Гладникова Е. Рынок ипотечного кредитования в России: объективные факторы
развития и субъективное восприятие населением
Ипотечное кредитование в России имеет историю довольно непродолжительную, однако насыщенную разнообразными событиями: длительное нахождение в состоянии невостребованности со стороны населения, эксперименты Правительства Москвы по повышению
доступности ипотеки (1998-2001 гг.), увеличение спроса (сначала постепенное, затем с резко
возрастающим темпом роста), внезапное ограничение предложения в связи с ипотечным
кризисом в США осенью 2007 г., затронувшем мировые финансовые рынки.
Годом возникновения этого кредитного продукта в нашей стране можно считать
1998-й, когда была разработана первая московская ипотечная программа, хотя реальное распространение явления произошло много позже. Пионером в этой области был инвестиционный фонд «США-Россия» (финансируется конгрессом США), представляющий программу
«ДельтаКредит», участниками которой являлись около двух десятков столичных банков1.
Правительство Москвы также предложило свою схему ипотечного кредитования: с 1998 по
2001 гг. длился эксперимент ипотечного кредитования по особым условиям. Он был закрыт в
2001 г. в связи с тем, что такие условия кредитования, считавшиеся льготными в 1998 г., в
2001 г. стали уже нормальной практикой для большинства коммерческих банков2.
Надо сказать, что российские власти уделили должное внимание новому финансовому
инструменту несколько позже. 11 января 2000 года Правительство утвердило «Концепцию
развития ипотеки в России»1, а «Закон об ипотеке» был принят только 23 января 2002 г.
Далее в ходе своего развития ипотечное кредитование в России претерпевало различные изменения, как количественные (объем выданных кредитов, число банков-участников,
объем спроса и пр.), так и качественные (новые условия ипотечных программ, появление
специфических программ, существующих только в России и пр.). Стадии этого развития
можно так или иначе отследить по имеющимся в открытом доступе сведениям (статьи в
СМИ, аналитические отчеты компаний, статистические данные и пр.) – однако, в основном,
эти данные касаются предложения на рынке. Менее очевидно то, какие изменения происходят среди потенциальных и реальных потребителей ипотечного кредитования и как они способствуют развитию последнего. Фактически, имеется информация только об объеме спроса,
тогда как совершенно за кадром остаются вопросы трансформации финансовых ценностей и
установок людей, а именно последние являются наиболее фундаментальными социальнопсихологическими категориями, определяющими поведение людей.
Здесь уместно привести пример из развития рынка страхования жизни в США. В XIX
1
2
Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. №39(299). 22 октября 2001
Кирьян П. Ипотеку сделаю дешевле // Эксперт. №4(264). 29 января 2001
веке, когда появились первые предложения на рынке, долгое время они оставались не востребованными со стороны населения, что препятствовало развитию рынка. Причины этого
лежали не только в области экономической логики; основной преградой являлись ценностные представления того времени, согласно которым «кощунственно» было вести речь о
деньгах в связи с такими понятиями, как жизнь и смерть. Постепенно, когда эти установки
поменялись, стал развиваться и рынок страхования.
На наш взгляд, нечто подобное происходило (или происходит сейчас) и на российском рынке ипотечного кредитования. Когда возникли первые программы кредитования,
спрос был очень низок; сейчас его объем, несомненно, выше, однако не сравним с западными странами, где с использованием ипотеки происходит около 80% всех сделок с недвижимостью2. Помимо экономической недоступности ипотеки для значительной части населения
(что, к сожалению, пока остается фактом для российской действительности), здесь, вероятно,
присутствуют причины другого характера.
Можно предположить, что одной из таковых является сохранение доминирующей
установки на жизнь на сбережения, в отличие от жизни в кредит. В течение долгого периода
данная установка являлась единственно возможной для большинства населения, так как
условия плановой экономики вообще не предполагали наличие такого феномена, как кредитование.
