Фролова Ольга Евгеньевна,
председатель Правления
НП «Воронежское Содружество ТСЖ»,
Руководитель Воронежского городского центра
общественного контроля в сфере ЖКХ
Аксянова Нина Викторовна,
исполнительный директор ТСЖ «РАДУГА»
Балкон - продолжение
квартиры?
Кто является собственником
балкона?
Если балкон – часть квартиры, из которой
предусмотрен выход на него, то при осыпании,
растрескивании балконной плиты средства
на приведение ее в нормальное состояние
должен тратить собственник квартиры.
2
Собственники квартир очень часто ремонтируют
балконы. Многие остекляют балкон, отделывают его
сайдингом или утепляют. Но задумывались ли Вы
насколько законно ремонтировать балконы?
Устроенные козырьки, навесы, крыши над балконами не
будут являться общей собственностью, так же как
остекление балкона не повлечет возникновения общей
собственности на стеклопакеты и оконные рамы.
Эти «улучшения» будут Вашей собственностью со всеми
вытекающими последствиями по несению бремени
содержания и ответственностью за последствия
причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, схода
снега с козырька (навеса, крыши) Вашего балкона.
3
Балконные плиты входят в состав общего имущества в
МКД, так как являются ограждающими несущими
конструкциями (п. 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ, подп. «в» п. 2
Правил № 491).
Конструктивно балконные плиты обеспечивают прочность
перекрытий не только одной квартиры в доме. В свою
очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны
с балконными плитами.
Этот вывод подтверждается определением Апелляционной
коллегии Верховного Суда РФ от 17 января 2012 года
№ КАС11-789.
4
ВЫВОД СУДА.
Отказывая в удовлетворении заявления о признании
недействующим подп. «в» п.2 Правил содержания общего
имущества (ПП РФ № 491), коллегия исходила из того, что
утверждение заявителя о несении им бремени расходов
на содержание имущества, не являющегося общим,
нельзя признать обоснованным, так как балконные
плиты включаются в состав общего имущества как
конструктивные части здания, обеспечивающие его
прочность и устойчивость.
5
Собственник квартиры не может самостоятельно
изменить конструкцию балкона, утеплить его, изменить
фасад дома.
Порядок использования балконов, как элементов общего
имущества в МКД, может определять только ОСС.
Часть 2 статьи 44 ЖК РФ:
К компетенции ОСС относятся:
п.1 - принятие решений о реконструкции МКД (в том числе с его
расширением или надстройкой) – 100 % голосование;
п.3 - принятие решений о пользовании общим имуществом собственников
помещений в МКД иными лицами – 2/3 голосов всех собственников;
п.3.1 - принятие решений об определении лиц, которые от имени
собственников уполномочены на заключение договоров об
использовании общего имущества МКД на условиях, определенных
решением ОСС - 2/3 голосов всех собственников.
6
Определение ВС РФ № 18-КГ17-164 от 10 октября 2017 года реконструкция, переустройство, перепланировка балконных
плит, относящихся к общему имуществу МКД, отвечающие
требованиям санитарно-эпидемиологических норм и
технических регламентов, должны производиться с согласия
всех собственников дома.
Администрация МО г. Краснодара обратилась в суд с исковым заявлением
к гражданке А. о продаже с публичных торгов жилого помещения. В
обоснование заявленного требования было указано, что А. были
произведены работы по реконструкции балкона в принадлежащей ей
на праве собственности квартире без соответствующих
разрешений и согласований с компетентными органами.
В свою очередь А. обратилась в суд со встречными исковыми
требованиями к администрации о сохранении вышеуказанной квартиры
в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
7
Два собственника помещений МКД, имеющих по ½ доле в квартире дома
также обратились с иском к А. о сносе всех строительных
конструкций, возведенных на балконе квартиры, выходящих за
границу балконной плиты перекрытия, восстановлении фасада дома
в прежнем состоянии и демонтаже отопления на балконе.
Суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и
переустройство квартиры:
- выполнены ответчиком с учетом требований строительных и санитарных
норм и правил;
- не нарушают права и интересы собственников других помещений;
- не создают угрозы их жизни и здоровью;
- целевое назначение помещения изменено не было.
8
С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной
инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила
состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на
новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Высшая инстанция обосновала нарушение прав иных собственников МКД
по вине ответчицы А. Предполагая, что балкон является
собственностью ответчицы, она решила, что может осуществлять
любые действия в отношении своего имущества.
Балконные плиты входят в состав общего имущества в МКД и
являются ограждающими несущими конструкциями.
Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия
всех собственников помещений в данном доме путём его
реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
9
Суд подтвердил обязанность УО ремонтировать балкон.
Арбитражный суд Московской области отказался удовлетворить
требование УО из Ивантеевки об отмене предписания ГЖИ.
УО оспаривала предписание в кратчайшие сроки обеспечить исправное
состояние балконной плиты и предупредить ее дальнейшее
разрушение.
В результате проверки инспекторы ГЖИ установили ненадлежащее
техническое состояние балконной плиты в квартире заявителя. Это
угрожало жизни и здоровью не только собственников жилого
помещения, но и прохожих.
Ограждающие несущие конструкции, в том числе балконные плиты,
относятся к ОИ в МКД. УО отвечает перед собственниками
помещений за надлежащее содержание и ремонт общего имущества
(частей 1, 2.3 ст. 161 ЖК РФ, подп. «в» п. 2 Правил № 491).
10
Можно ли установить
перегородку
на лестничной площадке?
Сосед установил перегородку на лестничной
площадке? Насколько это законно? Можно ли
обжаловать его действия? Наличие
перегородки может стать существенной
проблемой для соседей.
Поэтому приведенные вопросы вполне могут
стать причиной судебного разбирательства.
11
Лестничная площадка является общим имуществом
собственников, так как обслуживает более одного помещения
в доме (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491).
Владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом
можно только по соглашению всех собственников в МКД.
Другими словами, без решения ОСС отдельный собственник
не может распоряжаться элементами общего имущества.
Собственник отдельной квартиры не может установить
перегородку на лестничной площадке без решения общего
собрания.
12
Устройство кладовок и возведение перегородок в помещениях
общего пользования считается перепланировкой и требует
внесения изменений в технический паспорт МКД (ч. 1 ст. 7, ч. 2
ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка помещений в МКД осуществляется на основании
решения общего собрания собственников и решения органа
МСУ о ее согласовании (ч. 1 ст. 26, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Ответственность за содержание ОИ в МКД несет управляющая
МКД организация. Она обязана не допускать нецелевого
использования мест общего пользования в МКД и принимать
меры по устранению нарушений (ч.1 ст. 36, ч.ч. 1, 1.1, 2.2, 2.3
ст. 161 ЖК РФ, п.п. 2, 16 Правил № 491).
13
Перегородки с дверью в общем тамбуре, решетки, кладовки между
этажами относятся к категории «самовольно установленной
конструкции», если:
- они не предусмотрены проектной документацией на МКД;
- они не согласованы с уполномоченными органами (например,
внутренние перегородки и двери – с органом пожнадзора);
- нет согласия собственников, оформленного решением ОСС (2/3
или 100 % голосов всех собственников, если это влечет за собой
уменьшение ОИ путем реконструкции).
Такие самовольно установленные конструкции ограничивают
права остальных собственников в доме на доступ к общему
имуществу.
14
Собственник помещения не вправе осуществлять выдел в
натуре своей доли в праве общей собственности на общее
имущество в МКД (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Установка самовольных конструкций ведет к нарушению:
- противопожарных норм;
- Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных
постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г. № 25 (п. 6 Правил пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения
прав и законных интересов проживающих в жилом помещении
граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства);
- других нормативных документов.
