На правах рукописи
Кузьмина Светлана Николаевна
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ АЛГОРИТМА ОБОСНОВАНИЯ
ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ В СФЕРЕ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством
(специализация — Экономика, организация и управление предприятиями,
отраслями и комплексами промышленности)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
МОСКВА ― 2008
Работа выполнена на кафедре «Социально-экономическое прогнозирование»
ГОУ ВПО «Государственного университета управления».
Научный руководитель:
доктор экономических наук,
профессор,
Буданов Игорь Анатольевич
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук,
профессор,
Бусов Владимир Иванович
кандидат экономических наук,
Ноздрина Надежда Николаевна
Ведущая организация:
Центральный экономикоматематический институт РАН
Защита состоится «17» декабря 2008 г. в 15 часов на заседании
диссертационного совета Д.212.049.08 в ГОУ ВПО «Государственный
университет управления» по адресу: 109542, г. Москва, Рязанский проспект, 99,
ГУ—805.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного
университета управления, с авторефератом на сайте www.guu.ru.
Автореферат разослан « » ноября 2008 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Д.212.049.08
кандидат экономических наук, доцент
М.Н.Рыбина
2
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. За последние годы в сфере
коммерческой недвижимости России произошли существенные перемены.
Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним
из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в офисном,
торговом, складском и гостиничном сегментах. Активность как российских, так
и иностранных инвесторов и девелоперов на этом рынке растет с каждым
годом.
По оценкам игроков рынка, за 2007 год инвестиции в коммерческую
недвижимость России составили около 15 миллиардов долларов США, или 18%
от всех иностранных инвестиций в экономику РФ (данный показатель в 2006
году составил 4,23 миллиарда). При этом 60% инвестиций пришлось на
торговую недвижимость, 23% — на офисы, 12% — на гостиницы, а 5% — на
склады.
Стабильно растет и размер инвестиционных проектов: если в 2003 году
средний размер объекта инвестиционной сделки составлял 8 тыс.—10 тыс. кв.
м, то к 2007 году интерес инвесторов уже привлекали объекты площадью от
25 тыс. кв. м. Помимо увеличения площади привлекательных для инвесторов
объектов, необходимо отметить повышение их качества, масштаба и
сложности. В условиях усиливающейся конкуренции, действующие участники
рынка активно привлекают профессиональных консультантов и архитекторов к
работе над проектами, наблюдается рост влияния на рынок коммерческой
недвижимости международных операторов и инвестиционных фондов. Важно
отметить, что ведущей тенденцией 2007 года стал качественный скачок в
развитии региональных рынков коммерческой недвижимости и смещение
интереса девелоперов и инвесторов от столицы к российским регионам.
Следствием этой тенденции стал приход как российских, так и иностранных
инвесторов не только в города-«миллионники», но и в населенные пункты, где
проживает не менее 300 тыс. человек.
В связи с описанными выше факторами и особенностями рынка высокую
актуальность имеет разработка инструментария для всесторонней оценки
инвестиционной привлекательности проектов или существующих объектов в
сфере коммерческой недвижимости, позволяющего обеспечить подготовку и
выбор стратегических управленческих решений, как для инвесторов, так и для
руководителей регионов и городов.
Степень разработанности проблемы. В отечественных и зарубежных
научных исследованиях большое внимание уделено анализу инвестиционной
привлекательности проектов, анализу рынка коммерческой недвижимости.
Однако отсутствует специальный инструментарий, позволяющий определять
влияние на параметры инвестиционных проектов специфических особенностей
рынка коммерческой недвижимости и объектов недвижимости, в том числе,
особенностей местоположения объекта или участка девелопмента. Для
развития рынка коммерческой недвижимости РФ актуальным является вопрос
разработки научных подходов и методических рекомендаций для анализа
3
проектов в сфере коммерческой недвижимости не только с точки зрения
финансовых показателей, но на основе расширения возможностей
использования информации о тенденциях рынка недвижимости и влияния
факторов местоположения на успех проекта.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования
являлась разработка методических подходов к обоснованию инвестиционного
решения в сфере коммерческой недвижимости на основе анализа динамики и
структуры рынка с учетом специфики местоположения реализуемого проекта.
В соответствии с указанной целью в диссертации были поставлены
следующие основные задачи:
Определение понятия «коммерческая недвижимость как объект
инвестирования»;
Выявление характеристик объекта, определяющих рыночную цену проекта в
сфере коммерческой недвижимости и их систематизация;
Исследование методических подходов к анализу рынка коммерческой
недвижимости в целях принятия инвестиционных решений и их адаптация к
текущей ситуации в РФ;
Оценка инвестиционной привлекательности
рынка коммерческой
недвижимости РФ в 2002―2007 гг.;
Выявление критических факторов успеха, определяемых факторами
местоположения объекта и его специфическими особенностями для
торгового и офисного секторов рынка коммерческой недвижимости.
Объектом исследования диссертации является рынок коммерческой
недвижимости в Российской Федерации как сфера инвестиционной
деятельности.
Предметом исследования выступали закономерности формирования
эффекта инвестиций в проекты коммерческой недвижимости в зависимости от
характеристик рынка и специфических особенностей местоположения объектов
недвижимости.
