Конспект лекций «Экономика недвижимости и оценка собственности»
Содержание
Оценка собственности: определение, сущность и основные понятия .............. 2
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности ..................... 10
Саморегулирование оценочной деятельности ................................................... 11
Этапы проведения оценки .................................................................................... 12
Принципы оценки ................................................................................................. 13
Принципы, основанные на представлениях собственника ........................ 13
Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его
эксплуатацией.................................................................................................. 15
Принципы, связанные с рыночной средой ................................................... 17
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования .............. 19
Основные подходы к оценке собственности ...................................................... 20
Затратный подход к оценке недвижимости........................................................ 21
Сравнительный подход к оценке недвижимости ............................................... 23
Доходный подход к оценке недвижимости ........................................................ 25
Согласование результатов оценки ....................................................................... 26
Оценка собственности: определение, сущность и основные понятия
Оценка – процесс установления экспертом-оценщиком стоимости
объекта оценки для специфических целей, результатом которого является
научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату
оценки в денежном выражении.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,
юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели),
деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с
другой – потребители их услуг (заказчики).
Оценщик – это специалист, который обладает специальными знаниями
для проведения оценки определенного объекта собственности, получивший
аттестат и имеющий сертификат на проведение оценки.
Права и обязанности оценщика
Оценщик имеет право:
– применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки
в соответствии со стандартами оценки;
– требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта
оценки обеспечения доступа к документации в полном объеме, необходимой
для осуществления этой оценки;
– получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для
осуществления данной оценки;
– запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц
информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за
исключением
информации,
являющейся
государственной
или
коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной
информации существенным образом влияет на достоверность оценки
объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
– привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в
проведении оценки объекта оценки
иных
оценщиков
либо
других
специалистов;
– отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если
заказчик
нарушил
необходимой
условия
информации
договора,
об
объекте
не
обеспечил
оценки
либо
предоставление
не
обеспечил
соответствующие договору условия работы.
Оценщик обязан:
– соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования
Федерального
закона
«Об
оценочной
деятельности
в
Российской
Федерации», а также принятых на его основе нормативных правовых актов
РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;
– сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении
оценки
объекта
оценки
вследствие
возникновения
обстоятельств,
препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
– обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц, в ходе проведения оценки объекта оценки;
– предоставлять
заказчику
информацию
о
требованиях
законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе
этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального
общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации
оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
– предоставлять по требованию заказчика документ об образовании,
подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной
деятельности;
– не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от
заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением
случаев, предусмотренных законодательством РФ;
– хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
– в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять
копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным,
судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам
местного самоуправления по их законному требованию.
Виды стоимости
Стоимость – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на
дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение
сделки с объектом оценки не является необходимым условием для
установления
его
стоимости.
Федеральными
стандартами
оценки
установлены следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная,
ликвидационная, кадастровая.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты (предложения), типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или
группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных
целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной
стоимости,
в
отличие
от
определения
рыночной
стоимости,
учет
возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке
не обязателен.
Ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая
наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть
отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока
экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден
совершить сделку по отчуждению имущества. Срок экспозиции – период
времени с даты представления объекта оценки на открытый рынок до даты
совершения сделки с ним. При определении ликвидационной стоимости, в
отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние
чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект
оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки
рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с
законодательством,
регулирующим
проведение
кадастровой
оценки.
Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей
налогообложения.
Поясним различия между основными видами стоимости. При продаже
квартиры на открытом рынке на типичных условиях уместно говорить о ее
рыночной стоимости. При ускоренной продаже квартиры, например, за
неделю, вместо типичных для подобных объектов нескольких месяцев, речь
идет о ликвидационной стоимости. В случае определения денежного
эквивалента
квартиры
для
конкретного
покупателя
с
конкретными
инвестиционными обременениями (покупка рассматриваемой трехкомнатной
квартиры предусматривает обязательства по приобретению однокомнатной
квартиры для предыдущей хозяйки, а также уплату ее долгов) уместно
говорить про инвестиционную стоимость. Кадастровая стоимость будет
иметь место, когда государство укрупненно (т.е. с большой погрешностью)
определяет стоимость сразу нескольких миллионов объектов недвижимости
в конкретном регионе для установления величины налогооблагаемой базы
налога на имущество (налога на имущество физических лиц).