15
Правила пожарной безопасности запрещают захламлять МОП
(подп. «б» п. 36 Правил противопожарного режима,
утвержденных постановлением Правительства РФ от
25.04.2012 № 390). В случае проверки УО, ТСЖ, ЖСК могут
привлечь к административной ответственности.
Запрещается (подп. «к» п. 23 Правил противопожарного
режима, № 390):
- размещать в общих коридорах в МКД мебель, вещи, горючие
материалы,
- устраивать кладовые и подсобные помещения.
16
Алгоритм действий при обнаружении самовольной
конструкции.
Нужно обратиться в управляющую организацию, которая:
1) проведет внеплановый осмотр общего имущества и зафиксирует
выявленное нарушение (замеры, фотографии, акт осмотра);
2) УО также должна определить угрозу безопасности размещения
конструкции;
3) направит претензию тому, кто установил незаконную конструкцию.
Когда конструкция установлена несколькими собственниками –
предъявляются претензии ко всем с одинаковым требованием.
Если неизвестно, кто именно установил несогласованную конструкцию,
направляются письменные обращения собственникам, вблизи
помещений которых ее смонтировали.
17
Если наличие самовольной конструкции небезопасно для жизни и
здоровья граждан, УО должна ее демонтировать
собственными силами или с привлечением специалистов и
обратиться в суд.
Демонтаж допустим, когда одновременно соблюдены
четыре условия:
- Истек срок ответа на претензию, направленную ответственному за
конструкцию собственнику.
- Собственник не отреагировал на претензию или ответил отказом.
- Собственник не принял меры, чтобы согласовать установку конструкции
или демонтировать ее самостоятельно.
- Сохранение конструкции до вынесения решения судом создает угрозу
безопасности собственников и третьих лиц.
18
УО на основании полученного от органа пожнадзора или ГЖИ
предписания может демонтировать такие конструкции.
Демонтаж должен происходить в соответствии со всеми
техническими и иными требованиями, чтобы общему
имуществу и имуществу третьих лиц не был причинен
вред.
Иначе управляющая МКД организация, которая выполнила
демонтаж, может получить иск о возмещении убытков от
пострадавшего лица.
19
ПРИМЕР.
В адрес УО поступило предписание о демонтаже самовольной
конструкции. Основанием стала жалоба жителей дома о
проверке законности металлической двери, установленной в
холле 10-го этажа.
Дверь закрывала доступ к общему имуществу, и на ее установку
не было разрешения ОСС.
УО провела комиссионное обследование, составила акт и
обратилась в суд.
Суд обязал собственников демонтировать металлическую
дверь (апелляционное определение Московского городского суда от
08.02.2017 по делу № 33-5073/2017).
20
Если наличие самовольных конструкций выявили в ходе проверки
уполномоченные органы, то управляющую организацию
оштрафуют и обяжут демонтировать незаконные
конструкции.
Статья 20.4 КоАП РФ предусматривает штраф за нарушение
требований пожарной безопасности для юридического лица – до
200 тыс. руб.
Понесенные убытки УО может взыскать с виновного
собственника в судебном порядке.
Положения статьи 20.4 КоАП позволяют административному
органу привлечь за вмененные правонарушения граждан,
нарушающих требования пожарной безопасности
(постановление ФАС Поволжского округа от 07.03.2014 по делу
№ А55-16581/2013).
21
При каких условиях в квартире
можно соорудить второй этаж
за счет чердачных помещений?
Собственники квартир на верхних этажах
не прочь расширить свою собственность
за счет чердаков и технических этажей.
Законно или это?
Ответ дал Верховный Суд РФ.
22
Определение Судебной коллегии по гражданским
делам ВС РФ от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240.
Владельцы квартиры на последнем этаже МКД, которые хотят
сделать ее двухуровневой за счет уменьшения чердака или
технического этажа, должны предупредить всех остальных
собственников об уменьшении общего имущества дома и
получить их согласие.
Такое согласие выдается либо единогласно на общем собрании
с явкой 100 %, либо всеми участниками собрания с
получением отдельного письменного согласия на
реконструкцию иных собственников, не принимавших участия в
собрании.
23
Владельцы квартиры, расположенной на последнем этаже МКД,
пристроили жилую комнату и санузел над помещениями
своей квартиры, соорудили лестницу, ведущую на этот верхний
уровень и прорезали в крыше мансардные окна для
освещения. Общая площадь квартиры увеличилась на 25 кв. м.
При этом владельцы предъявили в суд:
- экспертное заключение, согласно которому архитектурно-планировочные
и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют всем
требованиям законодательства;
- выписку из протокола ОСС по вопросу о согласии на проведение
реконструкции (перепланировки) спорной квартиры путем установления
антресоли в части мансардного пространства с увеличением площади
квартиры, а также установления мансардных окон.
По указанному вопросу "за" проголосовали 100% голосов собственников.
В голосовании участвовали собственники, представляющие 68,45%
голосов .
24
Районный и краевой суды сочли, что владельцы спорной
квартиры получили стопроцентное согласие собственников
МКД на реконструкцию, в результате которой:
- не ухудшилось техническое состояния несущих конструкций
крыши и жилого дома в целом;
- отсутствует угроза для жизни и здоровья граждан;
- произведенная реконструкция не угрожает обрушением здания;
- не создает неудобств при его эксплуатации.
И признали право собственности на реконструированную
квартиру.
25
ВC РФ напомнил, что:
- собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей
долевой собственности общее имущество, в том числе
технические этажи и чердаки;
- уменьшение размера общего имущества в МКД возможно
только с согласия всех собственников помещений в данном
доме путем его реконструкции;
- если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к
ней части общего имущества в МКД, на нее должно быть
получено согласие всех собственников помещений в МКД;
26
- в рассматриваемом случае согласие всех собственников в МКД
является обязательным условием для проведения реконструкции.
На упомянутом в деле собрании не заявлялось о том, что
реконструкция повлечет присоединение к помещению части
общего имущества МКД и его уменьшение.
Истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего
имущества фактически, без получения согласия всех
собственников в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию
нельзя.
В итоге дело передано на новое рассмотрение в районный суд.
27
Определение Судебной коллегии по гражданским
делам ВС РФ от 05 февраля 2019 г. № 5-КГ18-320.
Ответчик, являясь собственником квартир, расположенных на
последнем и предпоследнем этажах, объединил их в одну,
произвёл перепланировку, после которой внутрь новой квартиры
попало общедомовое имущество в виде лифта на последнем
и техническом этажах.
В результате любые работы с лифтовым оборудованием
производить можно стало только после того, как данный
владелец двухэтажной квартиры физически пропустит
обслуживающий персонал к месту работ.
Всё осложнилось, когда в лифте застрял один из жителей МКД.
28
Истцы (УО, 2 собственника и застрявший в лифте сосед )
потребовали суд признать действия по перепланировке и
переустройству помещений в МКД незаконными по следующим
основаниям:
- уменьшение общего имущества в отсутствие согласия всех
собственников помещений МКД;
- опасения истцов о затоплении вследствие образования в стенах
трещин (ответчик на некоторых уровнях квартиры имел бассейны);
- работы, произведенные ответчиком, ограничили доступ к
инженерному оборудованию дома.
Ни районный, ни региональный суд не сочли требования
управляющей организации и соседей ответчика подлежащими
удовлетворению.
29
Верховный суд РФ не согласился с данными доводами по
следующим основаниям.
На основании ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего
имущества в МКД возможно только с согласия всех
собственников помещений путем его реконструкции.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция,
переустройство и (или) перепланировка помещений
невозможны без присоединения к ним части общего
имущества, на их проведение должно быть получено согласие
всех собственников помещений в МКД.