Методологическая и информационная база. Теоретической и
методологической базой диссертационного исследования послужили
результаты исследований российских и зарубежных ученых по следующим
направлениям:
коммерческая недвижимость: Асаул Н.А., Бесланов Р.Д., Гарина С.А.,
Кулибанова В.В., Луговой О.Н., Пейзер Р., Старков В.Р.;
инвестирование в сфере недвижимости: Астахов И.А., Бадеян В.Г.,
Бакулина А.А., Бланк И.А., Бузова И.А., Гитман Л., Жихарев К.Л., Лишшиц
В.Н., Мак-Лин Э., Петров И.С., Соловьев А.А., Стефанков К.В, Тарасевич
Е.И., Туркин С.И., Шабасов А.А., Ханатаев Е.Г.;
анализ рынка недвижимости: Акопянц Э.А., Борисов Е.В., Лочмеле Р.Р.,
Лукьянова Н.Г., Масянова Н.Н., Стерник Г.М., Хафиятуллова А.А., Шмитц
А.;
оценка недвижимости: Грибовский С.В., Львов Д.С., Медведева О.Е.,
Фридман Д.;
4
управление недвижимостью: Гровер Р., Люлин П.Б., Озеров Е.С., Разу М.Л.,
Татевосян А.Р., Харламов А.С.;
торговая недвижимость: Андерхилл П., Барыбин Е.В., Долганов К.Л.,
Канаян К., Крамер А., Русских А.М., Савин А.Г., Трушкин А.М., Широватов
С.В., Якушенко Ю.В.;
офисная недвижимость: Громков О.В.
Также были изучены принципы исследований в области коммерческой
недвижимости, установленные Институтом коммерческих инвестиций в
недвижимость США,
Институтом управления недвижимостью США и
Институтом городских земель США.
В качестве информационной базы использовались специальная,
нормативная, справочная и научная литература, специализированные
периодические издания, материалы тематических выставок, данные
департамента консалтинга и оценки компании Paul’s Yard Realty, экономикоаналитического отдела компании ЗАО «РТМ Девелопмент», отдела
консалтинга
компании
«Торговый
квартал»,
результаты
полевых
мониторинговых исследований, материалы интернет-сайтов, посвященных
коммерческой недвижимости, статистические сборники.
Для проведения исследования использовалось методы сбора и
агрегирования информации, сравнительного анализа, системного и
статистического анализа, группировки и сопоставления, метод экспертных
оценок, методы инвестиционного анализа, методы принятия управленческих
решений.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в
разработке специального инструментария для оценки офисного и торгового
сегментов рынка коммерческой недвижимости, учитывающего общие для
рынка и специфические для объекта факторы местоположения объекта,
влияющих на его доходность и рыночную цену, и интеграции полученных
результатов в алгоритм обоснования инвестиционных решений в этой сфере.
В соответствии с вышеупомянутым:
уточнено
понятие
«коммерческая
недвижимость
как
объект
инвестирования»;
определены общие и специфические факторы, влияющие на рыночную цену
объекта / проекта офисного и торгового назначения;
проведена адаптация методических подходов к анализу рынка офисного и
торгового секторов к специфическим особенностям рынка коммерческой
недвижимости РФ для принятия инвестиционных решений;
проведена оценка инвестиционной привлекательности рынка офисной
недвижимости г. Москвы и торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга;
систематизированы ключевые факторы успеха для выбора местоположения
объектов коммерческой недвижимости;
выявлены специфические особенности параметров привлекательного
местоположения для объектов офисной и торговой недвижимости;
предложена методика сравнения инвестиционной привлекательности
5
городов в целях принятия решения о развитии в них объектов торговой
недвижимости.
Практическая значимость исследования заключается в возможности
широкого использования рекомендаций и методик, разработанных автором,
девелоперскими организациями, инвестиционными компаниями и фондами,
кредитующими структурами, оценочными и консалтинговыми компаниями при
обосновании инвестиционной привлекательности проектов в сфере
коммерческой недвижимости, выборе привлекательных для застройки участков
и принятии рациональных управленческих решений. Результаты исследования
могут быть использованы инвесторами, государственными органами власти и
местного самоуправления при принятии решения о застройке территории
города и / или области.
Апробация работы и публикации. Теоретические результаты
исследования обсуждались на научно-практических конференциях и
семинарах: II-ая ежегодная конференция «Торговые центры в России:
«Управление торговым центром ― комплексный подход» (2005 г.),
конференция «Ритэйл и торговые центры: поиск компромисса» издательского
дома Building (2006 г.), семинар «Повышение доходности объекта
коммерческой недвижимости с помощью инструментов маркетинга» Informedia Russia (2007 г.). Основные положения диссертации отражены в
5 научных публикациях общим объемом 2,26 печатных листа. Одна работа
представлена в научном издании, входящем в перечень ВАК Минобрнауки РФ.