Виды имущества (объектов собственности), подлежащего оценке
Стоимость
приобретает
экономическое
содержание
там,
где
присутствует акт обмена, сделка, добровольный переход эквивалента из рук в
руки.
Чтобы у имущества возникла экономическая стоимость, необходимы
следующие условия:
оно должно быть полезным;
предложение должно быть ограничено;
спрос должен быть платежеспособным;
имущество должно иметь возможность отчуждаемости.
Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав.
Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре группы:
недвижимое
имущество,
движимое
имущество,
интеллектуальная
собственность и бизнес.
Недвижимость (недвижимое имущество) – это здания и сооружения,
объекты незавершенного строительства, земельные участки (в том числе и
недра), многолетние насаждения и все, что прочно связано с землей, т. е.
объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению
невозможно. К недвижимым вещам относятся подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты, хотя по
сути
они
являются транспортными
средствами.
Движимое имущество – имущество, не относящееся к недвижимому
имуществу и не требующее государственной регистрации. Это в первую
очередь машины, оборудование и транспортные средства, а также личное
имущество: деньги, ценные бумаги, мебель, художественные работы,
антиквариат, ювелирные изделия, коллекции.
В этой группе можно выделить в подгруппу производственные
средства, машины и оборудование – класс активов, не относящихся к
недвижимости и проявляющие себя посредством своего физического
существования. Это – материальные объекты собственности, как правило,
приносящие прибыль своему владельцу. Их можно рассматривать как
подкласс материальных активов, они часто относятся к движимому
имуществу и могут существовать как отдельные объекты или часть системы,
выполняющей определенную функцию.
Под общее определение движимого имущества подходит все (кроме
нематериальных активов), что не является недвижимостью и (или) не
прикреплено к недвижимости постоянно.
Часто
объект
недвижимостью
и
оценки
оказывается
движимым
как
имуществом,
бы
на
например,
грани
между
инженерное
оборудование зданий, шахтные подъемники или корабли, которые по
российскому законодательству относятся к недвижимости. Поэтому в
каждом конкретном случае необходимо тщательно проанализировать
ситуацию, чтобы принять решение, к какому типу активов отнести объект
оценки.
Интеллектуальная собственность (нематериальные активы) – это
научно-техническая продукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау,
патенты, авторские свидетельства, торговая марка, гудвилл, компьютерные
программы и другие нематериальные объекты.
Действующее предприятие (бизнес) – предприятие, в отношении
которого
отсутствует
информация
о
вероятном
прекращении
его
деятельности в прогнозируемый период времени.
Предприятие
может
оцениваться
как
имущественный
комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В
состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки,
здания,
сооружения,
оборудование,
инвентарь,
сырье,
продукция,
нематериальные активы, долги, товарные знаки и другие исключительные
права.
Предприятием также обозначается предпринимательское дело, бизнес,
понимаемые в большей мере как нематериальный актив, способствующий
получению прибыли, и в меньшей – как имущественный комплекс,
необходимый для достижения той же цели.
Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие
первичные и производные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале
предприятий различных организационно-правовых форм собственности.
На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Рассмотрим еще
одну подгруппу активов – основные фонды – здания, сооружения, машины и
оборудование, вычислительная техника, измерительные регулирующие
приборы,
транспортные
средства,
инструмент,
производственный
и
хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, многолетние
насаждения и другие основные средства.
В связи с разнообразием задач, поставленных перед оценщиком,
существуют различные направления оценочной деятельности:
оценка недвижимости;
оценка бизнеса (действующего предприятия);
оценка машин, оборудования, транспортных средств;
оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов).
Цели оценки
Профессиональный
оценщик
в
своей
деятельности
всегда
руководствуется конкретной целью. Цель оценки состоит в определении
какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия
какого-либо решения.
В оценочной деятельности заинтересованы различные стороны, от
государственных структур до частных лиц: управленческие структуры,
кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы, частные
владельцы бизнеса, инвесторы и др. лица. Стороны, участвующие в
проведении оценочной деятельности, действуя в своих экономических
интересах, определяют цели оценки.