30
По данному делу юридически значимыми и подлежащими
доказыванию обстоятельствами являлись:
- определение способа изменения спорного объекта (реконструкция,
перепланировка или переустройство),
- выяснение наличия у ответчика надлежащего разрешения на проведение
соответствующих работ, присоединение части общего имущества в МКД
и согласия всех собственников в случае изменения размера общего
имущества дома.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что
решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 19
сентября 2017 г. и апелляционное определение судебной
коллегии по гражданским делам Московского городского суда от
28 февраля 2018 г. нельзя признать законными, они подлежат
отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд
первой инстанции.
31
Что делать управляющей МКД
организации, если она
установила факт незаконной
перепланировки квартиры?
Порой собственники не задумываются, что будет,
если снести несущую стену, перенести кухню в
другое помещение или устроить бассейн
в
квартире…
32
Если Вы стали свидетелями перепланировки в одном из
помещений дома и сомневаетесь в ее законности,
необходимо довести этот факт до организации,
управляющей МКД.
УО, ТСЖ, кооператив проведет проверку Вашего заявления для
выявления факта незаконной перепланировки.
Затем обратится к собственнику помещения, который произвел
самовольную перепланировку, и запросит у него документы,
которые подтверждают:
- факт перепланировки квартиры;
- фактическую площадь жилого (нежилого) помещения.
Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в
МКД подтверждается актом приемочной комиссии.
33
С 12 января 2019 года (закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ):
1) Местные органы власти получили контрольные полномочия
в связи с переустройством или перепланировкой нежилых
помещений в МКД.
2) Надзорные органы теперь могут привлекать собственников
нежилых помещений к ответственности и пресекать их
действия так же, как в отношении жилых помещений.
3) В число документов, предоставляемых при проведении
перепланировки, добавлен протокол ОСС, если
переустройство невозможно без присоединения или
использования части общего имущества. В протоколе должно
быть отражено согласие всех собственников (п.1 ч.2 ст. 44
ЖК РФ).
34
Если собственник не ответит на запрос, управляющая
МКД организация вправе составить акт о самовольной
перепланировке помещения. Затем о таком факте нужно
известить орган, который согласовывает перепланировки,
и орган ГЖН (ГЖИ).
Должностные лица указанных органов в соответствии
с частью 1 статьи 28.3 КоАП РФ составляют протоколы
об административных правонарушениях и привлекают
лиц, совершивших самовольную перепланировку,
к административной ответственности.
35
Статья 25 ЖК РФ.
Переустройство помещения в МКД - установка, замена
или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие
внесения изменения в технический паспорт помещения.
Перепланировка помещения в МКД - изменение его
конфигурации, требующее внесения изменения в
технический паспорт помещения.
Переустройство или перепланировка жилого помещения
проводятся с соблюдением требований законодательства
по согласованию с органом местного самоуправления
на основании принятого им решения.
36
Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия
самовольного переустройства или перепланировки жилого
помещения, вплоть до принятия решения:
- о приведении жилого помещения в прежнее состояние
либо
- о продаже в установленном порядке жилого помещения с
публичных торгов (в отношении собственника);
- о расторжении договора социального найма (в отношении
нанимателя).
37
Относится ли фасад
многоквартирного дома
к общему имуществу?
От решения этого вопроса зависит, кто будет
содержать и ремонтировать фасад. Если фасад
является общим имуществом, то ремонт будет
производиться управляющей организацией.
В противном случае ремонтом и содержанием
придется заниматься собственникам
самостоятельно.
38
Вопрос о статусе внешних стен МКД (фасада) важен
в спорах:
- о размещении разнообразных рекламных конструкций и
вывесок на фасадах домов;
- о монтаже кондиционеров и т.д.
Для того чтобы разместить подобные объекты, необходимо
согласие собственников помещений в МКД, так как речь
идет об использовании общего имущества.
Фасад дома является частью ограждающих и несущих
конструкций, которые входят в состав общего имущества
собственников помещений в МКД (ст.36 ЖК РФ).
39
В состав общего имущества МКД включаются
(п. 2 Правил № 491):
подп. «в» - ограждающие несущие конструкции МКД (включая
фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и
иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие
конструкции);
подп. «г» - ограждающие ненесущие конструкции МКД,
обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого
помещения (включая окна и двери помещений общего
пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие
конструкции).
40
Определение Судебной коллегии по гражданским
делам ВС РФ от 26 июня 2018 г. № 41-КГ18-13.
Вывеска была закреплена ответчиком на несущей стене дома, при
этом не носила рекламный характер, а содержала сведения
об организации.
Согласие собственников на размещение указанной вывески
ответчиком не получалось.
Согласно выводам строительно-технической экспертизы,
размещенная ответчиком вывеска способствовала доступу
посторонних лиц в принадлежащие истцам жилые помещения
и создавала угрозу скопления осадков и мусора.
41
Суды первой и апелляционной инстанций указывали, что передача
в пользование третьим лицам общего имущества МКД для
размещения каких-либо конструкций требуется только в
случае, если такие конструкции носят рекламный характер,
однако Верховный Суд РФ решил, что подобный вывод сделан
судами ошибочно.
По итогам рассмотрения дела Верховный Суд РФ пришел к выводу,
что передача в пользование третьим лицам общего имущества
МКД допускается только по решению общего собрания
собственников помещений такого дома, независимо от того,
передается ли общее имущество для установки рекламных
конструкций или для других целей.
42
Определение Судебной коллегии по гражданским
делам ВС РФ от 28 августа 2018 г. № 83-КГ18-13.
Суд оставил без изменения судебные акты о запрете эксплуатации
нежилого помещения не по целевому назначению, возложении
обязанности демонтировать вывеску с фасада дома,
поскольку в материалах дела отсутствует согласие
собственников МКД на расположение рекламной вывески на
несущих конструкциях дома.
Требование: О запрете эксплуатации нежилого помещения не
по целевому назначению, возложении обязанности
демонтировать вывеску с фасада дома.
43
Обстоятельства: Истцы указали, что спорное помещение
используется не по его целевому назначению, поскольку перевод
этого помещения в нежилое осуществлялся не для
размещения магазина, а для реализации салона красоты.
Решение: Требование удовлетворено, так как использование
помещения по иному назначению затрагивает права
истцов как собственников жилых помещений и как
собственников общего имущества многоквартирного дома, а
также сопряжено с использованием этого имущества, истцы в
соответствии со ст. 304 ГК РФ вправе требовать устранения
нарушения их прав.
44
УО может заплатить штраф 250 тыс. руб. за
самовольную конструкцию на фасаде МКД
УО в Красногорске оштрафовали за тяжелую металлическую
конструкцию-козырек над входом в нежилое помещение на
первом этаже МКД.
Для ее установки просверлили фасад жилого здания и
вмонтировали металлические анкерные болты.
Собственники не давали разрешения на пристройку и крепление
на фасаде здания тяжелой конструкции.
45
Инспекторы ГЖИ выдали УО предписание о демонтаже
конструкции-козырька либо предоставлении протокола
ОСС, который разрешает использовать общую собственность
МКД владельцам нежилых помещений для установки тех или
иных конструкций и вывесок.
Мировой судья Красногорского судебного района Московской
области оштрафовал УО за нарушение лицензионных
требований на 250 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП).
Контрольная проверка ГЖИ показала, что УО исполнила
предписанные мероприятия в установленные сроки:
демонтировала незаконно установленную конструкцию,
так как разрешение собственников предоставить не смогла.
Источник: ГЖИ Московской области.
46
Декоративную подсветку на фасаде МКД признали
незаконной
УО из Московской области незаконно установила конструкцию с
подсветкой на фасаде МКД – установку не согласовали с ОСС.
После выездной проверки по жалобе жителей дома УО получило
предписание ГЖИ демонтировать подсветку здания и привести
фасад в проектное состояние либо предоставить протокол
ОСС с положительным решением вопроса об использовании
общего имущества.
Контрольная проверка ГЖИ показала, что УО пришлось устранить
незаконно установленную световую конструкцию, так как
не было протокола ОСС с решением об установке конструкции.