Структура диссертационного исследования отражает его цель и задачи
и состоит из введения, трех глав, включающих девять разделов, заключения, а
также списка использованной литературы, состоящего из 178 литературных
источников, 18 ресурсов сети Интернет, и трех приложений. Основное
содержание работы изложено на 156 страницах текста. Диссертация содержит
33 таблицы, 17 рисунков и 13 формул.
6
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во
введении
обоснована
актуальность
темы
диссертации,
сформулированы цель и задачи исследования, определены объект и предмет
исследования, отражена научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе «Коммерческая недвижимость как инвестиционный
объект» диссертационного исследования производилось уточнение понятия
коммерческой недвижимости как инвестиционного объекта, для чего на основе
рассмотрения различных классификаций типов недвижимости была определена
сущность понятия «недвижимость» в целом, выделена группа объектов,
относящихся к коммерческой недвижимости, на основе классификаций
предложенных отечественными и зарубежными авторами, и выявлены свойства
коммерческой недвижимости как объекта инвестирования.
Под термином «коммерческая недвижимость» подразумевается вся
совокупность нежилых зданий с относящимися к ним земельными участками,
для которых существует физическая и юридическая возможность, а также
экономическая
целесообразность
коммерческого
использования.
В
соответствии с теорией инвестиционного менеджмента, цель инвестирования
заключается в поиске и определении такого способа вложения инвестиций, при
котором обеспечивался бы требуемый уровень доходности и минимальный
риск. Объекты коммерческой недвижимости позволяют получать доход как в
форме арендных платежей при сдаче в аренду, так и, предоставляя владельцу
возможность для получения прибыли в качестве части бизнеса. Выделение
сегментов рынка коммерческой недвижимости в зависимости от механизма
получения дохода и направления использования объектов представлено на
рис. 1. Объекты коммерческой недвижимости позволяют также получать доход
или прибыль за счет прироста стоимости вложенных средств во время между
покупкой и продажей объекта. Коммерческая недвижимость является одним из
инструментов процесса инвестирования. Объектами инвестирования в сфере
коммерческой недвижимости могут являться готовые объекты, выставленные
для продажи, и предлагаемые на рынке проекты для девелопмента или
трансформации (редевелопмента) на различных стадиях их реализации.
В процессе исследования показано, что сегменты рынка коммерческой
недвижимости характеризуются высокой дифференциацией доходности,
определяемой временем и местом реализации инвестиционного проекта.
Инвестор, собирающийся приобрести приносящую доход недвижимость,
сталкивается с необходимостью выбора объекта или проекта и определения
бюджета покупки. Стоимость коммерческой недвижимости, приносящей доход
форме арендных платежей, ― это функция денежного потока от эксплуатации
этого объекта (разница фактического арендного дохода и эксплуатационных
расходов) или чистый операционный доход. Для сопоставления величины
исходной инвестиции / бюджета покупки с суммой поступлений, генерируемых
объектом недвижимости в течение прогнозируемого срока владения объектом,
используют метод «Чистой текущей стоимости» (ЧТС или NPV), приведенной
к моменту инвестиционных вложений:
7
N
ЧТС НИ
n 1
ДП ПП , где
(1i) (1i)
n
n
n
НИ ― начальная сумма инвестиций в проект (стоимость объекта при покупке
или затраты на строительство при реализации проекта девелопмента),
ДП ― денежный поток, полученный от эксплуатации объекта (чистый
операционных доход) в период времени n,
ПП ― чистые поступления от продажи объекта, рассчитанные на основе метода
прямой капитализации,
N ― продолжительность инвестиционного периода (число этапов — месяцев,
лет),
i ― ставка дисконтирования (годовая норма отдачи, которую инвестор желает
или может (по условиям рынка) иметь на инвестируемый капитал).
Виды недвижимости
Жилая недвижимость
Общественная недвижимость
Коммерческая недвижимость
Объекты, создающие условия для
извлечения прибыли
Объекты, приносящие доход
Офисная недвижимость
Бизнесцентры
Бизнеспарки
Особняки
Помещения административных
зданий
Торговая недвижимость
Профессиональный сегмент
Встроенно-пристроенные торговые
помещения (street-retail)
Торговые центры
Промышленная недвижимость
Непрофессиональный сегмент
Рынки
Палатки
Киоски
Складская недвижимость
Выставочная недвижимость
Автопаркинги
Гостиничная недвижимость
Рисунок 1. Классификация видов недвижимости по направлению использования
Рынок коммерческой недвижимости не является рынком совершенной
конкуренции, так как реализуемые объекты нельзя стандартизировать для
целей определения рыночной цены. В ходе исследования выделены общие и
специфические ключевые факторы, влияющие на рыночную цену
8
недвижимости. К общим факторам отнесены характеристики сегмента рынка, к
которому относится объект, и характеристики местоположения. К факторам
рынка, влияющим на инвестиционные затраты, доходы, эксплуатационные
расходы проекта, ставки капитализации того или иного сектора коммерческой
недвижимости, отнесены следующие ключевые параметры: количественный и
качественный
уровень
существующего
и
будущего
предложения,
характеристики спроса, уровень средних арендных ставок и эксплуатационных
платежей, тенденции рынка. К факторам месторасположения относятся
экономические, социальные, территориальные особенности макро- и
микроокружения
конкретного
местоположения,
их
инвестиционная
привлекательность для развития какого-либо типа коммерческой недвижимости
и соответствие физических и маркетинговых характеристик земельного участка
для той или иной функции.
