрытым (шахты, скважины) способом
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
06:012
Недропользование. Размещение зданий,
сооружений, в том числе подземных, в целях добычи недр
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
06:013
Недропользование. Размещение зданий,
сооружений, необходимых для подготовки
сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
06:014
Недропользование. Здания, сооружения,
помещения, предназначенные для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений,
необходимых для целей недропользования,
если добыча недр происходит на межселенной территории
Тяжелая промышленность. Размещение
зданий, сооружений горно - обогатительной и горно - перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения,
станкостроения, а также других подобных
промышленных предприятий, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно - защитных зон, за исключением случаев, когда
объект промышленности отнесен к иному
виду использования
Легкая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для текстильной, фарфорово - фаянсовой, электронной промышленности
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
0,11
1
Значение для кода расчета 06:020, представленное на портале «СтатРиелт»
0,44
0,11
1
Значение для кода расчета 06:030, представленное на портале «СтатРиелт»
0,44
Пищевая промышленность. Размещение
объектов пищевой промышленности, по
переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе
для производства напитков, алкогольных
напитков и табачных изделий
0,28
1
Значение для кода расчета 06:040, представленное на портале «СтатРиелт»
1,12
06:020
06:030
06:040
112
06:050
06:060
06:070
06:071
06:072
06:073
06:074
06:080
06:090
06:091
Нефтехимическая промышленность. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для переработки углеводородного
сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового
назначения и подобной продукции, а также
другие подобные промышленные предприятия
Строительная промышленность. Размещение зданий, сооружений, предназначенных
для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента,
крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции
Энергетика. Размещение объектов гидроэнергетики, размещение обслуживающих и
вспомогательных для электростанций сооружений (гидротехнических сооружений)
0,17
1
Значение для кода расчета 06:050, представленное на портале «СтатРиелт»
0,68
0,11
1
Значение для кода расчета 06:060, представленное на портале «СтатРиелт»
0,44
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
Энергетика. Размещение объектов тепловых станций и других электростанций, за
исключением кода расчета вида использования 06:073, размещение обслуживающих
и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов)
Энергетика. Размещение объектов электросетевого хозяйства, за исключением объектов энергетики, размещение которых
предусмотрено кодом расчета вида использования 03:012
Атомная энергетика. Размещение объектов
использования атомной энергии, в том
числе атомных станций, ядерных установок (за исключением создаваемых в научных целях), пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, размещение обслуживающих и вспомогательных
для электростанций сооружений
Атомная энергетика. Размещение объектов
электросетевого хозяйства, обслуживающих атомные электростанции
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
Связь. Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные
радиорелейные, надземные и подземные
кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты
на кабельных линиях связи, инфраструктуры спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено кодом
расчета вида использования 03:011
Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению,
распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады,
погрузочные терминалы и доки, за исключением железнодорожных перевалочных
складов
Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению,
распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производ-
1,62
1
Значение для кода расчета 06:080, представленное на портале «СтатРиелт»
6,48
0,3
1
Значение для кода расчета 06:090, представленное на портале «СтатРиелт»
1,2
0,3
1
Значение для кода расчета 06:091, представленное на портале «СтатРиелт»
1,2
113
06:092
06:093
06:111
ственных комплексов, на которых был создан груз: нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции
Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению,
распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: элеваторы и продовольственные
склады, за исключением железнодорожных
перевалочных складов
Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению,
распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан
груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые
хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции,
элеваторы и продовольственные склады, за
исключением железнодорожных перевалочных складов
Целлюлозно - бумажная промышленность.
Здания, сооружения, помещения, предназначенные для издательской и полиграфической деятельности, тиражирования записанных носителей информации
0,3
1
Значение для кода расчета 06:092, представленное на портале «СтатРиелт»
1,2
0,3
1
Значение для кода расчета 06:093, представленное на портале «СтатРиелт»
1,2
0,11
1
Проанализировав значения ЦОФ, рынок
недвижимости, аналоги, схожесть по
назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов оценки, а также
требования Указаний к методам расчета
КС земельных участков 6 сегмента (код
расчета 06:111), была определена общность ценообразования с объектами коммунального назначения На основании
вышесказанного группе расчета присвоен индекс групп 06:030 равный 0,11
представленный на портале «СтатРиелт»
0,44
07:020
Автомобильный транспорт. Размещение
автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений
0,305
0,74
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
0,9028
07:030
Водный транспорт. Размещение искусственно созданных для судоходства внутренних водных путей, размещение зданий,
сооружений внутренних водных путей,
навигационного оборудования и других
объектов, необходимых для обеспечения
судоходства и водных перевозок
Водный транспорт. Здания, сооружения,
помещения, предназначенные для морских
портов и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений
Воздушный транспорт. Размещение аэродромов, вертолетных площадок (вертодромов), обустройство мест для приводнения
и причаливания гидросамолетов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего
обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
07:031
07:040
114
Воздушный транспорт. Размещение радиотехнического обеспечения полетов и прочих объектов, необходимых для взлета и
приземления (приводнения) воздушных судов, размещение аэропортов (аэровокзалов)
Воздушный транспорт. Размещение объектов, предназначенных для технического
обслуживания и ремонта воздушных судов
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
07:050
Трубопроводный транспорт. Размещение
магистральных нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
07:051
Трубопроводный транспорт. Размещение
зданий и сооружений, необходимых для
эксплуатации трубопроводов, предусмотренных кодом расчета вида использования 07:050
Обеспечение вооруженных сил. Здания,
сооружения, помещения, предназначенные
для разработки, испытания, производства
ремонта или уничтожения вооружения,
техники военного назначения и боеприпасов
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
0,3398
1
Проанализировав значения ЦОФ, рынок
недвижимости, аналоги, схожесть по
назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов оценки, было
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой. Кроме
того, как правило правообладатели подобных объектов освобождены от
уплаты налогов на имущество, на основании выше сказанного
вышеперечисленным группам расчета
присвоен среднее значение индекса
групп представленные на портале
«СтатРиелт» равный 0,3398
1,3592
07:041
07:042
08:010
08:031
Обеспечение внутреннего правопорядка.
Размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий
0,3398
1
Проанализировав значения ЦОФ, рынок
недвижимости, аналоги, схожесть по
назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов оценки, было
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой. Кроме
того, как правило правообладатели подобных объектов освобождены от
уплаты налогов на имущество, на основании выше сказанного
вышеперечисленным группам расчета
присвоен среднее значение индекса
групп представленные на портале
«СтатРиелт» равный 0,3398
1,3592
10:011
Заготовка древесины. Частичная переработка и хранение древесины, размещение
сооружений, необходимых для обработки
и хранения древесины (лесных складов, лесопилен)
0,0008
1
Проанализировав значения ЦОФ, рынок
недвижимости, аналоги, схожесть по
назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов оценки, было
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой. Как уже
было сказано выше, массовая заготовка
древесины на земельных участках категории земель населенных пунктов невозможна, следовательно данные участки
имеют минимальную доходность и продуктивность сопоставимую с кодом расчета 1.20 (Выпас сельскохозяйственных
животных) На основании выше сказанного данной группе расчета присвоен
среднее значение индекса группы 1.20
представленные на портале «СтатРиелт»
равный 0,0008
0,0032
10:012
Заготовка древесины. Создание лесных дорог
0,0008
0,74
Проанализировав значения ЦОФ, рынок
недвижимости, аналоги, схожесть по
0,002368
115
назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов оценки, было
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой. Как уже
было сказано выше, массовая заготовка
древесины на земельных участках категории земель населенных пунктов невозможна, следовательно данные участки
имеют минимальную доходность и продуктивность сопоставимую с кодом расчета 1.20 (Выпас сельскохозяйственных
животных) На основании выше сказанного данной группе расчета присвоен
среднее значение индекса группы 1.20
представленные на портале «СтатРиелт»
равный 0,0008
11:030
12:001
Гидротехнические сооружения. Размещение гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации водохранилищ
(плотин, водосбросов, водозаборных, водовыпускных и других гидротехнических сооружений, судопропускных сооружений,
рыбозащитных и рыбопропускных сооружений, берегозащитных сооружений), за
исключением кодов расчета вида использования 06:070, 07:030 - 07:032
Размещение объектов улично - дорожной
сети, автомобильных дорог и пешеходных
тротуаров в границах населенных пунктов,
пешеходных переходов, площадей, проездов
0,305
1
Среднее значение всех индексов характерных для 6 сегмента (коды 6.1-6.11)
представленные на портале «СтатРиелт»
1,22
0,0008
0,74
Проанализировав значения ЦОФ, рынок
недвижимости, аналоги, схожесть по
назначению ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов оценки, было
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой, данные
участки имеют минимальную доходность и продуктивность сопоставимую с
кодом расчета 1.20 (Выпас сельскохозяйственных животных) На основании выше
сказанного данной группе расчета присвоен среднее значение индекса группы
1.20 представленные на портале
«СтатРиелт» равный 0,0008
0,002368
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера18.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
18
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
116
Рисунок 26
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.17 СЕГМЕНТ 7. «ТРАНСПОРТ»
В соответствии с Указаниями к ЗУ сегмента «Транспорт» относятся ЗУ со следующими кодами расчета видов использования: 02.071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092;
04:093; 04:094; 07:023; 07:024.
Согласно с п.9.2.2.6.2 Указаний расчет КС данного сегмента осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) объекта и (или) индивидуально в отношении объекта недвижимости.
Для расчета кадастровой стоимости земельных участков расчетных групп 7 сегмента
Исполнителем организован мониторинг рынка недвижимости ЗУ. Проведен анализ рыночной информации, содержащей предложения о продаже ЗУ, размещенной в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет», периодических печатных изданиях.
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для построения статистических (регрессионных) моделей расчета
КС ЗУ с учетом требований о достаточности рыночной информации.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
117
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести объекты оценки к стоимости оцениваемого объекта с применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
«Исходные данные»
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 7 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
118
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
Таблица 24
Код
группы
Описание вида разрешенного использования ЗУ
07:000
"Транспорт"
02:071
Объекты гаражного назначения. Размещение
отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных
для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке)
Объекты торговли (торговые центры, торгово
- развлекательные центры (комплексы). Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового
центра
Обслуживание автотранспорта в целом. Размещение постоянных или временных гаражей
с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в кодах расчета вида
использования 02:071, 03:012, 04:021, 04:031
Обслуживание автотранспорта. Размещение
открытых площадок, предназначенных для
хранения автотранспорта
Обслуживание автотранспорта. Размещение
отдельно стоящих и сблокированных одноэтажных гаражей, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью
размещения автомобильных моек
Обслуживание автотранспорта. Размещение
отдельно стоящих и пристроенных гаражей
подземных, независимо от этажности и количества парковочных мест, в том числе не разделенных на гаражные боксы, предназначенных для хранения автотранспорта, с возможностью размещения автомобильных моек
Обслуживание автотранспорта. Размещение
отдельно стоящих и пристроенных гаражей
многоярусных, независимо от этажности и количества парковочных мест, в том числе не
разделенных на гаражные боксы, предназначенных для хранения автотранспорта, с возможностью размещения автомобильных моек
Автомобильный транспорт. Под оборудование для открытых стоянок автомобильного
транспорта
04:021
04:090
04:091
04:092
04:093
04:094
07:023
Индекс
характерный для
оцениваемой
группы
0,4514
Способ расчета /Источник информации
КК
Среднее значение всех индексов характерных
для 7 сегмента (коды 02:071; 04:021; 04:090;
04:091; 04:092; 04:093; 04:094) представленные на портале «СтатРиелт»
1,8056
0,36
Значение для кода расчета 02:071, представленное на портале «СтатРиелт»
1,44
1,05
Значение для кода расчета 04:021, представленное на портале «СтатРиелт»
4,2
0,35
Значение для кода расчета 04:090, представленное на портале «СтатРиелт»
1,4
0,35
Значение для кода расчета 04:091, представленное на портале «СтатРиелт»
1,4
0,35
Значение для кода расчета 04:092, представленное на портале «СтатРиелт»
1,4
0,35
Значение для кода расчета 04:093, представленное на портале «СтатРиелт»
1,4
0,35
Значение для кода расчета 04:094, представленное на портале «СтатРиелт»
1,4
0,4514
Среднее значение всех индексов характерных
для 7 сегмента (коды 02:071; 04:021; 04:090;
04:091; 04:092; 04:093; 04:094) представленные на портале «СтатРиелт»
1,8056
119
07:024
Автомобильный транспорт. Размещение депо
(устройства мест стоянок) автомобильного
транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту
Среднее значение всех индексов характерных
для 7 сегмента (коды 02:071; 04:021; 04:090;
04:091; 04:092; 04:093; 04:094) представленные на портале «СтатРиелт»
0,4514
1,8056
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера19.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
Рисунок 27
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
19
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
120
4.18 СЕГМЕНТ 9. «ОХРАНЯЕМЫЕ ПРИРОДНЫЕ ТЕРРИТОРИИ И БЛАГОУСТРОЙСТВО»
В соответствии с Указаниями к ЗУ охраняемых территорий и благоустройства относятся ЗУ со следующими кодами расчета видов использования 02:016; 02:032; 02:052;
02:062; 05:031; 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003.
Для расчета кадастровой стоимости земельных участков расчетных групп 9 сегмента
Исполнителем организован мониторинг рынка недвижимости ЗУ. Проведен анализ рыночной информации, содержащей предложения о продаже ЗУ, размещенной в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет», периодических печатных изданиях.
В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для построения статистических (регрессионных) моделей расчета
КС ЗУ с учетом требований о достаточности рыночной информации.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести объекты оценки к стоимости оцениваемого объекта с применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
«Исходные данные»
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
121
Группы расчета 9 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
Код группы
Описание вида разрешенного
использования ЗУ
09:000
"Охраняемые природные территории и благоустройство"
02:016
Обустройство спортивных и
детских площадок, площадок
отдыха на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки
Среднеэтажная жилая застройка. Обустройство спортивных и детских площадок,
площадок отдыха на территории квартальной застройки
Охота и рыбалка. Обустройство
мест охоты и рыбалки, в том
числе сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или
количества рыбы
Охрана природных территорий.
Сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых
природных территорий, в границах которых хозяйственная
деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изу-
02:052
05:031
09:010
Индекс характерный
для оцениваемой
группы
0,17
Способ расчета /Источник информации
КК
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению
ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов
оценки, была определена общность ценообразования с объектами вида «Санаторная деятельность» На основании вышесказанного рассматриваемой группе присвоен индекс группы «Санаторная деятельность» равный 0,17, представленный на портале «СтатРиелт»
0,68
0,42
Значение для сопоставимого кода расчета
02:016, представленное на портале «СтатРиелт»
1,68
0,51
Значение для сопоставимого кода расчета
02:052, представленное на портале «СтатРиелт»
2,04
0,12
Значение для сопоставимого кода расчета
05:031, представленное на портале «СтатРиелт»
0,48
0,17
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению
ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов
оценки, была определена общность ценообразования с объектами вида «Санаторная деятельность» На основании вышесказанного рассматриваемой группе присвоен индекс группы «Санаторная деятельность» равный 0,17, представленный на портале «СтатРиелт»
0,68
122
12:002
12:003
чением природы, не допускается (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические
сады), сохранение отдельных
естественных качеств окружающей природной среды путем
ограничения хозяйственной деятельности, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, лесами в лесопарках, и иная хозяйственная
деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными
Размещение в границах населенных пунктов набережных,
береговых полос водных объектов общего пользования
Размещение в границах населенных пунктов скверов, бульваров, малых архитектурных
форм благоустройства
0,0008
0,0008
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению
ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов
оценки, было определено, что данный вид деятельности не является коммерческой, данные
участки имеют минимальную доходность и продуктивность сопоставимую с кодом расчета 1.20
(Выпас сельскохозяйственных животных) На
основании выше сказанного данной группе расчета присвоен среднее значение индекса группы
1.20 представленные на портале «СтатРиелт»
равный 0,0008
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению
ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов
оценки, было определено, что данный вид деятельности не является коммерческой, данные
участки имеют минимальную доходность и продуктивность сопоставимую с кодом расчета 1.20
(Выпас сельскохозяйственных животных) На
основании выше сказанного данной группе расчета присвоен среднее значение индекса группы
1.20 представленные на портале «СтатРиелт»
равный 0,0008
0,0032
0,0032
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера20.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
20
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
123
Рисунок 28
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.19 СЕГМЕНТ 10. «ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЛЕСОВ»
В соответствии с Указаниями к ЗУ использования лесов для целей Указаний относятся
ЗУ с кодами расчета видов использования: 10:010; 10:020; 10:030; 10:040.
ЗУ, занятые защитными, эксплуатационными или резервными лесами, включают (п.
9.2.2.3.2. Указаний):
1) ЗУ, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для
осуществления рубок лесных насаждений (далее - ЗУ, занятые спелыми насаждениями);
2) ЗУ, занятые приспевающими насаждениями;
3) ЗУ, занятые насаждениями, которые не входят в категорию приспевающих, спелых
и перестойных лесов, поскольку заняты молодняками, средневозрастными насаждениями;
4) ЗУ, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее
восстановления (далее - ЗУ, не покрытые лесом).
При определении удельного показателя КС земель лесного фонда, занятых защитными,
эксплуатационными или резервными лесами, в расчет принимается один вид
лесопользования - массовая заготовка древесины. Остальные виды лесопользования
(заготовка живицы, выдача порубочных билетов физическим лицам и прочее) при
определении КС не учитываются (п. 9.2.2.3.4. Указаний).
124
Определение КС ЗУ осуществлялось в следующем порядке:
1) определение основных лесообразующих пород на территории субъекта Российской
Федерации, лесничества по оборотам рубки;
2) определение по каждой основной лесообразующей породе и оборотам рубки
количества лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых;
3) определение продуктивности 1 гектара земель, занятых спелыми насаждениями по
основным лесообразующим породам и оборотам рубки в денежном выражении;
4) определение величины затрат для лесозаготовительного хозяйства;
5) определение прибыли предпринимателя;
6) определение удельного показателя рентного дохода по основным лесообразующим
породам в разрезе лесничеств;
7) определение значения коэффициента капитализации;
8) определение удельного показателя КС земель лесного фонда по основным
лесообразующим породам в разрезе лесничеств;
9) определение удельных показателей КС ЗУ;
10) определение КС ЗУ.
Поскольку в соответствии с Приказом Минприроды России от 05.08.2020 N 564 "Об
утверждении Особенностей использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях населенных пунктов" (Зарегистрировано в Минюсте России
25.11.2020 N 61090) и Лесным кодексом Российской Федерации В лесах, расположенных
на землях населенных пунктов, запрещается осуществление деятельности, несовместимой
с их целевым назначением и выполняемыми ими полезными функциями, в том числе , запрещается проведение сплошных рубок. Поскольку объектами оценки являются земельные
участки категории земли населенных пунктов использование методологии доходного подхода для 10 Сегмента основанной на виде лесопользования – массовая заготовка древесины
( п. 9.2.2.3.4 Методических указаний) не представляется возможным. Такт как данный вид
использования невозможен для земельных участков категории населенных пунктов
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта
недвижимости, а также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести объекты оценки к стоимости оцениваемого объекта с применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
125
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
Отчета «Исходные данные».
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 10 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
Таблица 25
Код группы
Описание вида разрешенного использования
ЗУ
10:010
Заготовка древесины.
Рубка лесных насаждений, выросших в природных условиях, а также
выращенных трудом человека, в том числе гражданами для собственных
нужд, охрана и восстановление лесов
Индекс характерный
для оцениваемой
группы
0,0008
Способ расчета /Источник информации
КК
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению ВРИ ЗУ,
фактическое использование объектов оценки, было
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой. Как уже было сказано выше,
массовая заготовка древесины на земельных участках категории земель населенных пунктов невозможна, следовательно данные участки имеют мини-
0,0032
126
10:020
Лесные плантации. Выращивание и рубка лесных насаждений
10:030
Заготовка лесных ресурсов. Заготовка живицы,
сбор недревесных лесных
ресурсов, в том числе
гражданами для собственных нужд, заготовка пищевых лесных
ресурсов и дикорастущих
растений, хранение, неглубокая переработка и
вывоз добытых лесных
ресурсов, размещение
временных сооружений,
необходимых для хранения и неглубокой переработки лесных ресурсов
(сушилки, грибоварни,
склады), охрана лесов
Резервные леса. Деятельность, связанная с охраной лесов
10:040
мальную доходность и продуктивность сопоставимую с кодом расчета 1.20 (Выпас сельскохозяйственных животных) На основании выше сказанного данной группе расчета присвоен среднее значение индекса группы 1.20 представленные на портале «СтатРиелт» равный 0,0008
0,0032
0,0032
0,0032
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера21.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
Рисунок 29
21
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
127
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.20 СЕГМЕНТ 11. «ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ»
В соответствии с Указаниями к ЗУ сегмента «Водные объекты» относятся ЗУ с кодами
расчета видов использования: 11:010; 11:020.
Согласно п.9.2.2.6.2 Указаний расчет КС данного сегмента осуществляется на основе
построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) объекта и (или) индивидуально в отношении ОН.
Исполнителем организован мониторинг рынка недвижимости ЗУ данного сегмента.
Проведен анализ рыночной информации, содержащей предложения о продаже ЗУ, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», периодических печатных изданиях. В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и
предложений купли-продажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой информации для построения статистических (регрессионных) моделей
расчета КС ЗУ с учетом требований о достаточности рыночной информации.
В Указаниях предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) ОН, а
также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести ОО к стоимости оцениваемого объекта с
применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
128
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
Отчета «Исходные данные»
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 11 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
Таблица 26
Код группы
Описание вида разрешенного использования ЗУ
11:000
"Водные объекты"
Индекс характерный
для оцениваемой
группы
0,0008
129
Способ расчета /Источник информации
КК
Проанализировав значения
ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению
0,0032
11:010
Общее пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам
способами, необходимыми для осуществления общего водопользования
(водопользования, осуществляемого
гражданами для личных нужд, а также
забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно - бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств,
предназначенных для отдыха на водных
объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены)
ВРИ ЗУ, фактическое использование объектов оценки, было
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой, данные участки имеют минимальную доходность и продуктивность сопоставимую с кодом расчета 1.20 (Выпас сельскохозяйственных животных) На
основании выше сказанного данной группе расчета присвоен
среднее значение индекса
группы 1.20 представленные на
портале «СтатРиелт» равный
0,0008
0,0032
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера22.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
Рисунок 30
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
22
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
130
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.21 СЕГМЕНТ 12. «СПЕЦИАЛЬНОЕ, РИТУАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, ЗАПАС»
В соответствии с Указаниями к ЗУ сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» относятся ЗУ с кодами расчета видов использования: 08:011, 12:010, 12:020,
12:021, 12:030.
Согласно п.9.2.2.6.2 Указаний расчет КС данного сегмента осуществляется на основе
построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) объекта и (или) индивидуально в отношении ОН.
Исполнителем организован мониторинг рынка недвижимости ЗУ. Проведен анализ
рыночной информации, содержащей предложения о продаже ЗУ, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», периодических печатных изданиях. В результате анализа собранной рыночной информации о ценах сделок и предложений куплипродажи на подобные ОН, Исполнителем был сделан вывод об отсутствии необходимой
информации для построения статистических (регрессионных) моделей расчета КС ЗУ с учетом требований о достаточности рыночной информации.
Указаниями предусмотрено, что в случае невозможности использования указанных
выше методов определения КС, допускается применение иных методов определения КС,
использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 7.2.3 Указаний предусмотрен расчет Методом моделирования на основе
УПКС, который применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода
статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) ОН, а
также методов индивидуальной оценки.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести ОО к стоимости оцениваемого объекта с
применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
131
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
Отчета «Исходные данные».
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 12 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
Таблица 27
Код
группы
Описание вида разрешенного использования ЗУ
08:011
Обеспечение вооруженных сил.
Обустройство земельных участков
в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения
и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием,
производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов
12:010
Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест
захоронения, культовых сооружений
Индекс характерный
для оцениваемой
группы
0,3398
0,0008
Способ расчета /Источник информации
КК
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению ВРИ ЗУ,
фактическое использование объектов оценки, было
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой. Кроме того, как правило правообладатели подобных объектов освобождены от
уплаты налогов на имущество, на основании выше
сказанного
вышеперечисленным группам расчета присвоен
среднее значение индекса групп представленные на
портале «СтатРиелт» равный 0,3398
1,3592
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по назначению ВРИ ЗУ,
фактическое использование объектов оценки, было
0,0032
132
12:020
12:030
Специальная деятельность. Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка,
обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских
отходов, биологических отходов,
радиоактивных отходов, веществ,
разрушающих озоновый слой, полигонов по захоронению бытового
мусора и отходов
Запас. Отсутствие хозяйственной
деятельности
определено, что данный вид деятельности не является коммерческой, данные участки имеют минимальную доходность и продуктивность сопоставимую с кодом расчета 1.20 (Выпас сельскохозяйственных животных) На основании выше сказанного данной группе расчета присвоен среднее значение индекса группы 1.20 представленные на портале «СтатРиелт» равный 0,0008
0,0032
0,0032
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера23.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
Рисунок 31
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
23
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
133
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.22 СЕГМЕНТ 13. «САДОВОДСТВО,
ЗАСТРОЙКА»
ОГОРОДНИЧЕСТВО
И
МАЛОЭТАЖНАЯ
ЖИЛАЯ
К ЗУ, предназначенным для ведения садоводства или огородничества, малоэтажной
жилой застройки для целей Указаний относятся ЗУ с кодами расчета видов использования:
02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021.
Определение КС ЗУ осуществляется в следующем порядке:
1) группировка ЗУ на территории субъекта Российской Федерации:
2) определение удельного показателя КС для каждой группы (подгруппы) ЗУ;
3) определение КС ЗУ в составе группы (подгруппы).
Группировка ЗУ жилой застройки, ЗУ, предназначенных для ведения садоводства и
огородничества, для целей Указаний предполагает следующую последовательность действий:
1) разделение ЗУ рассматриваемых сегментов в субъекте Российской Федерации на
следующие группы:
- многоэтажные многоквартирные жилые дома;
- среднеэтажные многоквартирные жилые дома;
- блокированные жилые дома;
- иные многоквартирные жилые дома;
- индивидуальные жилые дома;
- личные подсобные хозяйства с правом застройки;
- садовые ЗУ;
- огородные ЗУ.
В случае идентичности ЦОФ группы могут быть объединены.
Пунктом 9.1. Указаний определено, что для целей определения КС ОН, подлежащие
оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации ОН. Группировка ОН должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть
основана на результатах анализа информации о рынке ОН, модели оценки КС, составе ЦОФ
и сведений о значениях ЦОФ ОН для каждого исследуемого ОН.
Проанализировав значения ЦОФ, рынок недвижимости, аналоги, схожесть по
назначению видов разрешенного использования ЗУ, а также требования Указаний к методам
расчета КС, вышеуказанные ЗУ 13 сегмента объединены в четыре группы
Таблица 28
№
п/п
1
Наименование вида
разрешенного использования
13. Садоводческое,
огородническое и
дачное использование, малоэтажная
жилая застройка
(02:010; 02:011;
Наименование подгруппы
13.1.1. МЖС и СОД использование. ГНП. Объекты с полными характеристиками
13.1.2. МЖС и СОД использование. ГНП. Объекты с неполными
характеристиками
13.2.1. МЖС и СОД использование. СНП. Объекты с полными характеристиками
134
02:013; 02:014;
02:020; 02:021;
02:030; 02:031;
13:011; 13:021)
13.2.2. МЖС и СОД использование. СНП. Объекты с неполными
характеристиками
Расчет КС ЗУ группы 13.1.1. МЖС и СОД использование. ГНП. Объекты с
полными характеристиками
Для расчета КС ЗУ группы 13.1.1. МЖС и СОД использование. ГНП. Объекты с полными характеристиками, Исполнителем применялся метод статистического (регрессионного) моделирования, основанный на построении статистической модели оценки.
Для сформированной группы ОН осуществлялось построение статистической модели,
отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования.
Для моделирования использовался модуль моделирования ПК «Массовая оценка».
Данное программное обеспечение предназначено для автоматизации задач и функций, связанных с выполнением государственной кадастровой оценки и использованием ее результатов для целей, установленных законодательством Российской Федерации.
Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении
статистической модели оценки.
Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).
Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:
1) определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;
2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую
модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;
3) определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;
4) определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих
факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;
5) анализ показателей качества статистической модели.
Осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. Собранная рыночная информация (совокупная выборка объектов-аналогов), с учетом всех поправок, представлена в Приложении 1«Исходные данные» и в таблицах «Рыночная информация» Приложении 2 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» .