Источник: ГЖИ Московской области.
47
Должны ли операторы связи
(провайдеры) платить
за размещение оборудования
на крышах МКД?
Провайдеры часто размещают оборудование
в многоквартирных домах. По подъездам тянутся
кабели, на крышах устанавливается принимающее
оборудование. Имеют ли собственники квартир
право требовать оплату от провайдера?
48
Крыша - это верхняя ограждающая конструкция здания,
выполняет несущие, гидро - и теплоизолирующие функции.
Она в силу закона является общим имуществом
собственников в МКД.
Право собственности дает возможность извлекать доход
из принадлежащего собственнику имущества (ст. 210 ГК РФ).
Следовательно, если крышей дома или стенами пользуются
провайдеры, собственники помещений, обладающие
долевым правом собственности на крышу, могут требовать
соразмерную оплату за использование своего общего
имущества.
49
1. Вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом
решаются собственниками на общем собрании:
- кому предоставляется в пользование общее имущество;
- какая за это взимается плата и на какие цели расходуется.
2. УО, ТСЖ, кооператив не могут произвольно запретить
провайдерам установку оборудования.
3. УО, ТСЖ, кооператив не могут произвольно требовать плату с
провайдеров за установку оборудования. Управляющая домом
организация не может самостоятельно и без решения собственников
заключить договор с провайдером. Договор может быть заключен
только от лица собственников, если общее собрание наделило
управляющую организацию соответствующими полномочиями.
4. Управляющие домом организации не могут препятствовать
доступу работников провайдера к установленному
оборудованию.
50
Определение Верховного суда РФ от 01.03.2018
№ 306-КГ17-17056.
Начала конфликта - ФАС России вынесло предписание по
жалобе оператора связи ПАО «Ростелеком».
Между УО и ПАО «Ростелекомом» договорные отношения
существовали в 2011-2015 г.г.
После истечения срока действия арендного соглашения, Ростелеком
направил предложение о пролонгации, но уже на безвозмездной
основе. УО ответила отказом.
В 2016 году Ростелеком обратился в ФАС с жалобой, что УО чинит
препятствия в доступе к оборудованию оператора, находящемуся
в МКД города Тольятти.
51
27 апреля 2016 года отделением ФАС было вынесено решение,
согласно которому УО злоупотребила доминирующим
положению по допуску к услугам связи. В связи с этим был
дан определенный срок для устранения нарушений, УО была
привлечена и к административной ответственности.
УО подала в арбитражный суд заявление о признании предписания
ФАС недействительным. Первая инстанция удовлетворила
все требования. Однако апелляция затем отменила принятое
решение в полном объеме. С ней согласилась и вышестоящая
инстанция.
Тогда УО обратилась с кассацией в Верховный Суд РФ. Высший
судебный орган оставил в силе решение арбитражного суда
первой инстанции, принятое в пользу УО.
52
ВЫВОДЫ ВС РФ.
а) Согласие общего собрания собственников требуется во всех
случаях. Даже если у провайдера есть отдельные договоры с
собственниками, это не снимает необходимости получить решение ОСС.
б) Управляющая организация не вправе самостоятельно принимать
решение о возможности доступа к общему имуществу. Следовательно, в
отношениях по предоставлению в пользование общих помещений дома
она не является самостоятельным хозяйствующим субъектом.
в) Распоряжаться любыми элементами общего имущества дома может
только общее собрание собственников помещений. В данном случае
после прекращения ранее заключенных договоров собственники
помещений не принимали решений о предоставлении технических и
иных помещений для установки оборудования связи.
53
г) Некоторые жильцы заключили с оператором договоры на
предоставление доступа к Интернету. Однако это не означает, что
он может размещать оборудование в отсутствие согласия
большинства собственников помещений, данного по результатам
голосования на общем собрании, и без внесения соразмерной
платы.
д) Собственники вправе установить размер платы за
пользование общим имуществом. У собственников есть право
передать крышу в пользование провайдера и бесплатно, но не
обязанность. Поэтому общее собрание собственников в МКД
может установить платность пользования элементами общего
имущества.
54
Определение Верховного суда РФ от 19.04.2018
№ 304-ЭС17-10944.
Наличие договоров на предоставление услуг связи между
провайдером и собственниками помещений в доме не дает
оснований провайдеру пользоваться общедомовым
имуществом бесплатно и без разрешения общего собрания.
Требование: О взыскании неосновательного обогащения и
процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обстоятельства: Истец (УО) полагает, что ответчик (провайдер)
неправомерно пользуется общим имуществом МКД
посредством размещения на нем принадлежащего ему
оборудования для оказания услуг, не производя при этом
плату за пользование общим имуществом.
55
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку
выводы судов об отсутствии у истца законных оснований для
получения поступлений от использования общего имущества в
многоквартирном доме нельзя признать обоснованными, так как в
силу положений ст. 162 ЖК РФ истец в данном случае, предъявляя
требование к ответчику, выступает в интересах всех собственников
помещений МКД.
При новом рассмотрении дела судам следует:
- учесть изложенные в настоящем определении положения о толковании
и применении норм жилищного законодательства,
- проверить представленный истцом расчет предъявленных к взысканию
сумм (в том числе в части определения соразмерности сумм платы за
пользование общим имуществом, использованных истцом при
осуществлении расчета) и
- по результатам этого разрешить имеющийся спор.
56
ООО «Управляющая компания № 2» обратилось в
Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного
округа - Югры с иском к ООО «Данцер» о взыскании:
- 1 575 334 руб. неосновательного обогащения, возникшего
в связи с использованием общего имущества
многоквартирных жилых домов за период с февраля 2014
по июнь 2016, и
- 106 350 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими
денежными средствами.
Неосновательное обогащение имеет место в случае
приобретения или сбережения имущества в
отсутствие на то правовых оснований
(п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
57
Обязана ли УО по просьбе
собственника выдать ему ключи
от чердачного помещения?
Зачастую собственники квартир на верхних
этажах МКД самостоятельно сливают воду в
системе отопления, чтобы избежать
образования воздушный пробок,
устанавливают без разрешения антенны….
А потом начинаются проблемы … у соседей.
58
УО обязана обеспечить надлежащее содержание чердаков,
как части общего имущества собственников в МКД (ч.1 ст. 36,
ч.ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 3 Правил и норм технической
эксплуатации жилищного фонда № 170).
Входные двери на чердак или люки должны быть
всегда закрыты на замок!
Один комплект ключей следует хранить у дежурного
диспетчера АДС или в помещении техника (мастера).
Второй – в одной из квартир верхнего этажа.
59
Запись о том, где хранятся ключи, должна быть на двери или
люке (п. 3.3.5 Правил № 170).
Находиться на крыше посторонним лицам, которые
не имеют отношения к технической эксплуатации
и ремонту МКД, запрещено
(п.п. 4.6.1.22, 4.6.3.2 Правил № 170).
60
Вправе ли собственник нежилого
помещения сделать проход
в свое помещение
через общий подъезд в МКД?
На первых этажах многоквартирных домов жилые
помещения переводятся в нежилые,
открываются новые магазины и офисы.
Зачастую их работа причиняет значительные
неудобства жителям МКД.
61
Использовать квартиру как магазин или офис можно только после
перевода ее в нежилое помещение (ч. 3 ст. 288 ГК РФ).
Если собственник квартиры осуществляет ее перевод в нежилой
фонд, обустройство и согласование дополнительного входа
является обязательным условием.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не
допускается, если доступ к переводимому помещению
невозможен без использования помещений, обеспечивающих
доступ к жилым помещениям (ч.2 ст. 22 ЖК РФ).
Использование собственником нежилого помещения мест
общего пользования в МКД, в том числе коридоров, проходов,
лестничных клеток, которые относятся к общему имуществу в
МКД, для прохода в свое помещение считают нарушением
прав собственников помещений в МКД.