К специфическим характеристикам отнесены следующие качественные
свойства самого объекта недвижимости, которые были выявлены в ходе
обработки данных о существующем предложении объектов офисной и торговой
недвижимости г. Москвы и г. Санкт-Петербурга: коэффициент потерь
(отношение полезной (арендопригодной) площади здания к его общей
площади), класс офисного здания или формат торгового центра, год ввода
здания в эксплуатацию (и/или год реконструкции / реконцепции), этажность,
наличие управляющей компании, тип и емкость автомобильной парковки,
наличие систем вентиляции, кондиционирования и отопления, архитектурные
особенности здания и его конструкции (кирпичное, панельное и т. п.), тип
планировки здания, состояние и качество отделки, технические особенности
оснащения здания: наличие систем пожаротушения, тип электроснабжения,
обеспечение телекоммуникациями, наличие охраны и технических средств
безопасности, наличие систем автоматизации здания, вертикальные
коммуникации, объекты инфраструктуры в здании, состав якорных и не
якорных арендаторов, наличие знаков навигации, систем радиовещания, ставки
аренды и эксплуатационные платежи, скидки, сроки договоров по
заключенным договорам аренды, наличие вакантных помещений.
Перечень факторов, обозначенных в табл. 1, не являются
исчерпывающим. В настоящее время на рыночную цену приобретаемой
коммерческой недвижимости влияние оказывают также институциональные
условия: правовой статус объекта, структура сделки и т.д. Это приводит к
отклонению цен отдельных сделок от уровня цен, сложившихся на рынке и
затрудняет выявление доминирующих тенденций, приводит к скрытию
информации.
Факторы, влияющие на
рыночную цену здания /
проекта
Коэффициент потерь
Класс / формат
Особенности для офисной
недвижимости
Приемлемый коэффициент потерь не
более 0,12
Качественные характеристики здания
должны соответствовать требованиям
классификации офисной недвижимости
9
Особенности для торговой
недвижимости
Приемлемый коэффициент потерь в
границах 0,3―0,4
Соответствие площади и состава
арендаторов формату
Этажность
Любая
Тип и емкость автомобильной
парковки
Архитектурные особенности
Тип планировки здания
Состояние и качество отделки
Вертикальные коммуникации
Рекомендованный
парковочный
коэффициент не менее 1 машиноместа
на 60—100 кв. М арендуемой площади (в
зависимости
от
класса
и
местоположения)
Существуют нормативы по высоте
потолков, глубине этажа и пр. (в
зависимости от класса)
Кабинетная, открытое пространство и пр.
Готовое к въезду, shell & core; уровень
отделки
Количество и марки лифтов
Кафе, кассы, магазины, банкоматы и пр.
Объекты инфраструктуры в здании
Якорные арендаторы
Не применяется
Состав
арендаторов,
профиль
деятельности,
финансовая
устойчивость, количество арендаторов
Арендаторы
Наличие вакантных помещений
Этажность более 3 этажей негативно
влияет на экономику проекта
(исключение – универмаг в центре
города)
Рекомендованный
парковочный
коэффициент
не
менее
3—5
машиномест на 100 кв. м арендуемой
площади
(в
зависимости
от
местоположения и состава якорных
арендаторов)
Важен шаг колонн (для якорных
арендаторов),
наличие
атриумов,
комфортная ширина проходов и пр.
Галерея,
нарезка
на
торговые
павильоны, универмаг и пр.
Уровень отделки общих зон, отделка для
арендаторов
Наличие
лифтов,
травелаторов
и
эскалаторов
Санузлы для посетителей, предприятия
питания, детская комната, банкоматы,
доп. услуг для посетителей
Состав якорных арендаторов, наличие
среди якорей сетевых федеральных и
международных брэндов, занимаемая
площадь
Брэндовые или небрэндовые операторы,
представленные профили торговли,
ценовой диапозон предлагаемых ими
товаров
Менее 5% считается приемлемым, как
естественная ротация арендаторов
Таблица 1. Специфические факторы, влияющие на рыночную цену объекта коммерческой
недвижимости в зависимости от его назначения
Во второй главе «Анализ рынка коммерческой недвижимости как
составная часть подготовки инвестиционных решений» проведено обоснование
методического подхода к анализу рынка коммерческой недвижимости в целях
принятия инвестиционных решений. На его основе дана оценка развития рынка
РФ в целом и сегмента офисной (г. Москва) и торговой недвижимости
(г. Санкт-Петербург)
Анализ рынка недвижимости ― система исследований, базирующаяся на
данных первичной и вторичной информации о текущем состоянии рынка,
направленная на выявление его тенденции и прогнозирование его
перспективных параметров в разрезе их причастности к процессу принятия
инвестиционных решения. В конечном итоге задача анализа рынка сводится к
определению типа недвижимости, в которую эффективно инвестировать
средства и характера проекта (класс, формат), который выгоднее реализовать в
настоящий момент или в обозримом будущем.