Далее проводится кодирование значений ценообразующих факторов объектов
оценки и объектов-аналогов для представления значений качественных факторов в числовой форме. При построении списка значений кодируемого фактора просматриваются значения этого фактора как у объектов оценки, так и у объектов-аналогов.
Рассмотрим общие принципы статистического моделирования в рамках сравнительного подхода.
Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей:
1) линейной:
Y   0  1 X1  ...   n X n ;
2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):
135
Y   0 X11 ... X nn ;
3) экспоненциальной:
Y   0e1X1...n X n , где
Y - модельное значение зависимой переменной;
X1, ..., Xn - ценообразующие факторы объектов недвижимости;
0 , 1 , ...,  n - коэффициенты модели.
В целях построения статистической модели из совокупной выборки объектов аналогов формируются обучающая выборка, на которой проводится построение моделей, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей.
Формирование обучающей выборки и контрольной выборки производится следующим образом:
 объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;
 из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к
обучающей и к контрольной выборкам.
Объекты обучающей и контрольной выборок отображены в таблицах «Обучающая
выборка» и «Контрольная выборка».
В целях построения качественной статистической модели расчета кадастровой стоимости проводился статистический анализ рыночной информации.
При проведении статического анализа осуществляется:
– приведение данных к сопоставимому виду;
– проверка данных на полноту по географическому признаку;
– проверка данных на полноту заполнения;
– логический контроль: проверка данных на непротиворечивость и интерпретируемость;
– удаление некорректных данных;
– удаление выбросов в значениях стоимостных показателей объектов недвижимости и в значениях ценообразующих факторов;
– проверка репрезентативности данных.
На основании статистического анализа определяется и устраняется информация об
объектах аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях ценообразующих факторов, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, проверяется репрезентативность выборки и выбираются ценообразующие факторы для построения статистических моделей. Таким образом,
в процессе моделирования выявляются объекты с недостоверной рыночной информацией
(например, дешевые объекты расположены в центре города) и определяются как выбросы.
Наличие в исходной рыночной информации выбросов обусловлено рядом причин.
Одна из них – недостоверные сведения об объектах аналогах в источниках, это приводит к
снижению точности рыночной информации и как следствие, расширению диапазона значений стоимости объектов аналогов (появляются как очень дешевые, так и очень дорогие объекты без видимых на то причин).
Как правило, выбросы определяются в несколько этапов. Сначала на основе анализа
рынка определяются верхний и нижний пределы стоимости. После этого выборка приводится к требованию репрезентативности. Одно из требований репрезентативности – равномерное распределение объектов аналогов в ценовом диапазоне. При построении модели
136
также удаляются из рассмотрения те объекты аналоги, которые вносят наибольший вклад в
ухудшение качества моделей.
Также, в рамках статистического анализа выполнен анализ интерпретируемости рыночной информации на предмет соответствия характеристик объекта к его стоимости, т.е.
объекты аналоги с лучшими характеристиками местоположения, окружения и др. имеют
большую стоимость, нежели объекты аналоги с худшими аналогичными параметрами.
Наличие в выборке противоречивой информации приводит к отсеву некоторых сделок.
Противоречивой можно считать информацию о схожих объектах по значениям ценообразующих факторов, но существенно различающейся по цене.
Результаты статистического анализа рыночной информации оформлены отчетом по
форме Таблиц «Стат. анализ рынка» в Приложении 2 к Отчету «Определение кадастровой
стоимости объектов недвижимости».
Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости осуществляется в следующей последовательности:
– выбор ценообразующих факторов для построения моделей;
– построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости
каждой сформированной группы;
– анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости недвижимости.
Выбор ценообразующих факторов для построения моделей может осуществляться
двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.
Экспертный метод предполагает выбор ценообразующих факторов объектов оценки
группы на основе экспертного мнения.
Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость.
Для построения модели ценообразующие факторы выбирались исходя из совокупности следующих критериев:
1) Знак коэффициента корреляции ценообразующего фактора и знак коэффициента модели не противоречат логике направления влияния ценообразующего
фактора. Например, для ценообразующего фактора, характеризующего удаленность объекта от центра города коэффициент корреляции должен быть со
знаком «минус», а коэффициент модели со знаком «плюс», так как существует обратная взаимосвязь между расстоянием до центра и стоимостью
объекта оценки (т.е. чем больше величина данного фактора, тем ниже стоимость).
2) В модель включались ценообразующие факторы с коэффициентами значимости более 0,2. При этом экспертный выбор в ряде единичных случаев ценообразующих факторов с низкими значениями коэффициентов значимости обосновывается важностью учета данных факторов, влияние которых на объекты
оценки было определено в процессе работ по предыдущим кадастровым
оценкам, а также на основании анализа современного рынка недвижимости.
3) Ценообразующий фактор прошел проверку на репрезентативность. Экспертный выбор в ряде случаев ценообразующих факторов обосновывается важностью учета данных факторов наряду с объективной невозможностью проведения дополнительного сбора рыночной информации или перегруппировки.
137
4) В случае, когда диапазон значений фактора в рыночной выборке объектов
аналогов шире диапазона значений фактора в исходной выборке объектов
оценки, а также распределение значений фактора в рыночной и исходной выборках (в диапазоне их пересечения) различается незначительно, данный фактор безусловно принимается для расчетов. Это обосновывается тем, что, чем
более широко представлены значения какого-либо ценообразующего фактора
в рыночной выборке, тем более точно определяется функциональная зависимость стоимости земель от данного фактора.
5) Выбранный состав ценообразующих факторов приводит к максимальному
значению коэффициента детерминации, с соблюдением пороговых значений
остальных статистических показателей, таких как среднеквадратичная
ошибка, средняя относительная погрешность, отношение суммы невязок к
средней стоимости, критерий Фишера.
Для представления значений качественных факторов в числовой форме, а также для
идентификации диапазонов значений количественных факторов производится кодирование
значений ценообразующих факторов объектов оценки и объектов аналогов. Для оценки параметров регрессионных уравнений вместо исходных значений ценообразующих факторов
используются их метки, алгоритм расчета которых в зависимости от типа кодирования значений факторов описан ниже.
Таким образом, первоначальный набор данных для расчета меток включает в себя
перечень соответствий между значениями каждого ценообразующего фактора и его закодированным представлением.
Кодирование значений качественных ценообразующих факторов позволяет назначать одинаковые метки тем значениям фактора, которые оказывают одинаковое влияние на
рыночную стоимость (разным значениям фактора может быть сопоставлено одно и тоже
кодированное значение).
На первом этапе формируется список факторов, которые классифицируются по виду
кодирования и виду меток. При этом для числовых факторов осуществляется выбор вида
меток в зависимости от направленности влияния фактора на рыночную стоимость с целью
получения положительного значения коэффициента при данном факторе в соответствующей статистической модели. Выделяются следующие виды кодированных факторов:
– некодированный числовой (для числовых ценообразующих факторов);
– кодированный числовой (для диапазонов значений числовых ценообразующих
факторов);
– кодированный качественный (для качественных ценообразующих факторов).
На следующем этапе по полученному списку определяется процедура, по которой
производится дальнейший расчет:
В том случае, если ценообразующий фактор является кодированным (числовым или
качественным), то метка рассчитывается по следующей формуле:
𝐴𝑘
Метка(𝑍 = 𝑍𝑘 ) =
𝑀
где
Метка(𝑍 = 𝑍𝑘 ) — числовая метка, соответствующая 𝑘-му закодированному значению фактора стоимости 𝑍 (𝑘 = 1, … , 𝑚𝑍 ), 𝑚𝑧 — количество уникальных закодированных значений ценообразующего фактора 𝑍;
138
𝐴𝑘 — среднее арифметическое значение удельных цен тех объектов-аналогов, значение фактора стоимости которых соответствует кодированному значению 𝑍𝑘 (𝑘 =
1, … , 𝑚𝑍 );
𝑀 = Медиана(𝐴1 , 𝐴2 , … , 𝐴𝑚𝑧 ) — медианное значение среди рассчитанных на
предыдущем шаге средних арифметических значений 𝐴𝑘 (𝑘 = 1, … , 𝑚𝑍 ).
В случае, если ценообразующий фактор является некодированным (числовым), то в
зависимости от вида метка рассчитывается по одной из следующих формул:
Прямая метка = (P + Z) / K + Поправка,
Обратная метка = K / (P + Z) + Поправка,
где
Z — исходное значение количественного ценообразующего фактора;
𝐾 = (𝐴 + 𝑀)/2,
A — среднее арифметическое ряда значений ценообразующего фактора по объектам-аналогам, участвующим в расчете параметров модели;
M — медианна ряда значений ценообразующего фактора по объектам-аналогам,
участвующим в расчете параметров модели;
𝑃 = 0,2 ∗ (Макс − Мин) — корректирующее слагаемое;
Мин, Макс — минимальное и максимальное значение ряда значений ценообразующего фактора по объектам-аналогам, участвующим в расчете параметров
модели.
Поправка – постоянное слагаемое (константа), применяемая в мультипликативных моделях для исключения возможности негативного влияния малых значений количественных факторов стоимости. Поскольку указанное влияние фактора площади в силу выбора в моделях характерной площади по объектам-аналогам значительно превышает нулевые значения, к фактору «Площадь для модели» поправка не применяется.
Для определения КС Исполнителем осуществлено построение статистической модели (Приложение 2 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Проанализировав полученные данные, Исполнитель делает свой выбор исходя из наиболее
адекватных результатов расчета КС, приближенных к сложившимся ценам на рынке недвижимости в данном сегменте, а также исходя из проверки статистической значимости моделей.
Для определения КС ЗУ, отнесенных к группе 13.1.1. МЖС и СОД использование.
ГНП. Объекты с полными характеристиками исполнителем выбрана мультипликативная
модель модель, которая имеет следующий вид:
;
где
Y - модельное значение зависимой переменной;
X1, ..., Xn – ЦОФ ОН;
, , ..., - коэффициенты модели.
Состав ЦОФ определяется на основе примерного перечня ЦОФ, предусмотренного
Указаниями, и анализа информации о рынке недвижимости Магаданской области.
Все ЦОФ анализировались на условия интерпретируемости и объяснимости, полученных с их использованием результатов расчета КС. Некоторые факторы не могли быть
139
включены в модель расчета КС ЗУ, так как при включении этих ЦОФ полученные результаты не соответствуют рыночным данным. На этапе определения ЦОФ, участвующих в расчете КС, данные факторы были исключены.
В результате статистической обработки рыночной информации с использованием
аппарата корреляционно-регрессионного анализа и дальнейшей аппроксимации методом
наименьших квадратов ценовой информации по ЗУ, относящимся к 13 сегменту, в населенных пунктах Магаданской области выявлены следующие ЦОФ, которые значимы и использовались:
Таблица 29
№
п/п
Ценообразующий фактор
Использование фактора
для построения модели(да/нет)
1
Муниципальный район, городской округ
Нет
4
Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного
объекта
Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) остановок
общественного транспорта
Наличие в населенном пункте или вблизи аэропорта
5
Наличие в населенном пункте или вблизи морского порта
Нет
6
Наличие в населенном пункте магазина
Нет
7
Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы
Нет
8
Наличие в населенном пункте телефонизации
Нет
9
Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения
Нет
10
Наличие в населенном пункте центрального теплоснабжения
Нет
11
Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения
Нет
12
Наличие в населенном пункте центральной канализации
Нет
13
14
Площадь
Населенный пункт
Нет
Нет
15
Расстояние до ближайшей из основных дорог города
Нет
16
Расстояние от населенного пункта до ближайшей автобусной остановки
Нет
17
Расстояние от населенного пункта до г. Магадана
Нет
18
Расстояние от населенного пункта до центра муниципального
района, городского округа
Нет
2
3
140
Нет
Нет
Нет
19
Расстояние от объекта до административного центра
Нет
20
Расстояние от объекта до историко-культурного центра
Да
21
Расстояние от объекта до общественно-делового центра
Нет
22
Расстояние от объекта до ближайшего водного объекта
Нет
23
Расстояние до остановок общественного транспорта (в т.ч.
автовокзалы, автостанции и т.д.)
Нет
Статус населенного пункта
Центральная канализация
Центральное водоснабжение
Центральное теплоснабжение
Центральное электроснабжение
Численность населения в муниципальном районе (городском
округе)
Нет
Нет
Нет
Да
Нет
30
Численность населения в населенном пункте
Нет
31
Является ли населенный пункт прибрежным
Нет
32
33
34
Наличие значений ФС
Код расчета вида использования
Площадь для модели
Нет
Да
Да
24
25
26
27
28
29
Нет
Анализ качества построенной статистической модели включает в себя комплекс процедур, предусматривающий проверки, в том числе:
- учета всех потенциально влияющих ЦОФ, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости;
- обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их
соответствия характеру влияния ЦОФ;
- соответствия вида функции влияния каждого ЦОФ (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости;
- по t-критерию Стьюдента;
- по средней ошибке аппроксимации;
- по коэффициенту детерминации R2;
- по расчетному значению F-критерия Фишера.
Для определения величины влияния факторов на скорректированный удельный показатель рыночной цены ЗУ используется коэффициент корреляции. Ниже представлены
значения коэффициентов корреляции, отражающие статистическую взаимосвязь ЦОФ со
скорректированным удельным показателем рыночной цены ЗУ.
Для определения величины влияния факторов на скорректированный удельный показатель рыночной цены ЗУ используется коэффициент корреляции r и коэффициент значимости, R. Ниже представлены значения коэффициентов корреляции, отражающие статистическую взаимосвязь ЦОФ со скорректированным удельным показателем рыночной цены
ЗУ.
141
Таблица 30
№ п/п
Ценообразующий фактор
Коэффициент
корреляции, r
Коэффициент значимости, R
1
Расстояние от объекта до историко-культурного центра
0,86
1
2
3
4
Центральное теплоснабжение
Код расчета вида использования
Площадь для модели
0,27
0,33
0,16
0,32
0,38
0,18
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.