62
Нежилые помещения в МКД должны иметь входы, которые
изолированы от жилой части МКД
(п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические
требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»,
утвержденных постановлением главного санитарного врача от
10.06.2010 № 64)
Аналогичные выводы изложил Челябинский областной суд в
определении от 31.03.2015 № 11-3334/2015.
63
Можно ли требовать
от магазинов, расположенных
в МКД, плату за устройство
отдельного выхода?
На первых этажах МКД жилые помещения
переводятся в нежилые.
На фасаде одного дома появляются совершенно не
сочетающиеся между собой входные группы
магазинов и офисов.
А ведь фасад - это наше общее имущество…
64
Для того, чтобы открыть магазин, надо сначала перевести
помещение из жилого в нежилое (ст.288 ГК РФ).
Основным требованием к нежилым помещениям в доме является
наличие отдельного входа (ч.2 ст. 22 ЖК РФ, п. 3.3 СанПиН
2.1.2.2645-10 ).
Для устройства отдельного входа нежилое помещение
должно удовлетворять обязательным условиям:
1) Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь
техническую возможность создания отдельного входа.
2) Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область
более 100 кв. м следует учесть, что для нее понадобится оборудование
дополнительного выхода – аварийного.
65
3) Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все
помещения под ним также должны относится к нежилому фонду.
4) Нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны
внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным
транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с
торцевой стороны.
Обязательным условием для перепланировки помещения с
устройством отдельного выхода является получение
разрешения собственников помещений в МКД в виде решения
общего собрания так как (ст. 44 ЖК РФ):
- затрагивается стена дома (прорубается дверной проем вместо окна);
- отдельный выход из нежилого помещения можно построить только
на земельном участке, на котором стоит дом.
66
1. Кому принадлежит земля под отдельным выходом?
а) Собственникам помещений
ИЛИ
б) муниципальному образованию?
2. Каким образом обустроен отдельный выход?
а) устройство входной группы, не выходящей параметрами
за пределы фасада МКД (перепланировка)
ИЛИ
б) пристройка к фасаду в качестве отдельного выхода
(реконструкция)?
67
Собственник помещения в МКД осуществил строительство
пристройки к дому, заняв часть участка, входящего в состав
общего имущества.
Судебная практика показывает, что размещение объектов на
земельном участке, входящем в общее имущество
собственников, без согласования с собственниками является
незаконным.
Использование части земельного участка, занимаемого домом, при
обустройстве входной группы в нежилое помещение требует
положительного решения ОСС – «за» должны проголосовать
собственники, обладающие не менее 2/3 голосов (подп. 2 п. 2 ст.
44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопрос с земельным участком остается!!!!
68
Письмо Минстроя России от 23 июля 2015 г.
№ 22876-АЧ/04
Передача во временное пользование и (или) владение общего
имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в
соответствии с ч.ч. 2 - 4 ст. 36, ст. 44 ЖК РФ
осуществляется исключительно на основании решения
общего собрания собственников помещений в МКД.
При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
соответствующее решение может быть принято при
условии, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов
от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме
69
Перепланировка жилого помещения - изменение его
конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка может включать (Правила и нормы технической
эксплуатации жилищного фонда № 170):
- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
70
Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только
с согласия всех собственников помещений в данном доме путем
его реконструкции (100 % голосование).
Реконструкция - изменение параметров объектов капитального
строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади,
показателей производственной мощности, объема) и качества
инженерно-технического обеспечения (ст.1 ГК РФ).
Верховный Суд РФ высказал свою позицию по этому вопросу:
если возведение крыльца к нежилому помещению в виде
пристройки влечет фактическое уменьшение размера
общего имущества в МКД, а именно земельного участка, на
котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо
согласие всех собственников помещений в доме (определение
Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 года
№ 18-КГ17-86).
71
Собственникам жилых и нежилых помещений в МКД, общее
имущество принадлежит по праву собственности.
Ограждающие несущие и несущие конструкции данного дома
отнесены к общему имуществу дома.
Требовать платы за пользование общим имуществом дома,
собственники могут с третьих лиц, которые не являются
собственниками помещений в данном доме и которым общее
имущество передается в аренду или пользование на основании
решения ОСС.
72
Следовательно, если Вы - собственник нежилого помещения в
МКД, Вы являетесь одновременно сособственником общего
имущества дома, и требовать с Вас платы за пользование
общедомовой стеной они не вправе.
Между тем, обустроив отдельный вход Вы совершили
уменьшение общего имущества дома (земельного участка.
См. Вопрос о принадлежности участка!!!).
Поэтому вопрос о плате за устроенное крыльцо
необходимо решать конкретно по ситуации с
собственниками в Вашем доме в зависимости от
того – кому принадлежит земля под крыльцом
нежилого помещения и какого размера участок
Вы заняли.
73
Помещение в МКД изначально было
запланировано в конструкции дома
как нежилое (магазин).
В момент приобретения у помещения
имелось крыльцо (ступеньки).
УО требует заключения договора
аренды земельного участка,
занимаемого крыльцом магазина.
Правомерно ли требование
управляющей компании?
74
Крыльцо представляет собой конструктивный элемент МКД,
являющийся его неотъемлемой частью. По сути, оно является
элементом вспомогательного назначения по отношению к
нежилому помещению в доме (магазину), необходимым для его
использования.
Учитывая, что крыльцо в рассматриваемой ситуации было создано
до момента формирования земельного участка и возникновения
права общей долевой собственности на него у собственников
помещений в доме, земельный участок, занятый крыльцом,
является частью земельного участка под многоквартирным
домом.
75
Земельный
участок,
на
котором
расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого
дома объекты недвижимого имущества, переходит
бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме с
момента формирования такого земельного участка
и проведения его государственного кадастрового
учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)
76
Объекты общего имущества в МКД могут быть переданы
в пользование иным лицам при соблюдении двух условий
(ч. 4 ст. 36 ЖК РФ):
- если это не нарушает права и законные интересы граждан и
юридических лиц;
- если решение об этом принято на общем собрании
собственников помещений в доме.
Управляющая компания принимать решения о передаче
объекта общего имущества (в частности земельного участка)
в аренду не вправе.
77
Часть земельного участка может являться объектом
договора аренды при условии соблюдения требования
п. 3 ст. 607 ГК РФ об обязательном указании в договоре
аренды данных, позволяющих определенно
установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды.
В то же время договор аренды предполагает предоставление
имущества за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование тому лицу,
который правом владения и пользования данным
имуществом не обладает.
78
Собственник общего имущества в МКД вправе осуществлять
владение и пользование им в полном объеме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Кроме того, при предоставлении части земельного участка под
МКД в аренду одному из собственников помещений (долевому
сособственнику в отношении данного объекта) арендодатель
и арендатор совпадут в одном лице.
Поэтому предлагаемый договор аренды ничтожен как мнимая
сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
79
ВЫВОД.
Ни у управляющей компании, ни у других собственников
помещений дома нет правовых оснований требовать
от собственника нежилого помещения заключения
договора аренды части земельного участка, занимаемой
крыльцом или внесения арендных платежей за
фактическое пользование этой частью участка.
80
На какие цели можно
расходовать средства
от передачи общего имущества
в пользование третьим лицам?
В каждом МКД размещается оборудование связи
(кабельное телевидение, интернет, телефон),
на фасадах домов и в лифтах - реклама.
Это может стать источником дохода
для собственников.
81
Решения о передаче общего имущества в пользование
третьим лицам обычно принимаются для извлечения
дополнительного дохода для увеличения финансовых
возможностей собственникам в рамках управления МКД.