Ситуаций, когда может потребоваться оценка имущества, великое
множество. В определенных случаях, оговоренных законом, оценку
проводить
обязательно.
Иногда
собственник
проводит
оценку
по
собственной инициативе для того, чтобы проверить правильность своих
предположений
о
выгодности
свершения
той
или
иной
операции,
максимизировать прибыль, снизить риски деловой операции и предупредить
возможные потери.
Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости для
свершения тех или иных действий с объектом оценки. В зависимости от
цели, для которой производится оценка объекта, его стоимость может
значительно отличаться.
Возможные цели оценки имущества:
купля-продажа, мена;
проведение конкурсов, аукционов, торгов;
аренда, лизинг;
внесение
имущества
в
уставной
имущественных прав;
передача в доверительное управление;
капитал,
определение
доли
отражение в отчетности;
оценка с целью переоценки основных фондов;
инвестиционное проектирование;
раздел, наследование, дарение объекта недвижимости;
страхование;
исчисление налогов, пошлин, сборов;
приватизация;
национализация;
конфискация;
возмещение ущерба;
ликвидация;
разрешение имущественных споров;
передача собственности.
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности
Нормативно-правовое регулирование оценочной
деятельности
в
Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:
• Конституция Российской Федерации;
• Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое
отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс,
Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе,
Градостроительный и Уголовный Кодексы);
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»;
• Федеральные стандарты оценки (ФСО);
• Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых
организаций оценщиков (далее – СРОО);
• прочие документы уполномоченных органов (например, методические
рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной
деятельности).
Саморегулирование оценочной деятельности
До конца 2007 года регулирование оценочной деятельности в России
осуществлялось государством через механизм лицензирования. Структурой,
непосредственно выдававшей лицензии, а также осуществлявшей проверки
соблюдения лицензионных требований, являлось Федеральное агентство по
управлению федеральным имуществом (Росимущество). С 2008 года
оценочная деятельность переведена на механизм саморегулирования – ряд
функций
по
регулированию
отрасли
передан
профессиональным
объединениям оценщиков, имеющим статус саморегулируемых организаций.
Сущность саморегулирования базируется на следующих основных
положениях:
• разработка
стандартов
оценочной
деятельности
–
стандарты
разрабатываются и корректируются самим профессиональным сообществом,
что должно повышать как качество самих стандартов, так и услуг по оценке в
целом;
• контроль за исполнением стандартов – саморегулируемые организации
оценщиков самостоятельно контролируют деятельность своих членов и, при
необходимости, оперативно применяют различные меры дисциплинарного
воздействия (например, вынесение предупреждения, наложение штрафа,
исключение из СРОО);
• обеспечение прозрачности деятельности оценочного сообщества.
Этапы проведения оценки
Проведение оценки включает в себя следующие основные этапы:
Подготовительный
этап
Этап сбора
информации
Ознакомление с
объектом оценки.
Осмотр объекта
оценки на месте.
Составление
перечня
необходимых
документов,
представляемых
заказчиком.
Получение
информации от
заказчика.
Заключение
договора на
проведение
оценки с
указанием
объекта оценки и
целей оценки.
Получение
дополнительной
информации из
официальных
источников,
печатных
изданий, в сети
Интернет, в базах
данных
оценщиков, в
сборниках
законодательства
РФ и ее
субъектов.
Исследование
рынка.
Этап расчета
стоимости объекта
оценки
Анализ
наилучшего и
наиболее
эффективного
использования.
Определение
стоимости
объекта оценки с
использованием
методов
затратного,
сравнительного и
доходного
подходов.
Согласование
результатов
оценки,
полученных с
применением
различных
методов, и
получение
итоговой
стоимости.
Заключительный
этап
Подготовка
окончательного
текста отчета.
Передача отчета
заказчику,
подписание акта
приема-передачи и
возвращение
документов
заказчику.
Принципы оценки
При оценке собственности используются определенные принципы.
Оценщики называют эти принципы фундаментальными. Все принципы,
используемые при оценке, можно разделить на три группы:
основанные на представлениях собственника;
связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией;
связанные с рыночной средой.