Таблица 31
№ п/п
Название модели
1
2
3
линейная
мультипликативная
экспоненциальная
Коэффициент
детерминации,
R2
0,85
0,81
0,79
Критерий Фишера, Fрасч
Статистическая значимость модели (да/нет)
15,61
11,53
10,28
да
да
да
Проверка качества модели
Таблица 32
№
п/
п
1
2
3
4
Название статистически
значимой модели
Средняя относительная погрешность
оценки
Коэффициент
детерминации
Среднеквадратичная ошибка
оценки
Отношение
суммы невязок
к средней стоимости
Линейная модель
Мультипликативная
модель
Экспоненциальная
модель
Контрольная выборка
Обучающая выборка
Контрольная
выборка
Обучающая выборка
Контрольная
выборка
Обучающая выборка
24,2
24,53
23,24
24,46
22,33
24,05
0,75
0,85
0,77
0,81
0,77
0,79
33,97
22,89
32,59
25,96
32,7
27,17
-103,89
1E-12
-94,55
31,72
-91,96
27,85
Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по
форме таблицы «Анализ качества выборки» Приложение 2 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
В результате была построена – мультипликативная модель со следующими характеристиками:
142
Y=141.975*((метка(Центральное теплоснабжение)+0)^0.219185)*((4771.88/(Расстояние
от объекта до историко-культурного центра+1620)+0.5)^1.53125)*((метка(Код расчета
вида использования)+0)^1.03918)*((1617.05/(Площадь для модели+564)+0)^0.856614)
Таблица 33 Значения коэффициентов
№ п/п
Наименование ценообразующего фактора
Значение коэффициента
1
2
Свободный член
Центральное теплоснабжение
141,975273543692
0,219185310472896
3
Расстояние от объекта до историко-культурного центра
1,53125371666872
4
5
Код расчета вида использования
Площадь для модели
1,03917971920874
0,856613862637325
Таблица 34 Граничные значения для количественных ценообразующих факторов
№
п/п
Наименование ценообразующего фактора
Минимальное значение
Максимальное значение
1
Расстояние от объекта до историко-культурного центра
1350
9450
2
Площадь для модели
520
3340
Таблица 35 Значения меток для качественных ценообразующих факторов
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Наименование ценообразующего фактора
Населенный пункт
Статус населенного пункта
Муниципальный район, городской округ
Центральное теплоснабжение
Центральное теплоснабжение
Центральное электроснабжение
Центральное водоснабжение
Центральное водоснабжение
Центральная канализация
Центральная канализация
Код расчета вида использования
Код расчета вида использования
Наличие значений ФС
Значение ценообразующего фактора
Магадан
ГНП
город Магадан
Есть
Нет
Есть
Есть
Нет
Есть
Нет
02:010
13:021
Да
Значение метки
1
1
1
1,20821940907066
0,791780590929339
1
1,14152044286762
0,858479557132375
1,19274185114697
0,807258148853025
1,17900628461279
0,820993715387209
1
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету
(Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
Расчет КС ЗУ группы 13.2.1. МЖС и СОД использование. СНП. Объекты с
полными характеристиками
В соответствии с Приложением 6 к Методическим указаниям для определения стоимости земельных участков, отнесенных в соответствии с группировкой к 13 сегменту, в
первую очередь рекомендована реализация методов сравнительного подхода к оценке. В
соответствии с п.7.2. Методических указаний определение кадастровой стоимости в рамках
сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):
143
1) метод статистического (регрессионного) моделирования;
2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости;
3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости
(УПКС);
4) метод индексации прошлых результатов.
В п.4.1.7 отчета в анализе рыночной информации указано, что отобранная выборка
содержит только 6 предложений земельных участков, относящихся в соответствии с ВРИ к
13 сегменту и расположенных в сельских населенных пунктах Магаданской области. В соответствии с учебным пособием С.В. Грибовского «Оценка стоимости недвижимости,
2009»:
«Корреляционно-регрессионный анализ лежит в основе создания большинства эконометрических моделей, к числу которых следует отнести и модели оценки стоимости. Для
построения моделей оценки этот метод можно использовать, если количество аналогов (сопоставимых объектов) и количество факторов стоимости (элементов сравнения) соотносятся между собой следующим образом: n > (5 - 10) × к, то есть аналогов должно быть в 510 раз больше, чем факторов стоимости. Это же требование к соотношению количества
данных и количества факторов распространяется и на другие задачи: установление связи
между стоимостью и потребительскими параметрами объекта, обоснование порядка расчета корректирующих индексов, выяснение трендов цен, установление связи между износом и изменениями влияющих факторов, получение зависимостей для расчета нормативов
затрат и т.п. Выполнение данного требования необходимо для того, чтобы уменьшить вероятность работы с выборкой данных, которая не удовлетворяет требованию нормальности
распределения случайных величин».
Таким образом, объем исходной рыночной информации (выборки) не позволяет построить многофакторную регрессионную модель определения кадастровой стоимости земельных участков 13 сегмента, расположенных в СНП, удовлетворяющую статистическим
критериям значимости, в связи с чем исполнителем принято решение о применении метода
типового (эталонного) объекта недвижимости (далее – метод эталонного объекта) для определения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к группе расчета «13.2.1
МЖС и СОД. СНП. Объекты с полными характеристиками» (далее – группа 13.2.1).
В соответствии с п.7.2.2. Методических указаний реализация метода эталонного объекта предусматривает следующий порядок действий:
1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно
(целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;
2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;
3) проводится типологизация объектов недвижимости;
4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;
5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;
6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них
стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.
Ввиду значительных различий объектов-аналогов в СНП, представленных в собранной рыночной информации, по факторам местоположения, численности населения в населенном пункте, в котором расположены земельные участки, наличию улучшений и т.д. исполнителем принято решение об определении эталонного объекта на основе имеющихся
предложений о продаже земельных участков, расположенных в городском населенном
пункте (г. Магадан).
144
Расчет удельного показателя стоимости эталонного объекта для модели определения
кадастровой стоимости объектов, отнесенных к группе 13.2.1, произведен как среднее значение цен предложений пяти объектов-аналогов, скорректированное на снижение цены в
процессе торгов. В целях репрезентативности выборки были отобраны объекты, расположенные в разных частях г. Магадана и соответствующие критериям наиболее типичного по
итогам анализа рынка объекта:
- видом разрешенного использования земельного участка является «индивидуальное
жилищное строительство;
- площадь земельного участка находится в диапазоне 1500 – 3000 кв.м. (разбиение
на диапазоны площади произведено в соответствии с Справочником оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера);
- на участке отсутствуют эксплуатируемые строения, а также ветхие строения, предназначенные под снос.
Информация об объектах-аналогах, участвующих в определении удельного показателя стоимости эталонного объекта, представлена в таблице.
Таблица 36
№
ВРИ
Цена предложения, руб.
1.
ИЖС
500 000,00
1 667,0
Удельная
цена предложения,
руб./м2
299,94
2.
ИЖС
700 000,00
1 500,0
466,67
05.08.2020
3.
ИЖС
460 000,00
1 600,0
287,50
05.11.2020
4.
ИЖС
750 000,00
1 700,0
441,18
27.07.2020
Площадь,
кв. м
Дата объявления
20.08.2019
145
Текст объявления
Продается земельный
участок под ИЖС, рядом основная трасса,
хороший подъездной
путь, рядом ЛЭП
Продаётся земельный
участок 15 соток в
микрорайоне солнечный под ИЖС. Участок ровный (отсыпаный) в 15 метрах от
участка коммуникации (цент. отопление,
водоснабжение, электричество).
Участок (93) под индивидуальное жилищное строительство, в
непосредственной
близости от дороги на
Горняк (первая линия). Рядом проходит
линия электропередач. Земля не разработана
Продаются два земельных участка (рядом) общей площадью
16.5 соток в районе
Кедрового
ключа.
Первая линия у моря,
подведена дорога, при
въезде на территорию
установлен шлагбаум.
Участки не обрабатывались. Торг.
Источник (исходный)
cian.ru
avito.ru
avito.ru
avito.ru
5.
ИЖС
500 000,00
2 000,0
250,00
20.08.2020
Продается земельный
участок под ИЖС в
престижном районе 2й Кедровый ключ. Индивидуальный заезд,
шлакбаум, свет, сваи
под фундамент. Вид
на бухту Гертнера.
Особенный микроклимат Подробности по
телефону.
avito.ru
Исходя из выводов в отношении рассматриваемого рынка недвижимости, сформулированных в п.4.1 настоящего отчета, значение корректировки на торг принято в размере
12,2% как максимальное значение доверительного интервала для активного рынка в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера.
Рисунок 32
Таким образом, итоговый расчет удельного показателя стоимости эталонного объекта произведен по следующей формуле:
УЦэ = ((УЦ1 + УЦ2... + … УЦn) / n) x (1 – Kт)
где:
УЦэ – удельный показатель стоимости эталонного объекта;
УЦ1…УЦn – удельные цены предложений объектов-аналогов;
n – количество объектов в выборке;
Kт – корректировка на торг.
Итоговое значение удельного показателя стоимости эталонного объекта составило:
((299,94 + 466,67 + 287,50 + 441,18 + 250,00) / 5) х (1 – 0,122) = 306,47 руб./м2
В рамках построения модели оценки объектов недвижимости группы 13.2.1 в ходе
проведенного анализа выявлен следующий перечень ценообразующих факторов, описание
которых содержится в п.4.4. и п.4.6. настоящего отчета:
- статус населенного пункта;
146
- численность населения в населенном пункте;
- наличие в населенном пункте центрального электроснабжения;
- возможность круглогодичного подъезда к населенному пункту по автодорогам;
- площадь земельного участка;
- вид разрешенного использования земельного участка.
Реализация метода эталонного объекта для рассматриваемой группы представлена
следующей формулой:
КСоо = УЦэ х Kнп х Kчн х Kэл х Kдор х Kп х Kври х S2
где:
КСоо – кадастровая стоимость объекта оценки;
УЦэ – удельный показатель стоимости эталонного объекта;
Kнп – корректировка на статус населенного пункта;
Kчн – корректировка на численность населения в населенном пункте;
Kэл – корректировка на наличие в населенном пункте центрального электроснабжения;
Kдор – корректировка на возможность круглогодичного подъезда к населенному
пункту по автодорогам;
Kп – корректировка на площадь земельного участка;
Kври – корректировка на вид разрешенного использования земельного участка;
S2 – площадь объекта оценки.
Значения ценообразующих факторов (далее – ЦОФ) объектов оценки «численность
населения в населенном пункте», «наличие в населенном пункте центрального электроснабжения» и «возможность круглогодичного подъезда к населенному пункту по автодорогам»
приняты на основании сведений о ЦОФ населенных пунктов, в которых расположены земельные участки, в соответствии с письмами от МО (Приложение 1 Отчета «Исходные данные»).
Расчет по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесенных к группе 13.2.1. произведен с округлением значений корректировок до четырех знаков
после запятой. Итоговые значения удельного показателя кадастровой стоимости и кадастровой стоимости приведены с округлением до двух знаков после запятой.
Определение значения корректировки на статус населенного пункта произведено в
соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера.
Рисунок 33
147
Учитывая, что выборка объектов-аналогов, участвующих в определении эталонного
объекта произведена из числа объектов, расположенных в г. Магадане, являющегося официальной столицей субъекта, в соответствии с указанной классификацией эталонному объекту для целей расчета корректировок присвоен статус «Областной центр». Объектам
оценки присвоены следующие статусы населенного пункта – «Райцентры с развитой промышленностью» и «Прочие населенные пункты» исходя из следующих критериев:
- объектам оценки, расположенным в городах и поселках городского типа с численностью населения более 100 человек, присвоен статус «Райцентры с развитой промышленностью»;
- объектам оценки, расположенным в населенных пунктах, не имеющих статуса города или поселка городского типа, но с численностью населения более 1000 человек, так
же присвоен статус «Райцентры с развитой промышленностью»;
- объектам оценки, расположенным в городах и поселках городского типа с численностью населения менее 100 человек присвоен статус «Прочие населенные пункты»;
- объектам оценки, расположенным в населенных пунктах, не имеющих статуса города или поселка городского типа, с численностью населения менее 1000 человек так же
присвоен статус «Прочие населенные пункты».
Расчет корректировки на статус населенного пункта произведен по следующей формуле:
Kнп = kоо/kэ
где:
Kнп – корректировка на статус населенного пункта;
kоо – коэффициент статуса населенного пункта объекта оценки;
kэ – коэффициент статуса населенного пункта эталонного объекта.
Определение значения корректировки на численность населения в населенном
пункте произведено в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2019 под
ред. Л.А. Лейфера.
Рисунок 34
148
Расчет корректировки на статус населенного пункта произведен по следующей формуле:
Kчн = kоо/kэ
где:
Kчн – корректировка на численность населения в населенном пункте;
kоо – коэффициент численности населения пункта объекта оценки;
kэ – коэффициент численность населения эталонного объекта.
Определение значения корректировки на наличие в населенном пункте центрального электроснабжения (220 - 240 В) произведено в соответствии с данными специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (далее – «СтатРиелт») (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации № 1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1 «Исходные данные» настоящего отчета.
Рисунок 35
Расчет корректировки на наличие в населенном пункте центрального электроснабжения произведен по следующей формуле:
Kэл = kоо/kэ
где:
Kэл – корректировка на наличие в населенном пункте центрального электроснабжения;
kоо – коэффициент наличия в населенном пункте центрального электроснабжения
объекта оценки;
kэ – коэффициент наличие в населенном пункте центрального электроснабжения
эталонного объекта.
Определение значения корректировки на возможность круглогодичного подъезда к
населенному пункту по автодорогам произведено в соответствии с данными «СтатРиелт».
149
Рисунок 36
Расчет корректировки на возможность круглогодичного подъезда к населенному пункту по
автодорогам (общего пользования с твердым покрытием) произведен по следующей
формуле:
Kдор = kоо/kэ
где:
Kдор – корректировка на возможность круглогодичного подъезда к населенному
пункту по автодорогам;
kоо – коэффициент обеспеченности населенного пункта автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием объекта оценки;
kэ – коэффициент обеспеченности населенного пункта автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием эталонного объекта.
Определение значения корректировки на площадь земельного участка произведено
в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера.
150
Рисунок 37
В рамках расчета корректировки на площадь земельного участка учтено ограничение в части минимальной площади объекта, указанное в приведенном источнике информации. Во избежание искажения значений корректировки для объектов оценки, имеющих
меньшую площадь (S2), чем наложенное ограничение (775 м2), в рамках расчета применено
дополнительное поле «Площадь для модели» (S2мод), содержащее значение площади, примененное для расчета корректировки. Таким образом, итоговое значение площади, применяемой для расчета корректировки определено в соответствии со следующим алгоритмом:
- если S2 < 775 м2, тогда S2мод = 775 м2;
- если S2 > 775 м2, тогда S2мод = S2.
Расчет корректировки на площадь земельного участка произведен по следующей
формуле:
Kп = kоо/kэ
где:
Kдор – корректировка на площадь земельного участка;
kоо – коэффициент площади объекта оценки;
kэ – коэффициент площади эталонного объекта.
Определение значения корректировки на вид разрешенного использования земельного участка произведено в соответствии с данными «СтатРиелт».