Кроме того, важным вопросом является отношение к жилью. Ипотечное кредитование
по своей сути исходит из того, что операции с недвижимостью являются одним из видов финансовых инструментов. В советское время жилье просто представляло собой место, где человек живет, которое (что важно) положено ему по определению – рано или поздно государство обеспечивало каждого человека жилой площадью. Недвижимость же (само слово, по
сравнению с понятиями «дом», «жилье» и пр., уже несет различия в смыслах) предполагает,
что это может быть как место проживания, так и форма хранения сбережений, и вид вложения инвестиций (покупка жилья с целью перепродажи), и инструмент получения дохода
(сдача в аренду), и др. Поскольку все-таки жилищный вопрос является одним из важнейших
в жизни каждого человека, логично предположить, что и отношение к жилью меняется значительно медленнее, чем к прочим, менее важным предметам. Оно явно изменилось в ходе
перехода страны к рыночной экономике, хотя очевидно, что здесь имела место инерционность ценностей людей – неизвестна лишь ее сила.
Проблема исследования
В результате, проблему исследования можно сформулировать следующим образом.
1
2
Галиев А. Госдума возвращается к ипотеке // Эксперт. №7(220). 21 февраля 2000
Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. №39(299). 22 октября 2001
Развитие рынка ипотечного кредитования в России происходит под влиянием различных
факторов. Несомненно, основные рамки задает предложение со стороны коммерческих банков и других акторов рынка, которое в первую очередь определяется экономической логикой. Однако немаловажным фактором развития (или препятствия к развитию) является отношение к ипотеке ее потенциальных потребителей, которое формирует спрос. Здесь также
существуют некоторые объективные (экономические) факторы, вынуждающие людей прибегать к ипотеке или отказываться от нее. Однако не менее важную роль играют и параметры
субъективного восприятия феномена как такового (согласование или рассогласование существующих финансовых ценностей с логикой ипотечного кредитования). Для того чтобы понять, как развивался рынок ипотеки в России, необходимо изучить все перечисленные факторы, наименее очевидными из которых являются последние.
Структурная схема объекта
Ипотечное кредитование представляет собой сложное явление, в котором участвует
множество акторов. В результате, чтобы говорить о развитии ипотеки, необходимо структурировать основные факторы, которые могут оказывать влияние на развитие ипотечного кредитования. Схематично они представлены на рисунке 1.
Исходя из сформулированной проблемы, ключевой вопрос, который нас интересует,
заключается в том, какую роль в развитии ипотечного кредитования играют объективные
экономические факторы и субъективные ценностные. Именно это противопоставление легло
в основу первого деления (см. схему). Экономические факторы удобно рассматривать в контексте выделения параметров спроса и предложения. Что касается ценностных факторов, то
здесь выделение отдельных компонент не столь очевидно, и список отмеченных нами является далеко не исчерпывающим. Более того, мы уверены, что в процессе исследования, обязательно возникнут и другие неучтенные, но значимые с точки зрения изучаемой проблемы,
факторы.1
1
В нахождении этих факторов и заключается цель данного, в некоторой степени разведывательного исследования. Сбор и анализ данных будет проводиться с помощью «качественных» методов.
Экономические факторы
предложения на рынке ИК
Экономические факторы
спроса на рынке ИК
- объем предложения программ ипотечного кредитования, их условия
(ставка %, требования к заемщикам,
сроки кредитования и пр.)
- наличие субститутов ИК – покупка
жилья на собственные средства, самостоятельное строительство жилья,
получение жилья бесплатно, аренда
жилья
- наличие законодательной базы, регулирующей операции на рынке ИК и
смежных с ним
- потребность в жилье
- платежеспособность населения
- наличие субститутов - покупка других благ вместо взятия кредита на
приобретение нового жилья или
улучшение существующего (машина,
отпуск и пр.)
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
отдельные ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ положительно/отрицательно влияют на развитие ИК
Ипотечное
кредитование
(ИК)
отдельные факторы ЦЕННОСТНЫЕ ФАКТОРЫ положительно/отрицательно влияют на развитие ИК
ЦЕННОСТНЫЕ ФАКТОРЫ
Финансовые
ценности
Долгосрочное
планирование
смена финансовых ценностей: от жизни на сбережения к жизни в кредит
Доверие к финансовым институтам
устойчивое недоверие у
населения различным институтам, в особенности
финансовым
Отношение к жилью
расширение представлений
о жилье: от места проживания, которое должно
предоставляться каждому
государством, до места
проживания, который человек должен обеспечить
самостоятельно, а также
финасово-инвестиционного
инструмента
- наличие/отсутствие у людей плана (в т.ч. финансового) на длительный период жизни
- причины отказа от долгосрочного планирования:
нестабильность внешней
среды или неприемлемость
расчета в данной области
по ценностным соображениям
Рисунок 1. Структурная схема изучаемого объекта
В таблице 1 более подробно расписаны основные экономические и ценностные факторы, а также возможное направление их влияния на развитие ипотечного кредитования.