Принципы, основанные на представлениях собственника
Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять
потребность пользователя в данном месте в течение данного периода
времени. Полезность для каждого собственника индивидуальна и выражается
в способности объекта собственности или актива приносить доход его
потенциальному владельцу.
Объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен
какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужен для
реализации определенной экономической функции, например, для работы
промышленного предприятия или для выращивания урожая. Он может быть
полезен, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное
владение им, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет
другую психологическую потребность. Следует иметь в виду, что полезность
одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова.
Замещение – максимальная стоимость собственности на открытом
конкурентном рынке определяется наименьшей ценой или стоимостью, по
которой может быть приобретена или создана другая собственность с
эквивалентной полезностью.
Принцип действует для всех объектов, кроме уникальных – вследствие
отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения.
Этот принцип лежит в основе всех трех подходов к оценке любого
актива: затратного, рыночного и доходного (эти подходы более подробно
рассмотрены далее).
С точки зрения сравнительного подхода, расчетливый и осведомленный
покупатель не заплатит за объект собственности больше минимальной цены,
чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и
полезности, то есть спросом будет пользоваться объект с минимальной
стоимостью.
Соответственно с точки зрения затратного подхода, было бы
неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект
с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной
задержки при меньших затратах.
С точки зрения доходного подхода, стоимость объекта собственности
определяется на конкурентной основе сравнением среди альтернативного
выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину
прибыли.
Предвидение (ожидание) – установление текущей стоимости доходов
или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения
собственностью.
Стоимость создается ожиданием выгод, которые могут быть получены в
будущем. Это очень важный принцип, определяющий логику любого
покупателя-инвестора. Действительно, имеет смысл сегодня вкладывать
деньги в тот объект, который в будущем гарантирует определенную выгоду,
причем будущий доход, пересчитанный к сегодняшнему дню, должен
оправдать сегодняшнее вложение. На этом принципе базируется доходный
подход к оценке.
Поскольку деньги приносят процент, то один рубль, который должен
быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний рубль.
Для правильной оценки будущих рублей, ожидаемых от владения объектом
собственности, очень важно скорректировать прогнозируемые будущие
поступления на их стоимость во времени. Процесс пересчета будущих
рублей в текущие стоимости называется дисконтированием.
Принципы, связанные с особенностями объекта оценки
и его эксплуатацией
Вклад (предельная продуктивность) – это сумма прироста стоимости
объекта
собственности
в
результате
внесения
какого-либо
нового
компонента, а не стоимость самого этого компонента.
Стоимость отдельного компонента измеряется его вкладом в стоимость
всего объекта собственности той или иной величиной, которая должна быть
вычтена из стоимости всего объекта в случае его отсутствия. Стоимость
самого компонента может не равняться величине вклада. Могут быть случаи,
когда наличие компонента уменьшает стоимость самого объекта, а не
увеличивает ее.
Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость
в размерах, значительно превышающих затраты на ремонт. Застройщик
решает, построить ли при жилом комплексе бассейн. Необходимо оценить,
какую сумму бассейн добавляет к общей стоимости комплекса. Если затраты
на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик
должен построить бассейн.
Новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его
более привлекательным, следовательно, увеличить стоимость. Однако в том
случае, если цвет не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома
может снизиться. То же самое может произойти при выборе обивки для
мебели более высокого качества, но непривлекательной расцветки.
Принцип
остаточной
продуктивности
земли
–
земля
имеет
«остаточную стоимость» и определенную ценность только тогда, когда
имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих
производства:
труда,
капитала
и
управления
производственной
деятельностью.
На практике дополнительный доход владелец может получать за счет
того, что его собственность расположена в более выгодном месте.
Возрастающая
и
уменьшающаяся
доходность
(предельная
производительность) – по мере добавления ресурсов к основным факторам
производства доходы увеличиваются растущими темпами до определенной
точки, начиная с которой, общие доходы хотя и растут, но уже
замедляющими темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока
прирост стоимости не становится меньше, чем добавляемые ресурсы.