Расчет корректировки на вид разрешенного использования земельного участка произведен по следующей формуле:
Kври = kоо/kэ
где:
Kври – корректировка на вид разрешенного использования земельного участка;
kоо – коэффициент вида разрешенного использования объекта оценки;
kэ – коэффициент вида разрешенного использования эталонного объекта.
151
Таблица 37
КРВИ
Наименование КРВИ
Kкрви
Способ расчета /Источник информации
Кври
13:000
13. СЕГМЕНТ "Садоводство и
огородничество, малоэтажная жилая застройка"
0,32
1
02:010
Индивидуальное жилищное строительство в целом
0,32
02:011
Размещение
индивидуального
жилого дома (дом, пригодный для
постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений, исходя из минимальных
норм отвода земельных участков
для индивидуального жилищного
строительства (ИЖС)
Малоэтажная многоквартирная
жилая застройка в целом
0,32
Значение для кода расчета 02:010
как наиболее типичного для сегмента, представленное на портале
«СтатРиелт»
Значение для кода расчета 02:010,
представленное
на
портале
«СтатРиелт»
Значение для кода расчета 02:011,
представленное
на
портале
«СтатРиелт»
1,3125
02:020
Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки в целом
0,32
02:021
Ведение личного подсобного хозяйства. Размещение жилого
дома, не предназначенного для
раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех
надземных этажей), размещение
гаража и иных вспомогательных
сооружений, в том числе зданий и
сооружений для содержания сельскохозяйственных животных
Блокированная жилая застройка в
целом
0,32
Значение для кода расчета 02:013,
представленное
на
портале
«СтатРиелт»
Значение для кодов расчета
02:010 как наиболее сопоставимого, представленное на портале
«СтатРиелт»
Значение для кода расчета 02:010
как наиболее сопоставимого,
представленное
на
портале
«СтатРиелт»
1,1875
Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных
культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся
0,18
Значение для кода расчета 02:030,
представленное
на
портале
«СтатРиелт»
Значение для кодов расчета
13:012 как наиболее сопоставимого, представленное на портале
«СтатРиелт»
02:013
02:030
13:011
0,42
0,38
152
1
1
1
1
0,5625
13:021
объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур
Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием
гражданами для собственных
нужд
сельскохозяйственных
культур; размещение садовых домов, жилых домов, размещение
для собственных нужд гаражей и
иных хозяйственных построек
0,18
Значение для кода расчета 13:012,
представленное
на
портале
«СтатРиелт»
0,5625
Таким образом, на основании вышеизложенного определены ценообразующие факторы и коэффициенты эталонного объекта, являющиеся базой для расчета корректировок и
применения модели определения кадастровой стоимости объектов оценки группы 13.2.1.
Таблица 38
Эталонный объект
Удельная цена, руб./м
Статус населенного пункта
Коэффициент статуса населенного пункта
Численность населения в населенном пункте, чел.
Коэффициент численности населения в населенном
пункте
Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения
Коэффициент наличия в населенном пункте центрального электроснабжения
Возможность круглогодичного подъезда к населенному
пункту по автодорогам
Коэффициент обеспеченности населенного пункта автомобильными дорогами общего пользования
2
Площадь земельного участка
Коэффициент площади
Вид разрешенного использования земельного участка
Коэффициент вида разрешенного использования земельного участка
306,47
Областной центр
1,00
92 052
2,0788
да
1,07
Да
1,13
2 250,0*
0,8150
Индивидуальное жилищное строительство
0,32
* как среднее значение диапазона площади, к которому относятся объекты-аналоги, участвующие в
определении удельной цены предложения эталонного объекта, в соответствии со Справочником оценщика
недвижимости-2020 под ред. Л.А. Лейфера
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
Расчет КС ЗУ групп 13.1.2. МЖС и СОД использование. ГНП. Объекты с неполными характеристиками и 13.2.2. МЖС и СОД использование. СНП. Объекты с
неполными характеристиками.
В процессе анализа объектов оценки были выделены земельные участки, характеристик которых недостаточно для применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Данные объекты были
153
отнесены к группам 13.1.2. МЖС и СОД использование. ГНП. Объекты с неполными характеристиками и 13.2.2. МЖС и СОД использование. СНП. Объекты с неполными характеристиками.
В соответствии с Методическими указаниями метод моделирования на основе УПКС
применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном
местоположении (адресе) объектов недвижимости, о других точных характеристиках, то
есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода
(эталонного) типового объекта недвижимости.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объектов оценки (вид разрешенного использования, местоположение и прочее).
В связи с вышеизложенным метод моделирования на основе УПКС был применен
для объектов с неполными характеристиками, расположенных в городских и сельских населенных пунктах, а также для объектов, расположенных вне черты населенных пунктов, которые были отнесены к группам 13.1.2. МЖС и СОД использование. ГНП. Объекты с неполными характеристиками и 13.2.2. МЖС и СОД использование. СНП. Объекты с неполными характеристиками
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.23 СЕГМЕНТ 14. «ИНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ»
В соответствии с Указаниями к ЗУ сегмента «Иное использование» относятся ЗУ с
кодами расчета видов использования: 14:000. В виду того что в данную группу входят земельные участки с невыясненным видом фактического использования, Исполнитель руководствуясь пунктом 7.2.3 Указаний рассчитать данную группу Методом моделирования на
основе УПКС.
В основе метода расчёта лежит принцип приведения стоимости наиболее сопоставимого сегмента/группы, к которому можно отнести ОО к стоимости оцениваемого объекта с
применением корректировки на вид разрешённого использования.
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
154
Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство
по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное
образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен ОН;
3) КС объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения
УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов
недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в
населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен ОН, на его площадь, объем, иные характеристики.
4) Внесение корректировки на наличие индивидуальных отличий, не учтенных в модели
оценки кадастровой стоимости (ВРИ, площадь)
Величина корректировки определялась на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации №
1165200050510 от 24.02.2016). Копии источников информации представлены в Приложении 1
Отчета «Исходные данные».
Корректировки на вид разрешённого использования ЗУ рассчитаны как отношения удельных рыночных цен ЗУ различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Расчет КС
на базе соотношений между видами разрешенного использования основывается на сравнительном подходе.
Группы расчета 12 сегмента рассчитаны в соответствии с корректировками на вид разрешённого использования по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по
формуле:
УПКС = УПКСБ х КК
где:
УПКС - УПКС ЗУ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка;
УПКСБ – базовый удельный показатель кадастровой стоимости равный удельному показателю кадастровой стоимости расчетной группы 13 сегмента «Садоводство, огородническое и
малоэтажная жилая застройка»;
КК - коэффициент корректировки на ВРИ
КК = ИО/ИБ,
Где:
ИО - индекс характерный для оцениваемой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен оцениваемой группы к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки)
ИБ- =0,25 индекс характерный для базовой группы (среднее значение отношения удельных рыночных цен 13 Сегмента к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных
для многоэтажной жилой застройки)
155
Таблица 39
Код группы
14:000
Описание
вида разрешенного использования
ЗУ
"Иное использование"
Индекс характерный для оцениваемой
группы
Способ расчета /Источник информации
КК
0,0008
В виду отсутствия данных о фактическом использовании объектов в
данной группе и неоднозначность их ВРИ данной группе расчета
присвоен среднее значение индекса группы 1.20 представленные на
портале «СтатРиелт» равный 0,0008
0,0032
Корректировка на площадь
В связи с тем, что площади оцениваемых земельных участков варьируются в широком
диапазоне, и часть из них превышают максимальное значение площадей объектов-аналогов, на
основании которых были рассчитаны базовые удельные показатели возникает необходимость
внесения корректировки на площадь.
Размер корректировки рассчитан на основе статистического исследования зависимости
удельной цены земельных участков от размера участка рассматриваемого сегмента. Результаты данного исследования приведены в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под
ред. Л.А. Лейфера24.
Для объектов оценки в графическом виде данная зависимость представлена на рисунке
ниже:
Рисунок 38
Данная модель зависимости удельной цены от площади земельного участка для земельных
участков площадью менее максимальной характерной площади 5000 кв. м не применяется,
а удельная стоимость земельных участков большей площади с учетом приведенной на рисунке формулы регрессионной зависимости корректируется в соответствии со следующим
соотношением.
𝑆зу
УПКС1 = УПКС0 × (5000)−0,180 ,
где УПКС1, УПКС0 – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с
учетом и без учета корректировки на площадь, соответственно, руб./кв. м;
SЗУ – площадь земельного участка, кв. м;
Для земельных участков площадью менее 5000 кв. м УПКС1 = УПКС0.
24
Источник: Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Под ред. Л.А. Лейфера. НН: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Том 1, Том 2, 2020.
156
Результаты расчета кадастровой стоимости отображены в Приложении 3 к Отчету (Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»).
4.24 ИНФОРМАЦИЯ
ОБ
ОПРЕДЕЛЕНИИ
КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ИНДИВИДУАЛЬНОГО РАСЧЕТА
Применение индивидуального расчета при определении кадастровой стоимости
проводится в следующих случаях:
1. требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов
недвижимости;
2. требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью
обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;
3. невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о
рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;
4. определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.
Индивидуальный расчет не осуществлялся.
157
5
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА
В результате выполнения работ по ГКО была определена КС ЗУ в составе земель населенных пунктов на территории Магаданской области, сведения о которых содержатся в
ЕГРН по состоянию на 01.01.2021.
В рамках проведенных работ были собраны и проанализированы, в том числе на полноту и актуальность:
– сведения об ОО - количественные и качественные характеристики, местоположение, использование, о ЦОФ ОО;
– сведения о политических, экономических, социальных, экологических и прочих
факторах, оказывавших влияние на рынок ОО;
– сведения о рыночной информации по ОН, а также иные сведения, необходимые
для использования в рамках примененных подходов к оценке.
При проведении работ по определению КС Исполнителем были использованы сведения, имевшиеся в распоряжении органов государственной власти Магаданской области и
органов местного самоуправления в Магаданской области. Подробная информация приведена в соответствующих разделах Отчета.
В результате выполнения работ по ГКО ЗУ в составе земель населенных пунктов на
территории Магаданской области была рассчитана КС 49 378 ЗУ. Результаты определения
КС ЗУ приведены в Приложении 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»
В соответствии с п. 13 раздела IV Требований к Отчету результат определения КС в
виде файлов формата XML, содержащих в том числе систематизированные сведения о характеристиках ОН, использованных при определении их КС, и результатах определения КС
сформированы на основе актуальных версий XML-схем, размещенных на дату проведения
ГКО на официальном сайте уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.
Представленные в Приложении 4 «Систематизированные сведения» файлы формата
XML обеспечивают считывание сведений, содержащихся в Отчете, в соответствии с особенностями формирования XML-файлов, размещенными на официальном сайте.
5.1
ИНФОРМАЦИЯ
ОБ
ИТОГАХ
КОНТРОЛЯ
КАЧЕСТВА
РЕЗУЛЬТАТОВ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
В соответствии с п. 10.1 Указаний контроль качества результатов определения
кадастровой стоимости включает ряд процедур, осуществляемых с участием
уполномоченного органа:
1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и
уточнения;
2) анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках
и предложениях.
158
5.2
КОНТРОЛЬ
КАЧЕСТВА
ИСХОДНЫХ
ДАННЫХ
ОБ
ОБЪЕКТАХ
НЕДВИЖИМОСТИ,
ОРГАНИЗАЦИЯ ИХ СВЕРКИ И УТОЧНЕНИЯ
Согласно пунктам 1, 2 статьи 13 Закона о ГКО Перечень формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении ГКО. Перечень предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу о предоставлении Перечня.
При обработке Перечня, содержащаяся в нем информация преобразована в формат
xlsx. В результате чего установлено, что в Перечень включена информация о 49 379 ЗУ в
составе категорий земель населенных пунктов.
Было установлено, что в представленном перечне объектов представлен объект с кадастровым номером 50:01:0010139:127 расположенный по Московская область, Талдомский район, д. Старая Хотча. Данный объект расположен на территории другого региона и
не может быть объектом оценки в рамках настоящего Отчета. ОГБУ «МОУТИ» был направлен запрос об исключении данного участка из перечня объектов оценки (исх. 1072 от
10.06.2021 г.) В ответном письме (№908 от 28.06.2021) Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра»
по Магаданской области и Чукотскому автономному округу указал о необходимости исключения данного объекта из перечня объектов недвижимости (земельных участков в составе земель насмолённых пунктов), подлежащих государственной кадастровой оценке.
Таким образом, в 2021 году на территории Магаданской области подлежали оценке
49 378 ЗУ.
По завершении работы по проверке исходных данных об ОН, содержащихся в Перечне, их сверке и уточнению, в соответствии с Указаниями, Исполнителем проведена сегментация с указанием кода сегмента и кода расчета вида использования объектов.
5.3
АНАЛИЗ РЫНКА, СБОР И ВЕРИФИКАЦИЯ ДАННЫХ О СДЕЛКАХ И ПРЕДЛОЖЕНИЯХ
В соответствии с п. 4.1. Указаний для определения КС Исполнителем осуществлялся
анализ рыночной информации в отношении следующих сегментов ОН:
1) «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)».
2) «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».
3) «Транспорт».
4) «Предпринимательство».
5) «Отдых (рекреация)».
6) «Общественное использование».
7) «Производственная деятельность».
8) «Сельскохозяйственное использование».
Начальным этапом сбора рыночной информации является поиск источников
информации. Основными источниками рыночной информации в Магаданской области
являются официальные сайты (www.avito.ru, www.cian.ru, www.multilisting.su,
архивоценщика.рф ).
Основными участниками рынка недвижимости ОН в Магаданской области являются
продавцы -физические лица. Деятельность специализированных аналитических и
риэлтерских организаций, оценочных компаний неразвита. Учитывая, что
профессиональные участники рынка оперируют рыночной информацией, представляемой
правообладателями ОН для совершения реальных сделок купли-продажи, отсутствие такой
информации не позволяет Исполнителю проанализировать срок экспозиции ОН на рынке.
В ходе обработки информации проводились следующие операции:
159
- присвоение ОА кадастрового номера (при наличии);
- проверка на полноту собранной рыночной информации (проверялось достаточность
собранной информации);
- проверка на выявление дублирующийся информации, представленной в разных источниках (проводился анализ объектов по местоположению, общей площади и полной и
удельной цене);
- проверка на непротиворечивость данных об ОА;
- проверка даты объявления на актуальность (дата предложения продажи не должна
быть позднее даты оценки).