Предложение на отечественном рынке коммерческой недвижимости
анализировалось на основе методических принципов, на которых базируются
современные исследования в РФ и за рубежом. В их основе сбор информации о
характеристиках, функциях и преимуществах существующих, строящихся и
планируемых объектов недвижимости, рыночных арендных ставках и ценах
продаж, определение коэффициентов недопользования. Анализ спроса
проводится с целью определить востребованность на рынке того или иного
типа недвижимости у потенциальных покупателей и арендаторов. В рамках
зарубежной теории анализа рынка оценка потенциального спроса на
коммерческую недвижимость базируется на определении роста занятости и
10
численности населения («Метод анализа экономической базы» (рис. 2),
индикатор динамики рынка «поглощение»). Ограничением для использования
этих методов является высокая степень закрытости отечественного рынка,
слабая развитость геокодирования информации об объектах недвижимости. Для
преодоления данных ограничений была осуществлена подготовка специальных
информационных баз (существующих и строящихся объектов в городах РФ,
заявок потенциальных арендаторов офисных помещений, планов развития
торговых сетевых операторов), на основе которых предложены подходы к
анализу офисного и торгового секторов коммерческой недвижимости.
Анализ информационной базы о динамике и структуре рынка формирует
основу для принятия инвестором решения относительно вложения средств в
объект коммерческой недвижимости в зависимости от его местоположения,
масштаба, качественных характеристик, целевой аудитории, стратегии
ценообразования. Это составная часть общего обоснования реализуемости
инвестиционного проекта, так как данные, полученные в процессе такого
анализа, формируют основу для технико-экономического обоснования проекта.
Детальный анализ рынка устраняет неопределенности инвестора и позволяет
оценить потенциал проекта для успешной его реализации.
1. Определение категории
экономической базы
6. Оценка общей занятости в
будущем (офисная
недвижимость)
2. Оценка базисной
занятости
3. Определение общей занятости и расчет
мультипликатора экономической базы
5. Оценка базисной занятости в
будущем
7. Прогноз общей численности
населения и их доходов
(торговая недвижимость)
4. Определение общей численности
населения и расчет отношения
численности населения к занятости
Рисунок 2. Этапы анализа экономической базы
Для апробации предложенных методических подходов проведена оценка
инвестиционной привлекательности рынков коммерческой недвижимости г.
Москвы (офисный сегмент) и г. Санкт-Петербурга (торговый сегмент) в
2002―2007 гг. Информация для анализа была собрана на основе полевых
исследований, собственной базы данных автора.
Основные параметры предложения московского рынка офисной
недвижимости на начало 2007 года приведены в Таблице 2.
При анализе спроса на офисные помещения были установлены
следующие процессы:
спрос формируется в основном за счет российских компаний-арендаторов
(75―80%);
наибольший объем запрашиваемых площадей приходится на Центральный
район, область третьего транспортного кольца и Юго-Западное направление;
самыми востребованными по размеру являются помещения площадью
201―400 кв. м, причем средний размер запрашиваемой одним арендатором
площади увеличивается от года к году;
11
вне зависимости от размера офисного блока по уровню спроса лидирует
центральный район города. Спрос на большие офисные помещения в
основном наблюдается в Западном, Южном и Северо-Западном
направлениях, на помещения среднего размера — в районе третьего
транспортного кольца, а на аренду малых помещений не зависит от фактора
местоположения офисного здания.
Характеристика
Значение
Общий объем предложения (классы А и B)
в т.ч. класс А
класс В
Прирост за 2005 год
5,3 млн. кв. м
1,5 млн. кв. м (39%)
3,8 млн. кв. м (61%)
975 тыс. кв. м
в.т.ч. класс А
класс В
Уровень вакантных помещений: по классу А
по классу В
Средняя арендная ставка: по классу А
по классу В
Средние эксплуатационные платежи: по классу А
по классу В
Цены продажи 1 кв. м: по классу А
по классу B
214,5 тыс. кв. м (22%)
760,5 тыс. кв. м (78%)
1,2%
3,5%
810 USD за кв. м в год, без НДС
610 USD за кв. м в год, без НДС
100―120 USD за кв. м в год, без НДС
70―90 USD за кв. м в год, без НДС
5 000―7 500 USD, без НДС
1 800―5 500 USD, без НДС
Таблица 2. Основные характеристики предложения на рынке офисной недвижимости Москвы (2006 г.)
Таким образом, по мере удаления от центра города, процент
запрашиваемых площадей большого размера увеличивается. Определено, что
значительная доля запросов приходится на помещения со ставками аренды
более $551 за кв. м в год и установлено, что помещения класса А востребованы
в Центральном деловом районе, Южном и Западном направлениях, а
помещения класса B ― в Юго-Западном, Южном, Северо-Западном и
Северном направлениях и районе Третьего транспортного кольца.