Таблица 1. Основные факторы предложения и спроса, их возможное влияние на развитие
ипотечного кредитования
Положительное влияние на развиОтрицательное влияние на развитие ИК
тие ИК
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ
экономические факторы предложения
Условия ипотечного кредитования - Снижение %-ной ставки, размера - Крайне высокие процентные
(требования к заемщикам, уровень первоначального взноса, ослабле- ставки, размер первоначального
%-ной ставки, особенности про- ние требований к заемщикам и т.п. взноса и требования к заемщикам
грамм)
(период с 2001г. по август 2007г.)
(первые ипотечные программы,
- Распространение программ ипо1998-2001 гг.)
течного кредита на квартиры в
- Возврат к высоким размерам
строящихся домах (не типичны для процентных ставок, первоначальдругих стран), в т.ч. льготные проного взноса и высоким требованиграммы с отдельными застройщиям к заемщикам (период во время
ками
и после ипотечного кризиса в
- Появление программ в экзотиче- США)
ских валютах: йены, швейцарские
франки и пр. (более выгодные
условия)
Наличие субститутов покупки жи- Отсутствие долгосрочных альтер- - Большой объем предложения на
лья в кредит:
натив покупке собственного жилья рынке
коммерческого
найма,
- покупка жилья на собственные
(социальный найм и пр.) - стиму- арендная плата ниже размеров
средства
лирование на покупку собственно- ежемесячных платежей по ипотеч- самостоятельное строительство
го жилья
ному кредиту
жилья
- Возможность участия а долевом
- получение жилья бесплатно
строительстве как альтернатива и
- аренда жилья
ипотеке, и внесения всей стоимости квартиры единоразово
Состояние законодательной базы, Юридическая возможность для Отсутствие законов, определяюрегулирующей операции на рынке оформления сделок по ипотеке
щих порядок проведения деятельИК и смежных с ним
ности, являющейся частью процесса ипотечного кредитования
(например, операции с ипотечными
ценными бумагами)
экономические факторы спроса
Наличие потребности приобрете- Ипотечный кредит как способ при- ния нового жилья/улучшения усло- обрести жилье или улучшить имевий существующего
ющееся
Низкая платежеспособность насе- Вынужденность прибегать к ипо- Исключение из числа потенциальления
теке из-за недостатка собственных ных заемщиков большинства насесредств
ления в связи с отсутствием финансовых возможностей купить
жилье даже в кредит
ЦЕННОСТНЫЕ ФАКТОРЫ
Смена финансовых ценностей: от
Психологическая готовность взять
жизни на сбережения к жизни в
кредит, переход этого явления в
кредит
разряд нормы
Недоверие к финансовым институ- Боязнь потребления инновационтам
ных (=непонятных, сомнительных)
банковских продуктов
Отношения к жилью:
Принятие возможности осуществДемотивация приобретать жилье, в
- расширение представлений о жилять коммерческие сделки с жильт.ч. с помощью ипотечного кредилье: от места проживания, которое
ем, получать доход от этого (купля- тования
должно предоставляться каждому
продажа, сдача в аренду), а также
государством, до места проживаосознание необходимости находить
ния, который человек должен
способы для приобретения жилья
обеспечить самостоятельно, а также финасово-инвестиционного инструмента
- распространение представлений о
Фактор
необязательности приобретения
собственного жилья (пожизненный
найм как альтернатива)
Долгосрочное планирование:
- Наличие/отсутствие у людей плана (в т.ч. финансового) на длительный период жизни
- Причины отказа от долгосрочного
планирования: нестабильность
внешней среды или неприемлемость расчета в данной области по
ценностным соображениям
Относительно четкий план на
среднесрочный или долгосрочный
период позволяет более адекватно
оценить свои возможности как заемщика
Отсутствие желания (или присутствие желания, но отсутствие возможностей) планировать финансовую сторону своей жизни ведет к
боязни использовать столь долгосрочный финансовый инструмент.
Следует подчеркнуть, что в фокусе данного исследования будут в первую очередь
ценностные факторы.