Полученная рыночная информация была проанализирована на полноту и достаточность.
В соответствии с пп. 4.1.4. Указаний собранная рыночная информация должна быть
структурирована единообразно.
В отношении ОА проводилась кодировка, которая складывается из характеристик
объекта.
В качестве характеристик в коде объекта указываются:
1. Сегмент ОН, к которому относится ОН;
2. Вид использования ОН;
3. Группы (подгруппы) ОКС для целей Указаний (для ЗУ информация не указывается);
4. Код субъекта РФ, в котором расположен ОН;
5. Код МО, в котором расположен ОН;
6. Дата подачи объявления и (или) совершения сделки (в формате ДД.ММ.ГГГГ);
7. Порядковый номер ОН.
Сбор рыночной информации осуществлялся по типу сделки предложение – продажа,
по следующим ОН:
1) ЗУ;
2) здание (сооружение), расположенное на ЗУ (ЕНК);
3) помещение.
Основной задачей сбора рыночной информации являлся анализ всей территории Магаданской области.
Учитывая, что собрано малое количество ОА, Исполнителем принято решение отказаться от рассмотрения рынка в разрезе сегментов, предложенных Указаниями, и рассмотреть собранную информацию более подробно в разрезе видов использования ОН. Для этого
вся информация была сгруппирована по виду использования в соответствии с Приложением №1 к Указаниям.
Проверка результатов качества анализа рынка, сбора и верификации данных о сделках и
предложениях была проведена с участием Уполномоченного органа в рамках совещаний
по вопросам контроля качества результатов определения КС земель населенных пунктов.
5.4
ПРОВЕРКА РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
В процессе выполнения работ проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости осуществлялась путем анализа соотношений минимальных, средних
и максимальных УПКС:
- в разрезе групп (подгрупп) объектов оценки в каждом из муниципальных образований Магаданской области сравнивались УПКС каждой группы (подгруппы) объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях;
160
- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) - сравнивались
УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного МО.
Результаты контроля качества представлены ниже в виде табличных значений и графиков.
Рисунок 39
На диаграммах ниже представлены соотношения минимального, среднего и максимального УПКС земель по сегментам в разрезе МО.
Рисунок 40
Таблица 40 Соотношение минимального, среднего и максимального УПКС земель 1 Сегмента в
разрезе МО, руб./кв. м
Район/городской округ
город Магадан
Ольский городской округ
Омсукчанский городской округ
Северо-Эвенский городской округ
Среднеканский городской округ
Минимальный
УПКС руб. кв. м
0,28
0,32
1,29
1,27
0,2
161
Средний УПКС
руб. кв. м
14,66
6,89
8,05
28,74
5,92
Максимальный
УПКС руб. кв.
м
262,04
52,97
67,99
48,43
62,03
Сусуманский городской округ
Тенькинский городской округ
Хасынский городской округ
Ягоднинский городской округ
1,21
0,1
0,45
0,1
3,41
2,72
13,04
46,55
9,19
16,3
85,79
63,84
Рисунок 41
Таблица 41 Соотношение минимального, среднего и максимального УПКС земель 2 Сегмента в
разрезе МО, руб./кв. м
Район/городской округ
город Магадан
Ольский городской округ
Омсукчанский городской округ
Северо-Эвенский городской округ
Среднеканский городской округ
Сусуманский городской округ
Тенькинский городской округ
Хасынский городской округ
Ягоднинский городской округ
Минимальный
УПКС руб. кв. м
202,61
62,03
187,33
203,13
41,43
29,45
35,15
32,34
16,49
162
Средний УПКС
руб. кв. м
1285,22
173,02
261,78
215,37
177,71
201,36
213,65
320,81
222,35
Максимальный
УПКС руб. кв.
м
4921,36
408,42
356,36
239,49
318,13
398,49
325,1
406,28
353,55
Рисунок 42
Таблица 42 Соотношение минимального, среднего и максимального УПКС земель 3 Сегмента в
разрезе МО, руб./кв. м
Район/городской округ
город Магадан
Ольский городской округ
Омсукчанский городской округ
Северо-Эвенский городской округ
Среднеканский городской округ
Сусуманский городской округ
Тенькинский городской округ
Хасынский городской округ
Ягоднинский городской округ
Минимальный
УПКС руб. кв. м
37,9
12,91
45,38
72,02
16,74
12,02
10,19
7,21
2,31
163
Средний УПКС
руб. кв. м
807,3
130,78
196,39
147,25
138,89
140,52
133,09
205,34
122,32
Максимальный
УПКС руб. кв.
м
3845,83
320,74
320,11
190,32
252,82
313,32
258,36
297,17
280,97
Рисунок 43
Таблица 43 Соотношение минимального, среднего и максимального УПКС земель 3 Сегмента в
разрезе МО, руб./кв. м
Район/городской округ
город Магадан
Ольский городской округ
Омсукчанский городской округ
Северо-Эвенский городской округ
Среднеканский городской округ
Сусуманский городской округ
Тенькинский городской округ
Хасынский городской округ
Ягоднинский городской округ
Минимальный
УПКС руб. кв. м
143,12
48,47
96,88
161,41
71,21
36,79
34,45
31,7
22,41
164
Средний УПКС
руб. кв. м
1885,3
292,37
398,08
296,21
314,47
310,24
277,33
383,65
313,81
Максимальный
УПКС руб. кв.
м
6909,46
574,67
565,53
336,23
411,2
559,47
456,44
570,41
496,38
Рисунок 44
Таблица 44 Соотношение минимального, среднего и максимального УПКС земель 5 Сегмента в
разрезе МО, руб./кв. м
Район/городской округ
город Магадан
Ольский городской округ
Омсукчанский городской округ
Северо-Эвенский городской округ
Среднеканский городской округ
Сусуманский городской округ
Тенькинский городской округ
Хасынский городской округ
Ягоднинский городской округ
Минимальный
УПКС руб. кв. м
25,54
12,76
30,52
207,94
111,66
8,33
4,93
16,01
3,23
Средний УПКС
руб. кв. м
378,3337143
58,13617021
58,585
207,94
187,725
62,956875
55,26636364
35,20866667
65,592
Максимальный
УПКС руб. кв.
м
3207,1
371,09
227,17
207,94
263,79
358,9
292,81
147,21
300,7
Таблица 45 Соотношение минимального, среднего и максимального УПКС земель 6 Сегмента в
разрезе МО, руб./кв. м
Район/городской округ
город Магадан
Ольский городской округ
Омсукчанский городской округ
Северо-Эвенский городской округ
Среднеканский городской округ
Сусуманский городской округ
Тенькинский городской округ
Хасынский городской округ
Минимальный
УПКС руб. кв. м
0,15
0,06
0,14
0,03
0,14
0,28
0,05
0,04
165
Средний УПКС
руб. кв. м
573,555
72,998
129,743
106,276
105,832
104,085
84,725
118,274
Максимальный
УПКС руб. кв.
м
10559,74
865,99
693,62
495,4
628,43
830,8
697,57
781,49
Ягоднинский городской округ
0,03
89,58
618
Рисунок 45
Таблица 46
Район/городской округ
город Магадан
Ольский городской округ
Омсукчанский городской округ
Северо-Эвенский городской округ
Среднеканский городской округ
Сусуманский городской округ
Тенькинский городской округ
Хасынский городской округ
Ягоднинский городской округ
Минимальный
УПКС руб. кв. м
57,66
29,58
45,82
96,85
19,76
17,56
14,8
16
7,86
166
Средний УПКС
руб. кв. м
690,96
136,21
131,16
116,68
108,81
166,55
91,35
148,27
107,76
Максимальный
УПКС руб. кв.
м
2702,84
233,7
240,83
138,04
190,2
238,25
185,33
217,76
178,41
Рисунок 46
Таблица 47 Соотношение минимального, среднего и максимального УПКС земель 13 Сегмента в
разрезе МО, руб./кв. м
Район/городской округ
город Магадан
Ольский городской округ
Омсукчанский городской округ
Северо-Эвенский городской округ
Среднеканский городской округ
Сусуманский городской округ
Тенькинский городской округ
Хасынский городской округ
Ягоднинский городской округ
Минимальный
УПКС руб. кв. м
22,92
12,33
31,26
8,38
4,84
4,71
6,56
8,22
4,45
Средний УПКС
руб. кв. м
286,47
64,58
96,66
57,68
64,04
42,53
73,95
98,99
52,58
Максимальный
УПКС руб. кв.
м
2022,49
187,47
168,31
89,69
145,33
154,89
119,04
166
128,47
Поскольку объекты оценки 9,10, 11 и 12 сегмента представлены не во всех районах
(городских округах) Магаданской области, а также значительный диапазон значений,
было принято решение рассмотреть соотношение удельных цен в разрезе не только районов но и кодов расчета.
167
Таблица 48 Соотношение минимального, среднего и максимального УПКС в разрезе МО и кодов
расчета вида использования, руб./кв. м
Район (Городской
округ)
город Магадан
Код расчета
вида использования
01:000
Минимальный
УПКС руб. кв. м
Средний УПКС
руб. кв. м
Максимальный
УПКС руб. кв. м
8,79
32,551
115,56
01:010
2,17
7,877
49,6
01:020
0,28
0,393
0,5
01:030
1,52
3,65
6,52
01:031
2,89
2,89
2,89
01:032
8,43
8,43
8,43
01:050
48,04
48,04
48,04
01:060
5,22
5,22
5,22
01:070
7,14
18,936
40,83
01:081
0,69
3,853
6,25
01:088
6,25
6,25
6,25
01:090
12,75
12,75
12,75
01:102
24,57
24,57
24,57
01:132
72,12
114,618
199,36
01:150
16
90,004
166,78
01:160
3,4
8,598
12,85
01:170
27,8
39,618
63,35
01:172
24,49
25,33
25,85
01:180
47,27
160,068
234,16
02:000
202,61
723,843
3627,93
02:010
34,36
443,566
2022,49
02:011
203,15
422,029
1285,26
02:013
51,11
277,761
534,45
02:016
112,71
502,114
1558,42
02:017
359,45
359,45
359,45
02:020
34,61
415,975
1854,81
02:021
35,03
486,483
1805,58
02:022
54,43
158,235
262,04
02:040
648,41
648,41
648,41
02:050
202,61
1311,665
4921,36
02:051
4921,36
4921,36
4921,36
02:052
613,06
1160,427
1825,78
02:060
907,57
1418,918
3627,93
02:071
67,19
680,058
2346,61
03:000
161,02
943,114
3799,61
03:010
147,44
955,268
3592,61
03:011
63,53
501,761
2218,85
03:012
83
710,073
2998,45
03:013
161,02
677,003
1148,74
03:020
364,19
1172,414
1811,93
03:021
231,07
521,575
721,25
168
03:022
205,13
03:023
721,25
721,25
721,25
03:030
970,54
2520,17
3592,61
03:031
721,25
1074,013
1811,93
03:032
445,13
1376,832
3592,61
03:033
721,25
721,25
721,25
03:035
721,25
1671,35
2621,45
03:040
671,41
1367,566
3592,61
03:041
189,54
887,662
3347,07
03:042
148,39
465,678
1008,39
03:050
131,44
857,415
2629,8
03:051
150,69
811,887
3371,3
03:052
514,68
1184,892
3799,61
03:060
178,61
1001,774
2564,45
03:061
721,25
721,25
721,25
03:062
161,02
869,223
1970,29
03:063
358,95
883,397
1150,51
03:064
1150,51
3291,71
4362,31
03:070
323,59
470,92
618,25
03:071
205,13
884,953
2300,14
03:080
161,02
802,501
3145,1
03:081
178,61
1232,525
3799,61
03:090
721,25
939,613
1376,34
03:093
135,45
838,241
2054,25
03:100
205,13
860,047
2295,05
03:103
1680,75
1680,75
1680,75
04:000
143,12
1896,26
6061,01
04:010
276,41
2174,713
6713,91
04:020
614,96
2133,488
3896,05
04:021
1262,18
1262,18
1262,18
04:030
276,41
1823,819
6167,31
04:040
284,46
1924,373
6909,46
04:050
1334,31
1334,31
1334,31
04:060
198,59
1468,138
4686,18
04:070
182,48
1124,452
3207,1
04:080
560,48
704,297
766,34
04:082
467,03
1089,46
2521,71
04:090
57,66
653,274
2281,43
04:091
85,7
615,119
1852,86
04:092
99,64
766,944
2216,44
04:093
200,58
419,19
637,8
04:094
328,75
433,68
538,61
04:095
155,04
923,219
3103,01
04:096
324,11
1965,039
6238,72
04:097
883,24
883,24
883,24
04:098
396,69
620,442
1504,09
04:099
151,82
1022,335
3324,36
169
1538,67
3145,1
05:000
64,63
211,88
477,84
05:010
73,73
755,122
3845,83
05:011
175,63
397,943
709,23
05:012
157,92
585,203
2835,07