Наиболее распространенные источники дополнительного
дохода от использования ОИ:
- размещение оборудования Интернет-провайдеров и операторов сотовой
связи на элементах общего имущества;
- размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше, в лифтах и т.д.;
- передача в аренду технических помещений дома третьим лицам (при
наличии).
82
ВНИМАНИЕ!
Все денежные средства, получаемые от передачи в
пользование общего имущества собственников
в МКД – являются также общим имуществом.
Доля каждого собственника на эти деньги равна
его доле в праве на общее имущество.
83
Доходы от передачи в пользование объектов общего
имущества можно направить на:
- формирование фонда капитального ремонта общего имущества
(ч. 4 ст. 169 ЖК РФ);
- благоустройство придомовой территории (озеленение, устройство
покрытий, освещения, размещения малых архитектурных форм);
- проведение текущего ремонта общего имущества;
- проведение мероприятий и работ по обеспечению безопасности
жителей дома и сохранности ОИ (установка и эксплуатация
системы видеонаблюдения, содержание охраны работа
консьержа и пр.);
84
- проведение мероприятий по энергосбережению и повышению
энергоэффективности в отношении общего имущества;
- проведение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту
общего имущества, не предусмотренных Минимальным
перечнем № 290;
- финансирование расходов, связанных с созывом и организацией
проведения ОСС;
- выплата вознаграждения членам Совета МКД, в том числе,
председателю Совета;
- иные цели, направленные на выполнение услуг и работ по
управлению, содержанию и ремонту МКД, определенные
решением общего собрания собственников.
85
Порядок расходования денежных средств от пользования
общим имуществом в МКД собственники определяют
одновременно с выбором лица, уполномоченного на
заключение договора пользования общим имуществом
с третьими лицами.
Если собственники не определились сразу, то можно
провести дополнительное собрание для принятия
необходимые решения (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
86
1. Председатель Совета МКД запрашивает в УО сведения обо
всех третьих лицах (провайдерах, рекламных организациях
и иных арендаторах), использующих объекты общего
имущества.
Запрос может сделать любой собственник, но лучше, если это
делает представительный орган дома – Председатель Совета
МКД , обладающий необходимыми полномочиями.
2. Председатель Совета МКД запрашивает сведения:
- о наличии оснований передачи в пользование объектов общего
имущества (протоколы собраний, договора аренды и др.);
- о размере платы за пользование/аренду ОИ;
- о накоплениях денежных средств за весь период пользования
(аренды) ОИ.
87
3. Необходимо на общем собрании выбрать уполномоченное
лицо (собственника, УО) для заключения договоров
пользования/аренды ОИ, а потом перезаключить договора на
условиях, утвержденных на общем собрании.
4. Принять решение на ОСС на какие цели будут
расходоваться денежные средства от использования/аренды
ОИ третьими лицами.
5. Если информация о законности размещения рекламы или
иного оборудования третьего лица на объектах общего
имущества МКД отсутствует, следует обращаться в
контролирующие органы для привлечения виновных лиц к
административной ответственности, или в суд.
88
Нарушение правил пользования
общим имуществом МКД одним
из собственников помещения.
На первом этаже МКД находится офис банка.
Банк оформил по своему усмотрению
вестибюль – часть общего имущества МКД.
Помещение заняли без соответствующего
решения ОСС.
89
Определение Судебной коллегии по экономическим
спорам Верховного суда РФ от 5 декабря 2016г.
№ 304-ЭС16-10165.
Банк самовольно занял помещение и сделал там ремонт. Общий
вестибюль фактически стал частью офиса, что ограничило в
него доступ других лиц.
ОСС решение о передаче вестибюля банку не принимало.
Вестибюль МКД, в котором банк сделал ремонт, входит в состав
общего имущества. Между тем банк:
- использовал его по своему усмотрению и
- не платил арендную плату, подписывать договор аренды
отказался.
90
ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к банку собственнику одного из помещений в МКД.
В иске товарищество потребовало:
- освободить вестибюль;
- привести помещение в первоначальное состояние;
- демонтировать кондиционер, систему видеонаблюдения,
информационное табло и банкомат;
- передать вестибюль обратно в общее имущество.
ТСЖ указывало, что самовольное занятие Банком вестибюля
привело к нарушению законных прав собственников на его
использование в иных целях ради удовлетворения потребностей
жителей в виде организации в нем условий для досуга или
получение дополнительных доходов от сдачи имущества в
аренду.
91
Суд признал такое требование законным, потому что банк
изменил помещение в соответствии со своими частными
нуждами.
Банк сослался на то, что он тоже собственник помещения в
МКД, поэтому может распоряжаться общим имуществом.
При этом он забыл, что такое же равное право на владение и
беспрепятственное пользование вестибюлем имеют и все
остальные собственники помещений МКД.
Ещё суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии у банка
неосновательного обогащения, так как арендную плату он
ТСЖ не платил. Основанием для этого стало решение ОСС,
которым установлена арендная плата за использование мест
общего пользования – 500 рублей за 1 м² для собственников
нежилых помещений.
92
Суд отменил принятые по делу постановления, оставив в
силе решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 30 ноября 2015 года об истребовании помещения из
чужого незаконного владения и взыскании
неосновательного обогащения, поскольку ввиду
отсутствия у ответчика оснований для единоличного
использования спорного помещения у него возникло
неосновательное обогащение, составляющее плату за
пользование имуществом.
93
ЗАПОМНИТЕ!
Использование общего имущества третьими
лицами возможно только по решению общего
собрания собственников в МКД (2/3 голосов),
если такое право собственники
не передали УО
при заключении договора управления.
94
Подвал МКД постоянно заполняют
грунтовые воды, в результате
появляется сырость и плесень.
Кто должен нести ответственность
в данной ситуации?
Обнаружить плесень можно практически
в любом доме.
Особенно часто она появляется на стенах квартир
первого этажа.
95
Залив подвала МКД грунтовыми водами не относится
к обстоятельствам непреодолимой силы.
К обстоятельствам непреодолимой силы относятся
чрезвычайные и непредотвратимые события,
неустранимые и непредвиденные при соответствующих
взаимоотношениях сторон, наступление которых
не является обычным в конкретных условиях.
Подвал МКД относится к общему имуществу собственников
помещений в МКД, поэтому ответственность за его
состояние в том числе несет организация, управляющая дом
96
Работы выполняемые в зданиях с подвалами
(п. 2
Минимального перечня работ и услуг –Постановление Правительства РФ
от 03.04.2013 № 290):
- проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и
при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;
- проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и
приямков;
- принятие мер, исключающих подтопление, захламление,
загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер,
обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными
требованиями;
- контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий,
запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.
97
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна
обеспечить (п. 4.1.1 Правил технической эксплуатации жилищного
фонда - Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170):
- нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и
техподполий;
- исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;
- устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере
выявления, не допуская их дальнейшего развития;
- предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и
фундаментов и конструкций подвалов и техподполий;
- работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.
98
АЛГОРИТМ действий собственников:
1) Письменно обратиться в организацию, управляющую домом с
заявлением о залитии подвала грунтовыми водами и
потребовать принять меры по устранению причин (ответ должен
быть дан в течение 5 рабочих дней - п. 40 «а» Правил № 491).
2) Если плесень появилась в квартире или нежилом помещении,
расположенном на 1-м этаже дома, то необходимо обратиться
в территориальное Управление Роспотребнадзора по региону
для установления факта наличия и разновидности грибка,
указав предполагаемую Вами причину его возникновения.
Роспотребнадзор проведет проверку Вашего обращения, и
ответ на него Вы получите в течение 30 дней.
99
3) Если Вы не получили ответ от УО в установленный
срок или он Вас не удовлетворил, то следующее
обращение – в орган госжилнадзора (ГЖИ).