Объект исследования
Жители г. Москвы, не имеющие собственного жилья или не имевшие его до взятия
ипотечного кредита (потенциальные или реальные получатели ипотечных кредитов; противники ипотечного кредитования; люди, не желающие в долгосрочном периоде, или когдалибо вообще покупать собственное жилье)1.
Предмет исследования
Экономические характеристики и ценностные установки людей, определяющие их
желание и возможности взять ипотечный кредит.
Цель исследования
Изучить ценностные установки людей, определяющие их желание взять ипотечный
кредит, а также сопоставить их с объективными материальными возможностями.
Задачи. Гипотезы. Методология
Таблица 2. Соотношение задач, гипотез и методологии исследования.
Задача
1. Выделить ключевые для развития
ИК события со стороны предложения
на рынке, обозначить основные этапы2
Гипотезы
Вероятно, выделится три основных этапа:
1) зарождение явления (мало программ,
невыгодные условия, осторожность банков)
2) раннее развитие (рост числа программ,
их разнообразия, выгодные условия, активная реклама со стороны банков по стимулированию спроса)
3) торможение рынка, вызванное ипотечным кризисом в США осенью 2007 (более
строгие условия, рост требований к заемщикам и пр.)
Методология
Анализ открытых источников информации
Поскольку в данном исследовании нас интересует в первую очередь ценностные установки населения в отношении ипотечного кредитования, определим объект именно таким образом, хотя игроки рынка со стороны
предложения также будут рассмотрены (см. описательные задачи № 1-2).
2
Данная задача носит описательный характер; исследование не претендует на изучение механизма предложения на рынке ипотечного кредитования. Важно выделить ключевые моменты для учета их при анализа изменения спроса.
1
2. Описать состояние и отследить динамику основных экономических показателей спроса на рынке ипотечного
кредитования Москвы:
- объем имеющихся неудовлетворительных жилищных условий;
- доля людей, испытывающих недостаток собственных средств для
улучшения своего жилищного положения;
- доля людей, исключенных из числа
потенциальных заемщиков ипотечного кредита;
- уровень доходов населения, уровень
жизни;
3. Выявить ценностные ориентации
населения в области финансов: отношение к кредитам, в т.ч. ипотечным.
4. Определить роль недоверия к финансовым институтам в препятствии
развитию ипотечного кредитования
5. Выявить различия в отношении к
жилью среди групп, отличающихся
отношением к ипотечному кредитованию
6. Определить горизонт планирования
людьми своей жизни, в т.ч. ее финансовой стороны; выявить различия среди групп, отличающихся отношением
к ипотечному кредитованию
Есть основания предположить, что на
рынке ипотечного кредитования существует большой потенциальный спрос (неудовлетворительное состояние жилья у
людей, недостаток собственных средств
для покупки жилья); однако его реализации препятствует низкий уровень жизни
населения в сочетании с высокими ценами
на недвижимость
Анализ статистических
данных; данных,
предоставляемых компаниями; привлечение
экспертных оценок
Мы предполагаем, что установка на жизнь
в кредит сегодня все еще не перешла в
разряд нормы, в т.ч. среди тех людей, кто
уже взял ипотечный кредит – скорее, это
вынужденный шаг
Вероятно, фактор недоверия, наряду с низкой финансовой грамотностью, является
одним из основных препятствий покупки
жилья в кредит.
Логично предположить, что люди уже
взявшие ипотечный кредит или желающие
его взять, в большей степени имеют представления о жилье как об объекте, с которым можно проводить финансовые операции, чем противники ипотечного кредитования
Вероятно, люди, уже взявшие кредит или
склоняющиеся к этому, планируют свою
жизнь на более длительный период, чем
противники кредита.
Проведение качественного исследования
(личные глубинные
интервью с представителями трех групп:
1. не имели собственного жилья + купили
по ипотеке,
2. не имеют собственного жилья + хотят его
приобрести + думают о
кредите, но сомневаются,
3. не имеют собственного жилья + хотят его
приобрести + не имеют
собственных средств +
противники ипотеки,
4. не имеют собственного жилья + не хотят
его приобретать.
Выборочная библиография
1. Галиев А. Госдума возвращается к ипотеке // Эксперт. №7(220). 21 февраля 2000
2. Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. №39(299). 22 октября 2001
3. Макушкин А. О развитии ипотечного кредитования в России.