05:014
40,58
103,367
163,27
05:020
37,9
110,652
229,93
05:021
60,38
172,375
252,44
05:022
228,47
666,88
1939,9
05:030
25,54
80,835
256,09
05:031
25,45
92,971
256,09
05:040
367,92
367,92
367,92
06:000
34,79
492,296
1988,1
06:010
44,65
84,721
157,38
06:013
77,27
221,95
366,63
06:014
444,02
773,74
1336,82
06:020
31,91
142,852
329,91
06:030
132,23
132,23
132,23
06:040
155,86
403,803
541,63
06:050
204,35
204,35
204,35
06:060
53,1
104,159
169,28
06:070
90,87
361,939
1826,24
06:071
117,1
512,933
1055,07
06:072
222,76
511,824
1826,24
06:080
247,17
1747,181
10559,74
06:090
60,04
449,233
1955,51
06:091
178,3
472,004
1316,81
06:092
248,43
341,202
454,85
06:093
92,99
601,351
1955,51
06:111
619,56
619,56
619,56
07:000
296,99
827,142
2702,84
07:020
76,89
203,428
293,16
07:021
90,79
408,739
1931,47
07:022
128,78
624,022
1092,6
07:023
296,99
891,612
2702,84
07:024
542,62
542,62
542,62
07:030
159,72
370,375
623,42
07:031
193,58
461,076
870,1
07:040
40,13
324,7
366,63
07:041
107,86
213,73
319,6
07:042
366,63
366,63
366,63
07:050
297,78
297,78
297,78
07:051
218,66
292,645
366,63
08:010
177,95
195,175
212,4
08:022
165,71
533,79
1452,33
08:030
101,15
392,171
915,44
08:031
408,47
408,47
408,47
08:040
67,63
251,413
407,05
170
Ольский городской
округ
08:041
1205,48
1205,48
1205,48
09:000
09:010
484,98
484,98
484,98
95,38
146,697
189,75
09:021
73,28
135,955
198,63
09:023
82,93
82,93
82,93
09:030
204,35
204,35
204,35
10:011
0,96
1,043
1,29
10:012
0,22
0,22
0,22
10:030
1,29
1,29
1,29
11:010
0,26
0,33
0,4
11:030
97,87
254,873
1026,42
12:001
0,15
1,092
3,75
12:002
0,66
0,66
0,66
12:003
0,3
1,125
4,19
12:010
0,18
1,283
3,5
12:020
0,4
1,188
3,8
12:030
0,53
0,53
0,53
13:000
98,69
723,429
1910,6
13:011
24,05
228,809
1583,17
13:021
22,92
169,952
1005,86
14:000
0,14
0,539
1,53
01:000
4,07
9,149
22,68
01:010
1,58
1,58
1,58
01:030
0,4
1,281
1,58
01:031
0,76
0,76
0,76
01:041
3,36
3,36
3,36
01:050
5
5
5
01:060
1,66
1,916
2,64
01:070
2,91
7,005
12,64
01:080
0,55
0,73
0,91
01:081
0,43
0,831
1,66
01:084
0,73
0,73
0,73
01:085
0,32
0,42
0,52
01:086
0,49
0,49
0,49
01:087
0,35
1,005
1,66
01:088
0,86
1,655
2,45
01:101
9,49
9,49
9,49
01:110
11,88
11,88
11,88
01:111
6,6
6,6
6,6
01:131
13,67
15,98
17,43
01:132
5,82
11,874
30,45
01:142
4,33
9,21
12,17
01:150
10,38
24,186
48,18
01:160
2,67
4,765
9,62
01:180
39,76
39,76
39,76
02:000
62,03
152,056
404,29
02:010
19,39
89,042
142,83
171
02:011
41,42
77,88
142,83
02:013
31,93
96,183
187,47
02:016
212,44
218,48
224,52
02:017
62,98
111,09
183,94
02:020
20,78
65,473
142,83
02:021
16,52
48,27
142,83
02:022
14,79
25,198
52,97
02:050
62,03
264,964
408,42
02:071
29,58
136,219
192,77
03:000
66,07
185,432
320,74
03:010
124,3
239,148
310,63
03:011
27,97
64,943
178,71
03:012
37,79
124,093
245,9
03:020
49,3
49,3
49,3
03:022
56,62
76,43
96,24
03:030
262,78
262,78
262,78
03:032
49,3
113,048
302,95
03:033
302,95
302,95
302,95
03:040
96,24
96,24
96,24
03:041
303,48
303,48
303,48
03:042
85,67
113,254
187,02
03:050
89,98
210,105
315
03:051
49,3
149,897
310,63
03:052
83,95
83,95
83,95
03:060
56,38
112,784
303,48
03:061
303,48
303,48
303,48
03:062
74,5
99,45
123,11
03:070
303,48
303,48
303,48
03:071
73,13
98,69
107,21
03:080
73,13
167,955
262,78
03:081
83,95
229,862
320,74
03:093
56,06
86,182
218,62
03:100
155,03
229,255
303,48
04:000
116,65
283,09
454,09
04:010
112,93
361,058
551,54
04:020
459,86
459,86
459,86
04:030
84,62
284,156
533,25
04:040
87,09
301,291
567,61
04:050
574,67
574,67
574,67
04:060
110,97
154,118
348,18
04:080
48,47
48,47
48,47
04:090
38,33
118,699
181,2
04:091
109,94
156,408
181,2
04:092
33,03
145,676
181,2
04:096
118,83
301,465
484,1
04:099
219,18
221,27
223,36
05:000
13,31
37,208
91,41
172
Омсукчанский городской округ
05:010
55,67
169,799
315,39
05:011
301,42
301,42
301,42
05:012
55,67
99,423
121,3
05:020
12,91
29,632
46,52
05:021
28,41
45,479
68,16
05:022
69,53
209,05
371,09
05:030
12,76
21,403
37,51
05:031
9,86
17,57
24,57
05:040
22,35
30,791
77,36
06:000
17,41
95,625
163,32
06:010
92,83
95,91
98,99
06:020
19,22
19,22
19,22
06:040
39,18
59,772
120,33
06:060
22,53
39,74
56,95
06:070
25,06
47,21
154,27
06:071
29,59
49,905
157,9
06:072
97,93
97,93
97,93
06:080
81,03
357,001
865,99
06:090
24,65
72,417
160,64
07:000
67,69
157,783
233,7
07:020
13,41
68,542
120,86
07:021
53,3
129,78
163,32
07:022
59,22
59,22
59,22
07:030
166,44
166,44
166,44
07:031
37,87
63,513
131,08
07:040
44,75
47,88
51,01
08:022
40,08
88,972
181,64
08:030
41,41
79,505
146,03
09:030
30,38
30,38
30,38
10:010
0,13
0,17
0,21
10:011
0,1
0,2
0,41
10:012
0,23
0,23
0,23
10:040
0,08
0,08
0,08
11:000
0,21
0,21
0,21
11:030
28,78
61,098
133,54
12:001
0,06
0,105
0,32
12:002
0,12
0,12
0,12
12:010
0,07
0,125
0,22
12:020
0,08
0,19
0,4
13:000
25,43
54,752
139,77
13:011
12,33
45,902
80,34
13:021
14,31
65,359
80,34
14:000
0,08
0,172
0,4
01:000
15,39
15,425
15,46
01:010
2,43
2,43
2,43
01:030
1,55
1,864
2,34
01:032
1,33
1,33
1,33
173
01:086
1,29
1,29
1,29
01:150
50,53
50,53
50,53
01:160
6,51
8,073
9,15
02:000
187,33
259,249
356,36
02:010
31,26
116,827
128,24
02:013
71,76
143,591
168,31
02:016
183,19
183,19
183,19
02:020
62,03
114,478
128,24
02:021
98,27
98,353
98,6
02:022
67,99
67,99
67,99
02:050
187,33
263,692
356,36
02:071
46,6
129,706
192,07
03:000
172,82
230,153
320,11
03:011
69,03
119,29
160,67
03:012
60,22
152,421
245,42
03:030
200,45
200,45
200,45
03:032
78,55
185,21
275,62
03:041
261,7
261,7
261,7
03:042
211,8
231,545
251,29
03:050
77,66
77,66
77,66
03:051
77,66
176,783
275,62
03:052
275,62
275,62
275,62
03:060
240,71
240,71
240,71
03:062
78,55
78,55
78,55
03:063
439,65
439,65
439,65
03:071
275,62
275,62
275,62
03:080
77,66
175,886
275,62
03:081
200,45
200,45
200,45
03:093
190,43
190,43
190,43
03:100
200,45
200,45
200,45
04:010
133,32
376,326
473,14
04:040
138,78
421,952
565,53
04:050
509,89
509,89
509,89
04:060
96,88
172,05
247,22
04:070
227,17
227,17
227,17
04:090
116,93
138,808
157,72
04:091
45,82
73,315
100,81
04:092
100,81
133,435
186,73
04:093
103,14
103,14
103,14
04:094
103,14
103,14
103,14
04:095
164,1
164,1
164,1
04:099
143,52
143,52
143,52
05:000
42,6
48,015
63,33
05:010
156,11
215,426
257,33
05:011
257,33
257,33
257,33
05:012
197,11
241,583
314,78
05:020
45,38
45,38
45,38
174
Северо-Эвенский городской округ
05:021
72,03
05:030
30,52
30,577
30,69
06:000
29,03
102,871
162,72
06:010
82,01
82,01
82,01
06:012
125,03
125,03
125,03
06:013
70,9
92,105
113,31
06:070
88
116,993
143,96
06:072
86,71
87,31
87,87
06:080
209,69
527,897
693,62
06:090
68,18
114,408
160,06
06:091
74,29
74,29
74,29
06:092
100,22
100,22
100,22
06:093
86,41
86,41
86,41
06:111
50,53
50,53
50,53
07:000
119,1
167,022
213,06
07:020
61,44
78,026
96,64
07:021
87,85
94,278
101,89
07:023
193,27
217,05
240,83
10:011
0,23
0,23
0,23
11:030
67,44
84,811
101,89
12:001
0,14
0,21
0,25
12:003
0,27
0,27
0,27
12:010
0,1
0,193
0,26
13:000
98,27
113,255
128,24
13:011
51,58
68,436
78,75
13:021
55,28
63,052
72,13
14:000
0,1
0,22
0,28
01:010
1,27
2,07
2,87
01:030
1,37
1,41
1,45
01:131
7,55
7,55
7,55
01:170
17,7
17,7
17,7
01:172
20,49
20,49
20,49
01:180
34,99
34,99
34,99
02:000
203,13
220,288
239,49
02:010
31,77
80,003
89,69
02:013
43,66
43,66
43,66
02:020
29,72
85,51
89,69
02:021
14,89
84,892
89,69
02:022
44,47
46,266
48,43
02:050
204,88
211,275
239,49
02:071
96,85
107,202
114,19
03:000
127,18
161,41
190,32
03:011
58,7
75,103
91,58
03:012
97,5
132,975
145,91
03:021
190,32
190,32
190,32
03:022
190,32
190,32
190,32
03:040
138,43
138,43
138,43
175
72,03
72,03
03:042
Среднеканский городской округ
84,1
133,518
190,32
03:051
84,1
142,55
190,32
03:060
103,46
143,47
183,48
03:062
123,28
123,28
123,28
03:071
162,82
162,82
162,82
03:080
127,18
148,227
190,32
03:093
100,9
100,9
100,9
03:100
161,42
161,42
161,42
04:000
259,72
270,688
303,59
04:030
326,72
326,72
326,72
04:040
182,79
312,176
336,23
04:060
161,41
161,41
161,41
04:070
207,94
207,94
207,94
04:090
107,03
107,03
107,03
04:092
111,02
111,02
111,02
04:096
303,59
303,59
303,59
04:099
137,21
137,21
137,21
05:010
180,42
184,907
187,15
05:012
175
175
175
06:000
13,24
74,643
96,75
06:010
15,52
39,205
62,89
06:080
82,43
312,205
495,4
06:090
15,26
76,918
95,16
06:091
56,04
56,04
56,04
06:092
95,16
95,16
95,16
06:093
80,71
80,71
80,71
07:000
121,44
127,166
138,04
07:020
41,75
41,75
41,75
07:021
93,27
93,27
93,27
07:024
114,75
114,75
114,75
07:031
71,34
77,13
82,06
07:040
33,54
50,155
66,53
07:050
80,51
80,51
80,51
08:022
103,91
103,91
103,91
08:030
72,02
89,9
107,78
11:030
54,76
54,76
54,76
12:001
0,03
0,03
0,03
12:010
0,21
0,21
0,21
12:020
0,11
0,16
0,21
13:011
44,47
50,368
50,45
13:021
8,38
43,438
50,45
01:000
1,49
5,952
13,72
01:010
1,49
1,49
1,49
01:030
0,2
0,549
2,06
01:031
0,43
0,43
0,43
01:070
3,17
3,55
3,7
01:080
0,27
0,473
0,49
176
01:081
0,29
0,581
1,79
01:087
0,43
0,43
0,43
01:088
0,49
0,49
0,49
01:110
6,37
6,37
6,37
01:111
6,37
6,37
6,37
01:150
10,31
16,632
41,92
01:160
3,66
4,285
4,91
02:000
41,43
170,793
318,13
02:010
15,23
91,628
110,73
02:013
18,78
126,648
145,33
02:016
144,73
144,73
144,73
02:020
11,43
86,261
110,73
02:021
15,95
33,827
110,73
02:022
16,87
51,386
62,03
02:050
41,43
186,52
292,88
02:052
175,75
175,75
175,75
02:071
19,76
103,514
139,65
03:000
32,93
134,212
252,82
03:011
18,68
87,991
143,43
03:012
25,24
107,023
193,83
03:022
232,75
232,75
232,75
03:032
32,93
96,782
228,67
03:040
171,82
171,82
171,82
03:042
182,01
182,01
182,01
03:050
44,27
142,605
227,63
03:051
32,27
149,047
206,76
03:060
109,85
109,85
109,85
03:061
56,23
56,23
56,23
03:062
32,93
123,385
206,76
03:071
206,76
206,76
206,76
03:080
32,93
159,809
228,67
03:081
56,23
56,23
56,23
03:093
66,87
109,63
158,01
03:100
56,23
56,23
56,23
04:000
71,21
217,99
364,77
04:010
96,53
337,649
399,56
04:020
361,83
361,83
361,83
04:030
188,57
290,56
392,55
04:040
99,34
313,534
411,2
04:060
255
264,01
282,03
04:070
263,79
263,79
263,79
04:080
228,87
228,87
228,87
04:090
32,8
99,86
133,39
04:092
120,61
127,615
147,48
04:095
22,11
104,43
186,75
04:096
329,82
329,82
329,82
04:099
112,35
112,35
112,35
177
Сусуманский городской округ
05:010
163,4
188,43
05:012
203,31
209,605
215,9
05:022
111,66
111,66
111,66
05:040
9,52
9,52
9,52
06:000
7,21
80,398
128,51
06:010
60,25
60,25
60,25
06:040
74,12
74,12
74,12
06:060
37,91
37,91
37,91
06:070
16,74
16,74
16,74
06:071
16,74
16,74
16,74
06:074
104,57
104,57
104,57
06:080
151,83
503,444
628,43
06:090
15,14
49,613
116,38
06:092
76,94
76,94
76,94
06:111
37,91
37,91
37,91
07:000
82,64
160,194
190,2
07:020
8,27
40,37
86,02
07:021
16,74
83,45
128,51
07:022
28,58
78,545
128,51
07:030
15,96
17,64
19,32
07:031
18,7
18,7
18,7
07:040
118,32
118,32
118,32
07:041
90,67