Построив один цех, владелец получает определенный размер прибыли,
строя второй цех, он получает прибыль большую, строя третий – еще больше
увеличивает свой доход. Однако после постройки третьего цеха прибыль
поступает в сроки, превышающие нормативные. Это означает, что
построенный третий цех оказывается неэффективным с точки зрения
окупаемости.
Сбалансированность – все факторы производства при любом типе
собственности должны находиться в таком соотношении, чтобы доходы от
объекта были максимальны.
Этот принцип используется при оценке объектов недвижимости, в том
числе и земли, и предприятия (бизнеса).
Компания Х обнаружила, что максимальные доходы могут быть
получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. При
застройке участка четырьмя домами риск меньше, поскольку число сделок,
необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше, то есть по
принципу
сбалансированности
строительство
четырех
домов
даст
оптимальную плотность застройки.
Для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы
оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры
товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства
подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получали оптимальную
заработную плату, заработная плата продавцов зависела от интенсивности их
работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих от
магазина будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость
объекта при оценке будет выше.
Принципы, связанные с рыночной средой
Зависимость – стоимость оцениваемой собственности зависит от
характера и стоимости окружающего имущества. Например, в районах
элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном
районе.
Соответствие
–
максимальная
стоимость
объекта
создается
и
сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям
местного рынка.
Объект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего,
проиграет в финансовом отношении. Если в данной местности рыночный
стандарт на жилье, при котором достигается максимальная арендная плата на
1 кв. метр, требует двухкомнатные квартиры, то проект, составленный из
однокомнатных квартир, встретит противодействие на рынке, если арендная
плата за него будет такая же, как и для двухкомнатных квартир, даже если
однокомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и двухкомнатная.
Кроме того, нежелательно строить химический комбинат в центре
густонаселенного жилого района или мусоросжигательный завод рядом с
детским санаторием.
Предложение и спрос – цена собственности растет при увеличении
спроса и снижается при увеличении предложения, а когда предложение и
спрос сбалансированы, рыночная стоимость обычно отражает затраты на
производство. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии
по определенным ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по
определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяет
цены.
Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса,
то уровни цен снижаются. Противоположное давление на цены имеет место,
когда недостаточно предложение или высок спрос.
В краткосрочном плане предложение обычно неэластично. Для
увеличения предложения, особенно недвижимости, требуется планирование
на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя
увеличить очень быстро. Спрос обычно более изменчив, чем предложение.
Он легче реагирует на изменение цен. Изменение объема денежной массы,
всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут
влиять на характер спроса в любое заданное время.
Конкуренция – когда прибыли на рынке превышают уровень,
необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке
обостряется конкуренция, что, в свою очередь, ведет к снижению общего
уровня чистых доходов.
Существуют взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных
покупателей
по
обеспечению
покупки,
а
между
продавцами
взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных продавцов по
совершению продажи. Конкуренция – основа максимализации прибыли и
экономического
развития.
Более
высокие,
чем
обычно,
прибыли
стимулируют обострение конкуренции.
Изменение – стоимость объекта не остается постоянной и меняется с
течением времени и под воздействием других факторов, влияющих на
объект.
Объекты постепенно изнашиваются. Изменяется характер использования
земли
под
влиянием
государства
и
частного
сектора.
Колеблются
процентные ставки. Появляются новые технологии. На стоимость сырьевых
товаров влияют международные события. Человеческие устремления и вкусы
претерпевают изменения.
Оценщик должен отслеживать события, которые с большой долей
вероятности повлияют на объект. Условия, существовавшие в прошлом,
необязательно сохранятся в будущем. Поскольку события и условия
постоянно меняются, по единым профессиональным стандартам оценки
оценщики производят оценку объекта собственности на конкретную
установленную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Этот
принцип
можно
выделить
отдельно.
Принцип
наиболее
эффективного использования – это синтез принципов всех трех групп. Это
основной принцип оценки, так как он определяет выбор факторов, влияющих
на стоимость предприятия, и одновременно определяет другие известные
принципы.
Принцип наиболее эффективного использования – тот вариант
использования, который обеспечит объекту наибольший чистый доход в
течение заданного периода времени, т.е. тот вариант использования,
выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных
вариантов,
который
является
физически
возможным,
достаточно
обоснованным и финансово осуществимым, приводит к наивысшей
стоимости объекта.