Если Вы жалуетесь на УО – обязательно надо указать, чтобы была
проведена внеплановая проверка выполнения УО лицензионных
требований в части _______________________ (ненадлежащего
содержания ОИ, непредоставления информации)
К заявлению в контролирующие органы необходимо приложить
копию обращения в УО по вопросу залития подвала и копии
подтверждащих документов, в том числе, Акты, фотографии
и т.д.
4) Если вопрос не решается – обращайтесь в суд о
защите прав потребителя!
100
Магазин состоит из торгового
зала и подвала, который
является складом.
В склад стала поступать вода.
Что делать?
Основной вопрос в этом случае – в чьей
собственности находится подвал?
101
Если подвал находится в собственности частного
или юридического лица, то сначала надо выяснить
причину поступления воды:
- авария на инженерных сетях МКД;
- поступление грунтовых вод по причине недостаточной
гидроизоляции подвала.
Если гидроизоляция подвала нарушена изнутри помещения,
то это относится к зоне ответственности собственника, и
оплатить необходимые работы он должен самостоятельно.
102
Фундамент и наружние стены дома относятся к общему
имуществу собственников помещений в МКД, поэтому
ответственность за его состояние в том числе несет
организация, управляющая домом. Поэтому именно она
должна выполнить необходимые работы.
В любом случае придется провести техническое
обследование с привлечением специалистов.
Если же выясниться, что подвал, в котором расположен
склад, входит в состав общего имущества, то надо
выяснить:
- на каком основании он используется магазином;
- есть ли договор аренды и с кем он заключен.
103
УО отказала собственнику
нежилого помещения
в требовании убирать
прилегающую к его офису
территорию.
Права ли УО?
Входная группа — это элемент фасада дома.
Ответ на вопрос зависит от того, были
предусмотрены входные группы нежилых
помещений проектом на МКД?
104
УО обязана содержать ту придомовую территорию, которая
включена в состав общего имущества в МКД.
Надлежащее содержание придомовой территории
входит в число лицензионных требований (п. 3
Положения о лицензировании предпринимательской
деятельности по управлению МКД, утв. постановлением
Правительства от 28.10.2014 № 1110).
Состав работ по надлежащему содержанию придомовой
территории определен:
- Минимальным перечнем услуг и работ № 290;
- санитарно-гигиеническими требованиями;
- решениями собственников в МКД.
105
Если входные группы в нежилые помещения предусмотрены
проектной документацией на МКД, то уборку придомовой
территории перед входными группами предусматривают пункты
24, 25 Перечня № 290.
Собственник организует работу по уборке придомовой
территории самостоятельно, если он построил входную
группу по собственной инициативе (статья 210 ГК РФ и пункт 15
Правил № 491).
Это же правило по тем же основанием действует для очистки
урн, установленных у входов в нежилые помещения.
106
Пункт 15 Правил № 491.
В состав услуг и работ не входят:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон,
расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не
являющегося помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых
стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в
квартирах и нежилых помещениях, не являющихся
помещениями общего пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав
общего имущества, а также озеленение территории и уход за
элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками,
деревьями и кустарниками), находящимися на земельных
участках, не входящих в состав общего имущества.
Указанные действия осуществляются собственниками
соответствующих земельных участков.
107
12 мая 2019 г.
Взрыв газа в доме в поселке Чистоозерный Ростовской
области повредил в общей сложности семь квартир,
две из них пострадали особенно серьезно.
Обрушилась кровля здания на площади 50 кв. м.
По последним данным МЧС, погибли два человека, в
том числе ребенок.
Пострадали двое, в том числе в тяжелом состоянии
госпитализирована пожилая женщина.
Существует угроза обрушения в здании, в связи с чем
работа спасателей осложнена. Сейчас дом отключен от
газоснабжения.
108
Насторожить должна любая нештатная ситуация:
например, внезапное прекращение подачи газа в
водонагревательную колонку или если пламя не
полностью охватывает горелку газовой плиты.
Нужно немедленно закрыть краны и сообщить об
этом в аварийную газовую службу по номерам 104 или
112 добавочный 4 - с любого телефона.
Номер 104 един для всей России.
109
Чаще всего к аварийным ситуациям приводят:
- самовольная установка или переоборудование газовых
приборов;
-использование несертифицированных или
просроченных шлангов;
- применение оборудования, у которого закончился срок
службы, без разрешения на его дальнейшее
использование.
110
Нередко причиной проблем становится неработающая
тяга в дымовых и вентиляционных каналах и
установка оборудования без автоматики «газконтроль».
Срок службы любого прибора указан в его паспорте.
Как правило, на газовую плиту он составляет
10 - 12 лет.
111
Раз в год в МКД обязательно должно проводиться
техническое обслуживание внутридомового и
внутриквартирного газового оборудования.
Жители обязаны пускать в занимаемое помещение
сотрудников газовых служб при предъявлении ими
служебных удостоверений для осмотра или ремонта
оборудования в любое время суток.
Проверять газовое оборудование должны
сотрудники специализированной службы.
112
Обязана ли управляющая МКД
организация проводить
диагностирование ВДГО?
Любое газовое оборудование, которое находится
в МКД, относится к объектам повышенной
опасности. Поэтому газовые службы обязаны
проводить его периодическую проверку,
а также диагностику.
113
Обязательные работы по надлежащему содержанию
ВДГО (п.21 Минимального перечня № 290):
- организация проверки состояния системы ВДГО и ее отдельных
элементов;
- организация технического обслуживания и ремонта систем
контроля загазованности помещений;
- организация проведения работ по устранению выявленных
нарушений и неисправностей ВДГО, систем дымоудаления и
вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях.
114
Техническое обслуживание - работы и услуги по
поддержанию ВДГО и (или) ВКГО в техническом
состоянии, соответствующем предъявляемым к нему
нормативным требованиям.
Техническое диагностирование:
- определение технического состояния ВДГО и (или) ВКГО
либо их составных частей;
- поиск и определение неисправностей указанного
оборудования;
- определение возможности его дальнейшего
использования.
115
Техническое диагностирование относится к разновидности
проверки состояния системы ВДГО и (или) ВКГО.
Работы по техническому диагностированию ВДГО и (или) ВКГО
осуществляются в отношении газового оборудования,
отработавшего сроки эксплуатации, установленные
изготовителем, либо сроки, установленные проектной
документацией, утвержденной в отношении газопроводов.
Указанные работы в отношении ВДГО проводит
специализированная организация на основании заключенного
с УО, ТСЖ, ЖСК договора (п. 8 Правил пользования газом № 410,
п. 6, подп. «а» п. 7 Правил проведения технического диагностирования
ВДГО и ВКГО, утвержденных приказом Ростехнадзора от 17.12.2013
№ 613).
116
В случае отсутствия сведений о сроках эксплуатации ВДГО
и (или) ВКГО решение о проведении работ по техническому
диагностированию данного оборудования принимается
специализированной организацией, осуществляющей
техническое обслуживание и ремонт ВДГО и (или) ВКГО, по
результатам оценки технического состояния газового
оборудования (Приказ Ростехнадзора № 613).
Применяется также норма, которая устанавливает срок
эксплуатации внутридомового газопровода в 20 лет
(ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении
реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий,
объектов коммунального и социально-культурного назначения»),
117
Диагностирование ВДГО и ВКГО проходит с периодичностью,
которая прописана в проектной документации, либо установлена
изготовителем - не реже 1 раза в 5 лет.
Заказчики по договору о техническом диагностировании
газового оборудования :
а) в отношении ВДГО - управляющая организация, товарищество
или кооператив, а при непосредственном управлении МКД собственники помещений;
б) в отношении ВКГО - собственник (пользователь)
расположенного в МКД помещения, где размещено такое
оборудование.
118
Организация УО выполнения работ по
техническому диагностированию ВДГО, входит
в структуру ежемесячной платы за содержание
жилого помещения в МКД ???