111,408
118,32
07:050
18,84
18,84
18,84
08:030
18,65
75,235
131,82
09:000
64,79
64,79
64,79
10:011
0,14
0,14
0,14
11:030
15,72
69,393
116,24
12:003
0,04
0,245
0,31
12:010
0,03
0,11
0,19
12:020
0,04
0,14
0,24
13:000
83,26
102,759
110,73
13:011
4,84
39,23
62,28
13:021
20,86
24,648
54,32
14:000
0,04
0,124
0,34
01:000
1,44
1,44
1,44
01:070
9,19
9,19
9,19
01:080
1,21
1,51
1,81
01:150
5,47
6,325
7,18
01:172
2,31
2,31
2,31
02:000
29,45
217,029
398,49
02:010
7,37
100,153
131,95
02:013
7,08
75,67
154,89
02:020
12,03
86,832
131,95
02:021
12,87
39,77
131,95
02:050
29,45
163,152
391,45
02:071
17,9
168,54
190,01
178
203,31
03:000
36,98
03:010
24,05
24,05
24,05
03:011
11,26
96,151
179,66
03:012
11,19
151,13
242,79
03:022
70,37
86,67
102,07
03:023
29,83
29,83
29,83
03:032
30,89
152,417
295,61
03:033
39,26
146,6
253,94
03:040
36,98
101,115
165,25
03:041
39,26
86,76
134,26
03:042
39,26
39,26
39,26
03:050
137,25
211,915
286,58
03:051
24,05
148,011
286,13
03:052
165,82
215,33
253,94
03:062
36,98
99,798
165,82
03:063
59
329,23
471,54
03:071
36,98
101,4
165,82
03:080
35,22
249,437
313,32
03:081
29,83
42,588
70,37
03:093
194,18
194,18
194,18
03:100
239,57
239,57
239,57
04:000
37,33
382,211
477,17
04:010
40,17
343,812
543,63
04:020
516,1
516,1
516,1
04:040
52,7
291,264
559,47
04:050
57,14
307,845
554,73
04:060
36,79
144,147
369,82
04:070
294,52
326,71
358,9
04:090
37,16
109,768
174,5
04:091
54,56
104,683
184,73
04:092
17,56
156,613
179,49
04:094
83,17
83,17
83,17
04:095
19,11
186,204
258,62
04:099
251,47
260,325
269,18
05:000
8,33
25,278
83,51
05:010
36,37
134,7
307,27
05:011
23,65
23,65
23,65
05:012
162,84
252,46
299,68
05:021
12,14
12,255
12,37
06:000
7,54
79,005
160,98
06:010
8,69
41,999
131,17
06:011
12,68
72,3
153,51
06:012
8,95
54,337
118,47
06:020
18,71
18,71
18,71
06:040
131,47
131,47
131,47
06:070
15,24
84,12
158,14
06:071
19,96
34,47
51,18
179
227,952
295,61
06:080
Тенькинский городской округ
69,13
409,801
830,8
06:090
11,7
85,27
158,34
06:093
27,94
85,5
143,06
07:000
17,6
200,525
238,25
07:020
40,15
55,26
83,98
07:021
12,02
69,74
152,06
07:023
114,24
114,24
114,24
07:040
66,52
80,76
95
07:041
156,42
156,42
156,42
07:050
152,06
152,06
152,06
08:030
119,51
157,93
169,41
11:010
0,02
0,02
0,02
11:030
12,4
110,481
158,84
12:001
0,28
0,29
0,3
12:010
0,03
0,204
0,39
12:020
0,04
0,238
0,32
13:000
4,71
15,674
131,95
13:011
6,41
14,619
74,22
13:021
45,13
56,368
57,34
14:000
0,22
0,28
0,34
01:000
6,53
9,745
16,3
01:010
0,18
1,507
3,41
01:030
0,25
0,988
2,01
01:070
5,87
9,1
12,33
01:080
1,45
1,535
1,62
01:081
0,1
0,444
1,51
01:085
0,95
0,95
0,95
01:086
1,94
1,94
1,94
01:087
0,24
0,24
0,24
01:100
16,22
16,22
16,22
01:110
12,07
20,125
28,18
01:111
20,27
20,27
20,27
01:150
8,85
32,917
39,61
01:172
27,51
27,51
27,51
01:180
15,64
15,64
15,64
02:000
35,15
224,222
325,1
02:010
11,71
84,471
119,04
02:011
12,87
12,87
12,87
02:013
14,54
15,113
16,13
02:020
8,26
94,765
119,04
02:021
9,42
46,221
119,04
02:040
56,54
98,984
114,96
02:050
63,75
182,541
309,07
02:052
209,39
209,39
209,39
02:071
14,8
89,191
155,02
03:000
237,2
244,08
246,34
03:010
62,54
169,74
223,34
180
03:011
15,85
59,279
141,08
03:012
21,42
119,175
198,08
03:022
50,66
78,117
121,15
03:031
62,54
154,44
246,34
03:032
27,94
102,478
245,62
03:040
62,54
184,593
245,62
03:041
45,31
54,247
66,77
03:042
106,49
106,49
106,49
03:050
121,15
183,745
246,34
03:051
25,68
90,848
246,34
03:060
146,15
146,15
146,15
03:061
62,54
184,593
245,62
03:062
27,87
47,32
66,77
03:064
392,95
392,95
392,95
03:070
245,78
245,78
245,78
03:071
106,49
199,243
245,62
03:080
62,54
160,173
258,36
03:081
66,77
131,343
245,62
03:093
72,37
126,995
188,31
03:100
27,94
27,94
27,94
03:103
223,34
223,34
223,34
04:000
356,27
380,34
392,95
04:010
47,96
388,397
443,52
04:020
431,09
431,09
431,09
04:030
207,98
314,81
421,64
04:040
89,51
281,961
456,44
04:060
34,45
118,612
218,89
04:070
23,69
152,93
292,81
04:080
119,13
169,375
219,62
04:090
143,7
143,7
143,7
04:091
109,26
109,26
109,26
04:092
62,12
121,167
143,28
04:093
143,7
143,7
143,7
04:095
22,81
43,493
86,97
04:096
169,87
169,87
169,87
04:099
90,12
173,04
219,61
05:000
6,89
41,312
69,42
05:010
61,5
172,968
242,23
05:020
44,67
44,67
44,67
05:022
121,21
121,21
121,21
05:030
4,93
10,077
38,25
05:031
4,93
18,525
43,21
06:000
14,2
79,901
131,33
06:010
54,89
59,577
68,02
06:013
52,38
82,955
113,53
06:014
16,07
32,907
90,22
06:070
14,2
48,398
119,86
181
Хасынский городской
округ
06:073
54,13
54,13
54,13
06:080
136,79
330,799
697,57
06:090
12,6
67,399
123,17
07:000
47,05
118,376
185,33
07:020
10,51
47,228
92,66
07:021
10,19
58,177
125,22
07:040
37,77
44,725
51,68
07:050
54,13
54,13
54,13
08:030
60,31
93,4
126,49
09:000
18,92
18,92
18,92
10:030
0,29
0,29
0,29
11:010
0,04
0,04
0,04
11:030
14,2
49,125
109,84
12:001
0,05
0,203
0,25
12:003
0,33
0,33
0,33
12:010
0,07
0,114
0,19
12:020
0,06
0,196
0,33
12:030
0,29
0,29
0,29
13:000
12,87
61,965
119,04
13:011
6,56
54,513
66,96
13:021
7,24
45,97
66,96
14:000
0,04
0,189
0,34
01:000
5,55
5,55
5,55
01:010
1,1
2,609
5,6
01:030
2,5
2,5
2,5
01:032
0,45
0,645
0,84
01:060
0,49
0,49
0,49
01:070
11,72
11,72
11,72
01:080
0,54
0,54
0,54
01:081
0,57
0,703
0,82
01:160
2,63
7,162
9,76
01:181
53,07
53,07
53,07
02:000
32,34
313,375
406,28
02:010
10,48
109,298
126,47
02:011
122,67
124,57
126,47
02:013
135,95
150,4
166
02:020
8,22
97,808
126,47
02:021
49,76
93,328
126,47
02:022
22,78
50,554
85,79
02:050
131,82
334,522
406,28
02:071
16
149,949
193,74
03:000
240,48
252,903
277,75
03:010
94,06
243,715
297,17
03:011
30,11
118,707
183,19
03:012
18,52
164,733
247,55
03:022
239,88
239,88
239,88
03:030
239,88
239,88
239,88
182
03:033
297,17
297,17
297,17
03:040
27,86
173,637
277,75
03:041
215,3
256,235
297,17
03:042
189,84
189,84
189,84
03:050
94,4
194,195
277,75
03:051
26,66
167,838
297,17
03:052
185,47
185,47
185,47
03:062
215,3
256,235
297,17
03:071
215,3
267,303
297,17
03:080
217,13
265,502
297,17
03:081
215,3
266,59
297,17
03:093
80,32
110,217
170,01
04:000
126,65
407,685
515,03
04:010
161,46
458,511
554,26
04:020
506,52
506,52
506,52
04:030
411,79
460,965
510,14
04:040
47,11
404,055
570,41
04:060
31,7
154,831
356,98
04:070
147,21
147,21
147,21
04:090
53,24
126,209
175,31
04:091
126,66
159,753
175,31
04:092
36,64
122,047
188,36
04:093
137,94
137,94
137,94
04:095
18,59
124,65
230,71
04:096
163,24
272,945
382,65
04:099
201
229,26
243,39
05:000
29,25
46,46
63,67
05:010
100,63
225,214
284,62
05:011
284,62
284,62
284,62
05:012
89,75
89,75
89,75
05:021
7,21
7,21
7,21
05:030
17,39
17,39
17,39
05:031
4,67
4,67
4,67
06:000
6,41
87,52
152,77
06:010
13,12
13,12
13,12
06:012
45,64
45,64
45,64
06:060
53,06
53,06
53,06
06:070
58,82
114,539
147,13
06:080
62,99
326,368
781,49
06:090
10,81
96,626
161,45
06:091
80,36
87,58
93,28
06:092
41,89
41,89
41,89
06:093
45,64
45,64
45,64
07:000
47,25
121,281
217,76
07:020
6,62
49,467
108,07
07:021
164,13
164,13
164,13
07:023
180,47
205,33
217,76
183
Ягоднинский городской округ
07:050
10,59
10,59
10,59
08:011
08:030
123,94
123,94
123,94
59,33
117,478
182,85
08:041
29,93
29,93
29,93
09:010
23,74
23,74
23,74
09:021
16,01
24,601
54,13
10:011
0,04
0,04
0,04
10:040
0,09
0,09
0,09
11:030
46,4
87,062
132,38
12:001
0,07
0,237
0,29
12:003
0,14
0,27
0,4
12:010
0,07
0,124
0,19
12:020
0,02
0,02
0,02
13:000
97,13
97,13
97,13
13:011
21,94
55,666
71,14
13:021
26,98
36,418
91,61
14:000
0,12
0,31
0,4
01:000
0,62
1,506
4,69
01:010
0,28
1,153
1,62
01:030
1,18
1,372
1,93
01:070
3,24
3,24
3,24
01:081
0,1
0,127
0,14
01:111
11,64
11,64
11,64
01:150
19,73
19,73
19,73
01:172
15,34
15,34
15,34
02:000
16,49
207,6
353,55
02:010
7,88
84,294
121,15
02:011
11,01
65,794
121,15
02:013
12,18
43,038
128,47
02:016
178,8
178,8
178,8
02:020
8,8
87,088
121,15
02:021
10,1
88,93
121,15
02:022
4,96
53,694
63,84
02:050
22,86
243,995
353,55
02:071
7,86
107,488
168,58
03:000
103,38
218,033
280,97
03:010
19,39
91,079
140,45
03:011
9,11
99,52
159,4
03:012
10,05
133,122
215,41
03:022
107,62
217,938
267,62
03:031
51,02
51,02
51,02
03:032
13,1
120,113
267,62
03:041
108,7
188,16
267,62
03:042
81,37
166,212
228,89
03:050
108,7
108,7
108,7
03:051
18,21
159,743
267,71
03:061
228,89
228,89
228,89
184
03:062
19,42
190,196
261,84
03:063
171,67
262,783
407,46
03:071
107,62
174,966
267,62
03:080
216,67
235,516
280,97
03:081
108,7
211,39
267,62
03:093
8,87
93,048
143,07
03:100
19,42
19,42
19,42
04:000
171,67
318,947
448,19
04:010
87,59
367,548
482,33
04:030
87,59
349,838
459,42
04:040
23,15
342,547
496,38
04:060
22,41
110,114
330,07
04:070
259,41
280,055
300,7
04:090
85,36
114,53
133,52
04:091
76,51
100,547
148,62
04:092
62,78
101,728
138,33
04:093
89,11
89,11
89,11
04:095
11,61
119,242
212,84
04:099
107,26
167,448
225,52
05:000
3,23
17,208
60
05:010
19,07
156,476
232,03
05:011
128,97
155,18
181,39
05:012
105,82
165,983
263,16
05:014
42,11
42,11
42,11
05:020
2,31
14,961
47,43
06:000
6,66
83,657
142,83
06:010
4,31
34,95
108,31
06:011
61,1
83,935
106,77
06:012
42,33
42,33
42,33
06:014
33,42
44,963
51,93
06:020
33,98
35,105
36,23
06:040
98,02
109,564
123,82
06:060
16,31
25,115
46,71
06:070
6,66
75,528
142,83
06:071
108,17
108,17
108,17
06:072
55,25
78,583
116,35
06:080
43,35
351,589
618
06:090
6,41
51,327
140,48
06:091
8,27
9,223
9,7
06:111
41,96
41,96
41,96
07:000
14,59
122,589
178,41
07:020
5,05
45,839
99,87
07:021
7,57
97,603
134,96
07:022
40,6
44,47
48,34
07:031
54,7
54,7
54,7
07:040
61,52
61,52
61,52
08:022
144,66
144,66
144,66
185
08:030
60,95
113,436
151,56
08:040
119,73
119,73
119,73
09:010
58,55
58,55
58,55
09:021
30,32
41,423
60,29
09:030
59,85
62,35
64,85
10:011
0,03
0,03
0,03
10:020
0,28
0,28
0,28
11:010
0,07
0,075
0,08
11:030
7,32
70,604
142,83
12:001
0,05
0,19
0,26
12:003
0,17
0,233
0,28
12:010
0,02
0,134
0,22
12:020
0,13
0,215
0,27
13:000
10,75
62,517
121,15
13:011
4,45
34,538
68,15
13:021
5,86
25,356
68,15
14:000
0,19
0,308
0,37
Анализ представленных выше таблиц и диаграмм показал непротиворечивость итогового результата с точки зрения логики ценообразования и соответствие соотношениям
цен по сегментам рынка, представленном в аналитических исследованиях Ассоциации
развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (Свидетельство Министерства юстиции Российской Федерации № 1165200050510 от 24.02.2016).
Директор
С. Б. Юдина
Государственный кадастровый
оценщик
Н. Ю. Миронова
186
ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ
Приложение 1 «Исходные данные»
Приложение 2 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»
Приложение 4 «Систематизированные сведения»
Приложение 5 «Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен»
Приложение 6 «Справка о замечаниях»
187