Выявленные тенденции рынка: увеличение объемов иностранных
инвестиций, децентрализация (приоритетно в Западных направлениях),
увеличение реконструкции промзон и развитие формата «бизнес-парк»,
увеличение количества многофункциональных комплексов с офисной
составляющей, ужесточение требований арендаторов к качеству офисных
помещений, рост интереса к площадям большого размера, стабилизация уровня
арендных ставок и повышение доли вакантных площадей (преимущественно
для класса B), дефицит помещений в центральном деловом районе города.
Таким образом, проведенный анализ позволяет инвестору сделать вывод
о перспективности вложения капитала в сегмент офисной недвижимости
г. Москвы. Параметры рынка показывают, что рынок переживает стадию роста
с перспективой перехода в стадию насыщения. Выделены на основе анализа
структуры и динамики спроса перспективные для поиска объектов
инвестирования городские районы, классы зданий и их качественные
характеристики.
Анализ рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербург показал, что
обеспеченность качественными торговыми площадями на конец 2006 года в
городе составила 440 кв. м на 1 тыс. человек, что в полтора раза превышает
уровень обеспеченности Москвы (290 кв. м), почти в 19 раз больше
общероссийского показателя (23 кв. м) и даже обходит некоторые европейские
12
страны, такие как Великобритания, Швеция, Нидерланды. Среди основных
тенденций рынка были выявлены следующие: сокращение доли
непрофессионального сегмента рынка торговой недвижимости, рост
профессионального сегмента за счет торговых центров на фоне ограниченного
предложении встроено-пристроенных помещений, формирование бутиковых
зон в центре города, повышение роли развлекательной составляющей торгового
центра, укрупнение форматов торговых центров до регионального и
суперрегионального уровня, увеличение доли многофункциональных
комплексов с торговой составляющей, децентрализация, формирование
торговых узлов на выездах из города, рост активности международных
девелоперов, инвесторов, архитекторов торговых центров и торговых
операторов, рост ставок для качественных торговых центров и снижение для
менее востребованных объектов.
Характеристика
Значение
Общий объем торговых площадей
Общий объем предложения качественных торговых площадей
Прирост торговых площадей за прошедший год
Прирост качественных торговых площадей за прошедший год
Соотношение сегментов рынка:
встроено-пристроенные помещения / торговые центры / рынки /
ларьки и киоски
Основные торговые коридоры города
Соотношение торговых / торгово-развлекательных центров
Заполняемость торговых центров
Арендные ставки для встроено-пристроенных помещений / торговых
центров:
В историческом центре города
Другие центральные районы
Удаленные от центра городские зоны
Окраинные районы города
Цены продажи 1 кв. м торговых помещений
В историческом центре города
Другие центральные районы
Удаленные от центра городские зоны
Окраинные районы города
Диапазон арендных ставок для якорных арендаторов торговых
центров
3,2 млн. кв. м
2,03 млн. кв. м
84%
50%
45% / 20% / 16% / 19%
Загородный,
проспекты
Владимирский,
Невский и Большой
71% / 29%
94―98%
310—2 600 / 910—3 000 USD за кв. м в год
210—1 200 / 530—1 200 USD за кв. м в год
400—1 000 / 300—530 USD за кв. м в год
110—250 / 180—300 USD за кв. м в год
1 000—10 000 USD
600—5 000 USD
1 000—3 500 USD
500—2 000 USD
100―550 USD за кв. м в год
Таблица 3. Основные характеристики предложения на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга
(2006 г.)
Оценка уровня спроса на торговые помещения профессионального
сегмента рынка торговой недвижимости города производилась путем анализа
развития крупных сетей по трем направлениям (продовольственные,
электроника и бытовая техника, DIY), то есть крупным арендаторам, которые
чаще всего выполняют якорную функцию в современных торговых объектах.
Санкт-Петербург является лидером «сетевизированной торговли» в России: по
данным Петростата на начало 2007 г. доля сетевых магазинов в розничном
товарообороте составила 72% (в Москве этот показатель составляет менее 40%,
а в целом по России — 4%). В городе развиты все форматы продовольственной
торговли: гипермаркеты, супермаркеты, cash & carry, дискаунтеры, «магазины у
дома»; 80% рынка бытовой техники и электроники занято крупными
федеральными сетями; формируется рынок операторов формата DIY. В городе
представлены почти все функционирующие федеральные и международные
розничные сети, функционирующие на российском рынке ритейла и ряд
13
местных сетей. Все это говорит о высоком уровне развития сетевой торговли и
соответственно высоком спросе на качественные торговые помещения, однако,
то же время этот факт может вызвать трудности с привлечением на рынок
существующих или новых операторов в новые торговые объекты из-за
высокого уровня конкуренции.
По итогам анализа рынка можно сделать вывод, что данный сегмент
коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге близок к насыщению.
Доходность объектов торговой недвижимости с увеличением предложения
будет снижаться к европейскому уровню, сроки окупаемости проектов
возрастают. Объекты торговли низкого качества, имеющие неэффективную
концепцию, неудачное месторасположение, слабый набор якорных операторов,
будут вытеснены с рынка новыми проектами. Таким образом, инвесторами,
выходящим на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга с новыми
проектами, либо желающим купить существующие объекты нужно
ориентироваться на специфические характеристики объекта недвижимости и
местоположение объекта или земельного участка.