Для
оборудования,
например,
часто
наилучшим
и
наиболее
эффективным использованием является то, для которого это оборудование
было спроектировано и построено. Однако это не всегда так. Для зданий
обычно имеется несколько возможных вариантов использования. Поэтому
оценщик должен провести анализ существующего использования объекта и
возможных альтернативных вариантов. Этот принцип универсален и
связывает между собой все остальные принципы, лежащие в основе
оценочной деятельности.
При оценке определенного объекта могут одновременно использоваться
несколько из приведенных принципов, но не обязательно все. Выбор
принципов, по которым проводится оценка, определяется целями и задачами
оценки.
Эти принципы взаимосвязаны. Следует отметить, что они применимы
далеко не к каждой оценочной задаче. Люди часто поступают, не
руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может придаваться
наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной
ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков может
быть несовершенным, реализации того или иного принципа может помешать
вмешательство государственных органов. По этим причинам упомянутые
принципы отражают тенденцию экономического поведения людей, однако не
гарантируют такое поведение.
Основные подходы к оценке собственности
С экономической точки зрения, любое имущество может быть
использовано по трем вариантам: в качестве блага, товара и источника
доходов.
Например, в квартире можно жить, что соответствует варианту
использования «благо», квартиру можно продать – «товар», квартиру
можно сдавать в аренду – «источник доходов».
Существует три подхода к оценке собственности:
• Затратный подход (соответствует варианту использование «благо») –
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения
объекта оценки с учетом износа и устареваний.
• Сравнительный подход («товар») – совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с
объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах.
• Доходный подход («источник дохода») – совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых
доходов от использования объекта оценки.
При оценке собственности оценщик обязан оценить объект,
используя все три подхода. Когда применение какого-либо подхода
невозможно в конкретной ситуации, в отчете оценщика должны быть
обоснованы объективные причины невозможности использования
данного подхода.
После оценки объекта по трем подходам устанавливается окончательная
стоимость объекта. Для этого используется процедура согласования. Она
заключается в определении веса каждого подхода в итоговой величине
стоимости.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость
недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли,
его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта
недвижимости (зданий и сооружений).
Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство
являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или
больше или меньше ее.
Стоимость недвижимости по затратному подходу - это стоимость
полного воспроизводства
или
замещения
стоимость участка земли как свободного.
"минус"
износ
"плюс"
Оценка недвижимости затратным подходом может производиться по
полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ)
это стоимость
-
строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с
использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна
и с тем же качеством работ (со всеми недостатками).
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в
тех же ценах
объекта,
имеющего
эквивалентную
полезность
с
оцениваемым объектом, но построенного из новых материалов и в
соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Технология применения затратного подхода
1.
Определяется
рыночная
стоимость
земельного
участка,
на
котором находится объект недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость замещения или воспроизводства объекта
недвижимости.
3.
Рассчитываются
все
виды
износа
объекта
недвижимости:
физического, функционального и внешнего.
4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его
воспроизводство
или
замещение.
Получается
стоимость
объекта
недвижимости за минусом износа.
5.
Рассчитывается
общая
стоимость
объекта
недвижимости
и
земельного участка путем суммирования этих стоимостей.
Достоинства:
1. Учитывает реальные затраты на воспроизводство объекта.
Недостатки:
1. Затратный подход не учитывает конъюнктуру рынка и уникальные
свойства объекта.
2. Затратный подход не отражает стоимость прогнозируемых доходов,
хотя
этот
фактор
является
определяющим
для
недвижимости,
приносящей доход.
3. Возникает большая степень неопределенности при установлении
износа, особенно для зданий старше 10 лет.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Сравнительный
подход
подход
-
оценки
стоимости
объекта
недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с
оцениваемым
объектом
после
корректировок,
учитывающих
осуществления
различия
между
соответствующих
ними.
При
этом
анализируются реальные рыночные сделки и сравниваются объекты, по
которым они проводились, с оцениваемым объектом.
Этот подход основан на принципе замещения, т.е. предполагается, что
рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше,
чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей
такой же полезностью.