119
Решение № 12-153/2017 от 6 июля 2017 г. по делу № 12153/2017 (Советский районный суд г. Липецка)
«Расходы, понесенные заявителем, должны быть дополнительно
компенсированы ему собственниками помещений в доме
только в том случае, если такие расходы были:
- одобрены общим собранием собственников
либо
- если выполнение данных работ было вызвано обстоятельствами,
которые обслуживающая компания не могла разумно
предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости
и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает.
120
То обстоятельство, что сумму затрат за диагностирования
внутридомового газового оборудования не входит в Перечень
работ на содержание и ремонт жилья, не свидетельствует о
том, что данная сумма должна быть взыскана с
собственников МКД.
Из приведенных выше нормативно-правовых актов следует, что
управляющая организация для надлежащего содержания
оборудования и систем инженерно-технического обеспечения,
входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
обязана организовывать проверки состояния системы
внутридомового газового оборудования и ее отдельных
элементов, в том числе, газового оборудования.»
121
Апелляционное определение № 33-1769/2015 от 13 мая
2015 г. по делу № 33-1769/2015 (Кировский областной суд).
«25.07.2014 года между ООО «Управляющая компания
«Нововятск» (заказчик) и ОАО "Газпром газораспределение
Киров» (исполнитель) заключен договор № 62-14-07ю/14-58/2 о
техническом обслуживании, ремонте аварийно-диспетчерском
обеспечении внутридомового газового оборудования в
указанных домах.
Из содержания данного договора не усматривается
обязанность исполнителя проводить диагностику
внутридомового газового оборудования, срок службы которого
истек, с привлечением специализированных организаций.
122
Учитывая изложенное, суд первой инстанции, руководствуясь
вышеприведенными положениями закона, пришел к законному и
обоснованному выводу о том, что обязанность по организации
проверки (диагностике) технического состояния внутридомового
газового оборудования в указанных жилых домах с привлечением
специализированных организаций лежит на ООО Управляющая
компания «Нововятск», которая исходя из того, что все расходы на
содержание общего имущества многоквартирного дома согласуются
с собственниками жилых помещений должна:
- составить смету расходов по организации в домах технического
диагностирования внутридомового газового оборудования с
истекшим нормативным сроком службы,
- провести собрание собственников, на котором поставить вопрос о
необходимости проведения диагностики внутридомового
газового оборудования и согласовании расходов на проведение
данных работ».
123
Определение ВС РФ от 23 апреля 2018 г. N 310КГ18-3877:
«...внутридомовые инженерные системы газоснабжения являются
общим имуществом, ответственность за содержание и
эксплуатацию которых несет управляющая компания;
… диагностирование газового оборудования входит в
минимальный перечень работ по содержанию общего
имущества в МКД;
… проведение работ по техническому диагностированию
внутридомового газового оборудования управляющая
организация обязана осуществлять в рамках установленной
платы за содержание и ремонт общего имущества МКД.
124
Суды указали, что в качестве основного способа установления и
изменения платы за содержание и ремонт общего имущества
МКД на законодательном уровне определено только
волеизъявление собственников помещений в МКД путем
принятия решения об этом на общем собрании.
Расходы, понесенные обществом, должны быть дополнительно
компенсированы ему собственниками помещений в МКД в том
случае, если:
- такие расходы были одобрены общим собранием собственников
либо,
- если выполнение данных работ было вызвано обстоятельствами,
которые обслуживающая компания не могла разумно
предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости
и осмотрительности, и за возникновение которых она не
отвечает».
125
УО наказали за не проведенную диагностику ВДГО
(Источник: Генпрокуратура)
Управляющие организации в Нижегородской области
привлекли к административной ответственности
за ненадлежащее содержание ВДГО.
Нарушения выявили в ходе прокурорских проверок по
поручению Генпрокуратуры.
Поводом послужила публикация в сети интернет о
фактах отравления жителей Нижегородской
области угарным газом из-за ненадлежащего
обслуживания ВДГО и ВКГО.
126
Областная прокуратура установила, что УО и жилищные
объединения не организовали работы по техническому
диагностированию и ремонту газового оборудования,
дымоходов и вентканалов.
В более чем 30 МКД, которые ввели в эксплуатацию с 1976 по
1984 годы, отсутствовали соответствующие договоры.
Также управляющие МКД организации не приняли меры, чтобы
инициировать ОСС для заключения договоров на
обслуживание ВКГО.
В результате проверки в отношении должностных лиц УО
возбудили дела об административных правонарушениях по
части 4 статьи 9.23 КоАП – нарушение правил обеспечения
безопасного использования и содержания ВДГО и ВКГО.
127
Вправе ли специализированная
организация включить работу по
проверке наличия тяги в дымовых и
вентиляционных каналах, проводимую
при исполнении договоров на ТО ВКГО,
также в перечень работ, проводимых
при ТО ВДГО МКД, учитывая, что такие
работы будут дублирующими?
128
Обязательным условием безопасного использования ВДГО и
ВКГО является надлежащее содержание дымовых и
вентиляционных каналов МКД (п. 5 Правил пользования газом в
части обеспечения безопасности при использовании и содержании
внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при
предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению,
утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 №
410).
Система вентиляции воздуха входит в состав общего
имущества в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
УО отвечает за надлежащее содержание общего имущества
(п. 13(1) Правил содержания общего имущества № 491).
129
УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК вправе выполнять работы по
содержанию вентканалов самостоятельно
(п. 4 приложения к Положению о лицензировании деятельности
по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств
обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений,
утвержденному постановлением Правительства РФ от 30
декабря 2011 г. № 1225).
До 17 октября 2017 года обслуживать вентиляционные
каналы могли только организации с лицензией на
противопожарные работы.
Изменения внесены постановлением Правительства РФ
от 6 октября 2017 г. № 1219.
130
Проверка УО дымовых и вентиляционных каналов в МКД
проводится:
- не реже 3 раз в год;
- 2 раза в год (зимой и летом) при наличии в квартирах только
газовых плит.
Периодичность и сроки проверки должны быть отражены в
договоре между УО и специализированной организацией.
Обязанность УО по проверке вентиляционных и
дымовых каналов МКД не отменяет обязанности
жителей по надлежащему содержанию ВКГО, в том
числе, обеспечения нормальной вентиляции в
помещениях, в которых расположено газовое
оборудование!
131
Собственникам (пользователям) помещений в
МКД необходимо:
- следить за состоянием дымовых и вентиляционных каналов;
- содержать в чистоте карманы чистки дымоходов;
- проверять наличие тяги до включения и во время работы
бытового газоиспользующего оборудования.
(п.4.3 Приказа Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр «Об
утверждении Инструкции по безопасному использованию газа
при удовлетворении коммунально-бытовых нужд»).
132
Какой штраф грозит, если
не заключить договор
на обслуживание
ВДГО или ВКГО?
Техническое, аварийно-диспетчерское
обслуживание и ремонт ВДГО и ВКГО
вправе выполнять только
специализированная организация.
133
При отсутствии заключенного договора грозит
штраф (ч. 2 ст. 9.23 КоАП РФ):
- от 1000 до 2000 руб. – физическим лицам;
- от 5000 до 20 000 руб. – должностному лицу;
- от 40 000 до 100 000 руб. – юридическому лицу.
Специализированные организации вправе
прекратить подачу газа, если собственник
помещения, УО, ТСЖ, ЖСК не заключит договор на
техническое обслуживание ВДГО или ВКГО (подп. «б»
п. 80 Правил № 410).
134
Вопросы для экспертов НП «ЖКХ Контроль» вы можете
присылать на почту: rosgkh@yandex.ru
Дополнительные обучающие семинары вы можете найти на
нашем You Tube канале
https://www.youtube.com/channel/UCkhJs_oufXOR5HIF2Pcxc8g
135