Таким образом, в рамках анализа была доказана необходимость учета
местоположения, как фактора, влияющего на принятие управленческого
решения при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости.
КФУ местоположения объекта коммерческой недвижимости или
участка для девелопмента объекта коммерческой недвижимости
КФУ, связанные с
инвестиционной
привлекательностью
города / региона
Положительные
характеристики
геоэкономического положения
города / региона
Положительные
характеристики экономического
развития региона
Положительные
характеристики социальнодемографического развития
региона
Развитая инфраструктура
города и перспективы
городского развития
КФУ физического
местоположения участка/
объекта
Достаточное ресурсное
качество участка
Хорошие параметры
визуальной доступности
Хорошие параметры
пешеходной доступности
Хорошие параметры
транспортной доступности
КФУ, связанные с
маркетинговым анализом
местоположения
Характеристики зоны
торговли / зоны
конкуренции
Соответствие формата
объекта местоположению
Наличие спроса со
стороны арендаторов на
заданное местоположение
Отсутствие негативного
окружения и наличие
инфраструктуры
Рисунок 3. Критические факторы успеха для анализа местоположения объекта коммерческой
недвижимости или участка для девелопмента
В третьей главе «Оценка местоположения объекта коммерческой
недвижимости при анализе инвестиционной привлекательности проекта», на
основе теоретических концепций выявления «критических факторов успеха», в
работе был сформирован список наиболее значимых для проекта в сфере
коммерческой недвижимости и определяющих его успех параметров связанных
с местоположением покупаемого объекта или участка для девелопмента нового
14
объекта (рис. 3). Именно особенности местоположения являются наиболее
существенными
факторами,
определяющими
доходность
объекта
коммерческой недвижимости, а, следовательно, и его рыночную цену.
Наиболее важные факторы местоположения для объектов офисного и
торгового назначения, влияющие на их доходность и рыночную цену
представлены в табл. 4.
Офисный сегмент
Торговый сегмент
положительная динамика развития экономической
ситуации в городе / регионе,
количество трудоспособного населения и прогноз его
роста,
благоприятные характеристики занятости,
наличие неудовлетворенного спроса на объекты
заявленного качества в зоне конкуренции,
хорошая транспортная доступность (близость к
транспортным магистралям, удобные подъездные пути),
присутствие остановок общественного транспорта в
зоне пешеходной доступности (не более 10—15 минут
ходьбы),
близость к центру города или центрам деловой
активности,
развитая инфраструктура района (присутствие
магазинов и предприятий сферы услуг, состояние и
репутация близлежащих объектов, состояние дорог и
пр.),
ресурсная емкость участка, позволяющая разместить
достаточное количество машиномест на парковке
положительная динамика численности населения
города и его доходов,
развитость логистической инфраструктуры города или
региона,
хорошая визуальная доступность участка / объекта,
хорошая транспортная и / или пешеходная доступность
участка / объекта в зависимости от его формата,
наличие интенсивного транспортного потока по
прилегающим улицам,
достаточное ресурсное качество участка для
размещения объекта и паркинга,
достаточное количество населения, проживающего в
зонах торговли объекта для выбранного формата
объекта,
отсутствие прямых конкурентов в зоне 5-минутной
транспортной доступности объекта,
заинтересованность федеральных и международных
сетевых операторов к аренде площадей объекта
девелопмента / существующем торговом центре
Таблица 4. Факторы, критические для расположения крупных объектов офисной и торговой
недвижимости.
Выделение этих факторов позволяет с помощью сравнительного подхода
установить инвестору адекватную рыночную цену того или иного объекта или
проекта или спрогнозировать арендные ставки (рис. 4).
1. Исследование инвестиционной привлекательности рынка с целью получения информации о стадии его развития,
тенденциях, емкости того или иного сегмента
2. Отбор объектов-аналогов для предполагаемого к покупке объекта / проекта и сбор информации об особенностях их
местоположения
3. Оценка каждого объекта аналога по основным ценообразующим факторам
4. Позиционирование рассматриваемого объекта / проекта в конкурентной среде
5. Установление адекватной характеристикам местоположения рыночной цены объекта / проекта
Рисунок 4. Этапы определения рыночной цены объекта на основе метода сравнительного анализа
Метод сравнительного анализа инвестиционной привлекательности проектов
применим только для тех рынков недвижимости, на которых имеется
возможность получения достоверной информации (в том числе о ставках
аренды или ценах на объекты продажи). В регионах РФ подбор объектованалогов вызывает трудности, так как их рынки коммерческой недвижимости
находятся еще на стадии формирования.
Предлагаемые
алгоритмы
принятия
инвестиционных
решений
представлены в табл. 5. Для разработки стратегии выхода на рынок РФ с точки
зрения развития проектов торговой недвижимости, был предложен метод
15
оценки сравнительной эффективности территорий, в основе которого положен
расчет рейтинга инвестиционной привлекательности городов.
На основе информации по 65 городам РФ был составлен рейтинг
инвестиционной привлекательности рынка торговой недвижимости. Итоговое
значение показателя привлекательности города рассчитывается по следующей
формуле:
R RX 0,5RY 1,25 RZ ,
RX
Xi
X ср.