Оценка сравнительным подходом определяет стоимость объекта
недвижимости в сопоставлении с объектами-аналогами, выставленными на
открытом рынке на дату оценки.
Оценка
методом
недвижимости
подбора
наиболее
сравнительным
схожих
по
подходом
происходит
площади,
состоянию,
местоположению, назначению и т.д. объектов недвижимости, выставленных
на продажу на период оценки и корректировки их до абсолютного
совпадения с объектом оценки.
Когда применение сравнительного подхода невозможно, в отчете
оценщика ясно должны быть указаны причины невозможности
использования сравнительного подхода.
Такое
может
быть
при
оценке
уникального
объекта
недвижимости, например, колеса обозрения, искусственных островов,
уникального
небоскреба,
нефтяных
и
газовых
месторождений,
Триумфальной арки и т.д.
Алгоритм расчета стоимости по сравнительному подходу к оценке
включает следующие основные этапы:
1) проведение анализа рынка;
2) выявление различий характеристик объектов-аналогов от объекта
оценки по основным ценообразующим параметрам.
основные ценообразующие факторы для объектов недвижимости:
-
месторасположение
(близость
к
остановкам
общественного
транспорта, экология района, расположение объектов инфраструктуры);
- конструктивные особенности (материал стен, площадь, высота
потолков, инженерные коммуникации).
3) корректировка цены предложения объектов-аналогов на различия с
объектом оценки;
5) определение рыночной стоимости объекта оценки путем согласования
скорректированных цен объектов-аналогов.
Достоинства:
1. Учет рыночной конъюнктуры.
Недостатки:
2. Сравнительная оценка корректна только в условиях большого
количества полных аналогов.
3. Не может быть использован, если объект имеет уникальное свойство.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Доходный подход определяет стоимость объекта недвижимости
исходя из дохода, который должен приносить оцениваемый объект в течение
своего срока службы.
При этом оценивается стоимость недвижимости в данный момент
как текущая стоимость будущих денежных потоков.
Доходный подход к оценке основан на принципе ожидания –
типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в
будущем доходы или выгоды.
Стоимость объекта оценки зависит от его способности приносить
доход в будущем, а именно: от периодичности поступления дохода, от
общего периода, в течение которого объект оценки генерирует доход, а также
от рисков, связанных с неполучением дохода.
Достоинства:
1. Учет будущих доходов от объекта оценки.
2.
Может
оценить
стоимость
объекта,
обладающего
учитываются
расходы
на
уникальными
свойствами.
Недостатки:
1. Абсолютно
не
недвижимости или его воссоздание.
2. Субъективная оценка, основанная на прогнозах.
приобретение
объекта
Согласование результатов оценки
При оценке стоимости объекта оценщик обязан применить все три
подхода к оценке или обосновать отказ от применения некоторых из них.
Итоговая величина
стоимости
– стоимость объекта оценки,
рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках
применения различных подходов к оценке.
После оценки объекта по трем подходам необходимо установить
окончательную стоимость. Для этого используется процедура согласования.
Она заключается в определении веса каждого подхода в итоговой величине
стоимости.
При согласовании результатов расчетов необходимо учитывать:
состояние рынка, вид и специфику объекта оценки, достоверность
используемой информации, обоснованность расчетов, преимущества и
недостатки каждого из подходов к оценке.
Рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой
результат согласования оценок по различным подходам и количественно
выражается соотношением:
Срын =∑di Ci = dзатр.×Сзатр.+ dсравн.×Cсравн. + dдох.×Cдох
где dзатр., dсравн., dдох. – соответственно, удельные веса оценок по
затратному, сравнительному и доходному подходам, установленные
экспертным методом (∑di =1).
Например, для конкретного объекта недвижимости:
dзатр.= 0,15; dсравн.= 0,5; dдох.= 0,35;
Сзатр.= 3 179 200 руб.; Ссравн.= 5 041 500; Сдох.= 5 406 000 руб..
Вычисляем результирующее значение рыночной стоимости объекта
недвижимости:
Срын = 3 179 200 0,15 + 5 041 500 0,5 + 5 406 000 0,35 = 4 889 730 руб.