RY
Yi
Yср.
RZ
Zi
Z ср.
где
,
,
,
Rx ― уровень душевого оборота розничной торговли в городе относительно
среднего уровня по исследуемой выборке городов;
Ry ― уровень душевых инвестиций в городе относительно среднего уровня по
исследуемой выборке городов;
Rz ― уровень обеспеченности современными качественными торговыми
площадями относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов.
Этот метод позволяет систематизировать направления поиска
инвестиционных решений. Целенаправленный поиск местоположения объектов
на территории города возможен на основе метода изохрон. Разработанные
критерии позволяют инвестору выбрать наиболее подходящее местоположение
для объекта, способное в будущем как приносить высокий периодический
доход от аренды, установив высокие арендные ставки, так и обеспечить
максимальный прирост стоимости объекта.
В заключении диссертационной работы приводятся основные
результаты проведенного исследования, выводы и предложения.
Коммерческая недвижимость включает в себя всю совокупность нежилых
зданий с относящимися к ним земельными участками, для которых
существует как физическая и юридическая возможность, так и
экономическая целесообразность коммерческого использования.
Объектами инвестирования в сфере коммерческой недвижимости являются
готовые объекты, выставленные для продажи, и предлагаемые на рынке
проекты для девелопмента или трансформации (редевелопмента) на
различных стадиях их реализации.
Выделены факторы, влияющие на рыночную цену проекта в сфере
коммерческой недвижимости, и осуществлено их разделение на общие
характеристики сегмента рынка и специфические характеристики объекта.
Подчеркнуто определяющее значение факторов местоположения и
качественных свойств самого объекта недвижимости.
Предложены подходы к анализу спроса на офисную недвижимость
посредством анализа баз данных об инвестиционных намерениях и заявок с
требованиями потенциальных покупателей и арендаторов, на торговую
недвижимость ― анализа присутствия и планов развития сетевых торговых
операторов.
16
При разработке стратегии выхода на рынок
При решении о покупке конкретного
земельного участка
При покупке готового или строящегося объекта
1. Выбор городов для выхода на рынок с
точки зрения их инвестиционной
привлекательности для развития проектов
коммерческой недвижимости
1. Анализ рынка коммерческой
недвижимости города в рамках
интересующих сегментов
1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
города в рамках интересующих сегментов
2. Анализ рынка коммерческой
недвижимости города в рамках
интересующих сегментов
3. Поиск участков для девелопмента и их
оценка с точки зрения характеристик
местоположения
2. Оценка предлагаемого участка с точки
зрения характеристик его местоположения
2. Оценка предлагаемого участка / объекта с
точки зрения характеристик его
местоположения
3. Разработка концепции объекта
недвижимости
3. Анализ соответствия концепции объекта
характеристикам рынка и местоположения
4. Анализ экономической эффективности
проекта
4. Анализ качественных характеристик
объекта
4. Определение лучшего участка и
определение функционального назначения
объекта (если функция не определена
заранее)
5. Анализ экономической эффективности
проекта с учетом затрат на реконцепцию или
завершение строительства
5. Разработка концепции объекта
недвижимости
6. Анализ экономической эффективности
проекта
Таблица 5. Алгоритмы принятия инвестиционного решения в сфере коммерческой недвижимости
17
Оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой
недвижимости РФ в 2002―2007 гг. на примере рынка офисной
недвижимости г. Москвы и рынка торговой недвижимости г. СанктПетербурга отображает возможность использования предложенных
методологических подходов к анализу рынка в отечественных условиях.
Выявлены критические факторы местоположения объекта коммерческой
недвижимости или участка для девелопмента объекта коммерческой
недвижимости, связанные с инвестиционной привлекательностью города
или региона, физическим и маркетинговым месторасположением участка
девелопмента или объекта, влияющие на его рыночную цену, и обозначены
их особенности для офисной и торговой функции.
Установлено что сравнительный анализ характеристик инвестиционной
привлекательности сегментов рынка коммерческой недвижимости и
факторов местоположения объекта позволяет инвестору, осуществить
стратегический выбор проектов развития.
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Кузьмина С.Н. Анализ рынка офисной недвижимости классов А и В в
Москве. // Экономика. Управление. Культура. Вып. 12, М.: 2005. ― С.
187―190 (0,21 п.л.).
2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга. // Научные
труды Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, М.: МАКС
Пресс, 2008. ― с. 484―501 (1,03 п.л.).
3. Кузьмина С.Н. Основные подходы к анализу рынка офисной недвижимости.
// Вестник Государственного Университета Управления № 10/10, 2007.― С.
229―235 (0,7 п.л.) (список ВАК).
4. Кузьмина С.Н. Оценка рынка помещений в торговых коридорах города
Москвы. // Экономика. Управление. Культура. Вып. 13, М.: 2006. ― С.
158―161 (0,14 п.л.).
5. Кузьмина С.Н. Оценка состояния рынка торговых помещений города
Москвы // Экономика. Управление. Культура. Вып. 13, М.: 2006. ― С.
161―164 (0,18 п.л.).
18
